– У меня появились свободные деньги, и я хотел бы инвестировать их в покупку недвижимости. Рассматриваю приобретение земельного участка под дальнейшую застройку. Как определить справедливую стоимость земельного участка? Можно ли доверять кадастровой оценке?

– Стоимость земельного участка является важнейшим условием договора купли-продажи. Если участок переоценен, покупка может быть экономически нецелесообразна, а при недооценке страдает владелец, так как теряет часть прибыли. Расскажем подробней и укажем среднюю стоимость сотки земли по регионам.

💰 Какая бывает цена земли

В отношении земельных участков действуют два типа оценки стоимости:

1. Рыночная.
2. Кадастровая.

Рыночная стоимость не связана с кадастровой. В ряде случаев эти две величины совпадают, но ориентироваться только на кадастровую стоимость при продаже недвижимости не стоит.

Кадастровая и рыночная стоимости имеют разные сферы практического применения. Кадастровую оценку определяют оценщики, привлеченные исполнительными органами власти. При ее определении не учитывается целый ряд факторов, которые могут повлиять на стоимость земли. Например, наличие на участке дачи, пригодной для проживания.

Кадастровая оценка:

• применяется для определения налоговой базы при начислении земельного налога, при определении размера арендной платы или определения выкупной цены (если арендатор решит приобрести землю у государства), при начислении штрафа за нецелевое использование земельного участка;
• учитывается нотариусами для расчета размера госпошлины за вступление в права наследования;
• часто бывает завышена и отличается от среднерыночной. Попытки продать участок по кадастровой стоимости наверняка потерпят неудачу, но при внедрении такой оценки законодатели ставили целью увеличение собираемости налогов, а не помощь собственникам в определении цены для продажи участка.

Рыночная стоимость – это та цена, за которую данный участок с учетом его особенностей и индивидуальных характеристик может быть куплен в текущих экономических реалиях. Именно она фигурирует в договорах купли-продажи земельного участка.

Рыночную оценку земельного участка учитывают и банки при выдаче ипотечного кредита, а также суды в процессе оспаривания кадастровой оценки недвижимости.

Вы планируете покупку земельного участка в ближайший год? ДаНет, подожду, пока цена земельного участка снизитсяНет, планирую продаватьНет, у меня есть участокНе планирую

📋 Как установить документально, сколько стоит земля

Определить стоимость земельного участка можно самостоятельно, опираясь на объявления о продаже аналогичных объектов недвижимости либо обратившись за проведением оценки в агентство недвижимости.

Если требуется получить документальное подтверждение оценки, то необходимо заказать отчет о рыночной стоимости земельного участка у сертифицированного оценщика. Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации (СРО) и обладать разрешением на проведение подобного рода работ. Перед проведением оценочных мероприятий с компанией подписывается договор. Услуги оказываются на платной основе.

По результатам оценки клиент получит детальный отчет с указанием факторов, влияющих на стоимость и методологию проведения анализа.

👇 Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

Рыночная стоимость земельного участка зависит от целого ряда факторов:

1. Транспортная доступность, близость к крупным городам.
2. Категория земельного участка.
3. Развитая инфраструктура: наличие школ, больниц, аптек поблизости и пр.
4. Наличие коммуникаций на участке (газа, электричества и пр.).
5. Наличие построек на участке.
6. Качество грунта и характеристики ландшафта.
7. Наличие насаждений.
8. Размер участка.
9. Экологические параметры: наличие леса и озера поблизости и пр.
10. Юридические ограничения и обременения на участок.
11. Удаленность от промышленных объектов.
12. Потоки ветра, красота природы и пр.

Это далеко не полный перечень факторов, которые влияют на стоимость земельного участка.

Есть еще и внешние факторы ценообразования, которые напрямую не связаны с характеристиками земельного участка. Это:

• экономические параметры – состояние экономики, инвестиционная активность, платежеспособность, уровень занятости населения и пр.;
• политические факторы – наличие налоговых льгот в регионе и пр.

Как получить сельскую ипотеку в 2020 году под 3% и менее Читать 5 важных вещей о налоговом вычете при ипотеке Смотреть Зачем нужен первоначальный взнос при ипотеке

💸 Средняя стоимость одной сотки земли по регионам

Ознакомиться со среднерыночной стоимостью на земельные участки по российским регионам можно в следующей таблице. Здесь приведена стоимость участков под индивидуальную застройку за одну сотку.

Средние рыночные цены на земельные участки в городах России по состоянию на июль 2020 года.

Город и субъект РФ	Цена (рублей за сотку)	Город и субъект РФ	Цена (рублей за сотку)
Ялта Большая (Крым)	930 906	Пенза	254 752
Махачкала	985 964	Барнаул	103 783
Санкт-Петербург	1 753 505	Иваново	105 781
Ростов-на-Дону	854 372	Челябинск	113 390
Сочи	909 570	Домодедово (Москва)	150 808
Химки (Москва)	357 143	Майкоп	305 067
Королев (Москва)	593 750	Феодосия Большая (Крым)	237 359
Геленджик (Краснодарский край)	1 283 027	Владимир	195 089
Анапа (Краснодарский край)	410 500	Серпухов (Московская обл.)	168 785
Краснодар	749 220	Обнинск (Калужская обл.)	289 363
Самара	268 978	Керчь (Крым)	261 833
Кисловодск (Ставропольский край)	746 003	Омск	225 000
Алушта Большая (Крым)	329 465	Тюмень	114 493
Балашиха (Московская обл.)	668 097	Тверь	115 732
Воронеж	584 363	Нижний Тагил (Свердловская обл.)	141 975
Батайск (Ростовская обл.)	332 533	Ярославль	109 554
Ульяновск	332 399	Армавир (Краснодарский край)	128 870
Ессентуки (Ставрополь)	529 414	Ижевск	21 149
Севастополь	364 131	Дубна (Московская обл.)	375 496
Судак (Крым)	528 571	Магнитогорск (Челябинская обл.)	145 251
Екатеринбург	104 071	Тольятти (Самарская обл.)	135 011
Горячий Ключ (Краснодарский край)	288 763	Калуга	166 111
Звенигород (Московская обл.)	292 084	Кемерово	151 792
Нижний Новгород	347 929	Кимры (Тверская обл.)	65 717
Новороссийск (Краснодарский край)	356 259	Переславль-Залесский (Ярославская обл.)	105 479
Уфа	163 013	Дивногорск (Красноярский край)	76 513
Пятигорск (Ставрополь)	568 194	Бор (Нижегородская обл.)	93 846
Пермь	209 093	Новокузнецк (Кемеровская обл.)	61 350
Саки (Крым)	190 572	Смоленск	52 689
Таганрог (Ростовская обл.)	324 910	Копейск (Челябинская обл.)	66 858
Калининград	525 926	Миасс (Челябинская обл.)	113 390
Подольск (Москва)	287 083	Улан-Удэ	37 061
Казань	460 444	Елец (Липецкая обл.)	66 924
Волгоград	382 342	Заводоуковск (Тюменская обл.)	114 493
Тула	75 376	Егорьевск (Московская обл.)	60 831
Коломна (Московская обл.)	47 540	Курган	26 170
Оренбург	136 343	Кашира (Московская обл.)	53 263
Набережные Челны (Татарстан)	142 858	Кинешма (Ивановская обл.)	105 781
Иркутск	385 276	Сосновоборск (Красноярский край)	230 318
Чебоксары	177 756	Партизанск (Приморье)	12 500

Права и обязанности соседей в частном доме Читать Что такое дачная амнистия, для чего она нужна Возможна ли прописка на даче в 2020 году Смотреть

❓ Часто задаваемые вопросы

Какие самые дорогие направления в Подмосковье?

Западное и юго-западное направления считаются самыми престижными и самыми дорогими.

В каком регионе выгоднее всего купить земельный участок?

Смотря для каких целей. Традиционно на пике спроса находятся Краснодарский край, Московская и Ленинградская области. Среди наиболее дешевых регионов: Кемеровская, Челябинская и Ярославская области.

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости земли?

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще раза в три года.

Насколько долгая процедура оценки стоимости земельного участка?

На оценку может уйти от 3-5 дней до 2 недель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Светлана Асадова Эксперт в сфере права и финансов Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Умение быстро узнать стоимость земельного участка позволяет отсеивать участки, которые заведомо будут иметь высокую цену.

