Фото: EPA/Vostock-photo

Москва. 22 мая. INTERFAX.RU — Депутаты Госдумы приняли в третьем чтении закон о праве арендаторов недвижимости из числа мелкого и среднего бизнеса досрочно расторгать договоры аренды до 1 октября 2020 года.

ХроникаЭкономический кризисВсе материалы хроники

Документ входит пакет поправок о поддержке бизнеса в период пандемии (№953580-7), норма об аренде дорабатывалась и менялась несколько раз за время обсуждения документа в Госдуме.

Сначала предполагалось, что все арендаторы, добросовестно платившие арендную плату и чья выручка после начала пандемии упала более чем на 50%, смогут в одностороннем порядке без каких-либо санкций и с возвратом обеспечительного платежа отказаться до договора аренды. Это не понравилось владельцам торговых центров. В итоге ко второму, основному, чтению ряд норм законопроекта был смягчен в пользу арендодателей.

По этому закону, не все арендаторы, а только субъекты малого или среднего предпринимательства (МСП), работающие в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавируса, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года в том случае, если договор аренды был заключен до решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона.

Принятый закон очерчивает, о каком имуществе идет речь: это договоры аренды в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора аренды.

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, с арендатора не взимаются. Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

Дрючина Алена Владимировна — Адвокат

Прежде чем начинать рассматривать вопрос расторжения договора аренды, следует обратить внимание, что расторжение договора и его прекращение не являются однозначными правовыми конструкциями. Если упростить разграничение и опустить аспекты правовой доктрины, то «прекращение договора» является более общим термином по отношению к «расторжению».

Расторжение договора предполагает прекращение его действия до истечения срока действия договора по определенным основаниям, тогда как «прекращение» договора может последовать по причине истечения срока его действия или вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора в определенных законодательством случаях. Так, согласно ст. 450.1 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) предоставленное право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Причины отказа от исполнения договора могут определяться законом (например, отсутствие у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору) или вытекать из договора.

В настоящей статье рассмотрим именно расторжение договора.

Основания расторжения договора аренды можно разделить на 3 группы:

1. По соглашению сторон.
2. В одностороннем внесудебном порядке.
3. В судебном порядке по требованию одной из сторон.

Для конкретизации рассмотрим каждую из групп отдельно.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Действующее гражданское законодательство РФ пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предоставляет сторонам договора возможность его расторжения по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Стороны могут в любое время договориться и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора до истечения срока его действия. В указанном случае проблем обычно не возникает, поэтому остановимся только на отдельных моментах.

Во-первых, соглашение об изменении или расторжении договора заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Соответственно, соглашение о расторжении договора аренды, заключенного на срок более года, согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ должно быть заключено в письменной форме, или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо; соглашение о расторжении договор аренды недвижимого имущества в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, в случае, если момент расторжения договора не согласован сторонами в самом договоре, то обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке

2.1. Аренда на неопределенный срок.

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Указанное возможно при условии предупреждения об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, другой стороны договора за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Иные сроки могут быть согласованы самим договором.

Необходимо иметь в виду, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 ст. 610 ГК РФ).

2.2. Аренда на определенный срок.

Если договор заключен на определенный срок, то законом право одностороннего досрочного расторжения прямо не предусмотрено, и для того, чтобы право на односторонний внесудебный отказ возникло, необходима его фиксация в самом договоре. Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано в договоре, то ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Внесудебный порядок досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, возможен в случае, когда обе стороны являются осуществляющими предпринимательскую деятельность. Это означает, что при действии норм, например, о защите прав потребителей, сослаться на право досрочного расторжения договора не получится. Соответственно, в настоящем случае неприменима попытка распространить положения о расторжении договора в одностороннем порядке на отношения по найму жилого помещения.

Для действия права на односторонний внесудебный порядок расторжения договора имеет значение факт направления уведомления об отказе от исполнения, поэтому при реализации стороной договора указанного права важно обратить внимание на следующее:
— момент получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения. Если иное не предусмотрено договором, то моментом получения уведомления считается отметка почтового органа и/или дата подписи получателя в уведомлении о вручении. При этом, если отправителем соблюден надлежащий адрес получателя и способ отправки, отправление доставлено по надлежащему адресу, но получатель не предпринял действий по получению уведомления, то получатель считается извещенным надлежащим образом и принявшим на себя риск ответственности по неполучению корреспонденции.
— адрес получателя уведомления. Важно, чтобы адрес, по которому направляется уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, соответствовал текущему адресу регистрации юридического лица. Проверить действующий адрес регистрации юридического лица можно на сайте ФНС по ссылке: https://egrul.nalog.ru/. Если отправителю дополнительно известен адрес фактического места нахождения второй стороны по договору, не совпадающий с адресом регистрации, следуя соображениям добросовестности, рекомендуется продублировать отправку уведомления и по фактическому адресу.
— способ направления уведомления. Если договором установлено, что уведомления направляются исключительно предусмотренным им способом, то использование иного способа отправки уведомления может быть признан ненадлежащим. Если же специальных правил договором не установлено, то надлежит руководствоваться общими положениями о направлении уведомления способом, способным обеспечить фиксацию факта отправки, указание на вложение и подтверждение вручения/невручения корреспонденции. Это могут быть: письмо с описью вложений и уведомлением о вручении, накладная курьерской службы со спецификацией вложения и актом о вручении и т.п.

Договор, связанный с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может предусматривать условие о выплате денежной компенсации в случае одностороннего отказа от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ). А от стороны договора, направляющей уведомление об одностороннем отказе, не требуется мотивировать причины отказа.

Расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон

3.1. Общие правила расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон.

3.1.1. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;
2. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Оценку существенности характера нарушений в случае наличия спора производит суд, исходя из конкретных обстоятельств дела.

3.1.2. Расторжение договора в судебном порядке при существенном изменении обстоятельств.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно (!) следующих условий:
— в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
— изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям делового оборота;
— исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Следует иметь в виду, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, и суды идут на признание изменившихся обстоятельств существенными крайне неохотно.

3.2. Расторжение договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон при наличии специальных оснований.

При досрочном расторжении договора аренды действуют по общему правилу ст. 619 и 620 ГК РФ.

3.2.1. Расторжение по требованию арендодателя.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

3.2.2. Расторжение по требованию арендатора:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
— арендатору не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно (например, ключи);
— арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ);
— арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на объект аренды, в частности, о сервитуте, праве залога и т.п. (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом стороны вправе (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ) установить основания расторжения договора, в том числе, не связанные с нарушением другой стороной условий договора. Например, в качестве основания может быть согласована утрата интереса к пользованию помещением, запланированное переоборудование здания, производственная необходимость.

3.3. Досрочное прекращение договора аренды земельного участка.

В связи с наличием своей специфики, аренду земельного участка, характеризующуюся дополнительными условиями использования объекта аренды, рассмотрим отдельно.

Согласно статье 46 Земельного Кодекса РФ (далее — ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по общим основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (что рассмотрено ранее), а также по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд или при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:
— использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
— порче земель;
— невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
— невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
— неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Расторжение договора найма жилого помещения

В связи с тем, что довольно многие субъекты, вступающие в отношения по аренде, не всегда осознают наличие специфических условий аренды (найма) жилых помещений, остановимся отдельно на особенностях нормативного регулирования расторжения договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, заключенный с физическим лицом, в силу его определенной социальной направленности (защита конституционных прав граждан на жилье) ориентирован законодателем как защищающий права нанимателя. В силу этого договор найма жилого помещения, заключенный с физическим лицом, может быть расторгнут наймодателем досрочно только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Пунктом 4 ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Однако, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Важно отметить, что указанное касается именно договоров найма, заключенных с физическим лицом. Если договор аренды заключен с юридическим лицом, допустимо включение в договор аренды дополнительных условий и оснований.

Судьба имущества арендатора при расторжении договора аренды

После того, как арендодатель принимает решение о расторжении договора аренды, нередко арендатор оставляет в помещении принадлежащее ему имущество. Имущество арендатора чаще всего не представляет интереса для арендодателя, однако оно может мешать последующему использованию помещения. В связи с этим надлежит определить, что можно предпринять арендодателю в отношении такого имущества арендатора.

Во-первых, арендодателю надлежит направить арендатору уведомление о необходимости освободить помещение от имущества арендатора. Сделать это можно совместно с уведомлением о расторжении договора или уже после него.

Во-вторых, обнаружив, что в арендуемом помещении после расторжения договора аренды (не важно, по соглашению сторон/судебного или внесудебного) остались вещи арендатора, и арендатор не выражает намерения по его вывозу, арендатору следует описать оставленное имущество и обеспечить сохранность этого имущества.

Указанное следует из положений ГК РФ, так как в случае утраты или повреждения такого имущества на арендодателя может быть возложена обязанность по компенсации арендатору убытков, вызванных утерей/порчей имущества. Обязанность арендодателя нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества может быть возложена судом, если арендатор сможет доказать факт наличия в помещении имущества и его объем/стоимость, а арендодатель не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности имущества.

Опись имущества лучше проводить в присутствии представителя арендатора, однако, именно с этим обычно возникают проблемы. Чтобы подстраховать себя, арендодателю следует направить уведомление арендатору о вызове на опись имущества, обозначив конкретную дату и место. Если арендатор не явится, то арендодатель может произвести опись самостоятельно, лучше, если это будет произведено с привлечением стороннего лица, каковым может стать представитель управляющей компании/бизнес-центра, иные подобные лица.

В целях обеспечения сохранности имущества арендатор может либо справиться своими силами, ограничив третьим лицам доступ к помещению, где находится имущество, либо же заключив договор хранения, обратившись к профессиональной организации. Последний способ предполагает несение арендодателем нежелательных расходов, однако, именно при выборе договора хранения, в котором будет прописано имущества, сданное на хранение, а также стоимость услуг по хранению, вероятность последующего взыскания с арендатора убытков арендодателя, связанных с оставлением арендатором имущества, серьезно возрастает.

В-третьих, при необходимости перемещения оставленных арендатором вещей надлежит составить соответствующий акт.

В-четвертых, если арендодатель намерен удержать оставшееся имущество арендатора с целью удовлетворения из его стоимости задолженности арендатора, следует иметь в виду, что удерживаемое имущество не должно превышать по стоимости размер задолженности арендатора. В противном случае действия арендодателя могут быть квалифицированы как злоупотребление правом.

Для оценки стоимости удержанного имущества советуется привлекать оценочную организацию на основании договора о предоставлении услуг об оценке, по результату исполнения которого у арендодателя окажется заключение/акт об оценке.

Немаловажным представляется необходимость учитывать, что как таковые действия по перемещению и удержанию имущества арендатора являются довольно рискованными, так как существует вероятность в подаче недовольным арендатором заявления о присвоении/краже, либо об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Поэтому если существует реальная возможность вернуть вещи арендатору, настоятельно рекомендуем предпринять все зависящие от арендодателя меры по их возвращению.

Существует еще одна возможность дополнительно обезопасить арендодателя, первоначально включив в текст договора аренды пункт, гласящий, что «настоящим стороны согласовали, что в случае, если арендатор по истечении N дней с момента прекращения договора аренды не обеспечит вывоз принадлежащего ему имущества, указанное имущество признается брошенными вещами, и поступают в собственность арендодателя, а бездействия арендатора признаются отказом собственника от права собственности на оставленное имущество».

Однако, приведенный пункт полностью не исключит возможных сложностей, так как ст. 226 ГК РФ ограничивает перечень вещей, которые могут быть признаны брошенными, следующими условиями:
— вещи должны быть движимыми;
— обращение вещи в собственность возможно только лицом, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь;
— стоимость брошенной вещи должна быть явно ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда;
— для обращения вещей в свою собственность вышеуказанное лицо должно приступить к их использованию или совершить иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.

Другие брошенные вещи могут поступить в собственность лица, вступившего во владение ими, только по судебному решению о признании вещей бесхозяйными по заявлению этого лица.

Отдельно обращаем внимание, что в любом из указанных случаев направление уведомлений должно быть официальным, то есть по юридическому и фактическим адресам арендатора способом, способным обеспечить фиксацию факта отправки, указание на вложение и подтверждение вручения/невручения корреспонденции. Это могут быть: письмо с описью вложений и уведомлением о вручении, накладная курьерской службы со спецификацией вложения и актом о вручении и т.п. В перечислении вложения рекомендуется указывать реквизиты договора аренды, по которому направляется соответствующее уведомление (номер, дата). Если номера у договора не имеется, для идентификации можно прописать адрес арендуемого помещения. Помимо этого, надлежит проверить, не установлено ли договором, что уведомления направляются каким-либо иным, исключительно предусмотренным им способом (определенный адрес электронной почты, факс и т.п.).

Таким образом, расторжение договора аренды не всегда является простым к реализации шагом, однако в случае соблюдения всех необходимых мер предосторожности, а также правила о документальной фиксации своих действий, соблюсти свои интересы и избежать негативных последствий возможно по-максимуму.

Теги: договор

Можно ли расторгнуть досрочно и как это правильно сделать?

Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.

Законодательство предусматривает следующие основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения:

• Соглашение сторон.
• Существенное нарушение условий со стороны арендатора нежилого помещения.
• Существенное нарушение со стороны арендодателя.

При этом даже в случае нарушения условий аренда нежилой недвижимости может быть расторгнута как в добровольном порядке (после претензии заинтересованной стороны), так и в судебном (если контрагент на претензию не отреагировал и расторгать договор по-хорошему не пожелал).

Кроме того, необходимо отметить следующий момент: в отношении недвижимости, как жилой, так и нежилой, часто применяется пролонгация договора аренды. Это означает, что в случае, если в установленный договором срок ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть, то арендные отношения продолжаются дальше на тех же условиях.

Кроме того, в отношении аренды недвижимости действует и правило о том, что если арендатор надлежаще исполнил все свои обязанности (содержал помещение в порядке, вовремя делал платежи и т. д.), то он имеет преимущество при заключении нового договора в отношении того же объекта (ст. 621 ГК РФ).

Однако нужно помнить, что автоматическая пролонгация договора законодательством не предусмотрена. Её стороны должны сами указать в условиях заключённого между ними договора. В результате складывается следующая картина:

1. Если стороны предусмотрели пролонгацию, то в необходимый срок (обычно – месяц до момента заключения договора) арендатор либо арендодатель должен заявить о том, что не хочет продолжать отношения. Если такого заявления не поступало, то договор автоматически считается перезаключённым на новый срок на тех же условиях.
2. Если же пролонгации в условиях арендного договора нет, то в течение разумного срока (закон его точно не определяет) арендатор должен заявить о том, что хочет заключить новый договор. Условия аренды в этом случае могут быть изменены.
3. Если же стороны хотят продолжать отношения, но уже на других условиях (например, изменив размер арендной платы, периодичность платежей и т. п.), то им придётся заключать новый договор либо делать дополнительное соглашение к уже действующему.

