Размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные

Размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные

Источник фотографии

Содержание

Не по семейным обстоятельствам

Сделки по размену одной квартиры на несколько меньших — обычная практика. По оценке компании МИАН, на рынке обменов сделки, связанные с разъездом жильцов, составляют 70% всех обменов. Размен приватизированных квартир происходит путем альтернативной сделки. Сначала ищут покупателя на квартиру, потом подбирают варианты будущих квартир, после чего одновременно заключается сделка купли-продажи объектов. Большинство разменов происходит по семейным обстоятельствам: молодая семья хочет съехать от родителей, выросшее чадо рвется в самостоятельную жизнь и т. п.

Однако сейчас к риэлтерам все чаще обращаются клиенты, которые хотели бы разменять свое жилье из-за финансовых проблем. С началом кризиса возможностью разделить квартиру на части все больше интересуются как владельцы бизнеса, так и уволенные или попавшие под сокращение зарплаты сотрудники. В таких условиях операции с недвижимостью — вынужденная мера. Например, некоторые вынуждены продавать даже однокомнатную квартиру, чтобы купить более дешевую — меньше и в менее престижном районе, но с доплатой, пишет Коммерсант.

Чаще всего встречающийся вариант — размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные: одну сдавать в аренду, во второй — жить. «Мы отметили появление интереса к таким сделкам в феврале. Сейчас многие теряют работу. Если понимают, что в ближайшие полтора-два года не смогут восстановиться, начинают задумываться о том, какую выгоду можно извлечь из своей квартиры. Если квартира в хорошем районе, ликвидная, то ее можно разменять на две. Как правило, владельцы квартир стараются так подобрать варианты, чтобы одна квартира была максимально приближена к центру, тогда за нее можно получить хорошие арендные платежи. Вторая квартира, которая покупается для себя, находится в спальном районе или в ближайшем Подмосковье»,- рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Как рассказали в агентстве недвижимости МИАН, выгоду в результате размена квартиры гарантированно получит владелец трехкомнатной квартиры в одном из центральных или приближенных к центру районов Москвы, расположенной в современном монолитно-кирпичном здании, с удобной планировкой и хорошим ремонтом. Если ваша квартира находится в пределах Садового кольца, вы можете купить квартиру меньшего размера в этом же районе, а на оставшуюся сумму — квартиру в спальном районе.

Однако сейчас собственники жилья класса «люкс» оказались в сложном положении. Они оказались обладателями, с одной стороны, самого дорогого, с другой — самого неликвидного в условиях кризиса квадратного метра. Спрос на объекты бизнес- и премиум-класса упал, и, чтобы продать квартиру, владельцы вынуждены соглашаться на серьезные скидки. «Если мы говорим о центре Москвы (в пределах Садового кольца), то возможности расширяются. Трехкомнатная квартира в спальных районах стоит сегодня порядка 9-11 млн руб., а в центре ее стоимость составляет от 15 до 25 млн. За эти деньги можно купить четыре однокомнатные квартиры в спальных районах на окраине. Когда происходило расселение коммуналок в центре города, то зачастую трехкомнатные менялись на несколько «однушек» на окраинах»,- рассказывает гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

По подсчетам компании Blackwood, продав трехкомнатную квартиру в сталинском доме (ул. Лесная, ЦАО) за 18 млн руб., можно купить однокомнатную площадью 40 кв. м в цековском доме рядом с метро «Сокол» (САО) за 10 млн руб. для сдачи в аренду (30 тыс. руб. в месяц). А для себя — квартиру в кирпичном доме в районе Речного вокзала (САО) за 7,5 млн руб.

Классический вариант — за «трешку» получить две «однушки». Очень редкий вариант — «двушка» и «однушка», в этом случае придется либо доплачивать, либо значительно понижать требования к покупаемым квартирам — окраина, малометражки и т. д. Хотя ухудшать условия в любом случае придется. «Как правило, трехкомнатная квартира не разменивается на две однокомнатные в том же районе. Есть заблуждение, что стоимость 80-метровой «трешки» равняется двум «однушкам» по 40 кв. м. Но квадратный метр однокомнатной квартиры изначально дороже»,- говорит Алексей Шленов. По мнению вице-президента Центра стратегических исследований в жилищной сфере Дмитрия Андронова, «даже с трехкомнатной квартирой (80 кв. м) продать ее и получить две однокомнатные (по 40 кв. м) крайне сложно: «трешки» и в лучшие времена продавались дешевле «однушек» (в расчете на метр). Сейчас же «трешки» идут с еще более существенным дисконтом. Кроме того, переехать из «трешки» в «однушку» — это очень сильное ухудшение жилищных условий, которое вряд ли компенсируется 15-18 тыс. руб. в месяц (цена аренды одной из двух полученных «однушек»)». Еще сложнее разменять «двушку» на две «однушки». Практически все такие операции совершаются с доплатой.

Степень выгоды от обмена квартиры можно оценить по четырем параметрам: цена, по которой будет продана квартира; цена альтернативной квартиры; размер комиссионных агентства недвижимости; срок проведения сделки. При обмене квартир собственнику нужно понимать, что кризис внес свои коррективы в этот процесс. Во-первых, из-за значительного сокращения спроса на недвижимость в принципе нужно быть готовым к увеличению срока поиска покупателя — с обычных двух месяцев в лучшем случае до четырех. «К примеру, срок экспозиции квартиры экономкласса сегодня составляет ориентировочно месяц-два, если объект изначально выставлен по рыночной стоимости, адекватной общему уровню цен на рынке. С момента нахождения покупателя до сделки обычно проходит примерно около месяц, до въезда в квартиру — два-три месяца. Таким образом, в общей сложности альтернативная сделка может осуществиться за три-пять месяцев»,- рассказывает Алексей Шленов.

При этом, как утверждают эксперты, падение цен на рынке недвижимости сильнее всего ударило именно по альтернативным сделкам, связанным с разменом жилья. В результате собственники уже не могут купить то жилье, на которое они могли рассчитывать до кризиса. Им приходится значительно снижать требования к покупаемым квадратным метрам: они приобретают квартиры меньшей площади, на более дешевых этажах, в отдаленных районах. Правда, не все эксперты ставят знак равенства между окраиной и ухудшением условий. «При переезде из центральных районов на окраину владелец приобретет от половины до двух третей площади квартиры. Также здесь лучше развита инфраструктура: магазины, детские сады, школы, места для прогулки и т. п. — в спальных районах условия для жизни существенно лучше, чем в центре. Однако сегодня, когда спрос на дорогие квартиры в центральных районах значительно ниже, чем в сегменте массового жилья, сделки обмена из центра на окраину могут быть сильно затруднены»,- рассказывает представитель Kopernik Group Евгения Сазонова.

В более выгодной ситуации оказались владельцы инвестиционных квартир, от которых они не успели избавиться до начала падения цен на недвижимость. «Не так давно к нам обратился бизнесмен, который занимается торговлей мукой. Ему нужно было срочно закупить партию муки. В свое время он вкладывал деньги в недвижимость и приобрел несколько квартир для сдачи в аренду. Теперь он решил их продать и поддержать свой бизнес»,- рассказал руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский.

Профессиональные арендаторы

В условиях кризиса не у всех может получиться размен квартиры. В этом случае есть запасной вариант — не продавать свою квартиру, а сдать ее в аренду, самому же временно съехать в более дешевое жилье. В этом случае прибавкой к бюджету станет разница между арендными ставками. В пользу этого варианта говорит как более быстрое его осуществление, так и отсутствие дополнительных расходов (если заниматься поиском арендатора и нового жилья самостоятельно).

Риэлтеры советуют сначала присмотреться к своей квартире. Если объект неликвиден, лучше продать. Если же квартира находится в хорошем районе, лучше оставить ее за собой, временно сдав в аренду.

Владельцы элитных объектов в спальный район или Подмосковье вряд ли поедут, разве что в собственный загородный дом. Правда, в кризис и они готовы поступиться своими квадратными метрами. «Владельцы элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса готовы сменить просторное жилье на
более компактное. Например, люди, занимающие квартиру площадью 150-200 кв. м, готовы переехать в двухкомнатную квартиру площадью 60-70 кв. м. Однако такие собственники предпочитают не переезжать в другой район — будут искать вариант в своем районе»,- рассказывает руководитель отдела по работе с собственниками агентства недвижимости IntermarkSavills Марина Морозова. Доход от такой смены обстановки может составить $3-8 тыс. в месяц.

Самые «вкусные» объекты, по оценке риэлтеров,- недвижимость в Центральном или Западном административных округах, шаговая доступность от станций метрополитена, современный монолитно-кирпичный дом застройки не ранее 90-х годов, ремонт хорошего качества и гарнитурная мебель. Если несколько лет назад наличие бытовой техники считалось роскошью, то сейчас это обязательное требование. Максимальная выгода от сдачи в аренду такой квартиры достигается в том случае, если ее владелец съедет в спальный район или еще дальше — в Подмосковье. Разница также может быть существенной, если он предпочтет квартиру с менее качественным ремонтом, минимальным набором мебели либо вообще без нее.

Для владельцев однокомнатных квартир сдача объекта в аренду — практически единственный способ извлечь из нее прибыль. Правда, в этом случае ее владельцам стоит рассмотреть вариант переезда в еще более скромное жилье. Если квартира двухкомнатная и вас не пугает мысль превратить ее в коммуналку, можно попробовать сдать комнату. «Это выгодно, если разница существенна. Например, невыгодно сдавать квартиру в Москве за 20 тыс. руб., а самому снимать в ближайшем Подмосковье за 17 тыс. руб., так как транспортные расходы съедят всю прибыль»,- считает руководитель отдела аренды компании «Кредит макс» Алексей Смердов.

Минимальные арендные ставки зафиксированы на однокомнатные квартиры экономкласса. Наименьшая арендная ставка — в Юго-Восточном административном округе ($690 в месяц), чуть выше — в Восточном и Северо-Западном административных округах ($700), третье место занимает Северо-Восточный административный округ ($716).

В агентстве недвижимости МИАН минимальная стоимость аренды однокомнатных квартир (30-35 кв. м) — 20 тыс. руб., двухкомнатных (35-40 кв. м) — 25 тыс. руб. Такие квартиры можно найти в Жулебине, Бескудникове и Дмитровском районе, в 15-20 минутах от метро на общественном транспорте, в пяти-девятиэтажных панельных зданиях, с минимальным набором мебели либо без нее. В агентстве недвижимости DOKI «Деньгам» рассказали, что самая дешевая однокомнатная квартира сдается в Южном Бутове. За 16 тыс. руб. арендатор получит квартиру с ремонтом, с необходимой бытовой техникой, но без мебели в комнате. В Зеленограде можно снять однокомнатную квартиру с двумя лоджиями, после
ремонта, с мебелью и бытовой техникой за 15 тыс. руб. Правда, квартира сдается вместе с собакой. Адекватные варианты можно снять за 18 тыс. руб.: однокомнатная квартира на Вешняковской улице (в районе метро «Выхино») — кухонный гарнитур, мягкая мебель, стенка, телевизор, холодильник. Похожие варианты за такие же деньги есть в районе станций метро «Царицыно» и «Бульвар Дмитрия Донского».

Для самых экономных есть варианты в пределах 10 тыс. руб. Однако, как правило, это будет неотделанная квартира в новостройке без мебели, редко — с сантехникой, или же квартира очень
маленькой площади в старом доме, в плохом состоянии. Например, в Электрогорске можно снять однокомнатную квартиру за 8 тыс. руб.: пятиэтажка, пол из досок, без мебели и без кухни — только плита и мойка. Однокомнатную квартиру от 10 тыс. руб. можно снять в юго-восточной, восточной и южной части Московской области — в Егорьевске, Ступине, Коломне, Кашире, Шатуре.

25.01.2019 | Служба новостей Росфирм

Как можно разменять 3-х комнатную квартиру в Москве

Размен 3-х комнатной квартиры всегда являлся сложной операцией как для ее владельцев, так и для риэлторов. Проблема заключается в том, что результатом размена должно стать превращение одной квартиры в две, а то и три отдельные жилплощади, и собственникам квартиры, решившимся на ее размен, часто приходится сталкиваться с такими понятиями, как «неравноценное жилье» и «доплата». Впрочем, все зависит от запросов.

Но, прежде чем мы расскажем, о том, как можно разменять 3-х комнатную квартиру, сделаем одно уточнение. Подавляющее большинство сделок на современном рынке недвижимости проходит через заключение договора купли-продажи, когда жилье сначала продается, и потом покупается другое. В этой статье мы говорим именно о такой схеме размена квартир, а не о прямом обмене, имевшем широкую практику во времена Советского союза.

Чаще всего собственники 3-х комнатных квартир хотят разменять свое жилье на одну однокомнатную и одну двухкомнатную квартиры. Без доплаты сделать это не просто. Даже если площадь найденных квартир суммарно будет равна площади размениваемой квартиры, их суммарная стоимость будет выше. Каждая отдельно взятая квартира имеет свою рыночную стоимость, и трехкомнатная квартира в одном районе Москвы может стоить столько же, а то и дешевле однокомнатной квартиры в другом, более престижном, месте. К тому же, цена квадратного метра в однокомнатных квартирах всегда выше, чем в двухкомнатных и трехкомнатных. Причина как в высокой востребованности «однушек», так и в самом понятии «отдельное жилье». Квартира, как среда обитания человека, представляет собой некое пространство, комфорт в котором обеспечивается комплексом инженерных коммуникаций (системы водоснабжения, отопления, канализации и вентиляции). И с этой точки зрения один комплекс в 3х комнатной квартире меняется на два комплекса.

Конечно, все зависит от самой квартиры. Если квартира обладает параметрами, играющими на повышение ее рыночной стоимости – находится в доме современной постройки, расположенном близко к центру, имеет большую площадь и качественный ремонт, то, пожертвовав районом, метражом, состоянием новых квартир и качеством дома, разменять ее на однокомнатную и двухкомнатную без доплаты, вполне реально.

Если же собственники трехкомнатной квартиры не хотят жертвовать привычным образом жизни и качеством жилья, то, возможно, им следует рассмотреть вариант ее размена на две однокомнатные. В этом случае перспективы радужнее: можно постараться найти варианты в своем или близлежащих районах, можно уже смелее смотреть в сторону домов более современной постройки, можно претендовать на квартиру с приличным ремонтом.

Отметим, что оба вышеназванных случая размена 3-х комнатной квартиры потребуют от ее владельцев большего количества времени как на поиски вариантов, так и на поиски покупателя на свое жилье. Спрос на трехкомнатные квартиры не так высок, как на однокомнатные или двухкомнатные. К тому же, если нужен размен без доплаты, то круг поисков подходящего жилья, даже при согласии на снижение его качества, все равно сужается: придется все время соотносить цену продаваемого и покупаемого жилья, и не всегда эти цифры будут равными.

Конечно, готовность прибегнуть к доплате значительно ускоряет процесс размена и во много раз расширяет возможности выбора. Если свободных денег на доплату нет, можно прибегнуть к ипотеке, тем более, что занимать у банка придется не полную рыночную стоимость квартиры, а лишь сумму, составляющую разницу в цене. Кроме того, кредиты сегодня предлагаются под вполне приемлемые проценты, и перспектива вступить в финансовые отношения с банком уже перестала пугать заемщиков.

Еще одна сложность размена 3-х комнатной квартиры состоит в том, что помимо поисков подходящих вариантов размена, ее собственнику одновременно надо заниматься и поиском покупателя на свою квартиру. Мало того, надо организовать процесс купли-продажи всех объектов так, чтобы все сделки прошли одновременно. Самостоятельно совершить все это практически невозможно, ведь в куплю-продажу будет вовлечены сразу четыре участника – покупатель трехкомнатной квартиры, ее продавец, а также продавцы первого и второго покупаемых объектов. Поэтому размен трехкомнатной квартиры редко удается без участия в сделке опытного агентства недвижимости, которое берет на себя поиск покупателя на квартиру, поиск вариантов размена, проверку их истории, организацию финансовых расчетов между сторонами, сопровождение сделок, и, наконец, их оформление.

Варианты размена трехкомнатной квартиры

Очень многих, желающих разменять свое жилье интересуют варианты, на которые они могут рассчитывать при обмене. То есть, какую квартиру или квартиры они могут получить взамен своей. Разобраться в этой проблеме, а также предложить массу различных вариантов Вам могут специалисты агентства «Центр Обмены Жилья».

В случае если Вас интересуют варианты размена 3-комнатной квартиры, Вы можете рассчитывать на следующие варианты:

  • Обмен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные;
  • Обмен 3- комнатной квартиры на две двухкомнатные;
  • Обмен на одну однокомнатную;
  • На одну двухкомнатную;
  • На такую же трехкомнатную;
  • На частный дом или его долю.

Каждый из вариантов содержит в себе массу нюансов.

Обмен 3-комнатной квартиры на две однокомнатные скорее всего повлечет за собой доплату, также он может быть равноценным. Обмен на две двухкомнатные или на частный дом непременно потребует доплаты с Вашей стороны.

А вот обмен на одну однокомнатную или на одну двухкомнатную, скорее всего, помимо новой жилплощади, еще и принесет Вам определенную денежную сумму. Также такой обмен может быть равноценным, все будет зависеть от состояния Вашего жилья, количества квадратных метров и многих других факторов.

В случае если Вы хотите переехать в другое место поближе к работе или учебе, Вы можете обменять свою квартиру на точно такую же, но в другом районе, это не потребует никакой доплаты ни с той, ни с другой стороны.

Из чего складывается стоимость

Для того чтобы установить сумму доплаты или понять, что возможен равноценный обмен нужно знать точную рыночную стоимость жилья каждой из сторон. Стоит напомнить, что самостоятельно грамотно установить точную рыночную стоимость вряд ли получится. Скорее всего придется прибегнуть к помощи специалистов, только они смогут учесть все факторы, а именно:

  • Возраст дома;
  • Состояние дома;
  • Уровень изношенности перекрытий и коммуникаций;
  • Количество квадратных метров;
  • Развитая инфраструктура: наличие ухоженного двора, школ, детских садов поблизости, транспортное сообщение;
  • Отсутствие поблизости оживленных трасс и магистралей, промышленных предприятий;
  • Давность сделанного ремонта, есть ли у вас воздушные тепловые завесы водяные, другое установленное климатечиское и прочее оборудование;
  • Этаж;
  • И т.д.

Равноценный обмен

Стоит сказать, что равноценный обмен 3-х комнатной квартиры возможен в случае совпадения рыночной стоимости обеих вариантов. Чаще всего такая операция проводится с практически одинаковыми квартирами, находящимися в разных районах.

Как разменять 3 комнатную квартиру: 8 полезных советов

Чтобы успешно разменять 3 комнатную квартиру, ознакомьтесь, пожалуйста, с 8 полезными советами. Все они из жизненной практики, а не с потолка. Читайте статью.

На ум приходят риэлторские агентства, которые берут высокий процент за успешную сделку.

Как говорят знающие люди, проще всего разменять 3 комнатную квартиру на 2 однокомнатные без доплаты в том же районе.

Намного сложнее дается обмен трешки на двухкомнатную и однокомнатную квартиру. Без доплаты это практически невозможно, но есть нюансы, которые я объединил в виде полезных советов.

1. Перед тем как разменять 3 комнатную квартиру, сделайте в ней, по крайней мере, косметический ремонт.

Жить в халупу никто не поедет.

2. Самостоятельно составляя объявление об обмене жилплощади, поинтересуйтесь как давно построен Ваш дом.

Не идет ли он под снос в ближайшее время.

Поверьте мне, что подобные вопросы задают почти все покупатели.

3. Вы сумеете разменять трехкомнатную квартиру на однокомнатную + двухкомнатную если согласитесь на переезд в ближайший регион.

Например, Вы меняете трешку в районе Чертаново города Москвы. Вам могут предложить без доплаты двушку + одиночку где- нибудь в ближайшем Подмосковье.

4. Делайте непременный акцент на благоустройство территории, рядом расположенные детские садики и школы, удаленность от метро, количество магазинов, поликлиник и больниц.

Все это намного важнее, чем «голые стены” трехкомнатной квартиры.

Людям предстоит добираться на работу, лечиться и закупаться продуктами.

От этих факторов напрямую зависят результаты обмена.

5. Если Вам настойчиво предлагают разменяться, не торопитесь даже если заинтересовались квартирой.

Возьмите некоторое время, чтобы проверить, не прописан ли кто на якобы свободной территории.

В наше время, самостоятельный и поспешный обмен чреват хитрым обманом.

6. Кропотливо изучите специализированные газеты, в разделе которых размещают объявления, касающиеся обмена квартир.

Почерпните для себя важную информацию, связанную с потенциальной возможностью обмена трехкомнатного жилья на требуемый метраж.

7. Договариваясь и осматривая жилые помещения, я настоятельно рекомендую Вам заглянуть к соседям.

Да и вообще выяснить объективную причину того почему хозяин решил разменяться.

Если рядом с Вами живут «угарные и шумные соседи”, то Вы сбежите из такой квартиры куда глаза глядят. Даже идя на уступки.

8. Сделку по обмену квартиры оформляйте при личном присутствии, внимательно читая документы, в которых расписываетесь.

Лучшим решением будет взять консультацию у знающего юриста, чтобы учесть все тонкости неравнозначного обмена.

Я познакомил Вас лишь с основными полезными советами, помогающими обменять 3 комнатную квартиру на отдельную жилплощадь.

Пожалуйста, будьте бдительны!

Материал подготовил я- Эдвин Востряковский.

Размен квартиры: как провести выгодную сделку

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости. По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок.

Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры купли-продажи всех объектов.

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

  1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
  2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
  3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
  4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

  1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
  2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
  3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
  4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
  5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства. Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки. Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится. Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире.

Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом.

Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.

Равноценный и неравноценный размен

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир. В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых. При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Размен квартиры: советы

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3. Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить. А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Обратитесь к профессионалам

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний?

Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться

Очень часто люди пытаются продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё. Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей.

Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением

Покупка квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему?

Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге. Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи.

Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой. Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Особенности обмена трехкомнатной квартиры: на двухкомнатную с доплатой, размен на две однокомнатные, а также мена на 2-х и 1 комнатную

Вполне реален вариант мены без доплаты трехкомнатной на любые квартиры, даже в сумме гораздо большей площади, если последние находятся в менее престижном микрорайоне, улице или поселении. Или в том же микрорайоне, но в домах более низкого качества, чем у хозяина трехкомнатной.

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Согласие на осуществление сделок от супругов и сособственников всех участников сделки.
  3. Разрешения от отдела опеки, если на обмениваемых площадях постоянно зарегистрированы несовершеннолетние.
  4. Техпаспорты всех квартир.
  5. Кадастровые паспорта всех квартир.
  6. Выписки из Росреестра по всем квартирам.

Как и на что разменять трёхкомнатную квартиру? Варианты обмена на двухкомнатные и однокомнатные

  1. Развод является основной причиной размена апартаментов. Супруги больше не желают жить вместе, а значит, нуждаются в разных площадях. Когда нет времени продавать жилье и потом покупать поочередно жилплощадь, можно обратиться к варианту обмена.
  2. Дети вырастают, и им также требуется собственное жилье, а вот родители могут довольствоваться площадью поменьше. В этой ситуации также возможен размен апартаментов.
  3. Мене полежит недвижимость, которая досталась по наследству нескольким людям и чтобы каждый стал обладателем собственной недвижимости и осуществляется мена.

К примеру, у одной есть трехкомнатная квартира, а у другой стороны, две однокомнатных.

  • Купля продажа используется тогда, когда стороны изначально не хотят заключать контракт мены или же когда в сделку вступает третья сторона.
  • Иногда обмен может происходить через посредника. К примеру, дается риелтору задаток и он выкупает интересующие площади. Затем продаются апартаменты третьим лицам и уже потом заключается договор мены с риелтором.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *