Снос приватизированного жилья

Снос приватизированного жилья

Содержание

Можно ли приватизировать аварийное жилье, квартиру в аварийном доме

Нет. В соответствии со ст.4 закона №1541-1, приватизировать квартиру, которая находится в аварийном доме невозможно. Ни при каких условиях. При попытке подать заявку на приватизацию в ней автоматически отказывают. Другое дело, что именно аварийными считаются лишь некоторые дома и зачастую их расселяют очень быстро. Остальные относятся к ветхим.

Разница между аварийным и ветхим домом

Аварийный дом – это такой объект, которые представляет угрозу для жильцов. Признаки аварийного дома (п.3, ПП РФ №47 от 28.01.2006г):

  • Нарушение структурной целостности, из-за чего возникает угроза для людей.
  • Если в округе изменились условия окружающей среды: опасная концентрация биологических или химических веществ, плохой качество воздуха, высокий радиационный фон, наличие источников сильного шума, электромагнитных полей и/или вибрации.
  • Наличие угрозы оползней, проседания грунта, заболоченной местности и так далее.

В среднем, дом признается аварийным тогда, когда его износ составляет 90% и более (если не выполняются указанные выше условия).

Понятия ветхого жилья в законодательстве нет, однако на практике сложилось так, что такими объектами считают дома, изношенные примерно на 60-70% и более. Главное условие – они не должны угрожать жизни людей. Да, вполне возможно, что проживание в таких помещениях не будет комфортным, но оно должно быть безопасным. И вот подобные строения приватизировать можно.

Аварийные дома подлежат сносу. Если квартира была приватизирована еще до того, как дом стал аварийным, жильцы получают компенсацию или другую квартиру, аналогичную предыдущей. Если же она не была приватизирована, то люди просто получают другое социальное жилье. Не существует единственно верного ответа, какой вариант лучше, ведь уже новое жилье также можно приватизировать и использовать по собственному усмотрению.

Как приватизировать квартиру в ветхом жилье

Приватизация квартиры в ветхом доме производится на общих основаниях. Однако нередко возникает проблема с одобрением. Государственные структуры, прекрасно понимая, что уже в ближайшем будущем собственникам жилье придется выплачивать существенную компенсацию (ведь свободного жилья не так много и далеко не все согласны переезжать в ту квартиру, которая предоставляется муниципалитетом) из-за необходимости сноса дома, предпочитают отказывать в приватизации. Для них намного проще переселить людей в другое социальное жилье и потом уже передать им его в собственность на общих основаниях, чем напрямую платить деньги. Тем не менее – это нарушение законодательства и такими отказами можно бороться через суд.

Порядок, алгоритм

Порядок действий для приватизации ветхого жилья ничем не отличается от обычной приватизации квартиры через МФЦ (Мои документы) или муниципалитет:

  1. Собрать согласия всех жильцов квартиры.
  2. Подготовить документы.
  3. Составить заявление.
  4. Направить заявление и документы в МФЦ (Мои документы) или муниципалитет.
  5. Получить решение.
  6. Подписать договор на приватизацию.
  7. Оформить право собственности в Росреестре.

Процедура

Первый этап – сбор согласий на приватизацию от всех жильцов квартиры. Нужно понимать, что касается это только тех лиц, которые официально имеют право проживать в помещении (прописаны в нем). Как вариант, если они не хотят или не могут (приватизация доступна всего 1 раз в жизни) участвовать в приватизации, то они могут написать отказ от участия в данной процедуре. Однако если человек категорически против самого процесса (не хочет давать согласия, но и не предоставляет отказ от участия), то приватизация станет невозможной.

Пример: Один из жильцов ранее участвовал в приватизации и потому не может еще раз проходить данную процедуру. Он оформляет и предоставлять нотариально заверенный отказ от участия. Если же другой жилец принципиально против и не желает давать отказ (но и не дает согласия), остальным придется с ним договариваться и убеждать.

После этого нужно заняться сбором документов. На это, как доказывает практика, уходит больше всего времени и усилий. Заявление на приватизацию можно составить сразу, либо заполнить бланк уже на месте, при подаче документов. Сама процедура производится или в муниципалитете, или через МФЦ (Мои документы). Первый вариант немного быстрее, но второй обычно значительно удобнее.

После подачи заявления и документов придется ждать решения. Если оно положительное, останется лишь подписать договор на приватизацию и вместе с ним направиться в Росреестр, оформлять право собственности на данный объект.

Тот факт, что дом является ветхим нигде указывать не нужно. Более того, раз такого понятия в законе нет, его можно полностью игнорировать и приватизировать квартиру на общих основаниях. И только в том случае, если вместо разрешения на приватизацию выдают отказ от данной процедуры на том основании, что дом считается ветхим – можно обращаться в суд.

Расходы

Приватизация квартиры считается бесплатной и по состоянию на 2019 год – бессрочной. Больше не нужно никуда торопиться. Однако в рамках самой процедуры определенные траты все равно возникнут. Хотя они все равно не смогут сравниться с реальной стоимостью квартиры (пусть даже в ветхом доме):

Тип расходов Сумма расходов
Госпошлина за оформление права собственности 2000 рублей с каждого жильца
Отказ от участия в приватизации До 1000 рублей
Выписка из ЕГРН От 300 рублей
Выписка из домовой книги 200 рублей
Оформление техпаспорта От 1000 рублей

Если воспользоваться услугами представителя, то дополнительно потребуется оформить на него доверенность. Это обойдется еще примерно в 2-5 тысяч рублей. Пример: Предположим, что человек хочет приватизировать квартиру. Помимо него в ней проживает еще двое, один из которых отказывается от участия в приватизации и оформляет соответствующий документ (1000 рублей). Теперь нужно собрать документы: 1000 рублей – техпаспорт, 300 рублей – выписка из ЕГРН, 200 рублей – выписка из домовой книги. После того как все было согласовано, оформляется право собственности. Так как из 3-х жильцов квартиры лишь 2 участвуют в процедуре, они должны заплатить госпошлину в размере 2*2000 = 4000 рублей. Итого общая сумма расходов составила: 1000+1000+300+200+4000=6500 рублей.

Документы

К заявлению обязательно нужно прикладывать следующий перечень документов:

  • Паспорта всех жильцов, прописанных в квартире.
  • Для несовершеннолетних, у которых еще нет паспорта – свидетельства о рождении.
  • Если планируется приватизировать квартиру с несовершеннолетними, нужно разрешение от органов опеки.
  • Техпаспорт.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги.
  • Выписка по лицевому счету квартиры.
  • Согласия на приватизацию либо отказы от участия в процедуре.

Отказ от участия в приватизации автоматически лишает отказывающегося человека положенной ему доли квартиры.

Заявление на приватизацию квартиры

Сроки

С момента начала процедуры и до оформления права собственности обычно проходит 3-4 месяца. Из них:

  • До 1 месяца на сбор документов.
  • До 2 месяцев рассмотрение заявления.
  • До 1 месяца оформление права собственности.