Важно. Хотя договор аренды недвижимости на срок от года и больше должен быть зарегистрирован в ЕГРН (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), это не относится к пролонгации. В этом случае считается, что при каждом продлении стороны начинают отношения заново, пусть даже и на тех же условиях.

Поэтому обычно договора аренды нежилых помещений заключаются на 11 месяцев, а затем, если арендатор и арендодатель заинтересованы, продлеваются допсоглашением или же автоматически.

Что необходимо знать?

Конкретный порядок расторжения будет зависеть от нескольких факторов:

• Кто именно хочет расторгнуть договор?
• Происходит ли расторжение добровольно или принудительно?
• Происходит ли расторжение или же прекращение действия?

Расторжение – это частный случай прекращения. Обычно под расторжением понимается принудительное прекращение по инициативе одной из сторон либо другого заинтересованного лица.Расторгая договор, стороны должны учитывать ряд правовых норм.

1. Ст. 425 ГК РФ – порядок прекращения договора по истечению срока.
2. Ст. 450 и иные статьи главы 29 ГК РФ – основания, по которым договор может быть расторгнут либо изменён. Все эти нормы в полной мере относятся и к аренде зданий либо помещений.
3. Ст. 619 ГК РФ – расторжение до срока, которое инициировал арендодатель.
4. Ст. 620 ГК РФ – досрочное расторжение, которого желает арендатор.

А теперь рассмотрим подробно, по каким причинам каждая из сторон может расторгнуть соглашение.

Со стороны арендатора

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

• Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
• Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
• Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

По инициативе арендодателя

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором, если имеется какое-то из этих условий:

• Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
• В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
• Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
• Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.

Претензии

В досрочном прекращении аренды особую роль играет претензионный порядок. В тех случаях, когда инициатором расторжения выступает арендодатель, он, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, обязан предварительно письменно обратиться ко второй стороне и потребовать исправить допущенные нарушения. Срок, который на это даётся, законодательство точно не определяет, указано лишь, что он должен быть разумным.

Суть претензии в том, что заинтересованная сторона требует от контрагента:

1. Прекратить нецелевое использование помещения.
2. Исправить за свой счёт повреждения имущества либо возместить стоимость ремонта.
3. Выплатить задолженность по арендным платежам.
4. Провести ремонт и т. д.

Точный перечень возможных требований зависит от указанный в законе и договоре оснований для расторжения.

Законодательство указывает, что претензия должна быть письменной, иных обязательных требований не предусмотрено. Поэтому конкретное оформление и формулировки, используемые в претензиях, остаются на усмотрение стороны, направляющей этот документ контрагенту.

• Скачать бланк претензии по договору аренды нежилого помещения
• Скачать образец претензии по договору аренды нежилого помещения

Сроки уведомлений

Ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность арендовать недвижимое нежилое имущество двумя способами:

• на точный срок;
• на неопределённое время.

В последнем случае договор длится до тех пор, пока стороны желают продолжать взаимодействие. При этом та же статья предусматривает право как арендатора, так и арендодателя отказаться от аренды. Для этого заинтересованная сторона должна своевременно уведомить другую о том, что договор расторгается. Сроки для такого уведомления установлены следующие:

• в общем случае – за 3 месяца до желаемой даты прекращения;
• если сдаётся в аренду федеральное имущество, то срок предупреждения для органов государственной власти – 1 месяц (ч. 5 ст. 15 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).

Требование об освобождении

Сторона, сдающая помещение по договору аренды либо субаренды, вправе потребовать его освободить. Такое требование может быть предъявлено в следующих случаях:

1. Истекает срок действия договора, и арендодатель решил не продлять его, либо договор является бессрочным, и сдающая сторона решила от него отказаться.
2. Договор существенно нарушен арендатором, а ранее поданные претензии результата не возымели.

Требование может быть оформлено:

• Как досудебное. В этом случае оно играет роль повторной претензии, но с условием уже не об исправлении допущенных нарушений договора, а о его полном расторжении.
• Как судебное. Такое подаётся в суд общей юрисдикции или арбитражный в порядке, предусмотренном ГПК или АПК РФ для исковых заявлений.

Более подробно о том, как заставить арендатора съехать с занимаемой площади, мы писали в этой статье.

Как именно расторгается зарегистрированная сделка?

В том случае, если договор изначально заключался на срок от года и выше, он подлежит государственной регистрации. В этом случае порядок его расторжения будет особым.

Куда обращаться?

Сама по себе процедура прекращения арендных отношений будет в этом случае такой же, как у краткосрочного или пролонгируемого договора. Однако тот факт, что аренда прекратилась, необходимо дополнительно зафиксировать в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого арендодатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды.

Обращаться для этого нужно:

• напрямую в местный офис Росреестра;
• в МФЦ («Мои документы» или аналогичный);
• онлайн через портал «Госуслуги» (если имеется подтверждённый аккаунт заявителя, физического лица);
• с помощью Почты России, направив нотариально заверенное заявление и пакет документов.

Какие документы нужны?

Чтобы аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды, потребуется:

1. Заявление.
2. Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
3. Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
4. Документы арендодателя:
   • для физического лица – паспорт;
   • для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.

Сроки и стоимость

Если регистрируется только прекращение аренды, то госпошлина в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не платится: речь будет идти только о снятии обременения.

Изменения в ЕГРН будут внесены:

• при обращении напрямую в Росреестр (лично или через онлайн-сервис) — в течение 3 рабочих дней;
• при подаче заявления через МФЦ – в течение 5 рабочих дней;
• при направлении документов по почте – 3 рабочих дня, но отсчитываться они будут с момента получения письма.

Нужно ли составлять акт приема-передачи?

Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.

Необходимость акта прямо закреплена ст. 655 ГК РФ. Он составляется и подписывается дважды:

1. Когда арендатор получает помещение.
2. Когда он возвращает его арендодателю.

В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.

Важно. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то без акта снять отметку об аренде можно будет только через суд: Росреестр может отказать вносить изменения в базу данных.

• Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения при расторжении договора аренды
• Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения при расторжении договора аренды

Как оформить соглашение?

В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:

• В простой письменной форме – при договоре сроком действия до года, либо автоматически пролонгирующимся, либо при том, в котором срок действия не указан.
• В письменной форме с государственной регистрацией – если срок действия указан прямо и составляет год и более.

В остальном же законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению допсоглашения. Достаточно, чтобы в нём были указаны стороны, объект недвижимости и момент прекращения действия аренды.

• Скачать бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения
• Скачать образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения

Что делать, если согласия нет?

Однако с помощью допсоглашения урегулировать проблему удаётся не всегда. И если одна из сторон хочет расторгнуть договор, а вторая на это не согласна – то приходится обращаться в суд.

Для этого необходимо подать исковое заявление, составленное в соответствии с нормами процессуального права:

1. В арбитражный суд – если обе из сторон организации, либо ИП.
2. В гражданский суд общей юрисдикции – в случае, если одной из сторон выступает гражданин, не имеющий статуса предпринимателя.

Порядок составления и подачи иска в первом случае будет регулироваться нормами АПК РФ, во втором – ГПК РФ.

Важно. При подаче иска нужно платить госпошлину в размере, установленном НК РФ. Исключения предусмотрены, но они касаются редких случаев, когда истец имеет право на льготы.

Таким образом, досрочное расторжение аренды нежилых помещений – процедура, требующая изрядного внимания. Однако она не является чем-то запредельно сложным, а потому расторгнуть договор могут даже обычные граждане, не говоря уже об организациях.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Необходимость заключить договор аренды на нежилое помещение может возникнуть как у юридического лица, так и у физического. Обусловлено это тем, что из-за высокой стоимости недвижимости приобретать ее в собственность может позволить себе далеко не каждый предприниматель. Однако нередки ситуации, когда один из представителей данной сделки желает инициировать процесс досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения.

В представленной ситуации представители данных договорных отношений должны действовать согласно правилам, которые предусмотрены ранее заключенным договором, если они не противоречат нормам действующего законодательства Российской Федерации. Во избежание разногласий при прекращении дальнейшего сотрудничества участникам сделки рекомендуется прописать все условия и порядок расторжения в тексте договора аренды нежилого помещения при его оформлении.

В текущей статье будет представлена информация о расторжении договора аренды на жилое помещение по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке. Помимо этого будут обозначены правила составления мирного соглашения и уведомления о инициировании процесса прекращения дальнейшего сотрудничества.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Основания для расторжения

В ситуации, когда срок действия договора аренды нежилого помещения подходит к концу, то обязательства представителей данных договорных отношений, прописанные в содержании соглашения автоматически прекращаются. Требуется отметить, что участники правоотношений имеют право указать в тексте контракта другое правило, согласно которому при завершении срока действия договора аренды нежилого помещения оно автоматически продлевается на определенный период времени. Однако если подобное условие не прописано в содержании соглашения, то обязательства в данном случае считаются исполненными.

В ситуации, когда осуществляется процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, законодательство Российской Федерации устанавливает четкие правила, которыми должен руководствоваться каждый их представителей данных договорных отношений.

Для начала инициатору расторжения договора аренды нежилого помещения необходимо определиться с обстоятельствами, на основании которых будет происходить процесс прекращения дальнейшего сотрудничества. Рекомендуется зафиксировать данные основания при помощи документов. Также следует отметить, что причины для аннулирования арендного соглашения могут быть разными, в зависимости от того, кто является инициатором расторжения договора.

В ситуации, когда инициатором процедуры досрочного расторжения договора аренды на нежилое помещение является арендатор, причины, на основании которых происходит аннулирование соглашения, могут быть следующими:

• Если нежилое помещение, которое было предоставлено арендатору, пришло в непригодное состояние по вине арендодателя;
• Если арендодатель не выполняет свои обязательства своевременно (капитальный ремонт, оплата коммунальных услуг), порядок и срок их исполнения прописывается в содержании ранее заключенного договора аренды нежилого помещения;
• Лицо, владеющее правом собственности на нежилое помещение, которое передано в пользование другому участнику сделки, желает его продать;
• Если арендодатель несанкционированно повышает арендную плату, что нарушает условия ранее заключенного контракта;
• Нежилое помещение было передано в арендное пользование третьему лицу без получения согласия арендатора.

Перечислить полный список обстоятельств, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора аренды на нежилое помещение невозможно, так как в каждой ситуации условия сделки могут отличаться друг от друга. Исходя из этого существует возможность прописать в тексте контракта дополнительные причины, на основании которых каждый из представителей данных договорных отношений имеет право инициировать процедуру расторжения договора аренды нежилого помещения.

Например, если согласно условиям арендного соглашения страхование нежилого помещения возлагается на арендодателя, однако он несвоевременно выполнил данное обязательство, арендатор имеет право расценивать это как основание для инициирования процедуры досрочного расторжения договора аренды недвижимости.

Помимо этого, как уже было представлено ранее, инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества может быть и арендодатель.

Необходимо отметить, что законодательство Российской Федерации предоставляет арендодателю более широкий список обстоятельств, на основании которых он имеет право инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения.

Так, при аннулировании арендного соглашения по желанию лица, владеющего правом собственности на недвижимость, в качестве законных обстоятельств возможно признать следующие причины:

• Если срок перечисления арендной платы неоднократно нарушается арендатором. Сведения о порядке и периоде времени, предназначенном для перечисления денежных средств за пользование арендуемым нежилым помещением прописываются в тексте договора при его заключении;
• Если лицо, которое арендует недвижимость, нанесло ему определенный ущерб и отказывается восстанавливать его или возместить убытки;
• Арендатор передал нежилое помещение третьему лицу, не согласовав заблаговременно данный вопрос с лицом, владеющим правом собственности на недвижимость;
• Если лицо, которое арендует недвижимость, внесло определенные изменения в конструкцию здания без одобрения владельца;
• Арендатор не выполняет свои обязательства, прописанные в тексте договора аренды нежилого помещения при его оформлении;
• Если арендатором были осуществлены противозаконные действия в отношении недвижимости, которую он арендует.

Арендодатель располагает правом заявить о намерении досрочно расторгнуть договор об аренде нежилого помещения при наличии любого нарушения условий сделки со стороны арендатора. Поскольку арендодатель является собственником нежилого помещения, на него не распространяются условия о существенном нарушении сделки. По общим правилам он рискует больше, чем арендатор, передавая свою собственность в аренду.

Однако процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения одинаковая для всех представителей данных договорных отношений. В случае несоблюдения обозначенного законодательством Российской Федерации процесса, аннулирование контракта будет признано незаконным, а нарушитель понесет административную ответственность.

Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон

Самым легким способом прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем является расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон. Для этого представителям данных договорных отношений следует сесть за стол переговоров, в результате которых они должны прийти к общему согласию.

После того как арендатор и арендодатель пришли к договоренности по поводу прекращения дальнейших отношений, они оформляют и подписывают специальное соглашение. В содержании представленного документа прописываются условия расторжения договора аренды нежилого помещения.

Процедура аннулирования документа представленным методом имеет определенные преимущества, а именно:

• Если арендатор и арендодатель договорились о расторжении договора аренды нежилого помещения в досудебном порядке, им остается только согласовать нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества и прописать их в соглашении, не обращаясь в судебную инстанцию;
• Кроме того, при оформлении представленного документа арендодатель и арендатор имеют право не отмечать обстоятельство, которое привело их к желанию прекратить гражданско-правовые отношения.

Образец соглашения

Если представители данных гражданско-правовых отношений желают прекратить дальнейшее сотрудничество по соглашению сторон, то им требуется составить и подписать специальный документ. После того как арендодатель и арендатор подпишут представленный ранее акт, то договор аренды нежилого помещения становится недействительным. Соглашение об аннулировании контракта, заключенного между арендодателем и арендатором, представляет собой документ, в тексте которого представители данных договорных отношений должны обозначить сведения о своих намерениях прекратить дальнейшие взаимоотношения касательно определенной сделки.

В тексте соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения представители данных правоотношений должны прописать следующие данные:

1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о сторонах данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
   • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
   • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами.
2. Идентификационный номер оформляемого документа;
3. В центре листа необходимо прописать полное название: «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
4. В содержательной части соглашения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Необходимо указать:
   • Идентификационный номер;
   • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
   • Сведения о представителях данных договорных отношений;
   • Информация об особенностях сделки.
5. На следующем этапе сторонам данных правоотношений необходимо обозначить период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу. Рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда арендатор и арендодатель подпишут соглашение…»;
6. Если при расторжении данного документа у арендодателя и арендатора отсутствуют претензии друг к другу, то данный факт обязательно обозначается в тексте акта. Если взаимные претензии присутствуют, то следует указать какие именно нерешенные вопросы между участниками сделки остались. Кроме того необходимо уточнить способы и порядок разрешения данного разногласия;
7. На следующем этапе необходимо обозначить количество составленных соглашений о расторжении договора аренды нежилого помещения. Количество экземпляров должно соответствовать числу представителей данных гражданско-правовых отношений;
8. Далее указывается дата и место оформления документа;
9. Завершающим этапом является проставление подписей арендодателем и арендатором.

Скачать образец

Кроме того следует отметить, что если договор аренды нежилого помещения был заверен у нотариуса, то соглашение о расторжении данного акта также необходимо удостоверить у работников нотариальной конторы. Вся процедура, которая начинается с подачи извещения об аннулировании контракта и завершается заверением соглашения у нотариуса, занимает не более одной недели.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке

Для того чтобы каждый из представителей данных правоотношений имел возможность быть инициатором процесса расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, пункт, позволяющий сделать это, должен быть включен в содержание контракта при его оформлении. Помимо этого арендодателю и арендатору необходимо определить ситуации, при возникновении которых возможно инициировать представленный процесс, а после прописать их в тексте документа.

Далее будет представлен поэтапный процесс расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке:

Шаг 1. Первым делом участник данных договорных отношений, который заинтересован в аннулировании представленного контракта, должен собрать определенные документы, при помощи которых он сможет подтвердить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться расторжение договора аренды нежилого помещения. Самой частой причиной является тот факт, что контрагент не выполняет свои обязательства, которые обозначаются при оформлении соглашения.

Шаг 2. На следующем этапе инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений необходимо составить специальное обращение для другого участника сделки. Известить контрагента о желании инициировать процесс аннулирования контракта об аренде нежилого помещения следует в форме, обозначенной в содержании договора. В тексте уведомления требуется указать причины, на основании которых происходит расторжение документа. При обозначении обстоятельств инициатор аннулирования контракта должен ссылаться на пункты договора, либо на статьи российского законодательства. Помимо этого, лицо, заинтересованное в прекращении действия договора аренды нежилого помещения должно указать дату, при наступлении которой документ утрачивает свою юридическую силу;

Шаг 3. На данном этапе арендатор должен перечислить арендодателю все денежные средства (при наличии задолженности). После того как инициатор расторжения оповещает контрагента о своем желании прекратить дальнейшее сотрудничество в одностороннем порядке, имеющиеся долги между представителями данных договорных отношений должны быть возмещены. Срок и сумма должны соответствовать тем, которые представлены в тексте контракта;

Шаг 4. После наступления даты, указанной в тексте уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения, действие соглашения между арендатором и арендодателем прекращается, а договорные отношения завершаются. Также требуется отметить, что на данном этапе оформляется акт приема — передачи недвижимости от арендатора к арендодателю.

Правила составления уведомления

Потребность в оформлении уведомления о желании инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения возникает в следующих ситуациях:

• Контракт, подписанный арендодателем и арендатором был заключен на неопределенный период времени. В представленном случае законодательство Российской Федерации обязывает представителя данных договорных отношений, который заинтересован в расторжении договора аренды нежилого помещения, предупредить контрагента о своих намерениях. Известить другую сторону сделки инициатор аннулирования контракта должен за три месяца до наступления даты, после которой документ будет недействительным;
• Согласно одному из пунктов ранее заключенного контракта при завершении срока действия договора он автоматически продлевается;
• Если один из представителей данных договорных отношений желает инициировать процесс досрочного расторжения контракта аренды на нежилое помещение в одностороннем порядке;
• Если одна из сторон сделки желает аннулировать представленный договор по соглашению сторон.

В содержании уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения необходимо прописать следующие данные:

1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о представителях данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
   • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
   • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами;
   • Номера телефонов;
   • Реквизиты банковских счетов;
   • Идентификационный номер налогоплательщика;
   • Юридические и фактические адреса участников сделки.
2. Далее следует написать полное название составляемого документа: «Уведомление о расторжении договора аренды на нежилое помещение»;
3. Регистрационный номер;
4. В содержательной части извещения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Прописать необходимо следующее:
   • Регистрационный номер;
   • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
   • Информация о представителях данных договорных отношений;
   • Сведения об особенностях сделки.
5. Далее необходимо указать пункт контракта, на основании которого происходит процесс расторжения договора аренды нежилого помещения, если такой имеется. Помимо этого требуется обозначить причины, на основании которых происходит прекращение дальнейшего сотрудничества;
6. После прописывается период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу;
7. Далее указывается дата и место составления извещения о расторжении договора аренды нежилого помещения;
8. В завершении инициатор прекращения дальнейшего сотрудничества должен поставить свою подпись, а также оставить место для того, чтобы контрагент расписался.

Скачать образец

Надлежащим образом составленное уведомление направляется второму участнику договорных отношений. Это действие в обязательном порядке подтверждается посредством соответствующего документа. Например, направляется обратное извещение о получении уведомления или расписка.

Какие необходимы документы?

Для того чтобы процедура расторжения договора аренды была проведена согласно требованиям законодательства Российской Федерации, инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений необходимо собрать определенный пакет документов.

Для аннулирования представленного контракта необходимы следующие документы:

• Если договор аренды нежилого помещения был расторгнут по соглашению сторон, то необходим оригинал соглашения о прекращении дальнейшего сотрудничества. Количество экземпляров представленного документа должно соответствовать числу представителей данных правоотношений. Со стороны арендодателя и арендатора могут выступать по несколько физических лиц (со стороны арендатора – все руководители организации, со стороны арендодателя – все лица, которые владеют правом собственности нежилого помещения). Как правило, обозначенный факт учитывается участниками сделки еще на этапе ее заключения. Исходя из этого для расторжения составляется столько экземпляров соглашения, сколько было оформлено договоров об аренде нежилого помещения;
• Документы, подтверждающие ранее отправление извещения о расторжении;
• Копия ранее зарегистрированного документа;
• Документ о приемке и передаче недвижимости от арендатора арендодателю;
• Паспорт или другой акт, при помощи которого инициатор расторжения договора аренды нежилого помещения сможет подтвердить свою личность.

Если в процессе прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем чувствует доверенное лицо одного из участников сделки, то помимо представленного выше пакета документов необходима заверенная работниками нотариальной конторы доверенность. Также требуется отметить, что в зависимости от случая список требуемой документации может быть увеличен или уменьшен.

Акт приема-передачи нежилого помещения является завершающим этапом процесса расторжения договора аренды. Представленный документ удостоверяет факт освобождения недвижимости арендатором и передачи его во владение арендодателя.

В содержании акта приема — передачи требуется указать следующие данные:

• Вся информация об участниках договорных отношений, которая в обязательном порядке должна соответствовать той, которая указана в договоре аренды;
• Полное наименование: «Акт приема — передачи нежилого помещения»;
• Дата и место составления;
• Информация о недвижимости;
• Далее указывается факт передачи нежилого помещения от арендатора арендодателю;
• Недостатки, которые были выявлены при приеме-передаче;
• В завершении представители данных договорных отношений должны поставить свои подписи.

Скачать образец

Расторжение договора аренды нежилого помещения через суд

Если арендатор и арендодатель не смогли прийти к обоюдному согласию, то лицо, заинтересованное в расторжении договора аренды нежилого помещения, имеет право направиться с исковым заявлением в судебное учреждение по месту регистрации другой стороны сделки, которая является ответчиком.

Согласно общепринятым правилам иск составляется в письменном виде. Однако требуется отметить, что в настоящее время имеется возможность оформить исковое заявление в печатном виде. Независимо от того, какой из представленных способов расторжения договора аренды нежилого помещения выберет инициатор, в содержании иска должна быть представлена только достоверная информация. Помимо этого исковое заявление должно быть составлено без исправлений, а также грамматических ошибок. В противной ситуации иск не будет принят судом.

В тексте искового заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения указывается следующая информация:

1. Для начала прописывается полное название судебного учреждения, в которое подается иск;
2. После требуется прописать всю официальную информацию о представителях данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
   • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
   • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами;
   • Номера телефонов;
   • Реквизиты банковских счетов;
   • Идентификационный номер налогоплательщика;
   • Юридические и фактические адреса участников сделки.
3. Далее необходимо написать полное название составляемого документа: «Исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
4. В содержательной части извещения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Прописать требуется следующее:
   • Регистрационный номер;
   • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
   • Информация о представителях данных договорных отношений;
   • Сведения об особенностях сделки.
5. Основания для расторжения договора аренды нежилого помещения, которые должны быть подтверждены при помощи документов;
6. На следующем этапе прописывается требование истца — аннулировать документ, вернуть денежные средства, если такие положены;
7. Обозначается список прикрепленных к исковому заявлению документов;
8. Далее прописывается сумма государственной пошлины, которую должен оплатить заявитель;
9. Место и дата оформления искового заявления;
10. В завершении заявитель должен поставить свою подпись.

Скачать образец

Помимо иска, инициатор расторжения договора аренды нежилого помещения должен предоставить в канцелярию суда следующий пакет документов:

• Паспорт или другой акт, при помощи которого истец может подтвердить свою личность;
• Оригинал или заверенная нотариальная копия контракта;
• Документы, свидетельствующие о достоверности оснований для подачи иска;
• Чек, доказывающий, что заявитель оплатил государственную пошлину;
• Дубликаты обозначенных выше актов. Число копий должно соответствовать количеству представителей судебного разбирательства.

Иск возможно направить в течение трех лет с момента, когда потерпевшая сторона сделки обнаружила нарушения условий ранее заключенного контракта другим участником правоотношений.

Бесплатная консультация юриста по телефону: