Продажа квартиры когда выписываться продавцу

Продажа квартиры когда выписываться продавцу

6 035 просмотров

В современном мире продажей или покупкой квартиры уже никого не удивишь. Однако, когда человек сталкивается с этой процедурой, то вопросов у него по-прежнему много. Так как квартира это очень ценное, хоть и недвижимое, имущество, то потеря его в результате неправильно оформленной сделки будет очень существенной для любого человека. Как же правильно оформить и провести такую процедуру, когда необходимо выписаться из квартиры продавцу, вы узнаете из этой статьи.

Содержание

Нужно ли выписываться из квартиры перед продажей

Согласно положений ст. 292 ГК РФ, квартира переходит к новому владельцу на основании договора купли-продажи, а продавец должен в установленный срок выписаться сам, а также снять с регистрации всех членов своей семьи.

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту Однако срок снятия с регистрации в законодательных нормативных актах не предусмотрен, поэтому чаще всего стороны сами обговаривают этот момент при составлении договора купли-продажи. Поэтому на вопрос о том, нужно ли выписываться перед продажей нельзя ответить однозначно.

Однако стоит помнить, что при прочих равных условиях покупатель скорее предпочтет квартиру, в которой на момент сделки уже никто не прописан. Особенно остро этот вопрос может встать если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Можно ли выписаться после продажи?

Если с покупателем квартиры достигнута договоренность, то выписаться можно и после фактической продажи недвижимости. Зачастую это условие прописывается в договоре продажи квартиры и должно устраивать обе стороны. Например, продавец сможет позже выехать из квартиры, спокойно подобрать себе новое жилье, а покупатель получит скидку или какие-то услуги.

Негативные последствия могут быть в этом случае для покупателя – если жильцы после обговоренного срока не покинут квартиру, то придется обращаться в суд, ведь только этот орган имеет право признать человека утратившим право собственности.

Важно! Если же покупатель попытается решить вопрос о выселении без участия органа правосудия, то его действия могут быть квалифицированы, как самоуправство и его могут привлечь к уголовной ответственности.

Когда нужно выписываться при продаже квартиры

Точные сроки выписки из квартиры в нормативно-правовых актах не установлены. Поэтому выписку можно производить как до фактической сделки, так и после этого. Время определяется в договоре купли-продажи или же в дополнительном соглашении, так называемом предварительном договоре.

Какие же последствия могут быть для сторон, если выписка после покупки квартиры так и не произошла или же произошла, но сделка по продаже квартиры не состоялась. Рассмотрим подробнее.

Если гражданин и члены его семьи выписались из квартиры, а сделка «сорвалась» по каким-то причинам, то в принципе ничего страшного в этом нет – они с легкостью смогут зарегистрироваться вновь.

А вот если после проведения сделки по покупке квартиры лица, которые в ней проживали отказываются выписаться в установленный срок, то покупатель понесет убытки, и финансовые, и моральные:

  • оплата коммунальных услуг за всех прописанных в квартире лиц;
  • невозможность вселиться в приобретенное жилье (траты на другую жилплощадь);
  • необходимость выселять продавца и его семью в судебном порядке.

Стоит отметить, что если новому владельцу квартиры придется обратиться в суд, то он с легкостью сможет взыскать не только уплаченные деньги за продавца за коммунальные услуги, но и взыскать траты на другое жилье, которое было необходимо арендовать на срок невозможности вселения, а также все судебные издержки, в том числе и госпошлину, и услуги юриста-представителя.

Куда выписываться?

Законодатель предусматривает два способа выписки из квартиры:

  • в никуда;
  • с одновременной регистрацией в новом жилье.

Стоит помнить, что все граждане обязаны сообщать о своем месте нахождения в государственный орган – управление по вопросам миграции. Если этого не сделать, то может наступить административная ответственность.

Подробнее о том, в какой срок необходимо зарегистрироваться, вы можете прочитать в этой статье на нашем сайте.