Решение через суд

Если по какой-то причине в приватизации отказали, необходимо подавать в суд. Однако верно данное заявление только в том случае, если причина отказа не является законной. В противном случае проблему нужно устранить и только потом повторять попытку.

Порядок действий

  1. Забрать отказ в приватизации.
  2. Составить исковое заявление.
  3. Направить заявление в суд.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Дождаться заседания.
  6. Получить решение.
  7. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  8. Повторить попытку приватизации.

Отказ в приватизации обязательно нужно забирать. Он должен быть оформлен на бумажном носителе, с подписью и печатью. Более того, нужно проверить, какая причина в нем указана. Если проблему можно сравнительно быстро решить своими силами, так лучше и сделать (даже если отказ откровенно незаконен). Во всех остальных случаях этот документ понадобиться для суда.

Пример: Человек получил отказ в приватизации по той причине, что к заявлению приложены не все документы. Это распространенное явление. Если проблема только в этом – есть смысл взять нужную бумагу, донести ее и повторить процедуру. Но, предположим, отказ выдан по той причине, что заявитель не предоставил загранпаспорт. Это требование не законно, так как данный документ не требуется. Если при этом загранпаспорта нет на руках, оформлять его не планируется или это слишком долго, то можно подавать в суд.

Подавать заявление можно в городской суд лично либо по почте. Второй способ проще и удобнее, однако первый значительно надежнее. Когда будет назначено заседание, на нем обязательно нужно присутствовать. На практике, многие дела закрываются в пользу того лица, которое присутствовало на суде (разумеется, в спорных случаях). Помимо всего прочего, нужно учитывать, что решение вступает в силу не сразу, а только через месяц.

Исковое заявление

Единственный тип расходов в случае с обращением в суд – госпошлина в 300 рублей (ст.333.19 НК РФ). Дополнительные платежи не требуются. Исключение составляют ситуации, при которых нужны дополнительные расходы для доказательства своей правоты, а также варианты с использованием юриста-представителя.

Дела подобного типа рассматриваются приблизительно 2 месяца. Как следствие, учитывая еще 1 месяц ожидания, пока решение вступит в силу, повторять процедуру приватизации можно будет не раньше, чем через 3 месяца.

Пример №1: В суд обратился Ковалев С.В. с требованием признать отказ в приватизации недействительным. В указанном документе сказано, что отказ выдан на том основании, что дом является аварийным и потому, в соответствии со статьей 4 закона №1541-1 приватизации он не подлежит. Заявитель указывает, что если дом является аварийным, то почему жильцов об этом не предупредили? Также он заявляет, что никакого расселения не происходит и никаких документов, указывающих на факт аварийности дома, также нет. Изучив материалы дела, суд также не нашел никаких доказательств того, что строение является аварийным. Как следствие, на основании того же закона №1541-1, отказ признан незаконным и заявитель может приватизировать рассматриваемую квартиру. Пример №2: В суд обратилась Никонова С.Г. с требованием признать отказ в приватизации недействительным. Сам отказ не предоставлялся. Никонова С.Г. заявляет, что ей отказали в приватизации якобы потому, что дом является ветхим. Такого понятия в законодательстве не существует и потому отказ она считает незаконным. Запросив дополнительные материалы, суд получил информацию, что причиной отказа стала не ветхость дома, а серьезный долг по коммунальным платежам за квартиру. С точки зрения законодательства, это также не может считаться основанием для отказа. Ответчик в свою очередь указывает, что в случае непогашения долга договор социального найма будет расторгнут и истец потеряет право на приватизацию. В результате рассмотрения всех особенностей дела, истец и ответчик решили заключить мировое соглашение, в рамках которого истец погашает задолженность в полном объеме, а ответчик более не препятствует в приватизации по данной причине.

Важные моменты и нюансы

Вместо того, чтобы требовать снять запрет на приватизацию ветхого жилья, можно попробовать заставит муниципалитет переселить жильцов в другую квартиру и более новом и прочном доме. В данном случае можно упирать на тот факт, что раз в приватизации отказывают, значит проблема действительно серьезная, а раз это так – предоставляйте новое жилье. На практике подобные требования срабатывают редко, но небольшой шанс есть.

Также следует учитывать, что суд может отказать в рассмотрении дела если:

  • Не была оплачена госпошлина.
  • Не предоставлены все необходимые документы либо они подделаны (что автоматически предполагает уголовную ответственность).
  • Основание для отказа в приватизации абсолютно законно и не требует никакого рассмотрения (например, нет согласия всех жильцов или отказа от участия в процедуре).

Несмотря на тот факт, что большинство подобных дел достаточно стандартны, нередко возникают нюансы и особенности, из-за которых требуется индивидуальное рассмотрение. Рекомендуется особо выделять такие моменты и подтверждать их документально.

Приватизация квартиры в ветхом доме может быть даже более сложным процессом, чем обычная приватизация жилья. На бесплатной консультации наши опытные юристы прояснят основные вопросы, связанные с данной ситуацией. При необходимости они же могут выступать в качестве представителей, отстаивая мнение клиента в суде или вместо него занимаясь самой процедурой приватизации. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 420 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

78 просмотров

Несмотря на то, что по закону жилье, находящееся аварийном состоянии, считается непригодным для проживания, в нашей стране в таких домах проживает довольно много малоимущих семей, которым в радость получить в собственность хоть плохую, но квартиру. К тому же всегда есть надежда, что рано или поздно дом снесут, а жильцов переселят в комфортабельную новостройку. Согласно 4-й статье Федерального Закона «О приватизации…», оформление в частную собственность аварийного муниципального жилья недопустимо. Как же обстоят дела на практике и есть ли хоть какой-нибудь шанс на успешную приватизацию ветхой квартиры, давайте разбираться.

Что такое аварийное жилье?

Аварийным считается жилье, создающее угрозу жизни и здоровью жильцов. Если такой объект недвижимости не подлежит капитальному ремонту, то его подвергают немедленному сносу. Однако в любом случае до устранения опасности проживание в нем невозможно. В случае сноса нанимателей муниципальных квартир расселяют по другим домам, а собственникам предлагают выбор — либо альтернативное жилье, либо денежную компенсацию.

Определить аварийное жилье можно по следующим признакам:

  • несущие конструкции сильно изношены и существует высокая вероятность их обрушения;
  • дом расположен в месте непригодном для проживания, например, на болоте;
  • повреждены важные коммуникации;
  • в зоне расположения дома предполагается техногенная катастрофа.

Официально присвоить дому статус аварийного строения может только специальная экспертная комиссия. Мониторинг жилья осуществляется местными властями один раз в несколько лет. Однако, если здание начало разрушаться раньше или визуально проблем нет, а проживание в квартире доставляет дискомфорт, то любой из жильцов имеет право завить о неисправности и заказать досрочную экспертизу.

Можно ли приватизировать аварийное жилье, квартиру в аварийном доме?

Законом запрещена приватизация аварийного жилья, если оно было признано таковым специальной комиссией, но что если дом не аварийный, а ветхий? Несмотря на схожесть понятий, это не одно и то же:

  • аварийными признаются объекты, несущие конструкции которых повреждены на 90% и более;
  • ветхим считается жилье, не представляющее опасности для находящихся в нем людей, износ которого не более 70%.

В законе о приватизации о ветхом жилье ничего не говорится, поэтому оформление в собственность таких объектов прямо не запрещено. Вопросами по присвоению домам аварийного статуса занимаются межведомственные комиссии Комитета Государственного Строительного надзора, ГУ МЧС и прочие. При обнаружении на объекте серьезных нарушений эксперты оставляют заключение и направляют его в Росреестр. Если на момент приватизации официального заключения о том, что жилье находится в аварийном состоянии нет, значит дом признается ветхим и квартиры в нем можно перевести из муниципальной собственности в частную.

Пример. Жильцы многоквартирного муниципального дома уже несколько лет проживали в неблагоприятных условиях, здание на глазах начало рушиться, в связи с чем сотрудники муниципалитета официально признали здание аварийным и подлежащим сносу. Жильцы были предупреждены, что планируется их расселение. Услышав об этом, наниматели старались всячески отменить решение экспертной комиссии и приватизировать свое жилье в установленном законом порядке. На общем собрании МКД нанимателями была создана инициативная группа, которая попыталась получить разрешение на приватизацию в судебном порядке. Но в удовлетворении исковых требований было отказано и жильцам дома ничего не оставалось, как согласиться на расселение.

Как приватизировать квартиру в ветхом жилье?

Итак, ветхое здание хоть и находится не в лучшем эксплуатационном состоянии, не является аварийным, а значит подлежит приватизации. Однако прежде необходимо подтвердить, что проживание там не несет угрозы для жизни и здоровья.

Чтобы переоформить ветхое жилье, необходимо действовать следующим образом:

  • проводим общее собрание всех лиц, зарегистрированных в муниципальной квартире, и убеждаемся, что никто не против переоформления;
  • направляем заявление о проведении экспертизы в местную администрацию или департамент жилобеспечения;
  • дожидаемся проведения межведомственной экспертизы и вынесение решения о статусе дома;
  • если жилье признано ветхим, но все-таки пригодным для постоянного проживания, готовим пакет документов на приватизацию;
  • подаем заявление о приватизации в администрацию населенного пункта;
  • подписываем с муниципалитетом договор о передаче жилья в частную собственность;
  • составляем акт приема-передачи;
  • оплачиваем государственную пошлину;
  • регистрируем права в Росреестре и получаем на руки обновленную выписку из ЕГРН.

Важный этап в приватизации ветхого жилья – экспертиза. Для того, чтобы специальная комиссия выехала на объект и совершила его осмотр, необходимо обратиться с коллективным заявлением от всех нанимателей ветхого жилья в местную администрацию. Бывают ситуации, когда экспертиза инициируется муниципалитетом.

На выездном осмотре здания члены комиссии оценивают его:

  • техническую исправность;
  • санитарно-гигиеническое состояние;
  • соответствие требованиям пожарной безопасности;
  • огнестойкость;
  • возможность проживания в холод и в жару;
  • ряд других важных характеристик.

Документы

Чтобы осуществить приватизацию, вам потребуются следующие документы:

  • заявление на проведение экспертизы жилого здания;
  • паспорт каждого из участников (для несовершеннолетних младше 14-ти лет – свидетельство о рождении);
  • расширенная выписка из поквартирной/домовой книги;
  • выписка на переоформляемую недвижимость из ЕГРН;
  • договор социального найма или ордер на вселение;
  • техпаспорт на жилье;
  • отказы от приватизации заверенные у нотариуса от всех жильцов, не желающих принимать участие в сделке;
  • разрешение органа опеки и попечительства (если участвуют несовершеннолетние).

Этот список документов не является полным, в зависимости от ситуации регистраторы могут запросить дополнительные бумаги, например, нотариальную доверенность (если от имени нанимателя действует его представитель).

Не пропускайте этап, связанный с проведением экспертизы. Очень важно, прежде чем начинать переоформление убедиться в том, что здание пригодно для проживания. В противном случае вы можете получить отказ. Кроме того, если будет доказано, что вам несмотря на запрет удалось приватизировать аварийное жилье – сделка аннулируется через суд, жилье вернется на баланс муниципалитета, а недавние его владельцы снова станут нанимателями.

Основная графа расходов на приватизацию ветхого жилья – государственная пошлина, размер которой в 2019 году составляет 2000 рублей (оплачивается за каждого совершеннолетнего участника). Кроме того, по 300 рублей придется заплатить за получение выписки из ЕГРН и примерно по 1000 рублей за услуги нотариуса по оформлению отказов и доверенностей. А вот выезд на объект экспертной комиссии осуществляется бесплатно для нанимателей, все необходимые для этой процедуры расходы обязан взять на себя собственник жилья, то есть муниципалитет.

Любая приватизация муниципальной недвижимости дело не быстрое особенно, когда речь идет о ветхом жилье. Решив переоформить квартиру в собственность будьте готовы, потратить на эту процедуру минимум несколько месяцев:

  • рассмотрение заявления на проведение межведомственной экспертизы длится минимум 2 недели;
  • на саму экспертизу уйдет еще примерно 15 дней;
  • заявление о приватизации будет рассматриваться в мэрии 2 месяца;
  • внесение изменений в ЕГРН будут осуществляться сотрудниками Росреестра на протяжении 14 дней.

По окончанию всех этих процедур, то есть через 3 – 4 месяца с начала переоформления вы получите на руки выписку из ЕГРН, которая будет являться правоустанавливающим документом на вашу новую собственность.

Приватизация аварийного жилья через суд

Несмотря на то, что порядок переоформления ветхого жилья мало чем отличается от обычной приватизации и строго регламентирован нормативными актами, на практике власти часто затягивают с рассмотрением заявлений граждан, а порой и вовсе отказывают в приватизации, без достаточных на то оснований. В подобных случаях можно попробовать решить проблему в судебном порядке. О том, как это правильно сделать поговорим ниже.

Итак, если вы считаете, что вам незаконно отказали в приватизации хоть и ветхого, но пригодного для проживания жилья, следует заручившись поддержкой квалифицированного юриста, обратиться за защитой нарушенных прав в районный суд, по месту нахождения вашей муниципальной квартиры.

Алгоритм действий:

  • получаем на руки письменный отказ в приватизации;
  • составляем исковое заявление, к нему прикладываем необходимые документы и квитанцию об оплате государственной пошлины в суд;
  • сдаем бумаги в канцелярию суда;
  • дожидаемся вызова на предварительные и основные слушания, принимаем в них активное участие;
  • получаем решение суда о том, что жилье не является аварийным и может быть приватизировано в общем порядке;
  • повторно подаем заявление о приватизации в муниципалитет, приложив к документам копию исполнительного листа;
  • подписываем договор о приватизации;
  • готовим еще один пакет документов, оплачиваем государственную пошлину и сдаем эти бумаги в Росреестр;
  • получаем на руки выписку из ЕГРН.

