Novostroy.ru: С какой целью сегодня приобретают жилье в районах реновации? Каким образом покупатели планируют его использовать?

Дмитрий Заславский, специалист по недвижимости: Квартиры в домах, включённых в программу реновации, в настоящее время приобретают только с целью инвестиций. Покупать такую недвижимость лишь для удовлетворения потребности в жилье невыгодно. Цены на нее значительно выше, а уровень комфорта — ниже, чем в домах 1980-2000 годов постройки.

Способ использования приобретённой квартиры зависит от личной ситуации покупателя. Те, у кого есть иное жильё, планируют сдавать ее на время до выселения и сноса дома. Те, у кого в собственности больше нет недвижимости, будут в ней проживать.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate: Такие квартиры интересуют преимущественно инвесторов.

Несмотря на то, что такие объекты часто продаются по завышенной цене, у покупателя есть возможность заработать на разнице в стоимости за счет получения большей площади. Например, в старых пятиэтажных домах площадь типовой однокомнатной квартиры равна 30-35 кв. м, что по современным меркам квартирографии соответствует понятию «студия». По программе реновации собственники получат в качестве альтернативы полноценные однокомнатные квартиры большей площади, и, соответственно, выше по стоимости. Капитализация вложений может достигать 30-50%.

Вторая категория покупателей такой недвижимости – это те, кто приобретает квартиру в старом фонде для личного проживания с перспективой получить квадратные метры в новом доме. Основная цель данной категории покупателей – улучшить жилищные условия. При отсутствии средств на более качественное жилье покупка недвижимости в доме под снос – хорошая возможность по наиболее доступной цене купить квартиру в новостройке.

Novostroy.ru: Есть ли риски при приобретении «вторичек» в районах реновации?

Д.З.: Риски приобретения квартиры в доме «под реновацию» надо разделить на два вида. Первый тип рисков связан именно с реновацией. Когда будет построен дом для переселения жильцов именно этой пятиэтажки? Где именно он будет возведён, насколько близко к привычному району? Какого качества будет эта новостройка? То есть это риски, общие для всех жильцов данного «условного дома под реновацию».

Вторая категория рисков является обычной для всех приобретаемых квартир. Надо внимательно проверять всю информацию по квартире, документы на неё, отслеживать все предыдущие переходы прав собственности и права на пользование. Компетентный специалист по недвижимости с такой задачей справится.

Е.З.: Основные риски связаны, во-первых, с тем, что программа реновации находится на начальном этапе своего развития. Еще нет четкого плана по сносу ветхого жилья во всех районах Москвы, а значит непонятны точные сроки расселения. Во-вторых, остаются вопросы к качеству жилья, предоставляемого в рамках программы. Новые квартиры могут обладать пониженными потребительскими характеристиками: неудачными планировками, плохой шумоизоляцией и инсоляцией, некачественно выполненной отделкой, а сами дома могут находиться в неудачных локациях. Так, например, в качестве альтернативы старому жилью в локации с развитой инфраструктурой могут предложить квартиру в менее развитом районе либо промзоне, хотя административно территория останется прежней. Из-за этого у инвесторов могут возникнуть сложности при продаже полученной жилплощади.

Новость по данной теме3 февраля 2020 Чиновники Московского областного правительства отчитались о результатах программы расселения аварийного жилья в 2019 году. Эта работа ведется в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». По словам главы Минстроя Московской области Владимира Локтева, были расселены жильцы из 722 аварийных помещений, общая площадь которых составила 28,8 тыс. кв. метров. Таким образом, 1866 граждан, проживавших ранее в непригодных для жизни условиях, получили от властей региона новые квартиры.

Novostroy.ru: Какие параметры, по Вашему, являются ключевыми при покупке такой недвижимости?

Д.З.: Если принять, что квартиры в домах под реновацию приобретаются только как инвестиция в будущую новостройку, то становится ясно, что ключевым параметром является цена. Именно она делает будущую инвестицию особенно привлекательной. Для 50-60-летних домов также важно их техническое состояние: если во всём доме коммуникации в плачевном состоянии, то и жить становится некомфортно, да и претендентов на съем жилья будет немного.

