Продажи по ДДУ

Продажи по ДДУ

Содержание

Как продавать квартиру в новостройке?

Последнее обновление: 29.06.2018

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.

Ответ:

Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на вторичном рынке жилья. Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?

Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории, и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это первичный рынок, и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?

А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания Акта приема-передачи квартиры, дольщик может продать ее только по Договору переуступки прав требования.

Почему именно до подписания Акта приема-передачи, а не до оформления права собственности? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.

Если же дольщик уже принял квартиру по Акту, но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Как продать квартиру по переуступке прав?

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Договору долевого участия (ДДУ). Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

  1. Определить цену продажи квартиры;
  2. Разместить рекламные объявления о продаже;
  3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
  4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
  5. Договориться об условиях расчетов;
  6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
  7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем шаге. В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об условиях передачи денег за квартиру (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии).

После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения Договора уступки прав требования на квартиру (включая его образец) – см. по ссылке.

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

Когда лучше продавать новостройку?

От того, когда именно мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?

Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е. периодами увеличение спроса) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.

При продаже квартиры, не напиши лишнего в документах. В чем здесь подвох – смотри по ссылке.

Как продать недвижимость по ДДУ

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

  • Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
  • Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Оформление договора

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

  • Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
  • Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
  • При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

Выписка из ЕГРП Согласие супруга Справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

  • Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
  • Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
  • Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
  • Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Практические советы

Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

  • Определится со стоимостью квартиры.
  • Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
  • Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
  • Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
  • Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
  • Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.

Покупка квартиры по ДДУ

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи

Правовое регулирование

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

§1, §7 гл. 30 ГК РФ.

Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договора Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.

Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).

Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условия Предмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214). Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторон Перечень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности. Перечень широкий.
Акт приема-передачи Обязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214). Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору Предусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214). Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственности Подлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром.
При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
Налогообложение Услуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закона, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

  • финансового;
  • относительно качества квартиры;
  • оформления права собственности;
  • увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

  • Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
  • Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
  • Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

  • неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
  • либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

  • проект строящегося многоквартирного дома;
  • размер его объектов;
  • назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

  • застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
  • застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

  • нарушение сроков сдачи дома;
  • ненадлежащее качество жилья;
  • банкротство застройщика;
  • получение прибыли.

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

○ Что такое ДДУ.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Критерий сравнения

ДДУ

Договор купли-продажи

Правовая основа

№214-ФЗ

ГК РФ (§1,7 гл.30)

Форма заключения

Простая письменная (п.3 ст. 4 №214-ФЗ)

Простая письменная (ст.550 ГК РФ)

Участники соглашения

Застройщик и дольщик

Продавец и покупатель

Предмет соглашения

Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ)

Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст. 549 ГК РФ).

Существенные условия

  1. Предмет соглашения.
  2. Сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию.
  3. Стоимость, форма и порядок ее оплаты.
  4. Срок гарантии, указанный в ст. 7 №214-ФЗ;
  5. Способы обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств.
  1. Предмет соглашения.
  2. Его цена.
  3. Список лиц, имеющих право продолжать пользоваться жильем.
  4. Регистрация договора в Росреестре.

Права и обязанности участников соглашения

Определяется договором

Определяется договором

Составление акта приема-передачи

Требуется (п. 1 ст.8 №214-ФЗ0

Требуется (ст. 556 ГК РФ).

Ответственность за нарушение своих обязательств

Предусмотрен

Предусмотрен

Уплата налогов

Застройщик не выплачивает налоги на предоставление (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Процент от прибыли от продаж является созданием тайника ((пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Если квартира в собственности не менее 3 лет, доход от ее продажи облагается налогом (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

○ Как избежать возможных рисков.

Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

  • Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

  • Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
  • Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. В последнем случае дом выступает залогом, который может быть затребован в случае неуплаты долга.
  • Двойная продажа, чаще всего подобный риск возникает, если договор заключается с посредником, а не прямым застройщиком.

Чтобы избежать подобных рисков, важно правильно выбрать застройщика. При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности.

○ Переуступка квартиры по ДДУ.

Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

  • Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
  • Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
  • Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ, лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

○ Советы юриста:

✔ Как узнать информацию о застройщике?

Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

  • Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
  • Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
  • Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта?

Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд. Первым шагом является составление досудебной претензии в адрес застройщика, в которой отражено требование о сдаче дома и получении ключа от телефона. В случае отказа или игнорирования претензии, следует обращаться в суд.

Многие уже давно поняли, что финансирование своего будущего жилья очень выгодно, поскольку на этапе строительства можно за минимальную цену приобрести квартиру, стоимость которой в готовом варианте будет на порядок выше. Именно поэтому инвесторы задаются вопросом: можно ли потом продать практически готовую квартиру, и собственно продажа по ДДУ — что это? Да, такой вариант вполне возможен, и сегодня около 15% жилья в новостройках продается именно таким способом дольщиками, вступившими в проект на первых стадиях строительства.

Особенности договора переуступки

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в договоре ДДУ, на основе которого он заключается. После совершения сделки, прежний дольщик теряет все свои права по ДДУ. Новый участник приобретает право на долевое участие в покупке квартиры, также к нему переходят все, имеющиеся у прежнего дольщика права и обязанности по договору ДДУ.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за нарушения, допущенные им. С этого момента новый дольщик должен решать любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком.

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания приемо-передаточного акта с застройщиком. Когда квартира уже передана дольщику, то после того, как на нее будет зарегистрировано право собственности, ее можно продать обычным образом по сделке купли-продажи.

Нужно ли получать согласие застройщика

Это зависит от того, выплатил или не выплатил прежний дольщик полную стоимость по ДДУ. Если дольщик не имеет долгов по оплате и полностью расплатился с девелопером, то по закону для заключения договора переуступки своих прав разрешение застройщика на совершение сделки не требуется. Однако ДДУ может содержать требование о получении согласия от застройщика на смену дольщиков. Нужно учесть, что если договор долевого участия предусматривает наличие согласия, то его нужно обязательно получить, иначе сделка может быть признана незаконной.