Порядок действий и процедура выписки из квартиры при продаже

В зависимости от того, куда вы собираетесь выписаться, необходимо выбирать и определенный порядок действий. А вот от того, выписывается ли продавец до сделки по передаче прав или же после нее, алгоритм выселения не зависит.

Стоит отметить, что независимо от способа выписки, эта услуга является бесплатной на всей территории Российской Федерации. Если в паспортном столе вас просят оплатить бланки или же обязывают внести плату за любые другие услуги, то незамедлительно обращайтесь в прокуратуру.

Выписка «в никуда»

Если продающий квартиру человек еще не успел обзавестись новым жильем, а покупатель требует его выписки незамедлительно, то необходимо действовать так:

  1. Обратиться в УВМ МВД РФ по месту прописки с гражданским паспортом.
  2. Составить заявление. Бланк и образец его заполнения предоставляется в отделении паспортного стола. В графе о месте, в которое вы собираетесь убыть можно поставить произвольный адрес – в последствии это ни на что не повлияет.
  3. Паспорт и заявление передается паспортисту на регистрации. При этом сотрудник УВМ МВД РФ указывает, когда вам нужно будет прийти. Обычно этот срок не превышает трех дней.
  4. В указанное время снова явиться в паспортный стол, получить паспорт с отметкой о снятии с регистрации и листок убытия (он вам понадобиться для последующей прописки в новом жилье).

На этом процедуру выписки из квартиры можно считать оконченной. Если же вы уже переехали в другой город, то можно провести выписку и дистанционно. Подробнее об этом рассказано в этой статье.

Выписка с одновременной регистрацией по новому месту жительства

Такая процедура намного удобнее, так как не придется обращаться в паспортный стол отдельно и за выпиской, и за пропиской.

Однако если новой квартиры у вас еще нет, то либо придется выписываться «в никуда» или же просить у покупателя разрешения повременить с выпиской из старой квартиры.

Итак, алгоритм действий в этом случае такой:

  1. Обратиться в паспортный стол, обслуживающий территорию, где находится новая квартира. При себе необходимо иметь паспорт, свидетельство о собственности на новое жилье (или же договор социального найма).
  2. В отделении УВМ МВД России составить заявление формы №6, бланк и образец заполнения которого вам обязаны предоставить. Необходимо заполнить обе его части и о выписке, и о постановке на регистрационный учет.
  3. Передать паспорт, правоустанавливающий на собственность документ и составленное заявление паспортисту для обработки. Сотрудник сообщает вам время, когда необходимо явиться за документами (или же может записать ваш телефон, чтобы сообщить это позже).
  4. В указанное время вы являетесь в отделение УВМ МВД РФ и забираете свои документы. В паспорте уже будут проставлены отметки о снятии с предыдущего места регистрации и постановке по новому месту жительства.

Так же эту процедуру можно произвести и через портал «Государственные услуги» или МФЦ (ГБУ «Мои документы». Как это сделать мы рассказывали в этой статье.

Если есть несовершеннолетний ребенок

Самые сложные ситуации с впиской из квартиры при продаже возникают тогда, когда есть необходимость снять с регистрационного учета несовершеннолетнего.

Единственный возможный способ выписать ребенка – одновременно прописать его в новой квартире. При этом если у ребенка хотя бы небольшая доля в старом жилье была в собственности, то и продажу разрешат только если в новой квартире доля будет не меньше, а условия не хуже.

Бывают, конечно, и частные случаи. Например, в качестве исключения законным представителям могут разрешить продать квартиру и выписать несовершеннолетнего «в никуда», если деньги от продажи квартиры будут зачислены на банковский счет и в течении определенного времени будет приобретено новое жилье. В противном случае сделка купли продажи может быть признана незаконной.

Пример. Супруги Андреевы решили продать свою двухкомнатную квартиру и на эти деньги приобрести квартиру большего размера. Квартира принадлежала в равных долях супругам и их несовершеннолетнему сыну. Получив разрешение органов опеки, супруги выписались из квартиры «в никуда» вместе с сыном и обязались в течении одного месяца вселиться в новое жилье. Разрешение было получено, так как квартира, в которой они собирались проживать еще не была достроена, супруги предоставили в опеку договор купли продажи недостроенного жилья. Однако по истечении месяца вселиться в новую квартиру им не удалось по причине срыва сроков сдачи жилого дома застройщиком. Андреевы не могли приобрести другое жилье, так как полученные от продажи деньги уже вложили в стройку. Органы опеки были вынуждены обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи недействительной и возвращении доли несовершеннолетнего. Суд действительно учел все доводы и признал недействительность договора купли-продажи в части продажи доли ребенка. Сын Андреевых был восстановлен в праве владения 1/3 квартиры, а его родители должны были выплатить сумму соответствующую этой части покупателям.

Подробнее о том, как можно выписать несовершеннолетних из квартиры, какие особенности есть у этой процедуры, есть ли необходимость обращаться в суд, вы можете узнать, прочитав эту статью на нашем сайте.

На что нужно обратить внимание

Ситуация, когда необходимо выписаться из квартиры для того, чтобы ее продать, может обернуться неприятности как для покупателя, так и для продавца.

Однако для нового владельца квартиры последствия могут быть гораздо более серьезными.

№ п/п Подводные камни
1 Необходимо тщательно изучать сам договор купли-продажи. Кроме прочих обязательных условий, в нем должны быть указаны обязательства и сроки выписки и выселения из квартиры продавца и всех членов его семьи.
2 Для покупателя намного безопаснее будет, если на момент совершения сделки в квартире не будут зарегистрированы несовершеннолетние дети и граждане, признанные недееспособными или инвалиды. Хотя если это условие не выполняется, то после вступления в право собственности владелец квартиры может обратиться с заявлением в суд и на основании его вердикта выселить бывших владельцев или же членов семьи.

Так как вопросы выписке из жилья при его продаже связаны не только с самой процедурой снятия с регистрации, но и с составлением договора купли-продажи. Если у вас есть какие-то вопросы, касающиеся вашей конкретной ситуации, то обязательно свяжитесь с нашими высококлассными юристами. Они смогут оказать вам бесплатную консультативную помощь.

Вообще, все процедуры по выписке и продаже квартиры юрист сможет взять на себя. Например:

  • составление договора купли-продажи, с указанием всех необходимых условий;
  • снятие с регистрационного учета продавца по доверенности или же сопровождение этой процедуры;
  • последующая помощь в постановке на учет по месту жительства;
  • составление иска, принесение жалоб, в случае возникновения такой необходимости;
  • представительство в суде и других инстанциях.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Прежде чем приступить к продаже квартиры, собственник должен сформулировать для себя цель продажи. От этого могут напрямую зависеть особенности сделки. Поскольку в процессе должны быть учтены интересы как продавца, так и покупателя.

Так, например, одним из условий продавца является одновременная с продажей покупка альтернативного жилья (большей площади, в другом районе и т.д.). Столь жёсткое условие ставит непреодолимое препятствие для сделок с привлечением ипотечных средств, материнского капитала, и других сделок с рассрочкой платежа. Полная оплата средствами ипотечного кредита, как правило, производится после регистрации права собственности покупателя и обременения в пользу банка. В случае с материнским капиталом, окончательный расчёт может затянуться на срок от 40 до 60 дней. Не получив на руки полную оплату за продаваемую квартиру продавец не будет иметь возможность сразу купить альтернативную жилплощадь.

Согласие всех сособственников

При долевой собственности препятствием для продажи будет отказ одного из собственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласием всех, кто владеет долями в праве собственности на данную жилплощадь. Их личное участие во всем процессе обязательно, либо их интересы могут быть представлены по нотариальной доверенности.

Можно ли вообще продавать

Также собственнику нужно выяснить — возможна ли продажа его недвижимости в принципе. Либо существуют объективные препятствия. На продажу жилья могут быть наложены различные ограничения и запреты (обременения). Например, на квартиру судом наложен арест на время какого-либо разбирательства или спора. Жилье арестовано в обеспечение обязательств по долгам. Такую недвижимость продать не получится. Обременением может быть залог по кредиту, ипотека, рента и пр.

Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

Собственник может и не знать о существующих обременениях. Поэтому желательно всё проверить, заказав выписку из ЕГРН. Все обременения обязательно вносятся в реестр. Впрочем, заказать свежую выписку имеет право и покупатель.

Юридические минусы

Для того чтобы правильно позиционировать свою недвижимость на рынке. Нужно взглянуть на неё по возможности объективно. Трезво оценив своё имущество, разобрать все его плюсы и минусы. Хороший ремонт, панорамный вид из окна это плюс, угловая квартира без балкона на первом этаже это минус… и т.д. Физические параметры объекта как выигрышные так и не очень — более-менее очевидны, хотя и субъективны…

Юридические минусы могут быть не так очевидны неискушенному продавцу, но для покупателя могут представлять серьезные риски. Эти факторы могут существенно сказаться как на цене, так и на сроках её продажи.

  • Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
  • Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

Например, собственник только что вступивший в права наследства решает продать жилплощадь. А в течение года выясняется, что существуют ещё наследники не знавшие об открытии наследства, и они пытаются оспорить сделку.

Или: бабушка подарила внуку квартирку, он её продаёт. Радостный покупатель въезжает в свое новое жилище, делает там ремонт… а в это время бабуля ругается с внуком, заявляет де она не ведала, что творила, подарив квартиру, и требует расторжения сделки.

  • Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
  • Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:
  1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
  2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
  3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
  4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

Арендаторы в продаваемой квартире

Сдавать квартиру параллельно с её продажей не очень хорошая идея. Долгосрочная аренда жилья на срок более 12 месяцев подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И является ещё одним типом обременения. Продажа квартиры в этом случае возможна, но новый собственник не сможет выселить квартирантов до истечения срока официального договора аренды. Срок аренды должен быть указан в договоре купли-продажи.

На практике такое случается довольно редко. Как правило собственники заключают с арендаторами краткосрочный договор на срок менее года. И никакого официального обременения не возникает.

Однако, подчас новому собственнику приходится разрешать конфликты с квартирантами доставшимися в «наследство» от продавца. Иногда арендаторы съезжают со скандалами сопровождаемыми вызовом полиции, порчей имущества и телесными повреждениями.

Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

Идеальная квартира

Юридически идеальная квартира с точки зрения покупателя находится в собственности продавца много лет (более 3 лет — срок исковой давности). Собственником является одинокий мужчина средних лет, имеющий водительское удостоверение (значит вменяемый и дееспособный). Документом-основанием является договор купли-продажи. В квартире никто не зарегистрирован и в данный момент она не сдается в аренду и не имеет обременений.

Необходимый минимум документов

  • Свидетельство о праве собственности (выдавалось до 15.07.2016г.) либо выписка из ЕГРН для недвижимости зарегистрированной после 15.07.2016 г.
  • Документ — основание. В зависимости от способа приобретения недвижимости это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи в собственность (приватизация); договор дарения или ренты; свидетельство о праве на наследство. Если этот документ утерян, его нужно восстановить, обратившись в Росреестр либо в нотариальную контору в которой получали оригинал (например, в случае наследства).
  • Общегражданский паспорт. Продвинутый покупатель может попросить водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт либо ещё какой документ. Много документов — сложнее подделать.
  • Документ в котором будет указано, кто зарегистрирован в квартире (сохранят ли они право проживания в случае продажи), есть ли задолженности по коммунальным платежам и пр. В разных регионах РФ эти документы могут называться по разному. Это может быть несколько разных документов или единый документ. Возможно это будет справка о составе семьи, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной карточки либо единый жилищный документ (ЕЖД). И выдавать их могут в разных регионах, различные уполномоченные организации: МФЦ, службы по учету потребителей жилищно-коммунальных услуг, паспортный стол, управляющая компания или председатель жилищного кооператива. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, за водоснабжение и водоотведение, за электроэнергию, отопление, газоснабжение, капремонт и пр. тоже получают в соответствующих организациях.

Стоит отметить что эти справки действительны ограниченное время. Поэтому стоит дождаться потенциального покупателя, и только потом собирать данные справки.

дополнительно могут потребоваться

  • Нотариальное согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке и является совместнонажитым имуществом.
  • Технический паспорт БТИ потребуется при ипотечных сделках для составления документа рыночной оценки
  • Согласие органов опеки, если ребёнок является сособственником. Права детей при продаже жилплощади не должны быть ущемлены.
  • При покупке квартиры с привлечением кредитных средств, банк может запросить справки из психоневродиспансера и наркологии. Для пожилых продавцов это практически обязательно требование. Таким образом банки страхуются от возможного расторжения сделки вследствие недееспособности продавца. Ведь недвижимость остаётся в залоге у банка.

Подготовка к продаже

Стратегию продажи нужно продумать заранее. Элитная квартира в дорогом жилищном комплексе и рядовая хрущёвка должны позиционироваться по разному. Жилплощадь с дизайнерским ремонтом и дорогой обстановкой можно выгодно представить фотографиями. Жилище же требующее ремонта, напротив, может отпугнуть покупателя подробными фотографиями. Однако, покупатели есть на разные виды жилья.

Если продаваемая квартира явно требует ремонта, а вкладываться в ремонт не имеет смысла лучше выкинуть из неё все старые вещи на свалку. Не заставленное старым хламом помещение будет выглядеть более привлекательным. Будет видна его площадь. Потенциальный покупатель сможет легко представить возможную расстановку мебели и обустройство комнат.

Для успешной продажи квартиры важно точно попасть в рынок. Это значит что продавец должен установить стоимость объекта как можно точнее. Нужно объективно оценить свою жилплощадь в сравнении с аналогичными объектами выставленными на продажу. Это ваши конкуренты. И будьте готовы к торгу!

Реклама

Для того чтобы народ узнал от том, что вы продаёте вашу замечательную квартиру, нужно подать рекламное объявление. Времена когда объявления о продаже недвижимости подавались в газеты давно прошли. Сейчас главными рекламными площадками являются сайты объявлений в интернете. Как правило бывает достаточно подать объявление на Авито, Домофонд, Яндекс-недвижимость, ЦИАН и пр.

Прежде всего рекламное объявление о продаже квартиры должно быть написано без орфографических ошибок.

Следует избегать большого количества восклицательных знаков, написания ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ.

Постарайтесь не использовать в описании объекта превосходных степей: наилучший, идеальный, абсолютно, исключительно и пр.

Избегайте неинформативных пространных описаний в духе женских романов.

Информация должна быть точной и правдивой. Если до метро 20 минут пешком, не следует сокращать расстояние до 10 минут. Евроремонт это не только свежие весёленькие обои с Эйфелевой башней.

При составлении рекламного объявления важно чтобы оно легко читалось и было максимально информативно. Оно должно содержать следующую информацию:

  • Что за квартира? (2-комнатная квартира улучшенной планировки)
  • В каком доме? (В кирпичном доме 2005 года постройки)
  • На каком этаже? (На 5 этаже 10-этажного дома)
  • Сколько комнат? (Две изолированные комнаты)
  • Какая площадь? (Общая площадь 68 кв. метров, жилая — 38 кв. метров, кухня 10 кв.метров)
  • Состояние помещения? (Новый ремонт. Пластиковые окна, заменены водопровод и радиаторы отопления, балкон застеклён, на полу паркет и т.д.)
  • Что из мебели и техники остаётся покупателю после продажи? (Встроенная кухня, встроенный шкаф-купе и т.д.)

Желательно указать точное расположение объекта. Чтобы потенциальный покупатель мог найти дом на карте и оценить расстояние до общественного транспорта, наличие различной инфраструктуры, школ, детсадов, магазинов и пр.

Кратко и информативно опишите все плюсы квартиры. В тексте следует указать возможна ли продажа в ипотеку. В настоящее время более 80% сделок проводится с привлечением ипотеки.

К рекламному объявлению желательно приложить несколько фотографий. Это существенно увеличит количество просмотров. Совсем не обязательно вызывать для этого профессионального фотографа. Сделайте фотографий всех комнат и помещений квартиры. Хороший вид из окна, новая детская площадка во дворе, ухоженный подъезд тоже стоит сфотографировать.

Чтобы сделать хорошие фотографии, проведите генеральную уборку. Особенно в ванной и на кухне. Спрячьте недоглаженное бельё в шкаф, уберите носки с батареи и гору грязной обуви из прихожей. Кастрюля с недоеденным борщом на кухне и немытая посуда также не добавят плюсов вашей фотосессии.

Не стоит слишком усердствовать с фотографиями. Самое главное, они должны быть информативны и не выглядеть картинкой из глянцевого журнала. В последнее время многие агентства массово подают фейковые объявления с неестественно качественными фотографиями из фотокаталогов. Лишь бы заинтересовавшийся позвонил, а там его «разведут» на договор по подбору квартиры.

Итак рекламное объявление готово. Оставьте свой телефон и прочие контактные данные. Ждите звонков!

Отвечаем на звонки

Будьте готовы, что первыми позвонившими будут представители агентств недвижимости с предложением заключить договор на реализацию вашей жилплощади. Они постоянно мониторят все новые объявления (это их работа). Более того существуют инструменты позволяющие увидеть объявление ещё до того, как оно будет промодерировано и станет доступно всем пользователям в интернете.

Как правило, разговор будет примерно такой:

— Здравствуйте, вы продаёте квартиру?

— Да, продаю.

— А можно мы её тоже будем продавать? Мы очень крупное агентство и у нас очень много клиентов, которые ищут подобную квартиру.

Тут бы и согласится! Ан нет! Если бы у агентства был клиент на вашу квартиру, готовый заплатить им денег за подбор вариантов покупки, они бы вели разговор об осмотре. Они хотят с вас денег! Продолжением разговора будет предложение заключить с ними эксклюзивный договор на реализацию вашей недвижимости. Либо предложение типа: «Если мы приведём вам покупателя, дадите нам денег?» Если вы согласитесь, они выставят вашу квартиру на продажу и будут её продавать параллельно с вами. Вероятно даже дешевле чем вы, надеясь сторговать от вас скидку, когда они приведут покупателя. Все хотят получить денег (бизнес такой)! И главное, на сегодня нет никаких секретных баз продаваемого жилья. Все продают на общедоступных электронных площадках Авито, Циан, Домофонд и пр.. Агентства не обладают «волшебной палочкой» позволяющей продавать непродаваемое или двигать недвижимое. Множество объявлений о продаже одной и той же квартиры разными людьми может насторожить и отпугнуть покупателя.

В сотрудничестве с агентством нет ничего предосудительного, это даже может во многом упростить вам жизнь и сэкономить массу времени, нервов и сил. На много проще доверить всю процедуру профессионалу. Однако, выбирать его стоит обдуманно, а не посредством случайного звонка.

То же самое можно сказать о расклеенных на подъездах домов объявлениях типа: «Куплю квартиру в вашем доме! Дорого!» Так риэлторы пытаются набрать себе базу объектов для их дальнейшей продажи.

Если уж вы решили заниматься продажей жилья самостоятельно, следует отказаться от предложений подобного сотрудничества. В крайнем случае, если вас донимают подобными звонками, скажите, что вы тоже риэлтор, и от вас отстанут.

Риэлтора можно нанять и на заключительном этапе сделки для юридического сопровождения, если получается какая-либо сложная схема и вы боитесь запутаться.

Организация показов квартиры

Безопасность при организации показа объекта играет не последнюю роль. Вы же не знаете людей которых пускаете к себе в дом Максимум вы один раз пообщались по телефону. Поэтому нежелательно встречать потенциальных покупателей в одиночестве.

Внимательно приглядывайте за осматривающими вашу жилплощадь. При осмотрах нередки случаи квартирных краж, когда приходят несколько якобы заинтересованных человек. Кто-то отвлекает хозяина (типа: «А где у вас отсекающий вентиль водопровода?»), в то время когда остальные прибирают к рукам, например, дорогой телефон или фотоаппарат. Дорогие вещи лучше убрать на время просмотра.

Не стоит показывать незнакомым людям и какие-либо документы. Вы их первый раз видите! Если у заинтересованного лица возникают какие-то сомнения он всегда вправе заказать выписку из ЕГРН. А все остальные документы вы можете предъявить при подписании предварительного договора или соглашения о задатке. В этом случае вы будете знать кому предъявляете документы. Ведь паспортные данные покупателя будут занесены с соглашение о задатке (предварительный договор).

Будьте готовы торговаться. Торговаться будут все!

Потенциальный покупатель найден

Процесс продажи недвижимости в нынешних условиях имеет все шансы затянуться на несколько недель или даже месяцев. Но если же наконец на вашу недвижимость нашёлся покупатель, можно считать, что самое сложное позади. Остаётся только выполнить пошаговый алгоритм переоформления недвижимого имущества и получить деньги.

Соглашение об условиях проведения и сроках сделки.

Для того чтобы зафиксировать на бумаге все договорённости с покупателем, должен быть составлен предварительный договор (соглашение). Как правило, в качестве обеспечения обязательств по этому договору, покупатель передаёт продавцу задаток.

Задаток — это определённая сторонами сумма передаваемая как финансовое обеспечение каких-либо договорённостей. Согласно ст. ГК РФ 380 — 381, в случае если покупатель откажется от покупки или не выполнит условия предварительного договора, сумма задатка остаётся у продавца. Если продавец откажется от сделки, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Аванс в отличие от задатка — просто предоплата, и в случае, если сделка не состоится, его нужно будет вернуть. При ипотечных сделках практикуется аванс. Ведь в случае неодобрении банком объекта недвижимого имущества в качестве залога, сделка не состоится.

При передаче аванса или задатка должен быть составлен соответствующий документ. Это может быть авансовое соглашение либо предварительный договор купли-продажи. В нём должны быть отражены данные продавца и покупателя, стоимость за которую будет куплена квартира, адрес и описание имущества, сроки совершения сделки, права, обязанности, и ответственность сторон, сроки освобождения жилплощади. То есть полный объём договорённостей продавца и покупателя.

Составление договора

Со 02.06.2016 года в случае долевой собственности на квартиру, обязательно заключение нотариального договора купли-продажи.

В случае если собственность не долевая (при совместной собственности собственников может быть и несколько) договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. ДКП должен содержать весь объём договорённостей сторон. В документе должны быть прописаны:

  • полные данные сторон
  • данные квартиры (адрес, основание на которых она принадлежит продавцу)
  • стоимость объекта, о которой договорились стороны
  • сроки и порядок расчета
  • права и обязанности сторон (включая обязательство сняться с регистрационного учёта)
  • сроки физического освобождения жилплощади
  • Договор купли-продажи может иметь силу акта приема-передачи, о чём в нём должна быть сделана соответствующая запись.

Передача денег

Времена когда на сделку приходилось привозить горы наличных в коробках из-под обуви и в процессе расчета уныло их пересчитывать, к счастью давно прошли. Сейчас существует несколько цивилизованных способов безопасного расчета. Это может быть банковская ячейка, перевод денег на депозит, аккредитив и пр. Однако, схема передачи денег зависит не только от желания сторон сделки, но и от условий её проведения. Так, если продавцом жилья планируется одновременная покупка альтернативной жилплощади, расчет через банковскую ячейку или аккредитив не подойдёт. Ведь эти способы подразумевают физическое получение денег лишь после регистрации перехода прав собственности. А это может занять определённый срок (до 1 месяца). Следовательно, сразу передать деньги дальше по цепочке нельзя, оплатить альтернативное жильё будет нечем.

После получения денег пишется расписка об их получении. Если предусмотрена частичная оплата (первоначальный взнос по ипотеке), пишется расписка именно на ту сумму которая получена. И только после окончательного расчёта можно написать расписку в получении полной суммы.

Подписание договора купли-продажи (ДКП)

Нотариальный договор подписывается в присутствии нотариуса. ДКП в простой письменной форме можно подписать в МФЦ, после полной или частичной (если это предусмотрено документом) оплаты стоимости квартиры.

Расчёт (полный или частичный, в зависимости от условий договора) должен быть осуществлён до подписания ДКП.

Регистрация

Переход права собственности на объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован Росреестром. Для государственной регистрации необходимо подать соответствующее заявление в МФЦ, приложив к нему подписанный договор купли-продажи и возможно другие нужные документы (доверенности, супружеское согласие, решение органов опеки, закладную и пр.). Обычно регистрация перехода права занимает от 3 до 10 дней. В разных регионах могут действовать разные правила. Так, например, ипотечные и нотариальные сделки регистрируются быстрее. В Москве регистрация подобных сделок занимает 3-4 рабочих дня.

При подписании нотариального ДКП, нотариус может подать документы на регистрацию в Росреестр без участия сторон сделки. Однако, большинство покупателей и продавцов предпочитают сделать это самостоятельно, не надеясь на сотрудников нотариуса.

Передача квартиры

Как правило, в договоре купли-продажи обозначены сроки передачи недвижимости новому собственнику. ДКП может иметь силу акта приема-передачи, о чем в нём должна быть сделана соответствующая запись. Передача объекта возможна посредством физической передачи ключей от квартиры сразу после подписания акта приема-передачи. Также сторонами могут быть достигнуты какие-либо иные договоренности. Например, в случае покупки с привлечением средств материнского капитала, возникает залог в силу закона. То есть залог в пользу продавца, до получения им окончательного расчёта. В таких случаях акт приема-передачи подписывается отдельно от договора купли-продажи. Это действие сопровождается совместным заявлением сторон сделки о снятии залога.

Сделка считается полностью состоявшейся и обязательства сторон полностью исполненными только при подписании сторонами акта приема-передачи, либо если подписанный ДКП содержит соответствующий пункт.

Выводы

Прочитав столь объемную пошаговую инструкцию, потенциальному продавцу квартиры может показаться, что это очень сложно — продать жилплощадь самостоятельно. Не станем упрощать, утверждая как многие «гуру интернета», что это не так. Процесс продажи жилья порою может быть очень сложен. И в некоторых ситуациях без помощи опытного человека обойтись просто невозможно. Однако, не так страшен чёрт, как его малюют в интернете. Продать квартиру самостоятельно вполне по силам каждому. Просто нужно пошагово выполнять все пункты «инструкции для продавца». А в случае нестандартных ситуаций, всегда можно обратиться за консультацией к опытным риэлторам или юристам. Благо есть масса предложений услуг юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *