Договор долевого участия становится полноценным юридическим документом после поведения государственной регистрации. Несложная процедура проводится согласно определенным правилам и требованиям. Полномочиями обладает государственный орган, который известен под названием Росреестр. Процедура предусматривает обязательную подачу заявления. Регистрация ДДУ проводится только при наличии всех необходимых документов.

Подготовительные мероприятия

Регистрация договора долевого участия начинается с подготовки документов. Они прилагаются к заявлению, образец которого можно скачать с официального сайта. Также к моменту подачи заявления ДДУ, регистрация которого выполняется в обязательном порядке в государственном органе, подписывается в трех экземплярах. Их нужно добавить в формируемый пакет документов, требуемых для регистрации договора долевого участия.

Подавать заявление может дольщик. Для подачи документов он обязательно должен представить гражданский паспорт, подтверждающий его личность и то, что он является подписантом. Если нет возможности самостоятельно посетить Росреестр, то можно передать документы, необходимые для регистрации договора долевого участия, со своим представителем. Представительство подтверждается нотариально заверенной доверенностью. Очень часто подает заявление на регистрацию представитель застройщика.

Если человек, который подписывал договор, состоит в законном браке, то до регистрации ДДУ, необходимо получить согласие второго супруга и заверить его нотариально. При наличии брачного контракта, нужно представить его копию.

Регистрация договора участия в долевом строительстве в случае, когда привлекались ипотечные средства, предусматривает обязательную дополнительную регистрацию договора залога с банком. Это является подтверждением того, что участнику долевого строительства предоставлены кредитные средства.

Перечень документов

Кроме вышеназванных документов, которые оформляются заранее дольщиком, в комплект, представляемый в государственную службу, входят документы, подготовкой которых занимается застройщик. Среди них:

• План создаваемого объекта недвижимого имущества.
• Разрешительные документы на проведение строительных работ.
• Полную проектную декларацию на здание.

Могут потребоваться и другие документы, предусмотренные пунктом. 2 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ. Если они не предоставляется по требованию дольщика, то это указывает на то, что застройщик затягивает регистрацию. С этим вопросом нужно срочно разобраться, чтобы избежать мошенничества.

Обязательной является оплата госпошлины, но при этом квитанция не относится к обязательным документам. В регпалате принимается заявление без нее. Но при этом оплата ДДУ должна появиться в течение одного рабочего дня после приема документов. Если этого не произошло, то сотрудник приостанавливает их обработку. В силу возможных электронных сбоев при оплате услуги через МФЦ многие по-прежнему предпочитают оплачивать госпошлину в банковских учреждениях и предоставлять квитанции.

Процедура

Регистрация договора долевого участия чаще всего осуществляется гражданами через органы Росреестра. Для этого нужно изначально уточнить у специалистов перечень необходимых документов и обратиться с заявлением непосредственно по адресу в региональное отделение. Контактную информацию можно найти на сайте управления.

Подать документы можно районных МФЦ, что очень удобно. В этом случае исчезнет необходимость стоять в очереди, но при этом зарегистрирован договор будет на сутки позже. Никаких дополнительных затрат при подаче документов данным способом не требуется.

При покупке квартиры в новостройке в ипотеку банковские учреждения, подписывая договор залога, предлагают сделать электронную регистрацию ДДУ в Росреестре. Данный способ требует минимальных временных затрат, но при этом печатный оригинал соглашения о госрегистрации на руки не выдается, соответствующая выписка отсылается только на электронную почту.

Порядок регистрации договора заключается в проведении следующих действий:

• Заключается договор с застройщиком в соответствии со всеми необходимыми нормами и требованиями.
• Определяется место, где буде проводится процедура.

На основании полученной консультации со специалистами государственного органа подбирается комплект необходимых документов.

После того как документы будут приняты, необходимо получить расписку сотрудника, с указанием его фамилии и даты. Также следует поинтересоваться сроками регистрации, так как они могут зависеть от различных факторов:

• Для регистрации первого договора долевого участия понадобиться приблизительно 18 дней.
• При повторном обращении, не только уменьшается количество необходимых документов, но сокращается и срок их рассмотрения до 5-7 дней.

ДДУ, заключенный между сторонами, с момента такой регистрации имеет юридическую силу и является полноценным документом.

Особенности договора долевого участия

Если ДДУ не зарегистрирован, то он не может использоваться в качестве полноценного юридического соглашения. Его можно использовать только как предварительный ознакомительный вариант. Следует помнить, что зарегистрирован договор долевого участия может быть только в том случае, если документ оформлен в соответствии со всеми требованиями, согласно образца. В нем обязательно должны быть предусмотрены следующие моменты:

• Суть соглашения. В одном из пунктов следует указать, что застройщик обязуется соблюдать правила строительства и своевременно передать готовое жилье другой стороне договора.
• Характеристики возводимого здания и конкретного жилья
• Сроки передачи в эксплуатацию.
• Кадастровая стоимость приобретаемого жилого помещения.
• Сроки и суммы платежей. Наиболее часто указывается срок оплаты по истечении 10 дней после регистрации договора, но могут быть предусмотрены и другие варианты.
• Гарантийные обязательства в техническом плане, фиксирующие ответственность за качество возводимого здания.
• Финансовые гарантии, подтверждающие факт того, что застройщик сможет достроить объект недвижимость в предусмотренные договором сроки.
• Информация об участке и разрешениях на проведения строительных работ.

Для дольщиков не предусмотрена временная регистрация по ДДУ до окончания строительства. Постоянная приписка оформляется только после принятия объекта государственной комиссией, и оформлении выписки из ЕГРП, которая подтверждает право собственности. Иногда дольщики интересуются тем, является ли правом собственности договор долевого участия. Однозначно можно сказать: документ не подтверждает право собственности. Но при этом после сдачи объекта в эксплуатацию выполняется регистрация права собственности по договору долевого участия.

Когда здание сдано в эксплуатацию, но какой-то причине невозможно оформить постоянную регистрацию, то допускается оформить временную регистрацию. Она предоставляет возможности для получения медицинского обслуживания в близлежащем медицинском учреждении, устройства на работу и оформления ребенка в детский сад или школу.

Проверить наличие регистрации можно самостоятельно в режиме онлайн на сайте государственного органа. Это рекомендуется обязательно сделать, если регистрацией занимался застройщик. Чтобы избежать мошенничества следует выполнять оплату, только после того, как регистрация будет подтверждена. Поэтому нужно знать, как выглядит регистрационный номер. Проверяется он на сайте в разделе справочной информации по объектам недвижимости.

В регистрации может быть отказано, если не предоставлен полный пакет документов или при их неправильном оформлении. В данном случае заявитель обязательно уведомляется в письменном виде. При этом обязательно подробно описываются причины отказа. Неправомерность отказа может быть обжалована в суде.

Последнее обновление: 19.01.2020

Вопрос:

Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?

Ответ:

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от предварительного ДДУ, который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке).

Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214).

Что из себя представляет сам договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации.

В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри ответ здесь.

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).

Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.

Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица (см. ниже Список-1).

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).

Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке).

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Документы для регистрации Договора долевого участия

Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже – см. Список-1 и Список-2.

Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (включая данные первого дольщика), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех последующих ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик (партиями, например), так и каждый дольщик по отдельности самостоятельно.

Документы, необходимые Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия (Список-1):

• разрешение на строительство;
• план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
• проектная декларация о данном проекте строительства дома;
• и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже).

Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком, указаны в п.2, ст.48, ФЗ-218.

Важно! Перед регистрацией каждого ДДУ (как первого, так и всех последующих), Застройщик обязан сделать отчисления в единый Компенсационный фонд долевого строительства, в размере 1,2% от цены каждого договора (п.3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было – договор не зарегистрируют.

Дольщик может самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисления в Компенсационный фонд на сайте самого фонда – .

Но есть исключение! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу (по условиям ДДУ), то Застройщик НЕ обязан делать отчисления в Компенсационный фонд (п.6.2, ст.48, ФЗ-218).

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.

Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия (Список-2):

• Подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему, в трех экземплярах: для Застройщика, для Росреестра и для дольщика. Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
• Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика.
• Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
• Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки).
• Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта).

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п.4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов – о строительном проекте или о компании-застройщике.

Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику, то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании. Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий (см. ниже).

Росреестр. Регистрация прав и кадастровый учет – см. (официальный сайт).

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

Так как регистрация первого ДДУ – это забота Застройщика, и основной пакет документов по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией последующих договоров, которые каждый дольщик может подавать в Росреестр самостоятельно.

Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые происходят в следующем порядке:

1. Подготовка документов для регистрации ДДУ
   — Перечень документов, которые требуются от дольщика – см. выше (Список-2).
2. Оплата госпошлины за регистрацию
   — Пошлина уплачивается каждой стороной сделки (размер госпошлины указан на сайте Росреестра , в п.26 в таблице). Квитанцию об уплате госпошлины предоставлять необязательно, но желательно, чтобы не возникло накладок из-за задержки информации об оплате.
3. Передача всех документов на регистрацию в Росреестр
   — Это можно сделать путем личного обращения в отделения Росреестра или в МФЦ «Мои документы» (в т.ч. независимо от места нахождения строящегося дома), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо передать документы в электронном виде на сайте Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).
   При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
4. Получение документов после регистрации
   — После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлении им паспорта и выданной ему расписки. Зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве будет иметь специальную регистрационную надпись, сделанную на самом договоре (п.2, ст.28, ФЗ-218).

Срок регистрации ДДУ

Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?

Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет (особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик), можно выполнить одно из следующих действий:

• Запросить информацию у Застройщика: если ДДУ зарегистрирован, то проверить наличие штампа о регистрации на договоре; если процесс еще идет – то проверить расписку Росреестра о приеме этого договора на регистрацию.
• Самостоятельно заказать Выписку из ЕГРН в бумажном виде при личном обращении в местное отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы» (в электронном виде – в XML-файле – такая выписка пока не доступна). В этой «выписке о зарегистрированных ДДУ» будет информация обо всех дольщиках конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке. Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в качестве обременений участка – единым списком. Ищем по номеру договора или по ФИО свой ДДУ в списке зарегистрированных.
• Посмотреть на сайте Росреестра в режиме онлайн – . В первую графу вводим кадастровый номер земельного участка (его мы найдем в нашем ДДУ). Жмем внизу кнопку «Сформировать запрос». Получаем ссылку на наш объект. Кликаем по этой ссылке. Получаем информацию по объекту (земельному участку) из базы ЕГРН. Нас интересует строка «Права и ограничения» – кликаем на нее. Открывается список всех зарегистрированных договоров ДДУ (в столбце «Ограничения»). Ищем свой номер договора в этом списке (списке обременений участка).

Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ? Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги (в оплату квартиры). Как максимум – убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом ФЗ-214 (договор считается заключенным только с момента его регистрации), и «двойная продажа» нам не грозит.

Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?

Если Договор долевого участия окажется не зарегистрированным (т.е. его нет в списке обременений по участку), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строку «Дата обновления информации». Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу (сроки регистрации – см. выше).

Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ, и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован. Чаще всего, такое случается по техническим причинам – не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – (сервис для Москвы и Московской области).

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право:

• дождаться окончания строительства дома, принять квартиру у Застройщика, и оформить на нее свое право собственности; либо
• не дожидаясь окончания строительства, выйти из проекта, продав свои права на квартиру по Договору уступки прав требования; либо
• выйти из проекта путем расторжения договора с Застройщиком и возврата уплаченной ему суммы, при наличии оснований, перечисленных в ст.9 ФЗ-214.

К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на имущество физических лиц.

А до этого, с момента подписания Передаточного акта, он получает право на налоговый вычет со своих доходов (с зарплаты, например), и может вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ (подробнее обо всем этом – см. по ссылкам).

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, в рамках которого производится продажа квартир в строящихся новостройках по ФЗ-214. Основным отличием такого договора является то, что покупатель переводит денежные средства на счет продавца-застройщика только после регистрации ДДУ в Росреестре, то есть подписание документа не должно быть основанием для оплаты.

Что важно знать о регистрации ДДУ?

Как проводится регистрация?

Что нужно знать об этапах легализации ДДУ?

Как удостовериться, что Ваш договор зарегистрирован?

Как работает ДДУ?

Договор долевого участия по своей сути является официальным подтверждением права покупателя на квартиру в еще строящемся доме. То есть вы передаете деньги за жилье, которого пока еще даже не существует. ДДУ подтверждает право требования будущих метров.

Но только при условии, что договор прошел регистрацию в Росреестре.

После регистрации ДДУ приобретает правовую силу. И только после этого можно расставаться с деньгами и переводить их продавцу.

По ДДУ реализуются квартиры в строящихся домах

Как проводится регистрация ДДУ?

Регистрация договора в Росреестре – это его легализация. Очень важно проконтролировать ее прохождение и удостовериться в исполнении процедуры.

Только зарегистрированный договор может считаться документом, соответствующем закону о долевом строительстве 214-ФЗ. Легализованный документ станет подтверждением ваших прав и защитой в случае возникновения спорных ситуаций.

Регистрация проводится после подписания сторонами договора. На данный момент помимо личного посещения МФЦ, некоторые застройщики предлагают услугу электронной регистрации.

При посещении МФЦ необходимо оплатить госпошлину в размере 175 рублей. При электронной регистрации обычно продавец берет все расходы на себя, тем самым предлагая клиенту дополнительный сервис, который сбережет время и деньги.

Легализовать ДДУ можно без посещения МФЦ с помощью услуги электронной регистрации

Как понять, что ДДУ зарегистрирован?

На зарегистрированном ДДУ обязательно должна стоять подпись и печать регистратора (на лицевой стороне), а также регистрационный штамп на обороте последней страницы.

На штампе обязательно должен быть указан регистрационный номер ДДУ.

Дополнительно удостовериться в успешно пройденной регистрации можно, заказав выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Для этого потребуется:

— заполнить заявление по образцу;

— оплатить госпошлину – 200 рублей;

— предоставить документ, удостоверяющий личность и сам ДДУ.

Сертификат выписки – это официальный документ, свидетельствующий о том, что ДДУ зарегистрирован.

Получение информации о прохождении регистрации

Отслеживать сам процесс регистрации ДДУ можно как на официальном сайте Росреестра, так и позвонив по номеру телефона, который вам сообщат в момент подачи документов на легализацию.

Отслеживать ход регистрации ДДУ можно как онлайн на сайте Росреестра, так и позвонив по предоставленному номеру телефона

Если вы предпочитаете онлайн способ, то пройдите по ссылке «Электронные услуги» на официальном сайте регистратора, далее пункт меню – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Введите номер своего ДДУ, дату заключения договора и сформируйте запрос.

Система покажет все договора, прошедшие регистрацию в обозначенную дату, курсор автоматически выделит ваш ДДУ, если он уже прошел регистрацию и попал в данный список.

Отсутствие ДДУ в перечне не означает отказ в регистрации, возможно, он еще не прошел процедуру и будет легализован в ближайшее время.

Отметим, что крайний срок внесения должен составлять 9 рабочих дней с момента подачи документов.