Целью обращений в суд граждан, у которых возникли проблемы с приватизацией ветхого жилья, является требование о снятии с объекта недвижимости статуса «аварийного». Сделать это не просто и часто суды становятся на сторону муниципалитета.

В некоторых случаях в оспаривании изначально отсутствует смысл, например, если до начала переоформления властями был проведен мониторинг, устроена экспертиза, на сновании которой составлено заключение и жильцы в установленном порядке были осведомлены, что их дому присвоен статус аварийного. А вот если жилье официально признано аварийным, но вас об этом не оповестили, можете смело составлять исковое заявление и настаивать в суде на отмене «аварийного» статуса.

Защищая свои интересы, руководствуйтесь четвертой статьей Федерального Закона №1541-1 «О приватизации…». При составлении искового заявления и участвуя на слушаниях старайтесь основной упор делать на статус жилья, пока оно официально не признано аварийным отказать, ссылаясь на невозможность проживания в нем, вам не могут.

Если вы решите сэкономить на услугах юриста и самостоятельно составить исковое заявление, внимательно ознакомьтесь с правилами его оформления, которые содержатся в 130 и 131 статьях ГПК РФ.

В иске обязательно укажите:

  • наименование суда;
  • ФИО, паспортные и контактные данные истца;
  • наименование и юридические реквизиты ответчика;
  • описание действий властей, совершенных с нарушением жилищных прав со ссылкой на нормативные акты и имеющие у вас документальные доказательства;
  • требования к суду;
  • список приложенных к заявлению документов;
  • дату составления и подпись.

В иске не должно быть ошибок и исправлений. Документ следует писать разборчивым почерком, лучше будет, если вы наберете текст на компьютере и потом распечатаете, тогда у суда не возникнет двусмысленных толкований и сомнений.

Размер госпошлины за подачу искового заявления в 2019 году составляет 300 рублей (пункт 1 статьи 333.19 Налогового Кодекса РФ). Это единственная обязательная статья расходов. Если от вашего лица судебное разбирательство будет осуществляться представителем, то потребуется дополнительное оформление нотариальной доверенности, стоимость которой будет зависеть от прейскуранта нотариальной конторы.

Подобные судебные тяжбы длятся не менее трех месяцев, а если во время слушаний откроются дополнительные обстоятельства по делу, разбирательство может затянуться до полугода.

Судебная практика

В теории все звучит максимально просто: комиссия признала дом аварийным – квартиры в нем приватизировать нельзя, жилье ветхое – проблем с приватизацией возникнуть не должно. В жизни все намного сложнее и каждая конкретная ситуация рассматривается судом индивидуально.

В судебной практике было много примеров, когда, поторопившись, граждане решались на оформление в собственность ветхих и даже аварийных квартир, тем самым использовав свою единственную возможность на приватизацию. Спустя некоторое время теперь уже собственники квадратных метров узнавали, что дом, в котором они проживают, давно признан аварийным и подлежит расселению.

Введенные в замешательство действиями властей граждане, которые своевременно не были предупреждены об аварийности дома, могут через суд осуществить расприватизацию и осуществить возврат жилья государству, сохранив за собой возможность принять участие в бесплатной приватизации в будущем, когда подвернется вариант получше, например, после расселения.

Пример. Семья Поповых проживала в однокомнатной квартире многоквартирного дома на основании договора социального найма. Состояние МКД было очень неудовлетворительным, но власти никаких действий по исправлению ситуации не предпринимали. Устав ждать улучшения жилищных условий Поповы решили приватизировать хотя бы эту квартиру и обратились в местную администрацию с соответствующим заявлением. Переоформление было успешно завершено, но спустя полгода Поповы узнали о том, что дом уже на протяжении четырех лет является аварийным. Возмутившись этим фактом, молодая пара обратилась в суд с просьбой о признании приватизации недействительной, по причине того, что власти своевременно не оповестили их о присвоении дому «аварийного» статуса. Заслушав аргументы сторон, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме, сделка была признана недействительной. Аварийное жилье вернулось городу, а с Поповыми был вновь заключен договор социального найма.

На решение суда могут повлиять многие факторы, поэтому прежде чем затевать тяжбу, необходимо трезво оценить ситуацию. В некоторых случаях в суд подавать бессмысленно, например, если:

  • никаких документальных доказательств совершенного нарушения у вас нет;
  • после приватизации в квартире была проведена неузаконенная перепланировка;
  • жилье продали третьим лицам.

Если ваш дом признан аварийным, но вы все же желаете по тем или иным причинам приватизировать свою квартиру, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они смогут бесплатно оказать консультативную помощь.

Лучшим же решением станет доверить представление своих интересов профессиональному юристу. Именно его участие в судебном разбирательстве может сыграть решающее значение и получить вердикт в вашу пользу.

Автор статьи Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву. Рейтинг автора Написано статей 302 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Законодательные нормы

Действия муниципалитетов по внесению жилья в список непригодного для проживания (аварийного) регламентируются Федеральными законами, Жилищным Кодексом, а также действующими в регионе нормами и правилами реализации государственной программы по расселению ветхого жилья. В них излагаются основные критерии для проведения оценки состояния домов, подлежащих изъятию из жилого фонда, параметры их дифференцирования на предназначенные к сносу или реконструкции, рассматриваются варианты предоставления временного или постоянного жилья гражданам взамен утраченного и устанавливаются сроки исполнения этих обязательств.

По степени износа дома подразделяются на два вида: аварийные и ветхие. При этом внешний вид жилья не имеет решающего значения для придания ему статуса непригодного к проживанию. Ключевым показателем будет считаться степень повреждения основных элементов здания, влекущая за собой угрозу обрушения.

Ветхой считается жилая постройка с определенными значениями физического изнашивания конструкций, при которых показатели их прочности и износа меньше или одинаковы с предельно допустимыми значениями, установленными для существующих условий эксплуатации.

Статус аварийного присваивается жилому строению, состояние конструктивных элементов которого несет угрозу безопасности находящихся в нем граждан.

Объекты, подлежащие расселению

Законодательно правом на расселение обладают лица (вне зависимости от формы владения – приватизированное жилье или находящееся в социальном найме), чья квартира/дом официально признаны непригодными к проживанию и подлежащими сносу. Для этого постройка должна пройти оценку специально созданной межведомственной комиссией, принимающей решение о расселении, проведении капремонта или реконструкции. Основываясь на вердикте комиссии, администрация населенного пункта включает здание в реестр ветхого жилья и определяет, целесообразно ли его реконструировать или восстановление невозможно.

Различают следующие категории жилых строений:

  1. Непригодные к проживанию;
  2. Аварийные;
  3. Ветхие.

В первую категорию (непригодных к проживанию) включают:

  • строения, характеризующиеся аварийным состоянием опорных конструкций;
  • дома, получившие статус ветхих;
  • жилье, располагающееся на территориях, имеющих высокий уровень опасности по санитарно-гигиеническим, пожарным и другим нормам, находящееся вблизи промышленных объектов, транспортных и инженерных артерий, а также в зонах со специфическими условиями, подпадающими под запрет на застройку;
  • здания, построенные в небезопасных зонах разработки горных пород (рудники, обогатительные комбинаты), на лавиноопасных участках, зонах возможного возникновения оползней, в местах, ежегодно подтапливаемых паводковыми водами;
  • жилье, которое находится в неблагополучных районах по экологической безопасности (при смещении природного баланса, связанного с ухудшением различных показателей почвы, воды и воздуха);
  • дома с несоответствием качества коммунального обеспечения действующим нормативам (по санитарным, техническим и иным стандартам) при отсутствии возможности их реконструкции.

Постройку могут признать аварийной на основании вердикта экспертной комиссии, обнаружившей при обследовании жилья следующие признаки:

  • деформирование, повреждение или снижение прочностных показателей одного/нескольких фрагментов опорных конструкций здания (фундаментов, стен, несущих перегородок, опорных колонн, перекрытий, а также иных важных элементов);
  • дефекты, возникшие вследствие землетрясений, усадки грунта, сильных осадков, стихийных и техногенных катастроф, если невозможно их устранить с условием обеспечения гарантии безопасности дальнейшего проживания.

В отношении оценки ветхости строений применяют показатели физического износа, которые определяются с учетом актуальных нормативов. Сейчас ветхость оценивается по таким критериям:

  1. Для построек из камня и кирпича степень физического изнашивания должна превышать 70%;
  2. Для зданий из дерева (или построенных из материалов местного происхождения), а также для мансард и пристроек степень износа не должна превышать 65%.

На данный момент в законодательстве термин «ветхие дома» заменила формулировка «непригодные к проживанию».

Порядок переселения и получения компенсации

Как правило, состояние жилого фонда отслеживается представителями органов, осуществляющих жилищный надзор, которые обязаны в случае обнаружения внешних признаков износа или по заявлениям живущих в доме граждан обеспечить проверку помещений специальной комиссией. Если никаких действий со стороны контролирующих органов не предпринимается, то оценка состояния жилого строения может быть инициирована решением общего собрания, или по личной инициативе одного из квартиросъемщиков.

Чтобы жильцам аварийного дома получить право на расселение, предварительно должны быть выполнены следующие условия:

  1. Проведена независимая экспертиза фактического состояния здания.
  2. Полученные результаты были представлены в межведомственную комиссию, рассмотрены ею и переданы к исполнению администрации населенного пункта.
  3. Муниципалитет, при согласии с выводами комиссии, должен внести здание в список аварийных, поставить в очередь на переселение и уведомить об этом жильцов.

Фактически, расселение дома может происходить только после прохождения всех необходимых законодательных процедур и проведения разъяснительной работы с гражданами. В каждом регионе имеется определенный порядок расселения жильцов аварийных домов. Действующие правила касаются сроков исполнения, порядка проведения выселения, а также предоставления жилой площади или денежной выплаты владельцам квартир.

В зависимости от фактического состояния зданий, внесенных в реестр ветхого жилья, определяется очередность их расселения. Если техническое состояние не позволяет жильцам оставаться в собственных квартирах, им предоставляют временное жилье взамен утраченного, где они могут проживать до тех пор, пока не подойдет их очередь на получение постоянной жилплощади.

Скорость исполнения обязательств по расселению жителей аварийных домов зависит от региона. Если в муниципалитете существует обширный резервный фонд жилья, предназначенный для реализации данной госпрограммы, то период ожидания новой квартиры не будет долгим. Однако, при отсутствии свободной жилплощади, этот срок увеличивается, но не должен превышать указанный в уведомлении на расселение.

То же самое актуально и в вопросе выплаты денежной компенсации собственникам квартир, чье имущество попало в реестр аварийного.

Если предлагаемое в качестве замены жилье или сумма выплаты не устраивает владельцев жилплощади, они вправе обратиться в судебные инстанции для решения возникшего разногласия.

Муниципальное жилье

Владельцам неприватизированных квартир, которые осуществляли социальный найм жилого помещения, муниципалитет должен предоставить при выселении из аварийных домов равнозначное жилье, отвечающее всем требованиям к его благоустроенности. Расселение из ветхих строений носит вынужденный характер и не предполагает улучшения условий проживания, то есть, основополагающим фактором будет площадь утраченного жилья, а количество комнат не обязательно останется сохранным. Наряду с этим может не учитываться соотношение жилой и нежилой площади. Соответственно, предложенная муниципалитетом квартира может иметь меньшее жилое пространство по сравнению с имевшейся.

Предлагаемая взамен жилая площадь должна соответствовать следующим критериям:

  1. Находиться на территории того же муниципального образования;
  2. Иметь площадь, равнозначную утраченному жилью;
  3. Иметь все необходимые коммуникации, отвечающие современным требованиям;
  4. Соответствовать этажности, то есть располагаться, по возможности на том же этаже, что и предыдущая.

Также владельцам муниципальных квартир не предоставляется возможность получить денежную компенсацию за утраченное жилье в виде выплаты его рыночной стоимости.

Если предложенные муниципалитетом помещения не соответствуют прописанным критериям, не устраивают квартиросъемщика, он имеет возможность отвергнуть предложенные варианты и решить вопрос о предоставлении равноценного обмена в судебном порядке.

Выкупная цена

Стоимость жилых помещений в аварийных домах (выкупная цена) рассчитывается исходя из рыночной цены на недвижимость в конкретном регионе и учета сопутствующих расходов. Если владелец приватизированной квартиры предпочтет денежную компенсацию, то при подсчете конечной суммы должны учитываться следующие параметры:

  • рыночная цена недвижимости;
  • траты на подбор другого жилья взамен утраченного;
  • затраты на оформление всех требуемых документов;
  • расходы на организацию переезда.

Нередко при назначении материальной компенсации муниципальные власти стремятся занизить величину выплаты, аргументируя это плохим состоянием изъятого жилья, отсутствием инфраструктуры и т.п. Однако данные обстоятельства не должны влиять на конечную сумму, поскольку приобретенная взамен утраченной квартира должна соответствовать площади и комфортабельности, а не актуальному техническому состоянию предыдущей. В любом случае, при возникновении недоразумений в этом вопросе жильцы могут обратиться в суд (с соблюдением искового срока давности не более 2-х лет).

Сроки расселения

Очередность получения квартир взамен изъятых в основном зависит от реальной ситуации, сложившейся в регионе в отношении жилого фонда, предназначенного для переселения жильцов аварийных домов. Срок расселения устанавливается согласно постановлению местного муниципалитета и регламентируется осуществляемой региональной программой по работе с ветхим жильем. Именно от них зависит, насколько быстро будет происходить процесс сноса ветхих строений.

В силах жильцов ускорить данный процесс при помощи обращения в суд, особо это касается случаев, когда дальнейшее проживание в доме представляет опасность для граждан.

Если дальнейшая эксплуатация аварийного жилья создает реальную угрозу жизни и здоровью, суд имеет возможность обязать администрацию переселить истцов в другое благоустроенное жилье вне очереди. Для вынесения положительного судебного решения должны быть представлены веские доказательства существующей опасности обрушения здания из-за критического износа его несущих конструкций (заключения специалистов и экспертов).

Нормы на жилье, предоставляемое взамен аварийного

Жилые помещения, предлагаемые администрацией муниципалитета лицам, чьи дома внесены в план по сносу, должны отвечать следующим условиям:

  • считаться комфортабельными по меркам конкретного населенного пункта;
  • соответствовать общему метражу ранее имевшегося жилья;
  • отвечать принятым требованиям (в Положении о признании помещения жилым прописан ряд непременных условий – обеспечение инженерными системами, лифтами (при высотности более 5 этажей), теплоизоляции помещения, освещенности, а также требования к высоте потолков в комнатах, наличию естественного освещения, к уровням шумо-, виброизоляции, электромагнитного и радиочастотного излучения);
  • находиться на территории данного населенного пункта.

Владельцы квартир в домах, предназначенных к сносу, вправе претендовать на жилплощадь, которая по техническим показателям и степени комфортабельности не уступает предшествующему. Также оно должно располагаться в том же районе, что и предыдущее, а предоставление жилья в другом муниципальном образовании возможно только по согласованию с самим владельцем.

Если предлагаемое помещение не отвечает необходимым условиям (применительно к данному населенному пункту) или не устраивает владельца по иным причинам, он может отказаться от предложенного варианта и обратиться с претензией в суд.

Выселение из аварийного жилья на период ремонта

Решением комиссии здание может быть признано ветхим (не аварийным) и подлежащим капремонту или реконструкции. В таком случае ни материальная компенсация, ни предоставление жильцам другой жилплощади на постоянной основе не предусмотрены.

Однако на время проведения реконструкции может понадобиться выселить проживающих в здании людей. На такой случай в каждом муниципалитете существует так называемый маневренный фонд жилья, находящийся в ведении администрации и используемый ею для временного размещения граждан. По окончанию ремонтных работ владельцы квартир возвращаются обратно.

Состояние жилья, включенного в маневренный фонд муниципалитета, может не соответствовать критериям, установленным для помещений, предоставляемых в качестве компенсации за выселение из аварийных домов, поскольку предполагает только временное пребывание. В любом случае, решение о переезде в предлагаемое жилье принимается самими квартиросъемщиками (в качестве альтернативы может рассматриваться отъезд к родственникам или отказ от выезда из ремонтируемого здания).

Несмотря на то, что постановление о расселении аварийного жилья действует уже не первый год, дома продолжают ветшать и людям приходится ждать своей очереди на переселение достаточно долго. В настоящее время госпрограмма подвергается изменениям, которые вступят в силу с сентября 2019 года: планируется внести поправки в перечень признаков для признания домов аварийными, а также скорректировать порядок предоставления квартир собственникам недвижимости в таких домах. Нововведения коснутся прав граждан на бесплатное получение жилья взамен утраченного – теперь предполагается, что государство будет субсидировать лишь часть стоимости квартиры (однако это не коснется домов, включенных в список ветхих до 2018г.).

Крыша по выбору

Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них — иск жительницы Якутска к городским чиновникам. В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает. В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, — выселить. Истица же была уверена, что ей должны выделить «равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение».

Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.

В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.

Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.

В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье. И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.

Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса. И там сказано следующее — в случае, когда собственник жилья в аварийном доме «не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме».

Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.

Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано — принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.

Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.

Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой — наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность. Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась. Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав «в виде предоставления другого жилья в собственность».

И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации — принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.

Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».

И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».

Если жилье имеет статус аварийности, то приватизировать его невозможно. При этом нужно иметь ввиду, что статус аварийного и ветхого жилья различен по своим определениям.

Аварийным считается то, которое имеет акт, подтверждающий, что объект подлежит сносу либо полностью должен быть реконструирован.

Если такой документ отсутствует, то объект будет считаться ветхим.

Теперь следует разобраться с понятием приватизации. Данный процесс означает, что гражданам передается в собственность жилье на безвозмездной основе.

Право на приватизацию имеет каждый гражданин РФ, но только 1 раз в жизни.

Законодательная база

В соответствии пункту 4 ФЗ-1541, осуществить приватизацию аварийного жилого фонда невозможно.

Аварийным считается жилье, которое непригодно для проживания и опасно для граждан. Заключение будет выдано комиссией, жильцы могут встать на очередь для получения площади.

Само понятие приватизации жилых объектов объясняется в Законе РФ 1541-1.

Что такое аварийное жилье объясняется в статье 32 ЖК РФ.

Согласно статье 4 ФЗ-1541-1, осуществить процедуру приватизации аварийного жилья невозможно. Для признания статуса необходимо подать заявление.

В том случае, когда заключение экспертизы имеется, жильцы должны подать заявку на участие в программе переселения.

Гражданам будет предоставлена площадь под договор соцнайма. Что обозначается в статье 50 ЖК РФ.

В случае отсутствия такого заключения жилье можно признать ветхим. Данный статус не является запретом для приобретения в собственность такого объекта.

Ветхого

Многие граждане путают понятие ветхого и аварийного жилья. Ветхое – не несет угрозу для здоровья и жизни людей. В этом заключается главная отличительная особенность.

Ветхое жилье считается изношенным только на 70%, а аварийное более 90%.

Процедура приватизации ветхого жилища осуществляется в том же порядке, что и при нормальном.

Но имеется один существенный недостаток – согласно статье 30 ЖК РФ, если гражданин берет на себя бремя по содержанию такого жилища, то он обязан его содержать в полном объеме.

В том случае, когда собственником объекта считается государство, то все сложности по содержанию берет на себя именно оно.

К тому же сейчас набирает обороты программа переселения из аварийного и ветхого жилого фонда в нормальный. Процедуру приватизации лучше, в таком случае, осуществлять уже на новый объект.

Если ветхое жилье будет являться собственностью, то программа переселения действует иначе. Собственник получит только денежную компенсацию или жилье, но равноценное тому, что было ранее.

Приватизация аварийного жилья плюсы и минусы процесс имеет свои.

Однозначным преимуществом приватизации является возможность распоряжаться собственностью на свое усмотрение. Владельца не могут выселить из-за долгов по коммуналке. А нанимателя могут, взамен предоставив жилплощадь в размере 6 кв.м. на 1 человека.

Собственник недвижимости может распоряжаться площадью на свое усмотрение, не согласовывая с отделением муниципалитета.

Также недвижимость при необходимости можно использовать в качестве залога для банка. Осуществление перепланировки тоже возможно лишь в случае, когда гражданин имеет право собственности.

Исходя из практики можно сделать вывод, что смена статуса объекта невыгодна, если оно считается аварийным либо ветхим.

Если человек является очередником на улучшение условий, то ему положено минимум 18 кв.м. в случае расселения.

Если осуществится смена статуса, то гражданин будет обязан оплачивать налог и вкладывать средства на содержание дома и капитальный ремонт.

Приватизация жилья через суд возможна на основаниях, установленных действующими законами.

Кто имеет право на приватизацию жилья? Смотрите .

Порядок оформления через суд

Бывает так, что дело решается только с помощью суда. Признание дома ветхим или аварийным – процесс длительный. Чтобы его ускорить необходимо подавать исковое заявление в районный суд по месту нахождения объекта.

Таким же образом осуществляется и приватизационный процесс ветхого жилья.

А вот аварийное жилье приватизации не подлежит. Но в случае, когда администрация признала дом аварийным, не ставя в известность жильцов, граждане могут подать письменное заявление в суд и добиться отмены решения.

Для отмены приватизации аварийного жилья, как юридической сделки, требуется подать иск в районный суд. Процедура отменяется только в процессе судебного разбирательства.

Необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копия свидетельства о собственности;
  • копия договора приватизации;
  • подтверждение заведомого скрытия аварийности объекта;
  • чек об оплате государственной пошлины.

Но следует учитывать, что признание приватизации незаконной должно быть осуществлено в соответствии со сроком давности. В данном случае такой период составляет всего 3 года.

Образец искового заявления

Образец искового заявления 2019 года не изменился в сравнении с прежним.

В иске необходимо указать следующие данные:

  • название суда;
  • кто является ответчиком;
  • паспортные данные;
  • данные об истце;
  • адрес проживания;
  • контактные данные;
  • доказательства нарушения прав;
  • подробно изложить свои требования;
  • документальные доказательства;
  • подпись и расшифровка.

Всю информацию указывать необходимо понятным, разборчивым подчерком. Ошибки и исправления недопустимы.

Образец искового заявления на приватизацию .

Сохраняется ли право на переселение?

Собственники ветхого жилья имеют право на получение равноценного объекта либо на денежную компенсацию. Равноценным считается то, которое соответствует по площади, количеству комнат, расположению. А также владелец может потребовать оплатить вынужденный переезд и съем квартиры.

При подборе равноценного жилья гражданину не предоставляется возможность выбора расположения. Поэтому часто люди выбирают денежную компенсацию.

Оплачивается она по безналичному расчету и может быть потрачена только на приобретение объекта недвижимости.

Читайте о возможности приватизации комнаты в общежитии по договору социального найма.

Как заключить договор приватизации земельного участка? Информация .

Как оформить приватизацию гаража в 2019 году? Подробности в этой статье.

Исходя из судебной практики можно сделать вывод, что люди не разбираются в понятии аварийного и ветхого жилья.

Например, исходя из опред. Верховного Суда по делу 24-КГ 14-8, была отменена сделка по передаче аварийного жилья в собственность. Подобная судебная практика осуществляется довольно обширна.

Здесь представлена судебная практика по приватизации аварийного жилья.

>Если дом признан аварийным или ветхим, можно ли приватизировать квартиру и что получишь при расселении дома?

Понятие

Аварийными и ветхими признаются все жилые помещения, не отвечающие санитарным и техническим строительным нормативам. Однако между двумя этими понятиями есть существенные различия.

Аварийное

Аварийным признаётся помещение, проведение восстановительных работ в котором нецелесообразно и технически не осуществимо.

В таких домах снижена безопасность несущих конструкций и технического оборудования, и они полностью не пригодны для проживания.

Статус аварийного дом получает после выдачи заключения специальной комиссии, созданной органами местного самоуправления (Постановление Правительства №47 от 28.01.2006 г.).

Граждане, зарегистрированные в аварийном жилье, ставятся в очередь на получение муниципальной жилплощади. Жилой дом официально получает статус аварийного при наличии следующих условий:

  1. Снижение эксплуатационных характеристик строительных конструкций до недопустимого уровня.
  2. Расположение здания в опасных природных зонах.
  3. Наличие повреждений несущих конструкций вследствие природных явлений или технических аварий.
  4. Проявление в несущих конструкциях существенных разрушений.
  5. Расположение дома в зоне возможных техногенных катастроф.

Правила и регламент признания жилых помещений непригодными для проживания содержатся в Постановлении Правительства №47 от 28.01.2006 года.

Пункты данного постановления содержат все нормы, предъявляемые к жилым помещениям, пригодным для проживания. Дома, не соответствующие данным нормативам, признаются непригодными для проживания и подлежат сносу.

Ветхое

Ветхим считается жилое помещение, эксплуатационный износ которого составляет от 70 %.

При этом основные несущие конструкции сохраняют прочность и возможность их восстановления путём капитального ремонта существует.

Официального понятия ветхого жилья не существует на законодательном уровне, и отличие его от аварийного заключается в отсутствии опасности для жизни людей.

Для признания дома ветхим, нужно рассчитать процент его износа. Точных формул расчётов в законе нет, поэтому решение о признании дома ветхим полностью зависит от желания уполномоченных лиц.

Требования закона к процедуре

Можно ли приватизировать аварийное жилье? Статья 4 закона «О приватизации…» содержит прямой запрет передачи в собственность граждан жилых помещений, расположенных в аварийных зданиях.

Если жилое здание официально признано аварийным, приватизировать в нём квартиру нельзя даже через суд.

Как приватизировать ветхое жилье? В связи с отсутствием в законе понятия ветхого жилья приватизация его возможна. С чего начать? Приватизация в этом случае проводится в обычном порядке.

Подача заявления в администрацию, в собственности которой находится жильё. Основанием для приватизации является договор соцнайма, на основе которого наниматели вселились в квартиру.

Заявление подписывается всеми зарегистрированными по данному адресу гражданами, а также теми лицами, которые включены в договор найма, но не проживают в квартире в настоящее время. К заявлению прилагается пакет документов:

  1. Паспорта зарегистрированных или Свидетельства о рождении несовершеннолетних(копии).
  2. Справка о зарегистрированных на жилплощади.
  3. Договор найма. В случае его отсутствия предоставляется ордер на вселение.
  4. Техническая документация жилья.
  5. Нотариально заверенные отказы от приватизации (при наличии лиц, зарегистрированных в квартире, но не желающих получать её долю).

    Если отказ оформляется от граждан с 14 до 18 лет, потребуется предоставить разрешение органов опеки.

    Дети до 14 лет получают долю в жилом помещении в обязательном порядке, поэтому отказ от их имени оформить нельзя.

  6. Справка Форма № 9 (от граждан, которые выписывались из квартиры с момента заселения и до момента подачи заявления).
  7. Справки о смене фамилий (при наличии).
  8. Доверенность на приватизацию( если кто-либо из прописанных не может участвовать в процедуре лично).
  9. Справки о неучастии в приватизации (о возможности повторного участия читайте в нашей статье).
  10. Квитанция на оплату госпошлины (1000 рублей с каждого).

После рассмотрения документов, владелец помещения составляет договор передачи жилого помещения в собственность граждан. На подписание документа обязаны одновременно явиться все будущие владельцы долей помещения, исключая отказавшихся.

Подписанный Договор приватизации передаётся в Росреестр для получения Свидетельства о собственности. При подаче заявления в Росреестре также должны присутствовать все участники договора.

По результатам оформления все участники договора получают Свидетельства о собственности на доли в квартире.

Подать заявление на приватизацию можно через МФЦ. Порядок подачи заявления и дальнейшего оформления документов идентичен описанному ранее.

Отличие состоит в том, что все необходимые документы можно получить по принципу «одного окна» непосредственно в этой организации.

Наниматели ветхого жилья имеют полное право на его приватизацию в случае отсутствия у помещения статуса аварийного. Отказ чиновников заключить договор можно обжаловать в суде.

Плюсы и минусы

Приватизировать ветхое жилье или нет?

Если дом под снос, квартира не приватизирована, что получишь взамен? Или, если дом признан аварийным, а квартира приватизирована, что тогда?

Становясь собственником жилой недвижимости, гражданин получает полные права на него.

Плюсом процедуры является возможность распоряжаться квартирой по собственному усмотрению. Жильё можно будет продать, подарить, заложить в банке, вселить в него любое количество лиц (читайте о правах и обязанностях собственника и прописанных в приватизированной квартире).

В собственной квартире можно сделать перепланировку после согласования её с контролирующими органами и оформив должным образом. Однако все эти возможности являются безусловными плюсами, только если квартира в нормальном техническом и санитарном состоянии.

Решение о приватизации ветхого жилья должно быть взвешенным и тщательно обдуманным. В стремлении стать законным владельцем квадратных метров в помещении ненадлежащего качества гражданам стоит задуматься о минусах такого шага:

  1. При сносе здания каждый зарегистрированный в квартире, расположенной в нём, имеет право на получение 18 квадратов в новой квартире. Если в старом доме в одной квартире проживает несколько семей, каждая из них при определённых условиях может получить отдельную жилплощадь.
  2. После приватизации все нормативы перестают действовать. За квадратные метры снесённого жилья собственники помещения в лучшем случае получат равноценную жилплощадь. Если квартира маленькая, возможна выплата только стоимости утерянной жилплощади.

  3. Однозначно не выгодна приватизация квартир минимального размера (читайте о приватизации комнат в коммуналках и общежитиях), поскольку при сносе дома у граждан будет отсутствовать возможность улучшения жилищных условий. Если наниматели, проживающие в небольших квартирах, стоят в очереди на расширение жилплощади, после приватизации право получить большее жильё они теряют. Государство обязано предоставить им равнозначную по площади и количеству комнат квартиру. Вновь встать в очередь на улучшение жилищных условий, имея собственную недвижимость, по закону нельзя.
  4. За собственную квартиру придётся платить немаленький налог, взносы на капремонт и оплату содержания общего имущества многоквартирного дома. Причём размер налога на недвижимость в самое ближайшее время возрастёт в разы. Связано это с новой системой расчёта налоговой ставки, исходя из кадастровой стоимости жилья, а эта цена практически равна рыночной. От всех дополнительных выплат освобождены наниматели муниципальных квартир.
  5. Немало средств понадобится также на поддержание квартиры и технического оборудования в ней в надлежащем состоянии.

    По закону всё внутриквартирное оборудование является собственностью владельца жилплощади, поэтому замена его и устранение неполадок в работе проводится из личных средств.

    Техническое оборудования в ветхом жилье оставляет желать лучшего, поэтому придётся вложить немало средств, чтобы поддерживать его в рабочем состоянии.

  6. После приватизации возникнет необходимость установки внутриквартирных приборов учёта потребления воды. Приобретать их и устанавливать собственнику также придётся за свой счёт.
  7. С проблемой ремонта приватизированной квартиры столкнутся и те жильцы, помещение которых пострадало от пожара или взрыва бытового газа. Если восстановить муниципальную квартиру после подобных разрушений помогут власти, то ремонт в приватизированном жилье полностью делается за счёт собственников. От органов местного самоуправления можно рассчитывать лишь на небольшую компенсацию на восстановление.

Особенности расселения

Каковы правила расселения приватизированной квартиры при сносе дома?

Если дом идёт под снос, приватизация квартиры возможна только до момента получения жильцами уведомления об этом.

Как только уведомление выдано, все операции с недвижимостью, включая приватизацию, прекращаются.

Обойти это правило не удастся ни при каких обстоятельствах, поскольку Росреестр попросту не зарегистрирует сделку и не выдаст Свидетельство о собственности, а без этого даже оформленный договор приватизации будет признан недействительным.

Но стоит ли в спешном порядке приватизировать квартиру, находящуюся в аварийном или ветхом доме? На что заменят приватизированную квартиру в доме под снос? Дадут ли равноценное приватизированное жилье при переселении?

Такие дома в любом случае подлежат расселению, и жильцы получают новые квартиры взамен снесённых. В настоящее время Закон о предоставлении квартир взамен утраченного в связи со сносом претерпел некоторые изменения.

В 2011 году в него внесены поправки, регламентирующие порядок предоставления жилья зарегистрированным в муниципальных квартирах гражданам и собственникам приватизированной жилплощади.

Согласно новым правилам наниматели и собственники были уравнены в правах.

Если ранее наниматели могли рассчитывать на предоставление жилплощади из расчёта 18 м2 на одного зарегистрированного, то теперь им предоставляется равнозначная по метражу и количеству комнат квартира.

Та же норма действует и для собственников приватизированных квартир. Таким образом, приватизация квартиры никаких привилегий не принесёт. Равно как и прописка лишних жильцов в муниципальное жильё, в надежде расширить будущую новую квартиру.

Отличием в вопросе компенсации за снесённое жильё является тот момент, что за приватизированную квартиру при необходимости можно получить денежную компенсацию, равную рыночной стоимости недвижимости в регионе.

Согласно статье 86 ЖК РФ при сносе аварийного жилья наниматели муниципальных квартир из них выселяются, и расторгается договор найма.

Гражданам предоставляется новая жилплощадь с обязательным заключением нового договора, в который включаются все зарегистрированные в предыдущей квартире, включая несовершеннолетних детей.

Вопрос о размере новой жилплощади на сегодня не решён на законодательном уровне, поэтому всё зависит от мнения чиновников. В одних случаях стоящим в очереди на улучшение жилищных условий гражданам сразу предоставляется квартира в соответствии с нормативами.

В других случаях сначала предоставляется равноценная снесённой жилплощадь.

Впоследствии граждане получают возможность получить большую квартиру в порядке очереди на жильё.

Некоторым семьям при такой постановке вопроса удаётся даже получить несколько отдельных квартир. Решение данного вопроса зависит от региона и позиции властей конкретного поселения.

Гражданам в любом случае не стоит торопиться с приватизацией ветхого жилья.

Гораздо выгоднее признание права на улучшение жилищных условий, даже если приватизация новой квартиры будет невозможна.

Хотя в настоящее время закон предусматривает возможность получения нового жилья взамен снесённого аварийного с последующей его бесплатной приватизацией.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *