УДК 347.453.046

А.В. МАКСИМЕНКО,

кандидат юридических наук (Белгородский юридический институт МВД России)

A.V. MAKSIMENKO,

the candidate of jurisprudence, the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs in Russia

Аннотация: В работе отмечено, что расторжение договора найма специализированного жилого помещения может происходить как по инициативе нанимателя, так и наймодателя, при этом наниматель специализированного жилого помещения имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в любое время, а наймодатель вправе требовать его расторжения лишь в судебном порядке.

Ключевые слова: договор найма специализированного жилого помещения, наймодатель, наниматель, расторжение договора, прекращение договора, жилое помещение.

Действующий Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. При этом расторжение договора обязательно влечет его прекращение, в связи с чем целесообразнее было бы рассматривать расторжение договора найма специализированного жилого помещения как одно из оснований его прекращения.

В соответствии со ст. 101 ЖК РФ расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно по соглашению сторон, т.е. взаимному согласию наймодателя и нанимателя. Это означает, что нани-

матель и наймодатель по данному договору, достигнув соглашения, вправе расторгнуть его в любое время.

Наниматель специализированного жилого помещения может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в одностороннем порядке в любое время. Такое расторжение допускается независимо от причин, которыми руководствуется наниматель, т.е. он может и не объяснять наймодателю мотивы своего решения.

Может ли договор найма специализированного жилого помещения предусматривать срок обязательного предварительного уведомления наймодателя о предстоящем

расторжении договора по инициативе нанимателя? На наш взгляд, возможность установления в договоре такого срока противоречила бы целевому назначению указанных помещений: гражданин был бы вынужден оставаться в помещении (и оплачивать пользование им!) уже после того, как реальная необходимость его использования отпала. В условиях дефицита жилья в нашей стране (особенно — специализированных помещений) такое решение привело бы к нерациональному его использованию и, значит, не способствовало бы решению жилищной проблемы .

Следует отметить, что законодатель не ставит условием расторжения договора найма специализированного жилого помещения согласие членов семьи. Статья 101 ЖК РФ не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи.

Представляется, что данное положение должно иметь исключение. Так, в частности, жилое помещение вынужденному переселенцу и беженцу предоставляется с учетом членов семьи, также признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами и беженцами .

В случае выезда нанимателя специализированного жилого помещения и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Но, думается, что наниматель должен предупредить наймодателя о своем выезде. Бывают случаи, когда наниматель может выехать временно, по каким-либо уважительным обстоятельствам. При этом право пользования специализированным жилым помещением может и не прекратиться. Будет более правильно известить об этом наймодателя, чтобы впоследствии избежать спора о праве пользования этим помещением .

Таким образом, расторжение договор найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя происходит во внесудебном порядке.

По требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем либо проживающими с ним членами его семьи своих обязанностей, вытекающих из данного договора (ч. 3 ст. 101 и ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), в том числе в случаях:

а) невнесение нанимателем платы за жи-

лое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Расторжение договора в данном случае возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. ;

б) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Жилищное законодательство не раскрывает понятия разрушения и повреждения жилого помещения.

Разрушение может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение в негодность либо как результат таких действий. Если разрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожение жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования по назначению, если восстановление помещения невозможно или нецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства.

Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути переоборудование или переустройство обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения.

Следует отметить, что основанием для расторжения договора найма специализированного жилого помещения должно являться разрушение и повреждение не только непосредственно жилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома;

в) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи, следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользо-

ванию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями;

г) использование жилого помещения не по назначению. Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.) .

Таким образом, наймодатель вправе требовать расторжения договора найма специализированного жилого помещения в судебном порядке в случаях, когда наниматель либо совместно проживающие с ним члены семьи не исполняют своих договорных обязательств.

Юридические основания для прекраще-

ния договора найма специализированного жилого помещения предусмотрены в ст. 102 ЖК РФ:

1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора. Однако понятие «утрата» помещения гораздо шире, нежели его физическое уничтожение (разрушение). Помещение может быть утрачено и de jure, например, в результате эвикции (отобрания по суду) . Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, а также в результате обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации, т.е. в данном случае, жилое помещение перестает существовать как материальный объект;

2) переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения;

3) по иным основаниям, предусмотренным ЖК:

а) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы — для прекращения договора найма служебного жилого помещения;

б) прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы — для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии;

в) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда;

г) в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по договору найма специализированного жилого помещения.

Так, в частности, сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, члены семьи умершего нанимателя жилого помещения до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев .

В случаях расторжения или прекраще- казе освободить такие жилые помещения,

ния договоров найма специализированных указанные граждане подлежат выселению

жилых помещений граждане должны ос- в судебном порядке без предоставления

вободить жилые помещения, которые они других жилых помещений, за исключением

занимали по данным договорам. При от- случаев, предусмотренных ЖК РФ.

Литература —

1. Городов, О. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О. А. Городов,

А. К. Губаева, М. Н. Долгополый и др./ под ред. О. А. Городова. — М., 2009.

4. О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

1. Gorodov O.A., Gubaeva A.K., Dolgopoly M.N, etc. The Comment to the Housing Code of the Russian Federation (item-

by-item) / Under the editorship of O.A. Gorodov. — M., 2009.

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 100 ЖК РФ

1. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда различаются в зависимости от вида специализированного жилищного фонда. В договоре найма жилого помещения конкретного вида специализированного фонда устанавливаются различные права и обязанности сторон договора найма (см. комментарий к ст. ст. 104 — 108 ЖК). Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42.

В частности, названным Постановлением утверждены типовые договоры найма:

— жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

— жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

— жилого помещения маневренного фонда;

— служебного жилого помещения;

— жилого помещения в общежитии.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем в данном договоре выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Нанимателем по такому договору является гражданин, которому предоставлено жилое помещение.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения является изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры).

3. В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель и наниматель специализированного жилого помещения несут и иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами и договором найма специализированного жилого помещения.

4. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны указываться в договоре найма.

К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. комментарий к ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма.

5. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, за ними сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако эти граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений нанимателя служебного жилого помещения и членов его семьи право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. В том случае, когда у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования служебным жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя на определенный срок на основании решения суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК). В этом случае логично было бы применить это правило и к бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, поскольку проживание в служебном жилом помещении и в общежитии связано с трудовыми отношениями.

Законодатель для бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения применил нормы, установленные для бывших членов семьи собственника жилого помещения. Но не решил вопрос для тех случаев, когда наниматель прекратит трудовые отношения и подлежит выселению, в то время как право пользования служебным жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя будет признано судом. Нанимателя выселят, а бывших членов семьи выселить будет невозможно.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что нанимателя и членов его семьи выселяют без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения трудовых отношений, а в комментируемой статье за бывшими членами семьи нанимателя может быть сохранено право пользования служебным жилым помещением по решению суда. Если семья не распалась, то выселят всех без предоставления другого жилого помещения и не посмотрят, что отсутствуют основания приобретения или осуществления ими права пользования иным жилым помещением, а также на имущественное положение граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, которые не позволяют им обеспечить себя иным жилым помещением. И, как следствие, суд сохранит за ними право пользования служебным жилым помещением, поскольку нет законных оснований для их выселения.