Е.З.: В большинстве случаев покупатели такой недвижимости не планируют проживать в ней, а просто ждут сноса дома. Поэтому для них совершенно не важны ни этаж, ни состояние квартиры и самого дома. Ключевыми становятся район, стоимость объекта и сроки сноса дома. Среди инвесторов наиболее распространены бюджетные и «быстрые» варианты – одно- и двухкомнатные квартиры в районах, либо уже затронутых реновацией, либо те, где она только планируется.

Novostroy.ru: Как изменился спрос и стоимость «вторички» в районах реновации за последние два года?

Д.З.: В домах, входящих в программу реновации, квартиры дороже. Так, например, в районе метро Беляево есть пятиэтажки, жильцы которых отказались от участия в программе реновации и есть соседние с ними дома, которые задействованы в данной программе. Разница в цене квартир в этих одинаковых «панельках» составляет, для однокомнатных квартир, около 15-20%. Это и есть стоимость «инвестиционной привлекательности» недвижимости в «домах под реновацию». Люди готовы платить больше, рассчитывая на будущий переезд в новостройку более высокого уровня комфортности. Можно сказать так: по мнению покупателей, цена на квартиру в пятиэтажке «под реновацию» остаётся привлекательной до тех пор, пока она не дороже квартиры экономкласса в этом же районе, в доме 1980-2000 годов постройки. Потому что именно с такими домами сравнимы те новостройки, куда будут вселяться жители сносимых пятиэтажек.

Кривая спроса имела за два года примерно такой вид – сначала, примерно осенью 2017 года, собственники квартир в пятиэтажках, резко подняли цены в ожидании ажиотажного спроса. Но по этим ценам лоты стали неинтересны покупателям-инвесторам, а тем более просто покупателям. В дальнейшем, в 2018 году стоимость снизилась до взаимно приемлемого уровня, и продолжает оставаться на том же уровне.

Е.З.: За последние два года спрос на недвижимость в домах под реновацию вырос примерно в 1,5-2 раза. В связи с повышенным интересом к таким объектам инвесторов квартиры реализуются в большинстве своем по ценам выше среднерыночных. Если сравнивать ситуацию по росту стоимости жилья за прошедший год, то именно на дома, попавшие под реновацию, зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра — до 10%. В целом же, по другим домам на вторичном рынке рост не превышает 5-6%. При этом наибольший рост цен отмечается в районах, где уже идет активное строительство новых площадок, и расселение планируется в ближайшее время. А также в районах, где жилой фонд преимущественно состоит из пятиэтажных домов.

Novostroy.ru: Как, по Вашим оценкам, изменится спрос и цена на эту недвижимость в ближайшие годы?

Д.З.: Спрос на квартиры в пятиэтажках зависит от инвестиционной привлекательности. Если общие риски реновации, благодаря действиям властей и общей экономической ситуации в Москве, будут на низком уровне, то сохранится нынешнее соотношение цен. Если среди потенциальных покупателей будет распространяться информация о невыгодности приобретения квартир в домах реновацию, то спрос снизится, а вслед за ним и стоимость. Ещё одно соображение: если у граждан появится иной инвестиционный инструмент для приумножения своих сбережений, то часть денег «перетечёт» на опробирование нового способа вложений. И тогда цены на квартиры под реновацию снизятся.

Е.З.: Для того чтобы спрос на подобное жилье оставался высоким, необходимо минимизировать риски. А для этого нужно четко регламентировать порядок предоставления альтернатив собственникам и разработать план по расселению пятиэтажных домов с точными сроками. В таком случае спрос будет оставаться стабильным и перемещаться вслед за районами, где реновация находится в активной стадии. Цены, скорее всего, также останутся либо на среднерыночном уровне либо чуть выше.

Новость по данной теме27 января 2020 И это будет пиковая отметка по вводу новостроек за всю программу. С 2020 будут проектировать дома уже на освобожденных территориях, это запустит вторую волну реновации. Заявил сегодня Андрей Бочкарев, новый заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства.

Что такое реновация

Реновация — это снос морально устаревших пятиэтажек и замена их на новое современное и качественное жилье. Новые дома будут лучше старых — их построят по современным стандартам, квартиры будут просторнее, их сдадут с готовой отделкой.

Новые квартиры будут полностью готовы к жизни. Вы переедете в новую квартиру только после того, как дом будет полностью сдан, а в квартирах сделан ремонт.

Если дом попал под программу, отказаться от переезда нельзя

Реновацию проводит правительство Москвы, программа рассчитана на 15 лет, в нее вошло 5 000 старых домов. Дома сносят только с согласия жителей — проголосовать можно было до 15 июня 2017 г. Проверить подпадает ли ваш дом под программу реновации вы можете на сайте мэра Москвы.

Чтобы ваш дом попал под программу реновации, он должен быть признанным ветхим, а жильцы проголосовать за участие дома в программе

Если ваш дом еще не попал в программу, значит он туда не войдет — все дома определены и новые дома включать в программу не будут. Но пока не заключен первый договор на новую квартиру, жители могут передумать и исключить свой дом из программы.

Реновация ≠ аварийные дома под снос

Если ваш дом аварийный и в программе сноса, но не в программе реновации, условия расселения будут не такие, как в программе реновации, а как в жилищном кодексе.

Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой

Какие квартиры дадут

По закону вместо старых квартир обещают предоставить равнозначные квартиры. Это не те равнозначные квартиры, которые указаны в жилищном кодексе.

Равнозначная квартира по программе реновации:

количество комнат и жилая площадь не меньше тех, что были	Вместо трехкомнатной не дадут двухкомнатную той же площади
общая площадь больше	За дополнительную площадь платить не надо
улучшенная отделка	Точные нормы пока не прописаны, но уровень комфорта должен соответствовать принятым стандартам.Это хорошая возможность сэкономить. Обычно квартиры в новостройках продают с черновой отделках — в зависимости от качества ремонта, на ремонте новой квартиры можно будет сэкономить до миллиона рублей. Если хотите, вы сможете сделать перепланировку квартиры
в том же районе или округе	Вам не придется дальше ездить на работу, а детям — ходить в новую школу Жители Зеленоградского, Новомосковского и Троицкого округов могут получить квартиры в соседнем районе того же округа

Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу

Доплатить разницу можно материнским капиталом, жилищной субсидией ии социальными выплатами. Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых

Если квартира не приватизирована, вы получите равнозначное жилье, которое можно будет оформить в собственность.

Если живете в коммунальной квартире, дадут отдельную квартиру.

Если квартира в долевой собственности, доли в новой квартире сохранятся в тех же пропорциях.

Если квартира в ипотеке, вам дадут новые равнозначную квартиру. Вместе с регистрацией права собственности вам зарегистрируют обременения на нее. Условия, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.

Если квартира застрахована, страховка перейдет на новую квартиру. О новой квартире надо письменно сообщить страховой компании: она заменит договор и полис, но условия останутся теми же.

Если квартира под арестом, арест наложат и на новую.

Если вам не нравится равнозначная квартира, которую предлагает город, вы можете выбрать равноценную квартиру вместо старой. Рыночная цена равноценной квартиры не может быть меньше, чем в доме под снос, а вот площадь может быть любая.

В пояснительной записке к закону о реновации сказано, что новые квартиры будут примерно на 35% дороже старых. Сергей Собянин говорил о том, что новое жилье будет на 20-30% дороже старого. В то же время за год цены на квартиру в пятиэтажках под реновацию выросли на 20-25%.

Что лучше: равнозначное или равноценное?

Кажется очевидным, что равнозначное жилье выгоднее — вы получите квартиру не меньше, а даже больше. Если выберите равноценное жилье, скорее всего, получите квартиру меньше — стоимость жилья в новостройках выше, чем в хрущевках.

С другой стороны, сложно заранее определить стоимость новых квартир — никто не знает в какой дом вас переселят, какая там будет инфраструктура.

Поэтому, выбирая между равнозначным и равноценным жильем, ориентируйтесь на состояние старого дома и рыночную стоимость новых квартир.

Вы можете никуда не переезжать и получить компенсацию деньгами

Напишите заявление и вам выплатят равноценное вознаграждение по рыночной стоимости квартиры.

Получить компенсацию деньгами не могут ипотечники и должники. Если в квартире живут недееспособные люди или несовершеннолетние дети, компенсацию тоже нельзя получить — можно получить равнозначную или равноценную квартиру, но это обязательно должно быть жилье, а не деньги.

Можно ли продать квартиру

Конечно. Пока вы можете делать с квартирой что хотите. К сожалению, никто не знает, как будет в будущем. Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома. Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.

Вы не сможете продать квартиру покупателям с ипотекой

Для одобрения ипотеки банки требуют показать документы, что дом не стоит в списке на реконструкцию или снос.

Предупредите покупателя о сносе дома

Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос

Пункт о том, что вы уведомили покупателя о том, что дом пойдет под снос и отнесен к Фонду реновации, должен быть зафиксирован в договоре купли-продажи. Не лишним будет указать это и в предварительном договоре купли-продажи. Не лишним будет также указать, что вы как продавец заключили с администрацией соглашение о предоставлении другого жилья.

Продавать или нет

Мы не знаем, как окажется выгоднее конкретно для вас: продать квартиру сейчас или дождаться сноса и новой квартиры. Но вот что вам стоит учесть.

При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой. Срок владения квартирой важен при учете размера подоходного налога, который надо заплатить за продажу квартиры.

Никто не знает, что будет на рынке недвижимости через несколько лет: увеличатся цены или понизятся. Кроме того, сложно предугадать заранее цены квартир, которые даст город. Вдруг вместо тихого двора именно вам достанется дом с окнами на железную дорогу.

Узнайте срок переселения в новый дом

Если ждать год-два, а деньги за квартиру вам нужны не срочно, скорее всего, вам будет выгоднее дождаться переселения в новый дом и продать уже новую квартиру. Но если точных сроков нет, процесс может затянуться на 10-15 лет. Тогда можно смело продавать, не боясь потерять выгоду.

Запомнить

1. Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой.
2. Новые квартиры будут равнозначными старым: то же количество комнат, жилая площадь не меньше, общая площадь больше, улучшенная отделка, в том же районе или округе.
3. Вместо равнозначных квартир можно получать равноценную или взять денежную компенсацию.
4. Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу.
5. Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых.
6. Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома.
7. Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
8. Вы не можете продать квартиру покупателям с ипотекой.
9. Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос и является участником программы реновации.
10. При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой.

Просмотров 590

Сегодня в Москве продолжается реализация программы по реновации жилищного фонда. Всего под снос попадет 5172 дома. Однако некоторые Покупатели продолжают интересоваться квартирами, расположенными в сносимых и расселяемых зданиях. Так есть ли реальная выгода в приобретении такого жилья? И какие риски несет человек, который покупает квартиру в доме, поставленном на расселение?

Реновация: подробнее о сути программы

Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2017 году.

Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время. Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.

Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.

Граждане, проживающие в домах «под снос», получают возможность переселиться в современные и комфортабельные новостройки. Здесь им предоставляются равнозначные по метражу, но улучшенные по своим техническим характеристикам квартиры. В чем-то переселяемые жильцы даже выиграют. Количество комнат останется неизменным в новом и старом вариантах жилья, однако прихожая, кухня и санузел точно станут просторнее.

Если же у человека есть финансовая возможность, он может доплатить за «лишние» метры и увеличить свое жилье еще больше. При этом уезжать далеко от привычного места жизни не потребуется, ведь новостройки будут располагаться в тех же местах, где и сносимые дома.

Если действующий собственник не хочет получать жилье в новостройке, он может получить денежную компенсацию. Сумма денежной компенсации соответствует рыночной стоимости исходной квартиры.

Почему продают квартиры в домах под реновацию

Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.

Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.

С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Кроме того, возможна следующая ситуация: Продавец продает свою квартиру Покупателю, а впоследствии узнает, что сроки расселения были сдвинуты или пятиэтажка вообще была исключена из программы реновации! Продавец не будет нести за это никакой ответственности, т.к. он просто не мог этого предвидеть. Для Покупателя (действующего собственника) такое развитие событий обернется серьезными проблемами. Он должен будет либо ждать (месяц, год, несколько лет), либо навсегда остаться жить в «хрущевке», либо попытаться с трудом продать ее какому-нибудь человеку. Продавец же уже не будет нести всех этих рисков.

Преимущества покупки квартиры в доме под реновацию

Для Покупателя приобретение квартиры в доме «под снос» может оказаться выгодно. Плюсы такой покупки заключаются в следующем:

1. Квадратные метры в расселяемом доме стоят меньше, чем точно такие же квадратные метры в других домах. Налицо финансовая выгода для Покупателя. Так, однокомнатную квартиру в сносимой «хрущевке» можно купить за 5 млн. рублей. Такая же однокомнатная квартира, но уже не в сносимой «хрущевке», будет стоить порядка 8-9 млн. рублей.
2. Покупатель может выбрать такой расселяемый дом, который находится в обжитом районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Даже после сноса «хрущевки» Покупателю не придется уезжать далеко, т.к. переселение будет происходить в рамках исходного района или округа. Это – одно из главных правил программы реновации. Если раньше вы жили просто в хорошем месте, то после переселения – будете жить в хорошем месте, но в новой и удобной квартире. Этот пункт особенно актуален для людей, которые хотят переехать в старомосковские районы недалеко от центра города.
3. Новое жилое помещение автоматически окажется дороже, нежели исходное жилое помещение. Если в исходной квартире проживало много членов семьи, которым было недостаточно квадратных метров, то в новостройке этот вопрос окажется разрешен. Общий метраж квартиры будет увеличен – с целью улучшения жилищных условий нуждающейся семьи. Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. №29, на 1 человека должно приходиться не менее 18 кв. м. жилплощади. Также удорожание новой квартиры будет связано с тем, что увеличится размер нежилой площади (кухни, коридоров, санузла). Получается, что если Покупатель решит впоследствии продать квартиру в новостройке, то он выручит от сделки больше средств, чем когда-то сам вложил в покупку.
4. Власти обещают, что в новых квартирах будет иметься полная отделка и качественный ремонт. Это значит, что квартиру не придется «доводить до ума», – ее можно будет сразу же сдать, перепродать или использовать в качестве места постоянного проживания.

Риски и особенности при покупке квартиры в доме под реновацию

Однако покупка квартиры в доме «под снос» имеет и свои недостатки. Вот, о каких нюансах и тонкостях необходимо помнить потенциальному приобретателю:

1. Квартиры в новостройках массового сегмента стоят дешевле, чем квартиры в «хрущевках». Если человек купит недвижимость еще на этапе строительства, то это будет для него выгоднее и проще, нежели приобретение недвижимости в пятиэтажке.
2. Программа реновации все еще находится на этапе разработки, обсуждения и согласования. Это значит, что никто не сможет дать вам никаких точных прогнозов и однозначных гарантий. Сегодня дом включен в список по обновлению жилищного фонда, – а завтра его уже исключили из этого перечня. Сегодня программа реновации идет полным ходом, – а завтра она уже «свернута» по причине банкротства, кризиса и т.д. В этих случаях вы рискуете остаться без нового жилья.
3. Снос пятиэтажки и процесс переселения жильцов может затянуться на долгие годы. Именно поэтому столичное правительство уточняет: мероприятие по обновлению жилищного фонда призвано улучшить положение тех, кто в течение длительного времени проживает в старых и ветхих домах. Попытка Покупателя спекулировать жильем в «хрущевке» может обернуться для него полным провалом.
4. Новое жилье может расположиться в неудачном месте. Особенно это касается Новой Москвы и Зеленограда. Здесь расселение планируется уже не в рамках района, а в рамках целого округа. Т.е. пятиэтажка находится в одном месте, а новостройка будет находиться в совершенно другом месте. И никто не даст гарантий, что новое место окажется хорошо обустроенным и комфортным. Например, там могут иметься все необходимые социальные объекты (школы, поликлиники, детские сады и пр.), вот только сама зона окажется неспокойной, промышленной, загрязненной.
5. На исходную квартиру наложены ограничения или обременения, что помешает вам принять участие в программе реновации. Сведения об ограничениях и обременениях недвижимости можно получить из выписки ЕГРН.
6. Если впоследствии вы захотите продать квартиру в пятиэтажке, то вам придется уплатить с выручки НДФЛ в размере 13%. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ и п. 1 ст. 224 НК РФ, такой налог уплачивают все собственники, которые после покупки недвижимости владели ею меньше 5 лет.
7. Если вы решите провести в исходной квартире капитальный ремонт, то при переселении эти деньги не будут возмещены вам ни в каком виде. Т.е. вам и вашей семье придется либо жить в имеющихся условиях, либо обустраивать жилье в «хрущевке» за свои сбережения без возможности их вернуть.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Приобретение сносимого и расселяемого жилья – рисковое мероприятие, которое Покупателю придется осуществлять на свой страх и риск. Этот вариант рекомендуется рассматривать только в том случае, если у вас уже есть крыша над головой, и вы просто хотите вложить свои средства в какой-либо актив. Если деньги окупят себя, и вы получите улучшенное жилье – хорошо, а если в процессе сноса и расселения возникнут непредвиденные проблемы – не страшно, ведь у вас хотя бы будет место для жизни.

Как купить квартиру в доме под реновацию: порядок и этапы

Купля-продажа квартиры, которая причислена к ликвидационному фонду, практически ничем не отличается от купли-продажи обыкновенной квартиры. Единственное, что Покупатель должен будет выполнить дополнительно, – это заранее получить и проверить всю необходимую информацию о доме «под снос». Для этого:

1. Выясните, действительно ли конкретный дом включен в программу реновации. Посетите официальный сайт Мэра Москвы и введите адрес здания в поисковую строку. Дома, включенные в программу реновации, отмечаются на карте голубым цветом. Новостройки, в которые будут переселяться жильцы, отмечаются на карте оранжевым цветом. Вы также можете ознакомиться с текстовым списком адресов, по которым будут располагаться новостройки.

1. Запросите у действующего собственника оригинал уведомления о сносе. Этот документ владельцу недвижимости присылает администрация – не позднее, чем за год до планируемого расселения.
2. Обратитесь в местный градостроительный комитет и дополнительно уточните, действительно ли дом № … по адресу № … находится в списке под снос и расселение. Узнайте, когда именно подойдет ваша очередь, и подумайте, будете ли вы готовы ждать столько времени (а возможно и дольше).
3. Помните, что Продавец уже мог оформить документ, согласно которому он сам должен либо стать владельцем квартиры в новостройке, либо получить денежную компенсацию в рамках программы. Обратитесь в местную администрацию и узнайте, не заключалось ли между госорганом и Продавцом подобное соглашение. Если такое соглашение заключалось, то вся купля-продажа может впоследствии оказаться недействительной. Вы покупаете реновационное жилье с расчетом на то, что квартира или денежная компенсация впоследствии будет именно вашей. При наличии заключенного соглашения требуйте, чтобы Продавец его расторг.
4. Проверьте, чтобы на квартиру не были наложены ограничения или обременения.
5. Проверьте юридическую чистоту квартиры, изучив правоустанавливающие, правоподтверждающие и технические документы на жилье.

Если вы выполнили все вышеперечисленные шаги и не усомнились в честности Продавца, переходите к непосредственному оформлению сделки:

1. Составьте с Продавцом типовой договор купли-продажи квартиры (ДКПК). Укажите реквизиты участников, опишите предмет сделки, раскройте и конкретизируйте договоренности, условия, права и обязанности обеих сторон. Обязательно уточните в договоре, что квартира относится к сносимому и расселяемому жилищному фонду. Если вы не включите это важное обстоятельство в текст ДКПК, то впоследствии сделка может быть признана недействительной.
2. Опишите в тексте ДКПК порядок проведения взаиморасчетов. Вы можете передать деньги Продавцу до или после перерегистрации права собственности в Росреестре, а можете сделать это до перерегистрации права собственности. Средства допустимо передавать в любой удобной форме и в любом удобном формате, на который согласны обе стороны (наличные, безналичные, передача из рук в руки, передача через банковскую ячейку и пр.). Не забудьте документально подтвердить, что Продавец получил оговоренную денежную сумму. Для этого составляется расписка или используются другие подтверждающие бумаги – например, квитанции из банка, где свои подписи ставят оба участника платежного поручения.
3. Осуществите регистрацию перехода права собственности в стандартном формате. Данная процедура проводится либо в МФЦ, либо в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Как только вы получите обновленную выписку из ЕГРН с актуализированной информацией, вы начнете считаться новым собственником жилого помещения.
4. Во время передачи вам ключей от квартиры составьте с Продавцом типовой передаточный акт. Письменно зафиксируйте, в каком состоянии вы принимаете имущество. Обычно в конце передаточного акта Покупатель указывает, что его все устраивает, и он не имеет претензий к Продавцу.

Если вы планируете сделать собственником квартиры опекаемого гражданина, то органы опеки могут не дать своего согласия на такую сделку. ООиП может сослаться на то, что покупка сносимой и расселяемой недвижимости не отвечает имущественным интересам несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица.

Далее вам потребуется обратиться в местную администрацию и поставить работников в известность, что теперь собственником квартиры № … по адресу … являетесь именно вы. Скорее всего, сотрудник администрации попросит вас подписать соглашение о дальнейшем обмене жилья на другое, которое будет предоставлено по программе реновации. Соглашение имеет форму готового бланка, куда вам просто понадобится внести свою персональную информацию. Перед подписанием внимательно вычитайте данный документ на наличие ошибок, описок и неточностей.

Покупка квартиры в доме под реновацию – это сложное мероприятие с множеством нюансов. Сначала вам понадобится взвесить плюсы и минусы такого приобретения, а также оценить возможные риски. Если вы все же решитесь на покупку сносимой и расселяемой недвижимости, вам потребуется правильно выполнить процессуальные шаги: обратиться в госорганы, проверить документы Продавца, составить договоры, соглашения, расписки и пр. Не знаете, как обезопасить себя при покупке жилья в доме «под снос»? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Около 13% владельцев квартир, получивших их в рамках реновации, используют эту недвижимость как инвестиционную – продавая или сдавая в аренду. В дальнейшем, по оценкам аналитиков, доля может удвоиться. Однако, хотя такие сделки иногда оказываются выгодными, специально покупать жилье в определенном под снос фонде риэлторы не советуют из-за низкого качества строящихся домов.

Аналитики ЦИАН, проанализировав стратегию москвичей, получивших жилье в районах Бескудниковский, Пресненский и проспект Вернадского, где активнее всего идет расселение в рамках программы реновации, выяснили, что 13% собственников, получивших жилье, выступают в качестве инвесторов. К такому выводу пришли. По расчетам сервиса, 5% (250 лотов) от общего числа квартир в новых 16 корпусах здесь сейчас сдаются в долгосрочную аренду, а 8% (400 лотов) — выставлены на продажу. Больше всего желающих заработать на недвижимости оказалось на проспекте Вернадского: в одном из корпусов на продажу выставлены 23% от общего числа квартир.

В дальнейшем показатель может только вырасти: управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая считает, что продать полученные в рамках реновации квартиры планируют 25% собственников. Аналитики «Инком-Недвижимости» не видят в такой стратегии ничего удивительного: значительная часть квартир в пятиэтажках текущими собственниками была получена по наследству.

Программа сноса панельного жилья в Москве была объявлена в феврале 2017 года. Она предусматривает расселение 350 тыс. квартир и снос 5,17 тыс. домов. Пока мэрия официально утвердила 431 стартовую площадку, где можно построить 5,2 млн кв. м. Строительством новых корпусов занималось подконтрольное городу КП «Управление гражданского строительства».

Пока мэрия не продает на рынке излишки квартир. Но Мария Литинецкая не исключает, что в среднесрочной перспективе ситуация может поменяться: ранее невостребованные лоты в домах, построенных в рамках социальных программ, город продавал на публичных торгах.

По данным ЦИАН, средняя заявленная стоимость жилья в построенных городом домах составляет 247,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Но владельцы выставляют их на продажу по цене на 7,4% больше, чем на объекты с аналогичными характеристиками. Разница в цене со старым фондом составляет 22,5%. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что срок экспозиции в новых домах в среднем на треть меньше, чем на обычные лоты при адекватном ценообразовании. Средняя запрашиваемая ставка аренды в новых домах, по данным ЦИАН, составляет 54,4 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру, что соответствует предложениям в соседних домах.

Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов отмечает, что собственники активно продают жилье и в старых домах, попавших в программу реновации: за 2019 год объем такого предложения вырос на 54%. По его оценкам, 60% сделок в домах, попавших в программу реновации, заключаются с инвестиционными целями, остальные — для личного проживания. По оценкам ЦИАН, в среднем недвижимость в сносимых домах сейчас стоит 190,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За три года этот показатель вырос на 26%. Хрущевки, не вошедшие в программу реновации, за тот же период подорожали на 17% (до 209,1 тыс. руб. за 1 кв. м). По мнению Михаила Куликова, 70% предложений в хрущевках сейчас экспонируются по рыночным ценам, в 10% случаев стоимость занижается для быстрой продажи, в 20% — завышается.

Вложения в определенные под снос дома Михаил Куликов называет рискованными. В числе причин он указывает отсутствие полного поэтапного плана расселения и низкое качество предоставляемой недвижимости. По его наблюдениям, в хрущевки вкладываются в основном непрофессиональные инвесторы.

Александра Мерцалова

Доля инвестиционных квартир в домах, построенных по программе реновации

Адрес Доля лотов, выставленных на продажу, от общего числа квартир в доме, % Доля лотов, предложенных в долгосрочную аренду, от общего числа квартир в доме, % Мукомольный проезд, 2 6 4 Дмитровское шоссе, 74-1 9 3 Дмитровское шоссе, 70 3 2 Дмитровское шоссе, 68 6 5 Бескудниковский бульвар, 11-2 2 4 Бескудниковский бульвар, 11-1 6 3 Бескудниковский бульвар,13 5 2 Бескудниковский бульвар, 5 8 3 Бескудниковский бульвар, 3 8 6 Ленинский проспект, 134 11 4 Проспект Вернадского, 61-3 1 25 Проспект Вернадского, 73 3 4 Проспект Вернадского, 69 19 10 Проспект Вернадского, 58 23 12 Проспект Вернадского, 56 13 9 Проспект Вернадского, 54 8 2

Источник: данные аналитического центра ЦИАНа.

В домах, попавших под снос по московской программе реновации, и сейчас есть полноценный рынок купли-продажи. Покупают такие квартиры, чтобы со временем переехать в новый дом. А продают — чтобы не ждать улучшения жилищных условий годами Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

Столичные власти определили этапы переселения пятиэтажек по программе реновации. Этой информации жители сносимых домов ждали с момента объявления программы.

После появления списка многие собственники квартир в таких домах по-разному будут планировать свое будущее — кто-то будет ждать переселения, а кто-то может выйти на рынок купли-продажи жилья, чтобы не ждать новой квартиры длительное время. Вместе с экспертами рассказываем, какие изменения внесут на рынок вторичного жилья опубликованные планы и что будет с ценами на жилье в хрущевках.

Как будет проходить переселение

Переселение по программе реновации в Москве предлагается проводить в три этапа.

• Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
• Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
• Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.

Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения

Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.

«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.

При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.

«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Цены и предложение квартир в сносимых пятиэтажках

Объем предложения квартир на продажу в реновационных домах остается крайне незначительным. Хотя хрущевки составляют 10% застройки Москвы, до анонса программы на них приходилось около 8% лотов в реализации. В последние несколько кварталов 2020 года в продаже находится не более 1,2 тыс. квартир (~2% от активного предложения) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики сервиса объявлений ЦИАН.

Что интересно: в домах, определенных под снос, заметно быстрее, чем по рынку в целом, выросли цены. Если в целом по столице на вторичном рынке с февраля 2017 года (дня первого упоминания о программе) цены выросли на 18%, то «реновационные» квартиры подорожали почти на треть (на 29%), привели статистику в ЦИАН. Сейчас средняя цена 1 кв. м в домах под снос составляет 195 тыс. руб. (при среднерыночном уровне в 215 тыс. руб.). Если в 2017 году квадратный метр в пятиэтажке стоил на 30% дешевле среднего по рынку, то сейчас эта разница сократилась до 11%.

Сколько стоит жилье в домах из разных этапов под снос — комментарий аналитика

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2020–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб., во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб. Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).

Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).

Влияние реновации на рынок жилья

Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. «Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки. Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен. В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.

В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.

Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.

Всего в рамках программы предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года программы реновации новые квартиры получили уже более 18 тыс. москвичей. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.