Занимаясь получением земли, я обнаружил, что трудно предсказать какая будет стоимость земельного участка, который мне понравился.

Бывает, находишь хороший участок и начинаешь гадать: за сколько администрация его продаст или сдаст в аренду.

Цена земли всегда имеет значение.

Поэтому неопределенность со стоимостью земельного участка мешает принять взвешенное решение.

В таких ситуациях возникает вопрос: есть ли смысл заниматься получением выбранного участка или нет?

В этой статье я поделюсь способом, который поможет

узнать стоимость земельного участка за 7 минут, используя 2 бесплатных инструмента.

Для начала небольшое отступление, чтобы вы понимали в каких ситуациях можно применять данный способ.

Как известно, земельный участок можно купить или получить в аренду 2-мя способами:

• на аукционе,
• без торгов.

Приобретение участка на аукционе (в собственность или в аренду) возможно по одной из 2-х цен:

1. цена по результатам аукциона,

2. начальная цена.

Рассматривать цену по результатам аукциона нет никакого смысла, потому что ее размер зависит исключительно от участников аукциона.

Чем дольше будут бороться участники аукциона, тем выше будет стоимость земельного участка по результатам.

Совсем другое дело — начальная цена.

Заранее знать какова может быть начальная цена земельного участка очень полезно, потому что:

• завышенная начальная цена косвенно свидетельствует о неадекватности местных чиновников.

Чем выше начальная цена земельного участка, тем больше причин отказаться от получения этой земли.

• многие земельные участки, выставленные на аукцион, фактически продаются по начальной цене.

Продажа земли на аукционе по начальной цене случается, когда подана только 1 заявка, либо подано несколько заявок, но к аукциону допущен только один участник.

По закону, единственный участник получает земельный участок по начальной цене.

• начальная цена очень часто по своему размеру сопоставима с ценой, по которой участок продают или сдают в аренду без торгов.

Сопоставимость размера начальной цены для аукциона и стоимости, по которой участок предоставляется без торгов, дает примерный ориентир стоимости участка, получаемого без торгов.

По общему правилу, стоимость земельного участка, который продается или сдается в аренду без торгов, устанавливает собственник земли.

• Если земля федеральная, то стоимость участка определяет Правительство РФ.
• Когда земля не разграничена или принадлежит региону, то стоимость участка устанавливает власть субъекта РФ.
• Если земля находиться в муниципальной собственности, то стоимость участка устанавливает местная администрация.

Самые востребованные участки под ИЖС, ЛПХ, дачу, сад, огород, как правило, предоставляются местными администрациями из муниципальных земель.

Местных администраций в России бессчетное количество.

Многие администрации до сих пор не научились публиковать свои постановления.

Найти постановление какой-нибудь сельской или районной администрации, в котором определены цены земельных участков, предоставляемых без торгов, бывает очень проблематично.

Поэтому сопоставимость размера начальной цены для аукциона и размера цены, которая используется при предоставлении участков без торгов, поможет определить примерную стоимость участка, получаемого по процедуре – без торгов.

Осталось только узнать, как находить информацию о начальной цене земельного участка.

Сейчас этим и займемся.

Как узнать стоимость земельного участка при продаже?

На первом шаге воспользуемся информацией с портала torgi.gov.ru

1. Вы должны попасть в раздел: Аренда и продажа земельных участков.

2. Перейти в режим: Расширенный поиск.

Наша цель: найти последние аукционы по продаже земельных участков, расположенных в интересующем вас муниципальном районе (поселке, городе, районе и т.д.).

Желательно, чтобы эти участки, находились максимально близко к вашему участку, который вы планируете получить.

Для этого, в разделе поиска «Параметры участка» выберем 5 показателей.

1. Вид договора.

В первом поле система предлагает выбрать «Договор аренды» или «Договор купли-продажи».

Выбираем Договор купли-продажи, потому что мы хотим узнать стоимость продажи земельного участка.

О том, как рассчитать Стоимость аренды земли я напишу отдельную статью, если данная статья наберет хороший рейтинг и положительные отзывы в комментариях.

2. Тип извещения.

В данном поле необходимо выбрать первый показатель: «Извещение о проведении торгов».

Второй показатель: «Извещение о приеме заявлений граждан и КХФ о намерении участвовать в аукционе», выбирать не нужно, потому что он не содержит информацию о начальной цене земельных участков.

3. Страна размещения.

В третьем поле без вариантов выбираем – Россия.

4. Местоположение.

Выбор местоположения начинается с региона (край, область и т.д.).

После субъекта РФ выбираете муниципальный район и/или населенный пункт.

Напомню, что наша цель состоит в следующем.

Отсортировать аукционы в муниципальном образовании, где планируем узнать стоимость земельного участка.

Может так получиться, что система не выдаст ни одного аукциона по вашему муниципальному образованию.

В таком случае, можно поискать аукционы в разделе Архив.

5. Вид разрешенного использования.

В пятом поле из выпадающего списка выбираем ВРИ (вид разрешенного использования).

Это важный параметр, потому что стоимость земельных участков с разными видами разрешенного использования может существенно различаться.

В моем примере выбран один из самых востребованных видов разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства.

После клика на Поиск, система выдаст аукционы с заданными параметрами.

Как я уже упоминал, в случае если система не найдет аукционы, то нужно повторить поиск в Архиве по тем же параметрам.

Если и в Архиве не найдете информации, то из этого следует 2 вывода:

чиновники администрации ничего не хотят делать, в том числе, заниматься предоставлением земельных участков.

Лень — диагноз тяжелый, как лечить такую болезнь не знаю.

извещения об аукционах публикуются на сайте местной администрации.

Нужно найти официальный сайт администрации и перелопатить его на предмет поиска интересующих аукционов.

Полученную информацию использовать для определения стоимости земельных участков, как будет показано ниже.

Для примера я взял пгт Мостовской в Мостовском районе Краснодарского края.

Система отыскала 40 аукционов. По опыту могу сказать, что это приличное количество. Не многие администрации поселков радуют таким количеством аукционов.

В таблице нам потребуется 3 элемента:

1. Быстрый просмотр.

С помощью значка в виде лупы

получим доступ к дополнительной информации по аукциону.

Из этой дополнительной информации нас интересует только кадастровый номер земельного участка.

Скопируйте кадастровый номер земельного участка и вставьте в поисковую строку на Публичной кадастровой карте (https://pkk5.rosreestr.ru)

В итоге: карта отобразит границы участка.

В разделе «Информация» вы найдете его кадастровую стоимость, которая нам понадобиться для определения стоимости вашего участка.

2. Площадь земельного участка.

3. Начальная цена.

В результате у вас будут 3 важных показателя:

• кадастровая стоимость участка — 234 648,00 руб.
• площадь земельного участка — 800,00 кв.м.
• начальная цена земельного участка — 104 400,00 руб.

Цифры, которые я указал, взяты из моего примера. У вас будут свои значения.

Чтобы рассчитать стоимость вашего участка, нужно знать, как администрация должна действовать при определении начальной цены (часть 12 статьи 39.11 ЗК РФ).

У чиновников есть только 2 варианта для определения начальной цены земельного участка:

установить начальную цену в размере рыночной цены земельного участка.

Рыночную цену определяет независимый оценщик, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности».

Если администрация заказывала такую оценку и у нее есть заключение оценщика, то чиновники могут начальную цену установить в размере рыночной цены.

установить начальную цену в размере кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки.

Чиновники могут установить начальную цену в размере кадастровой стоимости, если результатам государственной кадастровой оценки не больше 5 лет.

Как правило, кадастровая оценка периодически обновляется.

Что нам дает понимание правила определения начальной цены?

Зная правило определения начальной цены, мы можем приблизительно, но быстро рассчитать стоимость земельного участка, который мы хотим получить, и который еще даже не сформирован.

Расчет стоимости земельного участка

Возможны 2 сценария расчета стоимости земельного участка.

1-ый сценарий:

Начальная цена равна кадастровой стоимости земельного участка.

Это означает, что администрация не стала заморачиваться с проведением оценки своих земель, с целью определения их рыночной стоимости.

Либо, администрация провела оценку, но все равно решила использовать кадастровую стоимость для определения начальной цены.

Данный подход администрации дает нам основания полагать, что по другим участкам будет использована кадастровая стоимость.

При таком подходе, достаточно узнать примерную кадастровую стоимость земельного участка, который хотим сформировать и получить.

Для этого, на публичной кадастровой карте находим ближайший участок, который располагается рядом с нашим участком, и имеет такой же вид разрешенного использования.

Разделим кадастровую стоимость участка на его площадь и получим кадастровую стоимость 1 кв.м.

Зная, какой площади участок хотим сформировать для себя, просто умножаем полученную кадастровую стоимость 1 кв.м. на площадь участка.

В результате получаем приблизительную стоимость, которую установит администрация.

2-ой сценарий:

Начальная цена не равна кадастровой стоимости.

В моем примере на скриншотах, именно такой случай, начальная цена более чем в 2 раза меньше кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость участка — 234 648,00 руб.

Начальная цена земельного участка — 104 400,00 руб.

Какой из этого можно сделать вывод?

Если чиновники действовали в соответствии с законом, не нарушая часть 12 статьи 39.11 ЗК РФ, то значит, что начальная цена определена в размере рыночной цены на основании заключения оценщика.

Разделим начальную цену земельного участка на его площадь и определим стоимость 1 кв.м. земли.

В моем примере это будет: 104 400 рублей : 800 кв.м. = 130,5 руб/кв.м.

Обычно стоимость 1 кв.м. земли указывается в информации, которая открывается через Быстрый просмотр.

Поэтому можно не производить расчеты, а взять готовый результат.

Зная стоимость 1 кв.м. вы можете умножить ее на площадь вашего земельного участка и получить его примерную стоимость.

Допустим, вы по соседству с рассматриваемым участком присмотрели себе кусочек земли.

Рассчитав рыночную стоимость 1 кв.м. соседнего участка и зная желаемую площадь участка, который хотите получить, путем умножения этих показателей определите приблизительную стоимость своего участка.

Как за 7 минут узнать стоимость земельного участка? Часть 1-ая

Безусловно, предлагаемые 2 сценария расчета стоимости земельного участка не дают 100% точности.

Однако, данный способ позволяет быстро определить потенциально возможную стоимость земельного участка, который еще даже не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Кадастровая и рыночная
Кадастровая стоимость участка земли используется для расчета земельного налога; считается, что она была равна рыночной стоимости на момент проведения оценки. В действительности рыночная стоимость «живет собственной жизнью» и подвержена постоянным изменениям. Так, за 2018 год в Подмосковье она снизилась в среднем на 2,5%, а отдельных районах до 7%.

Средняя рыночная стоимость земли по районам Московской области, 2019

Таблица 1

Район в Моск. обл.	Цена за сотку (руб.)
Красногорский	390 700
Одинцовский	387 800
Мытищинский	327 700
Ленинский	284 800
Люберецкий	282 300
Пушкинский	223 500
Балашихинский	190 500
Истринский	186 400
Подольский	184 300
Наро-Фоминский	168 500
Раменский	163 800
Щелковский	156 500
Домодедовский	143 500
Солнечногорский	143 300
Ногинский	135 100
Волоколамский	114 800
Сергиево-Посадский	114 700
Рузский	114 500
Дмитровский	111 800
Чеховский	111 100
Клинский	106 200
Можайский	102 100
Шаховской	92 800
Лотошинский	91 800
Ступинский	86 400
Талдомский	85 300
Серпуховский	83 300
Коломенский	77 600
Каширский	75 700
Егорьевский	75 500
Зарайский	75 000
Орехово-Зуевский	75 000
Шатурский	73 000
Воскресенский	72 100
Луховицкий	71 900
Павлово-Посадский	70 600
Серебряно-Прудский	69 300
Озерский	57 300

Данные в таблице приведены в ознакомительных целях. Они рассчитаны на основе стоимости вставлявшихся на продажу земельных участков с застройкой (садовые домики, дачи, коттеджи…) и без подряда. По материалам риэлторских агентств. Информация на конец 2018, начало 2019 года.

Для справки:
1 сотка — это 100 квадратных метров площади. К примеру, это может быть участок, размеры которого по длине и ширине равны 10 метрам. Земельный участок в 8 соток может иметь размеры 20 на 40 метров или представлять собой квадрат со сторонами чуть большими, чем 28 метров. 50 соток это уже почти футбольное поле: 50 х 100 метров. 100 соток составляют 1 гектар.