Если согласие девелопера не требуется, вполне достаточно направить в строительное учреждение письменное уведомление о смене дольщика. Чтобы в дальнейшем избежать проблем с получением квартиры (когда вдруг при подписании акта окажется, что застройщик не в курсе, что поменялся участник), лучше его отправить заказанным почтовым отправлением.

Если дольщик не выплатил полную стоимость жилья, то вместе с договором цессии требуется подписать двустороннее соглашение между прежним и новым дольщиком о переводе долга на нового участника, в котором указывается, что покупатель обязуется полностью расплатиться с застройщиком и соглашается принять на себя все долговые обязательства по этому договору. Также необходимо получить письменное согласие девелопера на переуступку.

Зачастую застройщики, пользуясь тем, что их голос в этом вопросе является решающим, требуют плату за свое согласие. Ее размер может быть очень внушительным, обычно она составляет от 1 до 5 % от суммы договора ДДУ. Кроме того, если квартира приобретена по ипотечному кредиту, нужно получить разрешение банка, который выдал кредит.

Покупка квартиры по договору долевого участия по переуступке – сделка достаточно рискованная. Нередко права на квартиру переуступаются не единожды, и встречаются ситуации, когда впоследствии оказывается, что проданный по переуступке объект, принадлежит совсем другому лицу. Поэтому прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно проверить все документы самой строительной компании и инвестора и правильно оформить сделку. У девелопера должны быть в наличии:

  • проектные документы с указанием сроков начала и завершения строительства;
  • разрешительные документы на строительство объекта;
  • правоустанавливающие и регистрационные документы на участок.

Продавец должен передать новому дольщику все документы, имеющие отношение к основному договору:

  • Оригинал основного договора ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре;
  • Предварительный договор и дополнительные соглашения (при наличии);
  • Все ранее заключенные договора переуступки на данную квартиру (при наличии);
  • Все имеющиеся квитанции об оплате по ДДУ (в оригинале);
  • При необходимости согласие застройщика на сделку;
  • Разрешение на совершение этой сделки супруга(и).

Также нужно поинтересоваться у самого застройщика, не имеется ли у участника просроченной задолженности или неуплаченной пени, не указанной в соглашении о переводе долга. Лучше всего потребовать акт сверки всех платежей. Передачу нужно оформить двусторонним приемо-передаточным актом. По законодательству, если основной договор подлежит регистрации, то и договор по переуступке также должен быть зарегистрирован. Из этого следует, что сделка будет считаться завершенной, только после того, как договор цессии пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Также продавцу стоит учесть, что с дохода, который он получил от этой сделки, ему придется заплатить налог.

Какие существуют риски при покупке жилья по переуступке права

Приобретение квартиры на этапе строительства не у застройщика, а у другого участника, связано с определенной долей риска. Прежде всего, продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру). Подтверждением этого является только зарегистрированный договор ДДУ, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает только одно право – требовать заключения основного ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, зачастую причиной переуступки своего права дольщиком является затягивание сроков строительства, низкое качество возводимого объекта. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует очень внимательно изучить документы и проект застройщика, посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся, поинтересоваться репутацией строительной компании.

Покупатель должен учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему можно только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, заплаченной по договору переуступки.

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права, и полностью исключить возможные риски, необходимо перед совершением сделки получить консультацию компетентного юриста. Общество защиты прав дольщиков окажет вам профессиональную юридическую помощь в подготовке документов, составлении и оформлении договора. Кроме того, юристы нашей организации проанализируют документы застройщика, проверят его добропорядочность и надежность. Чтобы связаться с нами, обратитесь в раздел «Контакты», где вы найдете все данные для быстрой связи.

Составление документа

Чаще всего акт составляется еще во время подписания договора о долевом участии. Законодательно в 2019 году не предусматривается его строгая форма, однако он является обязательным согласно ст. 556 ГК РФ. Образцы могут составляться застройщиками или же нотариусом, если он занимается оформлением договора. Главное, чтобы в нем были следующие сведения:

  • название документа;
  • дата и населенный пункт, в котором он составляется;
  • личные данные Дольщика и реквизиты Застройщика;
  • полный адрес квартиры по документам из БТИ;
  • описание квартиры по тем же документам;
  • ссылка на договор, подписанный сторонами о долевом участии в строительстве;
  • стоимость жилья на момент, когда строительные работы считаются законченными;
  • данные по коммунальным службам, в которые необходимо вносить платежи после подписания документа.

На документе ставится подпись долевого участника и представителя застройщика. К акту приема передачи квартиры по договору долевого участия прилагается смотровой лист, в котором указываются все претензии к недоработкам, допущенным строителями (при их наличии), а также сроки их устранения.

Заполненный образец акта приема передачи:

Без акта приемки жилья не будет юридического основания для проведения доработок, если таковые необходимы по итогам осмотра помещения.

Передача квартиры

Начинается с того, что собственник должен лично убедиться, что многоквартирный дом, указанный по адресу договора был принят госкомиссией и этому есть документальное подтверждение у застройщика.

Второй момент, который необходимо проверить до проведения осмотра жилой новостройки (квартиры) – наличие почтового адреса. В случае его отсутствия, будучи владельцем, гражданин не сможет прописаться в квартире, уже являющейся его собственностью, или прописать членов своей семьи.

После этого производится осмотр, выявляются недостатки, которые необходимо устранить до подписания документов о приеме. Все они заносятся в смотровой лист, который прилагается к акту.

По условиям, ключи от квартиры передаются после двухстороннего подписания документов. Также, если обязательства сторон выполнены, расчет производится целиком за законченные строительные работы. Поэтому клиент не должен подписывать акт, пока недоделки со смотрового листа не устранены. В противном случае доделывать их придется самому, за личные средства.

Кроме того, собственнику необходимо знать, что после подписания акта, на него ложится выплата коммунальных платежей, как и остальная ответственность за помещение, вне зависимости от того, произведена ли регистрация квартиры, проживает ли он по этому адресу.

Осмотр

Производится с представителем застройщика и долевым участником. Все недочеты фиксируются, однако речь может идти только о тех видах работ, наличие которых были прописаны в ДДУ.

Если недостатки есть, застройщик может решить проблему несколькими вариантами:

  • Доделать свои упущения.
  • Снизить стоимость переданного недвижимого имущества на сумму, которая соответствует выявленным недостаткам.
  • Оплатить стоимость незавершенных строительных работ.

Эти обязанности застройщика зафиксированы законодательно ФЗ №14.

В некоторых случаях стоит подписать документы, если в смотровом листе точно указано даты исправления проблем, или же застройщик компенсировал материальные потери. Дело в том, что некоторые недостатки позволяют через некоторое время подписать акт приема в одностороннем порядке.

Чаще всего проверять необходимо:

наличие и работу вентиляции;

  • все элементы электроснабжения;
  • как проведено остекление балконов, лоджий, окон и дверей;
  • обработку всех поверхностей;
  • как работает канализация, водоснабжение;
  • при возможности проверить отопление.

Смотровой лист составляется в 2-х экземплярах, чтобы застройщик исправил их до подписания (или после, по условиям сделки) настоящего акта или оплатил их стоимость, чтобы клиент мог за эти средства провести работы самостоятельно.

Но чаще всего акт подписывается, когда все обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, и друг к другу претензий по существу договора не имеют.

Регистрация

Чтобы квартира полностью перешла в собственность гражданина, обязательно проведение регистрационной процедуры на его имя. Поэтому составляется передаточный акт о том, что покупатель принял у продавца жилье, в 3-х экземплярах. Два остаются у собственника и продавца, а третий передается со всеми необходимыми для регистрации документами в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Иногда покупка по ДДУ производится не у строительной компании, а ее подрядчика или какого-либо посредника. Это связано с тем, что данным лицам выдана квартира в качестве оплаты та работы или другие услуги. При такой форме продажи кроме документа о приеме передачи, нужно еще и документы, которые являются основанием права этих лиц на продажу недвижимости. В противном случае государственные органы откажут в регистрации.

В соответствии с договором о покупке-продаже, квартира переходит дольщику, когда подписан акт приема передачи. Его подписание свидетельствует, что никаких претензий друг к другу стороны не имеют. В дальнейшем все судебные споры практически невозможны, поскольку стороны официально согласились отказаться от любых претензий друг к другу.

Рассказываем, как правильно принять квартиру по ДДУ 9018

Получение ключей от квартиры в новом доме – безусловно важное событие. Но не стоит воспринимать его как формальность. Ведь за желанным «ритуалом» кроется технически и юридически сложная процедура: выявление дефектов, подписание и получение документов. Ошибки и неточности могут привести к большим проблемам с жильем в будущем.

С подобными проблемами специалистам Центров защиты прав граждан по всей стране приходилось сталкиваться не раз. Чтобы их избежать, мы подготовили для вас инструкцию – как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика по договору долевого участия (ДДУ). Как проходит процедура, на что следует обратить особое внимание и какие документы стоит иметь в процессе приемки объекта, передаваемого по ДДУ.

ПРОЦЕДУРА ВЫДАЧИ КЛЮЧЕЙ ОТ «А» ДО «Я»

Прежде чем покупателя жилплощади приглашают на приемку квартиры, дом проходит обязательную процедуру принятия государственной комиссией (Госкомиссией). Без которой ввести объект в эксплуатацию и начать выдавать ключи невозможно. И лишь после успешного завершения этой процедуры застройщик начинает выдавать ключи.

Это происходит в порядке записи. В крупных жилых комплексах, где дома сдаются группой, ключи чаще всего выдаются по корпусам друг за другом, в зависимости от нумерации дома. Обычно представитель застройщика связывается с покупателем недвижимости по телефону или письмом и согласует время осмотра квартиры.

Главным документом при осмотре является акт приема-передачи (выдается представителем застройщика). Без подписания документа получить ключи, зарегистрировать квартиру и прописаться в ней не получится.

В содержании акта приема-передачи обязательно должны быть указаны:

— почтовый адрес построенного дома;

— номер квартиры, который присвоила уполномоченная организация (ПИБ);

— цена недвижимости;

— площадь жилья.

На приемку квартиры должны прийти все, кто вписан в ДДУ. Иначе оформить акт приема-передачи не получится, поскольку в нем указаны упомянутые в договоре лица. Каждый должен иметь при себе паспорт.

Если по какой-либо причине кто-то из участников договора не сможет прийти лично, заранее оформите нотариальную доверенность на другого человека, желательно сообщив об этом застройщику.

Встреча с представителем проходит в два этапа:

На первом этапе вам требуется прийти с ДДУ и квитанциями об оплате квартиры (или определенной ее части исходя из условий договора) для проведения сверки.

На втором этапе происходит непосредственно осмотр квартиры. На всякий случай возьмите с собой все документы на квартиру, квитанции об оплате и паспорт.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Не стоит подписывать документы приема-передачи до личного осмотра. Ведь в процессе осмотра квартиры могут обнаружиться дефекты и недочеты со стороны застройщика.

КАКИЕ БЫВАЮТ ДЕФЕКТЫ В НОВОЙ КВАРТИРЕ

Прежде чем подписывать акт, необходимо тщательно осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии дефектов. А если они имеются (что происходит очень часто), зафиксировать их в специальном смотровом листе (он же дефектный акт или акт дефектовки), который можно получить у представителя застройщика.

Все найденные проблемы находят отражение в дефектном акте, который составляется в двух экземплярах.

Дефекты условно делятся на два типа:

Существенные. К этой категории относятся недостатки, наличие которых не позволяет нормально проживать в квартире. Например, неисправна канализация, отсутствует свет в квартире или же в стене просто обнаружилась дыра. Все недостатки стоит отразить в дефектном акте, и только после их устранения подписывать документ.

Несущественные. То есть это те недочеты, которые не мешают проживать в квартире. К этой категории относятся дефекты полов и стен, незначительная кривизна. Царапины на стеклах, треснутая плитка, малая тяга вентиляции и т.д. Эти проблемы также отражаются в дефектном акте и должны быть устранены.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Если серьезные недочеты отсутствуют или не оформлены документально, то в течение двух месяцев застройщик вправе подписать акт и передать недвижимость без согласия другого участника ДДУ. При этом строительная компания должна доказать, что недочеты незначительны, а сам дольщик уклоняется от подписания документа.

ЕСЛИ ДЕФЕКТЫ ОТСУТСТВУЮТ

Если дефекты отсутствуют изначально и покупателя все устраивает, можно смело подписывать акт приема-передачи. После этого вы получаете свой экземпляр акта, ключи от квартиры (обычно несколько) и ключ от своего почтового ящика (в большинстве новых домах).

ЕСЛИ ДЕФЕКТЫ ПРИСУТСТВУЮТ

Если же вы зафиксировали дефекты в соответствующем смотровом листе, то акт приема-передачи вы не подписываете до устранения недостатков застройщиком. В законе нет четких сроков устранения недоделок, однако если застройщик ценит свою репутацию, он старается устранить дефекты как можно быстрее.

Иногда сроки устранения недостатков в квартире зависят от определенных обстоятельств. Например, если у вас поцарапано окно, то, скорее всего, один стеклопакет вам быстро никто не заменит. Поскольку застройщик будет заказывать партию таких стеклопакетов оптом на все квартиры с подобными недостатками.

Лишь после того, как дефекты исправлены, вы можете подписать акт приема-передачи и получить ключи от помещения.

ЕСЛИ ДЕФЕКТЫ ОБНАРУЖИЛИСЬ ПОЗЖЕ

Дольщики современных новостроек защищены ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». В нем четко прописано, что если по истечении какого-то времени дольщик все-таки обнаружил в квартире существенный недочет (допущенный застройщиком), то он вправе потребовать его устранения.

На жилые дома распространяется гарантия 5 лет, а на все внутренние инженерные коммуникации – 3 года. В течение этого срока дольщики вправе обращаться к застройщику с требованием устранить выявленные недочеты.

Гарантия касается не только внешнего оформления здания, но и внутренней отделки квартиры (при черновой или чистовой отделке). Строительные компании нередко опускают этот пункт в договоре, но такая хитрость не снимает с них ответственности.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Каждый покупатель имеет право отказаться от квартиры, если считает ее некачественной. Не стоит закрывать глаза на недочеты и подписывать акт, следуя уговорам представителей застройщика. Требуйте соблюдения закона и устранения недостатков. Добросовестный застройщик всегда пойдет вам навстречу и оперативно устранит дефекты.

НА ЧТО НУЖНО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ОСМОТРЕ КВАРТИРЫ

Прежде чем покупать квартиру и подписывать договор долевого участия, нужно понять, в каком состоянии застройщик передаст вам квартиру. От этого зависит не только цена жилья, но и процесс приемки объекта у строительной компании.

Квартиры в новостройках бывают трех основных видов:

— без отделки;

— с черновой отделкой;

— c чистовой отделкой (под ключ).

Начинать осмотр нужно с придомовой территории. Несмотря на то, что вы купили только квартиру, вы также владеете частью общедомовой площади и будете платить за благоустройство территории возле дома. Поэтому сразу указывайте на то, что вам не нравится. Например, недостаточное озеленение, недоделанная детская площадка или неровности асфальта возле подъезда.

Обратите внимание на стены дома: нет ли трещин, не разбиты ли декоративные панели, не выцвела ли краска. То же самое касается подъезда и приквартирного холла: хорошо ли покрашены стены, нет ли трещин на плитке и других дефектов.

Например, желательно проверить помещение тепловизором, чтобы понять, не промерзают ли стены, нет ли утечек тепла и т.д. Еще нарушения могут быть в кривизне стен, в размере проемов, в работе пожарной сигнализации. Затем уже можно переходить непосредственно к самой квартире.

В целом процедура приемки квартиры одинакова во всех случаях. Необходимо приехать на объект, осмотреть его на наличие дефектов, проверить документы, подписать акт приема-передачи и получить ключи. Но дьявол кроется в деталях. И принимать разные виды квартир следует по-разному.

Рассмотрим, на что следует обращать внимание при приемке каждого из видов квартир.

ЕСЛИ КВАРТИРА БЕЗ ОТДЕЛКИ

Принимая квартиру без каких-либо отделочных работ (в народе – «бетонную коробку»), обязательно захватите с собой рулетку. Потому что проверять тут придется многое, в том числе отклонение стен и полов вплоть до нескольких миллиметров.

При приемке квартиры без отделки важно проверить следующие моменты:

— Соответствие квартиры плану, указанному в приложении к договору долевого участия. Ширина и длина комнат и коридоров, а также других помещений должна соответствовать информации в документе. Если недвижимость имеет меньшую площадь, покупатель вправе потребовать деньги за переплаченные квадратные метры (вплоть до 0,1 кв.м). Но здесь работает и обратное правило. Если метраж выше, за каждый лишний «квадрат» придется доплатить.

— Двери и окна, а именно правильность их установки и работы. А также состояние рам, ручек и стеклопакетов. Если они повреждены (поцарапаны, треснуты или помяты), застройщик должен произвести замену.

— Стены. Они не должны отклоняться в вертикальной плоскости.

— Полы. Важно, чтобы стяжка была как минимум визуально ровной, а по углам комнаты не было следов грибка и плесени, которую легко определить по потемнению. И если неровные полы при ремонте можно выровнять, то плесень в будущем может сыграть злую шутку не только с отделкой, но и со здоровьем жильцов. Поэтому застройщик обязан устранить этот дефект.

— Вентиляцию. Проверка производится с помощью обычной зажигалки (при поднесении к вентиляционному отверстию огонь должно тянуть внутрь системы).

— Электропроводку (если она имеется). В договоре может быть указано, сколько патронов и розеток установлено в квартире. Этот момент стоит проверить и убедиться в их работоспособности.

— Счетчики. В квартире должны быть установлены счетчики на горячую и холодную воду, а также электросчетчик (чаще всего расположены в общих коридорах). Кроме того, во всех домах с 2012 года устанавливаются либо счетчики на отопление (ставятся в общих коридорах на каждую квартиру), либо распределители тепла (устанавливаются непосредственно на каждую батарею).

ЕСЛИ КВАРТИРА С ЧЕРНОВОЙ ОТДЕЛКОЙ

Тут все сложнее. Проверка черновой квартиры занимает больше времени и требует знания определенных нюансов, позволяющих выявить недоработки и указать на них застройщику.

При приемке квартиры с черновой отделкой важно проверить следующие моменты:

— Состояние стен и потолка при обработке улучшенной штукатуркой. Для стен допускаются незначительные неровности по вертикальной плоскости до 2 мм на один метр длины или до 1 см на всю высоту стенки. Проверка производится с помощью отвеса или длинной рейки. Внешне не должно быть более двух неровностей на 4 кв. метрах площади, а допустимые углубления — не более 3 мм. Трещин, высолов (белого налета соли), раковин, отслоения штукатурки и других явных проблем быть не должно.

Если строительная компания использовала в процессе отделки сухую гипсовую штукатурку, допускается отклонение в вертикальной плоскости не больше 0,5 см на всю высоту или 1 мм на один метр стены. На 4 кв. метрах должно быть не более двух неровностей, имеющих глубину до 2 мм. В местах совмещения гипсокартона допускаются провесы до одного миллиметра, но трещин быть не должно.

— Проверка полов зависит от применяемой в будущем отделки. Так, для укладки ламината или линолеума допускаются неровности не больше 2 мм глубиной. Если будет укладываться керамическая плитка, этот параметр может достигать 6 мм. Уклон пола — до 2%, но не больше 5 см вне зависимости от размера комнаты. В местах совмещения бетонной стяжки и стен должны быть полоски звукоизолирующего материала.

— Если потолок выполнен из монолитного бетона, допускается отклонение до 7,5 мм на одном метре или не более 1,45 см на трехметровой длине. Максимальная толщина выступов или наплывов должна быть до 2 мм при диаметре в 1 см.

На что еще обратить внимание

— Окна. При осмотре окон проверьте, чтобы над слоем монтажной пены с наружной стороны была закреплена специальная лента. Все двери и рамы должны легко закрываться и плотно прилегать к створкам. Обязательно наличие качественной и правильно настроенной фурнитуры. Подоконники должны располагаться на одном уровне.

— Отопительная система. В процессе приемки отопительной системы важно обратить внимание на наличие специальных кранов для стравливания воздуха и регуляторов температуры. В процессе монтажа радиаторов должны соблюдаться определенные расстояния — от пола 6 см, от стены не меньше 2,5 см и от подоконника — 5 см и более.

— Стояки. Стояки подачи воды должны стоять вертикально и надежно фиксироваться с помощью специальных хомутов. В водомерном узле должно быть следующее оборудование — запорный кран, фильтр грубой очистки, а также водяной счетчик. Требуется проверить работу системы и качество стыков.

— Вентиляция. Проверка вентиляции производится с помощью зажигалки или листа бумаги. Последний необходимо приложить к вентиляционной решетке. Если он прилип, система работает нормально. В ином случае можно говорить о загрязненном вентиляционном отверстии.

— Электрощиток. На вводном электрощите должен быть автомат, УЗО и выключатели для различных нагрузочных групп. Показания счетчиков необходимо переписать и проверить работу сети путем подключения какого-либо прибора.

— Дверной замок. Замок в дверях должен закрываться и открываться без заеданий.

— Интернет и телефон. Если предусмотрено подведение телефона или сети Интернет, этот момент также необходимо проверить.

ЕСЛИ КВАРТИРА С ЧИСТОВОЙ ОТДЕЛКОЙ

Особенность чистовой отделки состоит в том, что квартира сдается «под ключ» и уже готова для проживания. Покупателю остается занести мебель и личные вещи, после чего можно заселяться. Принципы контроля такие же, как и при проверке квартиры с черновой отделкой. Но отдельное внимание следует уделить качеству отделки, правильности установки элементов электрической системы.

Кроме того, если застройщик отделывает квартиру по примеру шоурума, покупателю следует сравнить качество ремонта с отделанной для показа квартирой. Где обычно все делается на высшем уровне, чтобы привлечь как можно больше потенциальных покупателей на старте продаж.

ВАЖНО ЗНАТЬ! В договоре на отделочные работы обычно оговариваются все нюансы ремонта — планировка, стройматериалы, цвета, а также инженерное оборудование. Перед подписанием акта важно проверить, чтобы все элементы соответствовали плану.

СРОКИ ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПОСЛЕ СДАЧИ ДОМА

В договоре долевого участия четко прописано, когда недвижимость должна быть передана дольщику. Если сроки истекли, а покупатель не получил ключи от квартиры, строительная компания обязана выплатить неустойку. Дата в ДДУ отражает тот срок, когда именно застройщик должен получить разрешение на ввод сооружения.

Как правило, дата приводится в квартальном или полугодовом выражении. Например, если сроком сдачи указан второй квартал года, это значит, что до 1 июля разрешение должно быть получено. С этого момента начинается отсчет срока передачи жилья дольщикам.

Просрочки в один день достаточно, чтобы требовать со строительной компании неустойку. При этом бывают ситуации, когда компания получает разрешение в последний момент, а после подгоняет участников ДДУ и просит их быстрее подписывать акты.

В ДДУ также четко прописано, какой срок выделяется компании-застройщику на передачу жилья с момента получения разрешения на ввод сооружения, а сама дата приемки указывается в акте. Если дольщик не подписывает документ и заставляет застройщика устранить определенные дефекты, срок сдачи нарушается, и дольщик также имеет полное право требовать выплаты неустойки.

КАК ВЗЫСКАТЬ С ЗАСТРОЙЩИКА НЕУСТОЙКУ

Чтобы получить неустойку, напишите застройщику претензию в двух экземплярах (см. ПРИЛОЖЕНИЕ №1). Один отдаете застройщику, на втором вам проставят штамп с датой получения претензии. Застройщик должен письменно ответить на нее в течение 10 дней.

Добросовестный застройщик позвонит вам и пригласит в офис, где предложит компенсацию за просрочку. Чтобы не прогадать, посчитайте заранее, на какую сумму можете претендовать.

Стандартная формула неустойки такая:

ВАЖНО ЗНАТЬ! С 1 января 2016 года ставку рефинансирования приравняли к ключевой ставке. Теперь в формуле используют ключевую ставку. Необходимо смотреть ее на сайте ЦБ РФ.

Если компенсацию застройщик не заплатит, то обращайтесь в суд. Суды в таких случаях чаще всего встают на сторону дольщика, а на застройщика еще и могут наложить штраф в размере 50% неустойки. Если выиграете в суде, застройщика обяжут выплатить вам неустойку, сумму штрафа и судебные издержки.

ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ВСТАВЛЯЕТ ПАЛКИ В КОЛЕСА

Даже если застройщик честный и обязательный, передать квартиру собственнику он хочет как можно скорее. Поэтому часто представители строительной компании пытаются убедить покупателя подписать акт до устранения недоделок или же вовсе закрыть глаза на мелкие дефекты. Но делать этого не стоит.

Чтобы выявить дефекты, самым лучшим способом будет взять с собой на процедуру приема квартиры технического специалиста или хотя бы знакомого строителя. Который сможет выявить как значительные, так и незначительные нарушения.

Но в последнее время застройщики все чаще противятся таким покупателям и не допускают их на приемку в компании якобы посторонних лиц. Ссылаясь на то, что при подписании акта приема-передачи присутствовать должны лишь участники ДДУ и представители строительной компании.

Согласно 214-ФЗ, подписывать акт приемки действительно должны лишь дольщик (или представитель дольщика по доверенности) и застройщик без присутствия кого-либо еще. А если с вами присутствуют родственники, то они должны предъявить документ, который подтверждает родство. Но в законе ничего не сказано о присутствующих во время процедуры осмотра квартиры!

ВАЖНО ЗНАТЬ! Присутствие вашего знакомого профессионала-строителя при осмотре квартиры не нарушает закон. Равно как и его недопуск. То же касается и других лиц (родственников или друзей). Это вызвано правовым пробелом, которым некоторые застройщики пользуются, а некоторые – нет.

Как не стать жертвой уловки

Если застройщик отказывается показывать вам квартиру в присутствии третьего лица, можно предпринять следующие шаги:

1. Напомните представителю строительной фирмы, что это не противоречит закону.

2. Если застройщик продолжает идти в отказ, напишите на присутствующего с вами человека доверенность прямо в присутствии представителя строительной компании. По закону такая бумага равнозначна нотариальной доверенности.

3. Если это не помогло, напишите застройщику письменную претензию о препятствовании в приемке квартиры и потребуйте в ней сослаться на норму права, по которой это происходит. Претензию можно передать фирме официально или выслать по почте.

4. Можно обратиться в Роспотребнадзор и прокуратуру, причем сделать это по электронной почте. Сослаться на то, что потребитель (п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») согласно ст. 8 Закона «О защите прав потребителей» имеет право на полную информацию о квартире, которая ему не предоставляется.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Если вы все-таки решили обратиться в прокуратуру или в Роспотребнадзор, ответ из ведомств может идти долго. За это время застройщик может составить односторонний акт приема-передачи квартиры.

Помните! Нельзя идти на поводу у застройщика и подписывать акт приема-передачи при наличии изъянов в новой квартире. Оплаченное жилье должно быть качественным и соответствовать требованиям ДДУ. Если строительная компания отказывается от устранения недостатков, это повод обратиться в суд. Главное здесь, это наличие аргументов, необходимых документов и грамотного юриста. И даже если вы доверяете строительной фирме, и она всегда идет вам навстречу, знание своих прав при общении с застройщиком необходимо всегда.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Обращать внимание при приемке квартиры следует на все: от материала, которым покрыты полы, заканчивая тем, ровно ли оштукатурены потолки.

Обратите внимание!

Любые недостатки после подписания акта приема-передачи вам придется устранять самостоятельно.

Необходимо проверить полное соответствие сдаваемой квартиры условиям, прописанным в договоре долевого участия (ДДУ) и дополнительных соглашениях к нему. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ требует описывать жилье в ДДУ максимально полно. Воспользуйтесь этим описанием.

Если квартира сдается с отделкой, то качество ее не должно вызывать никаких вопросов. Отделочные материалы должны быть именно того качества, цвета и фирмы-производителя, которые указаны в соглашении. Если они не указаны, значит, вы безответственно подошли к подписанию ДДУ, и придется довольствоваться тем, что есть. Во всяком случае все отделочные работы должны быть выполнены.

Независимо от того, с отделкой квартира или без нее, строительные правила должны быть соблюдены. Проверьте, чтобы стены были ровными, электрическая проводка проложена, коммуникации подведены.

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией. Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

Записывайте все недостатки, они должны быть устранены строителями до подписания акта приема-передачи жилья.

Следует понимать, что недостатки бывают устранимыми и неустранимыми. Переносить несущую стену уже выстроенного дома никто не станет. Если недостаток является неустранимым, вам предстоит решить, принимаете ли вы квартиру с ним и требуете от застройщика компенсации или расторгаете договор и получаете назад ранее уплаченные деньги.

Многие недостатки, например, подтекания в коммуникациях, обнаружить при кратковременном осмотре невозможно. Поэтому закон устанавливает пятилетний срок гарантии, в течения которого застройщик должен устранять все обнаруженные недоделки без возражений и за свой счет. Впрочем, если проблемы произошли по вине дольщика, застройщик не несет за это ответственность. Фирма обязательно будет пытаться заявить о вине владельца квартиры. Так что принимайте жилье тщательно.

Не забудьте измерить все помещения. В идеале они должны точно совпадать с указанными в чертежах и схемах ДДУ, однако так случается не всегда.

Юристы считают, что, если площадь квартиры в сравнении с указанной в ДДУ уменьшилась, застройщик обязан выплатить компенсацию. А если размер жилплощади увеличился, то гражданин ничего не должен компании.

Срок передачи квартиры собственнику после приемки

Общий порядок приема-передачи объекта выглядит так:

  • многоквартирные дома подлежат сдаче только тогда, когда имеется разрешение на их ввод в эксплуатацию.

Получение этого разрешения у соответствующих государственных органов — дело компании. Ваша задача — уточнить в соответствующих органах факт выдачи разрешения и потребовать у застройщика предъявить все документы и допуски;

  • после получения разрешения застройщик обязан уведомить дольщиков, а также о необходимости принять квартиры.

Уведомление вручают под расписку, также его могут отправить по почте. Если срок передачи установлен в ДДУ с указанием даты, то извещение должно быть отправлено не менее чем за 14 дней до нее, если нет, то известить нужно за месяц. Учтите, что в ряде случаев застройщик имеет право передать жилье в одностороннем порядке. Это происходит, если дольщика не удается обнаружить, или он уклоняется от приемки квартиры. Сделать это застройщик может через 2 месяца после истечения срока, указанного в ДДУ. Предъявить застройщику претензии в этом случае будет крайне сложно;

  • после получения извещения дольщик обязан принять объект в срок, указанный в ДДУ, либо в течение 7 дней, не считая праздники и выходные.

Если дом сдан с задержкой сроков

Нарушения договорных обязательств в части срока сдачи объектов случаются очень часто. О том, что в силу неких обстоятельств дом не может быть сдан в срок, установленный ДДУ, застройщик должен известить за 2 месяца до истечения договорного периода. Обычно компании предлагают подписать дополнительное соглашение с изменением даты сдачи. Подписывать этот документ дольщик не обязан. Если он поставит свою подпись, то утратит право на неустойку.

П. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что за каждый день просрочки застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300, а для дольщиков-физических лиц — 1/150 ключевой ставки Центробанка от суммы договора.

На 15 сентября 2017 года ключевая ставка составляет 8,5%. Предположим что оплата по договору долевого участия составила 10 млн рублей, а задержка в передаче объекта — 1 месяц. Соответственно, неустойка для физического лица равна 10000000*8,5%/150*30 = 170 тыс. рублей. Стоит ли подписывать дополнительные соглашения, решайте сами.

Неустойка может быть выплачена застройщиком в добровольном порядке либо взыскана через суд. Помимо нее суд может взыскать возмещение убытков дольщика, компенсировать ему моральный вред и назначить штраф застройщику в размере до 50% от присужденной гражданину суммы.

Порядок передачи объекта долевого строительства по Закону 214-ФЗ

Порядок передачи объектов долевого строительства описан в ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ. За месяц до установленного в договоре срока дольщику должно быть направлено уведомление о готовности объекта к передаче и необходимости его принять. Получив сообщение, гражданин должен принять объект в оговоренное время, а если оно не указано, то в течение 7 рабочих дней с момента получения письма.

Передача объекта осуществляется на основании передаточного акта. Если дольщик обнаружил в объекте несоответствие требованиям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, он имеет право потребовать составления отдельного документа об этом и после этого отказаться от подписания акта до устранения недостатков.

Если гражданин уклоняется от приемки объекта по неуважительным причинам, через два месяца после установленного срока застройщик вправе составить односторонний акт передачи.

С момента подписания сторонами передаточного акта квартира считается переданной дольщику. С этого дня все обязанности по ней, в том числе и оплата коммунальных услуг, возлагаются на ее владельца.

Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к адвокатам нашего сайта в режиме онлайн.

Получение ключей от новой квартиры — волнующее и радостное событие. Но на эмоциях многие дольщики не замечают явных дефектов только что купленного жилья. Если вы не укажете строителям на недоделки сразу и подпишите передаточный акт, устранять их придется за собственный счет. Сегодня мы расскажем об основных моментах, на которые стоит обратить внимание при приемке квартиры по ДДУ.

Что говорит закон о ДДУ?

Порядок участия в долевом строительстве регулируется Законом № 214-ФЗ и условиями заключенного договора. Законодательство требует включать в соглашение детальное описание будущего жилья:

  • строительный адрес дома;
  • кадастровый номер земельного участка под ним;
  • номер квартиры, этаж и ее расположение на этаже;
  • площадь жилого помещения, размеры балкона или лоджии;
  • подробные характеристики квартиры: количество комнат, материал дверей и оконных блоков, наличие и тип отделки (черновая или чистовая).

Если квартира сдается с чистовой отделкой, в ДДУ прописывается каждая мелочь, вплоть до рисунка обоев.

Договор долевого участия должен быть составлен с учетом требований закона.

Возьмите с собой на осмотр ДДУ и воспользуйтесь приведенным в нем описанием жилья. Если квартира передается с чистовой отделкой, сравните фактическое соответствие цвета, качества и производителя материалов с тем, что указано в соглашении. Если такие нюансы в вашем договоре не расписаны, придется довольствоваться дизайном застройщика. Но любом в случае отделка должна быть выполнена.

Если вы не согласовали дизайн помещения, застройщик сделает его на свой вкус.

Вне зависимости от наличия или отсутствия отделки, жилое помещение должно соответствовать строительным и санитарным нормам. Проверьте наличие проводки, коммуникаций, гладкость стен, пола и потолка, отсутствие щелей в окнах и дверях. Если вы нашли дефекты, запишите их и передайте бумагу представителю застройщика. Компания обязана устранить недостатки до подписания акта приема-передачи квартиры.

Помните, что брак бывает устранимым и неустранимым. Переносить несущие стены или оконные проемы в готовом здании фирма не станет. Поэтому если вы обнаружили неустранимый недостаток, остается либо принять объект, либо расторгнуть ДДУ и забрать назад деньги.

Принимая квартиру с дефектом, требуйте с застройщика компенсацию.

Некоторые дефекты при первом осмотре выявить невозможно (например, течь в трубах). Поэтому закон устанавливает гарантийный срок, в течение которого застройщик обязан бесплатно устранить свои недоделки:

  • на строение и технические средства — 5 лет;
  • на технологические и инженерные сети и коммуникации — 3 года.

Последний этап осмотра — проверка соответствия фактической площади помещения той, что указана в ДДУ. Теоретически они должны совпадать, но так бывает не всегда. Если площадь вашей квартиры по факту оказалась меньше, можно потребовать с застройщика компенсацию. А если квадратов больше, вы ничего не должны фирме.

Ошибка в площади квартиры — проблема застройщика, а не дольщика.

Срок передачи квартиры собственнику

Передача жилплощади новым владельцам проходит в три этапа:

  1. Оформление разрешения на ввод дома в эксплуатацию

Получение разрешительных документов — обязанность застройщика. Вам требуется лишь уточнить в соответствующих госорганах факт выдачи разрешения и запросить у представителей строительной фирмы эту бумагу.

  1. Извещение дольщиков

После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан уведомить собственников о готовности и необходимости приемки квартир. Извещение вручают каждому дольщику лично под расписку, либо отправляют по почте.

Если в ДДУ указана конкретная дата сдачи дома, уведомление направляется за 14 дней до ее наступления. Если дольщика невозможно найти или он уклоняется от приемки жилья, застройщик вправе передать помещение в одностороннем порядке через 2 месяца после окончания указанных в ДДУ сроков сдачи.

  1. Подписание акта приема-передачи квартиры

После получения уведомления дольщик обязан осмотреть жилье в срок, указанный в ДДУ. Приемка оформляется специальным актом, в котором расписываются представитель застройщика и дольщик. Если срок в соглашении не прописан, на оформление отводится 7 рабочих дней.

Не пропускайте сроки сдачи квартиры, иначе не добьетесь бесплатного устранения дефектов.

Нарушение сроков сдачи дома — распространенная ситуация. По закону, застройщик обязан известить дольщиков о задержке за 2 месяца до окончания договорного периода. Обычно фирмы предлагают заключить дополнительное соглашение с новыми датам. Помните, что подписывать его вы не обязаны. А если поставите свою подпись — лишитесь права на получение неустойки.

За каждый день просрочки строительная фирма обязана выплачивать дольщикам-физлицам 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от суммы ДДУ. Если инвестор — юридическое лицо, санкция равняется 1/300.

Если компания не хочет перечислять деньги добровольно, придется обращаться суд. Дополнительно вы можете потребовать компенсации имущественных убытков и морального вреда. Кроме этого, суд назначит штраф застройщику в размере 50% от присужденной вам суммы.

За пропуск сроков сдачи дома с застройщика можно требовать неустойку.

Акт приема-передачи квартиры по ДДУ

Акт необходим для последующего оформления права собственности на квартиру. В нем указываются:

  • данные застройщика и дольщика;
  • дата и место подписания;
  • описание жилплощади;
  • отметка об отсутствии претензий;
  • подписи сторон.

Если у вас есть претензии к новому жилью, к акту прикладывается их подробное описание.

Проводить осмотр жилья и подписывать акт приема-передачи квартиры вправе только владелец, чьи данные фигурируют в ДДУ.

Запрещается подписывать акт до введения дома в эксплуатацию. До этого момента здание является незавершенным строительным объектом, поэтому требования застройщика о подписании документов неправомерны.

Обнаружив дефекты в ходе осмотра жилого помещения, не подписывайте акт до устранения недоделок. Если вы решили принять объект с неустранимыми недостатками и получить компенсацию, данный факт следует отразить в акте. Если вы отказались от приемки и намерены расторгнуть ДДУ, акт не подписывайте.

Добивайтесь устранения обнаруженных в квартире дефектов, а затем подписывайте акт.

Процедура детально описана в ст. 8 Закона № 214-ФЗ. Главное правило — соблюдение сроков. Если их пропускает застройщик — заплатит дольщику компенсацию, если дольщик — застройщик оформит акт приема-передачи квартиры по ДДУ без его участия.

Переход жилплощади закрепляется подписанием акта. Если дольщик обнаружил несоответствие своего жилья требованиям ст. 7 Закона № 214-ФЗ, он вправе требовать составления отдельного документа и отказаться от подписания акта до устранения недоделок.

С момента передачи акта ответственность за квартиру переходит к дольщику. Он обязан содержать помещение в надлежащем виде и своевременно оплачивать коммунальные услуги.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *