Согласие супруги на продажу квартиры

Согласие супруги на продажу квартиры

Содержание

В каких случаях необходимо?

Прежде всего разберёмся, какой может быть форма собственности на квартиру в браке. Семейное и гражданское законодательство предусматривает следующие правила:

  1. То, что нажито во время брака, считается собственностью обоих супругов, при этом собственность будет совместной, не разделённой на доли.
  2. Супруги вправе заключить у нотариуса брачный контракт (как до свадьбы, так и в любое время, пока остаются мужем и женой), изменив режим собственности.
  3. Как после развода, так и до они могут разделить свою собственность, опять-таки оформив раздел в нотариальном порядке.
  4. Если возник спор, они могут провести раздел с помощью обращения в суд.

Это означает, что если квартира была куплена после свадьбы и регистрации в ЗАГС, то кто бы ни был указан в ЕГРН как титульный собственник, второй супруг всё равно имеет право требовать выделить ему долю в праве (как продать квартиру в долевой собственности?).

Из режима собственности вытекают и требования, которые закреплены в ч. 3 ст. 35 СК РФ: в том случае если происходит распоряжение имуществом, права на которое регистрируются, необходимо подтверждать сделку с помощью согласия от второго супруга, даже если он и никак не участвует в сделке. Права же на недвижимость, согласно ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» должны проходить регистрацию в Росреестре, а данные – вноситься в ЕГРН.

Таким образом, приобретённая в период брака квартира, даже если она целиком записана на мужа, может быть продана только с согласия жены – и наоборот. В противном случае тот супруг, который к нотариусу не обращался и согласия не давал, получит право пойти в суд с иском и потребовать расторжения договора как недействительного и возврата квартиры продавцу и денег покупателю.

ВАЖНО: Описанные здесь правила применяются не только к продаже, но к любым сделкам, касающимся распоряжения имуществом – то есть ситуации, когда право собственности прекращается или изменяется. Даже если квартира не продаётся, а дарится, обменивается – согласие получать придётся.

Требуется ли от мужа или жены, уже ставшими бывшими?

Но что делать, если:

  • квартира была приобретена в браке;
  • состоялся уже развод;
  • имущество бывшие супруги так ещё и не поделили.

Нужно ли в этом случае получать согласие? Да. Дело в том, что развод изменяет лишь режим собственности для того имущества, которое было получено любым путём уже после того, как брак был расторгнут.

То же, что было приобретено за время семейной жизни, по-прежнему остаётся в общей собственности, пока разведённые супруги не оформят наконец соглашение о разделе. Поэтому в этой ситуации продолжает действовать указанная выше норма семейного законодательства.

Нужно ли для сделки с жильем, полученным по наследству?

Но закон предусматривает, что совместная собственность возникает не на всякое имущество. Есть ситуации, когда единоличным собственником квартиры будет только один из семейной пары. Типичная такая ситуация – это наследование.

Согласно ст. 256 ГК РФ, есть два вида сделок, по которым имущество приобретается, но не становится общей собственностью:

  1. если оно было получено в дар;
  2. переход по наследству.

Поэтому для такой квартиры получать согласие не требуется.

ВНИМАНИЕ: Ст. 36 СК РФ уточняет, что имущество, которое кто-то получил по иным безвозмездным договорам, тоже не становится общим. Поэтому если жильё было приватизировано, причём муж или жена от участия в этом отказались, то этот супруг получает только право в ней проживать, а не долю в собственности.

Продавать такую квартиру или долю в ней можно и не получая согласия, поскольку согласно нормам Закона РФ №1514-1 «О приватизации жилого фонда» передача муниципального и государственного жилья в частную собственность осуществляется безвозмездно.

О продаже квартиры, полученной по наследству, читайте в нашем материале.

Недвижимость куплена до брака

Нужно ли разрешение на сделку, если покупка недвижимости произошла до того, как был зарегистрирован в ЗАГСе брак? В этом случае согласия на продажу не требуется. Второй супруг может попытаться через суд признать жильё находящимся в совместной собственности (например, если в квартире за его счёт делалась перепланировка или дорогостоящий ремонт, из-за чего стоимость жилья выросла – так говорит ст. 37 СК РФ). Однако до того, как судебный акт вступит в силу, никакого отношения к квартире муж или жена иметь не будет.

Если квартира куплена была до брака, который был заключён до 1 марта 1996 года, когда вступил в силу СК РФ, согласие при продаже получать потребуется. Тут просто продолжат действовать нормы ещё старого КоБС времён РСФСР.

Когда не требуется?

Подведём промежуточный итог и перечислим случаи, когда согласие на продажу квартиры получать не придётся. Это все ситуации, когда даже в браке квартира останется в личной, а не общей собственности супругов. Разрешение на продажу жилья не потребуется, если:

  • по брачному договору супруги установили, что доходы и купленное на них имущество не становятся общей собственностью;
  • заключено соглашение о разделе имущества;
  • покупка недвижимости совершена до регистрации или уже после расторжения брака;
  • квартира получена по безвозмездной сделке (наследование, дарение, приватизация и т. д.);
  • квартира приобретена в браке, но на средства принадлежали жене или мужу до брака, либо полученные в дар (п.15 Постановления Пленума Верховного суда РФ 05.11.1998г. №15);
  • квартира приобретена на средства целевого назначения (ч. 2 ст. 34 СК РФ). К таким выплатам относятся всякого рода компенсации ущерба, материальная помощь и т. д.

ВАЖНО: К последнему случаю не относятся ситуации, когда квартира приобреталась на материнский капитал. Согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» №256-ФЗ, хотя сам «капитал» и является целевой выплатой, но на квартиру оформляется право собственности в равных долях на всех членов семьи, включая детей.

Как оформить сделку состоящим в браке?

Какие документы нужно готовить для нотариуса?

Обратившись за составлением и заверением согласия, супруг доложен иметь при себе:

  1. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, нотариус может не принять. Он несёт ответственность за совершение нотариальных действий – и потому может перестраховываться.
  2. Свидетельство о браке.

Иные документы (договор купли-продажи на квартиру, выписка из ЕГРН и т. д.) не требуются.

О том, какие документы нужны для продажи квартиры, мы писали .

Правила составления

Официального бланка и государственно утверждённой формы для такого документа не существует, поэтому составлено согласие может быть в любых формулировках. Требуется лишь следующая информация:

  1. Полное имя лица, дающего согласие.
  2. Его семейный статус.
  3. Полный адрес квартиры.
  4. Чётко выраженная воля, заключающаяся в том, что супруг именно согласен на заключение договора.

Обязательно ли нотариальное заверение?

Ст. 35 СК РФ требует, чтобы согласие на любое распоряжение квартирой в совместной собственности оформлялось у нотариуса. В некоторых случаях (ст. ст. 37 или 38 Основ законодательства о нотариате) вместо него могут выступать иные должностные лица:

  1. Главы местных администраций – для населённых пунктов, где нет нотариуса.
  2. Сотрудники российских консульств – за рубежом.

СПРАВКА: Работники консульств не заверяют документы, касающиеся распоряжения недвижимостью, расположенной на территории России. Поэтому если сама квартира расположена в России, согласие придётся заверять у российского нотариуса, даже если супруг и проживает за рубежом.

Срок действия разрешения

Срок действия согласия законодательством не установлен. Это означает, что прекратиться действие документа не может. Супруг, дающий согласие, вправе указать в нём самостоятельно тот срок, в течение которого действует этот документ – и такое условие будет действительным.

Сколько стоит оформление?

Цена составления нотариального разрешения на сделку с недвижимостью у нотариуса будет зависеть от двух факторов:

  • оплата нотариальных действий (ст. 22 Основ законодательства);
  • оплата правовых и технических услуг (ст. 23 Основ). Её размер определяет сам нотариус в пределах, утверждённых Федеральной нотариальной палатой для конкретного региона.

В целом по состоянию на начало 2018 года стоимость оформления документа у нотариуса обойдётся от 1000 (в провинциальных городах и сёлах) до 3500 рублей (в Москве, Петербурге или других крупнейших городах). Актуальность цен можно уточнить непосредственно в нотариальном кабинете. При желании, можно выбрать нотариуса с наименьшей ценой: закон не ограничивает здесь граждан в выборе.

Вариант с доверенностью

Часто встречается совет оформлять при продаже квартиры не нотариальное согласие, а доверенность от жены мужу или наоборот. Да, такой вариант может сработать – однако лишь в том случае, когда титульными владельцами, записанными в ЕГРН, являются и жена, и муж. В этом случае продавец будет действовать как от себя лично, так и, по доверенности, от второго супруга. Без доверенности он сможет продать лишь свою долю (как происходит продажа доли?).

Если же как собственник зарегистрирован только один супруг, то надо оформлять именно согласие, а не доверенность.

О том, как составить доверенность на продажу, рассказано , а из этого материала вы узнаете о том, как совершить процедуру по доверенности.

Что будет, если продать без одобрения второй половины?

В том случае если жильё будет продано без согласия второго супруга, могут наступить следующие последствия:

  1. В ЕГРН в отношении прав на квартиру будет стоять отметка «Сделка признана оспоримой». Это будет означать, что есть риск того, что квартира через суд будет возвращена прежнему владельцу. На практике это означает, что если квартира и будет проданной, то за меньшую цену, чем обычно: покупатели не любят рисковать.
  2. Супруг, от которого не было получено согласие, в течение трёх лет сможет подать иск в суд и потребовать расторжения договора и изменения записи о правах в ЕГРН. При этом три года будут отсчитываться не с момента регистрации договора, а со дня когда лицо узнало или должно было узнать о том, что его права нарушены. Более того, по уважительным причинам срок исковой давности может быть и продлён судом.

ВНИМАНИЕ: Продавая квартиру без согласия, стороны материально рискуют. Мы также предлагаем вам ознакомиться с нашими статьями о том, как продать квартиру в ипотеку и как осуществить сделку по продаже без риэлтора.

Полезное видео

Видео о том, в каких случаях супругу необходимо давать согласие на продажу квартиры:

Особый правовой режим для общей собственности чаще всего встречается именно у супругов. Поэтому распоряжаться общим имуществом, требующем регистрации (в том числе квартирами), они могут либо вместе, либо с письменного и нотариально заверенного согласия. Без него сделка может быть расторгнута через суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Экономия на услугах нотариуса может тут привести к немалым финансовым потерям.

Муж и жена – это единая ячейка общества, потому закон предполагает, что при сделках с третьими лицами они действуют по взаимному согласию. Для бытовых операций хватает формального одобрения. Крупные сделки, например, продажа квартиры, требуют нотариального заверения.

О согласии супругов

Согласие – это официальный документ, необходимый, если супругу полагается доля в квартире. Подобное случается в случаях:

  1. Недвижимость куплена в период брачного союза (согласно статье 34 СК). Супруг не может реализовать квартиру, если его партнер не давал согласие. Правило актуально, даже если в ЕГРН зарегистрирован лишь один собственник. Согласие требуется и после разрыва брачного союза, если бывшие партнеры не успели разделить имущество.
  2. Недвижимость была отремонтирована на совместные деньги. Например, квартира могла быть получена мужем/женой еще до союза. Однако, если там проведены ремонтные работы, спонсируемые на общие деньги – супруг может претендовать на долю (статья 37 СК).

Семейный Кодекс предполагает, что если один из супругов планирует продать недвижимость, то другой не имеет претензий. Передачу прав подтвердят, даже если документального разрешения нет. Однако подобные сделки слишком опасны.

Задуматься, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, разумно, если имеют место факты:

  • Покупка до регистрации браки;
  • Квартира подарена одному из супругов;
  • Недвижимость передана в наследство;
  • Приватизация происходила в браке, но муж/жена отказался от участия;
  • Составлен брачный договор.

Важно! Согласно статье 36 СК, в перечисленных выше случаях имущество не является общим.

Перед сделкой нужно оформить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры. Документы для разрешения:

  • Удостоверение личности (супруга, от которого требуется согласие);
  • Доказательство регистрации брака (или развода);
  • Подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН).

Важно! Юрист вправе потребовать свидетельство об осмотре у нарколога и психиатра (подтверждают, что разрешение дается в трезвом уме и здравии). Документы передаются в оригинале.

Образец согласия супругов на продажу квартиры

Разрешение заполняется в свободной форме – законодательство не регламентирует четкого образца. В документе должна описываться информация:

  • Полный адрес продаваемой квартиры;
  • Название объекта недвижимости, являющегося совместной собственности;
  • Реквизиты паспортов супругов;
  • Номер свидетельства о браке;
  • Личные данные покупателя (заполняется по желанию).

Важно! Согласие подписывается только в присутствии нотариуса – он должен убедиться, что подпись принадлежит заявителю.

Образец: soglasie-supruga-na-prodazhu-kvartiry-2020-goda.doc

Срок согласия супруга на продажу квартиры

Разрешение оформляется бессрочно и не предполагает ограничений. Обычно его подписывают перед тем, как найти покупателя или непосредственно перед продажей.

Сколько стоит согласие супруга на продажу квартиры

Оплата государственной пошлины и работы нотариуса стоит от 1,5 до 2,5 тысяч рублей. Сумма зависит от региона проживания и тарифов конторы.

Опасность сделок без согласия

Продажу согласуют даже без разрешения. В таком случае в ЕГРН сделают пометку, что согласие не было прикреплено. Это опасно в большей степени для покупателя.

Если муж/жена, которого не поставили в известность, захочет оспорить сделку – у него для этого есть 12 месяцев (статья 35 СК). Суд может удовлетворить требования истца, тогда квартира вернется к изначальному собственнику. Покупателю придется самостоятельно разбираться с продавцом, заставляя его вернуть средства.

Есть альтернативный способ решения проблемы: суд признает законность сделки, если покупатель или продавец возместят второму супругу стоимость его доли. Тогда право собственности не будет изменяться.

Недвижимость, приобретенная в браке, часто считается общей. Даже если в документах собственником значится только один человек. Если вы решили приобрести квартиру, проверьте семейную историю продавца — вам нужно убедиться, что его законный партнер не против сделки.

Разобрались, когда сделку с недвижимостью можно проводить только с разрешения супруга, а в каких ситуациях можно без него. И что делать покупателю, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.

Что такое «согласие супруга»

Согласие — это юридический термин, который означает заявление, которое заверяет нотариус. В этом документе супруг должен ясно и конкретно выразить свою волю на сделку с недвижимостью на конкретных условиях. Например, указать адрес недвижимости, вид сделки, сумму, за которую она будет продана. Кроме этого, нужно подтвердить, что не существует никаких брачных договоров, которые противоречат этому «согласию».

Нельзя воспринимать устное согласие супруга как разрешение — иначе он может заявить, что «ничего не говорил», и сделку признают незаконной.

Когда вы покупаете квартиру, не верьте продавцу на слово, будто у него есть разрешение от супруга. Пусть он продемонстрирует документ.

Так выглядит заверенное согласие

Как оформить разрешение на сделку

Самостоятельно покупатель или продавец сделать разрешение не смогут — возможно лишь контролировать процесс. Единственный способ оформить разрешение, которое будет учитываться в суде — сделать его у нотариуса. Продавец вместе с супругом должен обратиться к любому специалисту, у которого есть лицензия на эту деятельность.

Нотариусу нужно предоставить три документа:

  • Паспорт человека, который дает разрешение на сделку;
  • Свидетельство о браке;
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на квартиру.

Если на момент получения согласия брак уже расторгли, нужно добавить к пакету документов свидетельство о разводе.

Само соглашение оформят сотрудники нотариальной конторы, супругу достаточно его прочитать и подписать. После нотариус заверит его своей печатью и подписью. Услуги нотариуса стоят от 800 до 2 500 рублей, в зависимости от ценообразования конкретной конторы.

Срока действия у согласия нет, если только это не оговорено в самом разрешении.

Зачем нужно согласие супруга

Ситуация опасна в основном для покупателя. Проблема в том, что сделку Росреестр зарегистрирует и без согласия супруга — у чиновников нет права запрашивать такие документы. Поэтому они вносят изменения в единый реестр недвижимости с пометкой, что согласие не предоставили.

Продаваемая квартира — это общее имущество. Получается, супруга фактически лишили его недвижимости. Значит, он может обратиться в суд и потребовать восстановить его права. По закону, на это у него есть один год со дня, когда он узнал о сделке. Если суд согласится с его доводами, то сделку признают недействительной, право на жилье восстановят. О покупателе в этом случае не заботятся.

Проще говоря, купленную квартиру вернут супругам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы получить свои деньги за сделку обратно. Средства же могут быть потрачены, поэтому возвращать будет нечего.

Когда вы покупаете жилье у человека, который находится в браке, убедитесь, нужно ли согласие супруга на сделку. Если ситуация спорная, а один из супругов согласие не дает, лучше не связываться с такой сделкой.

Пример.

Вы хотите купить квартиру, которую женщина приобрела еще до регистрации брака. Вы узнали, что в жилье сделан капитальный ремонт на общие деньги, уже после свадьбы.

При этом женщина утверждает, что согласие супруга на сделку точно не нужно. Её муж же говорит об обратном и заявляет, что против.

Лучше не покупать такую квартиру — если супруг решит оспорить вашу с женой сделку, непонятно, какое решение примет суд. Возможно, судья признает, что ремонт был капитальным, и муж тоже имеет право на эту квартиру.

Когда продавцу нужно брать согласие

Когда недвижимость купили или приватизировали в браке. Когда вы покупаете квартиру, обратите внимание — неважно, есть или нет запись о втором владельце в выписке из ЕГРН. Любое жилье, купленное или приватизированное, будет считаться общей собственностью супругов.

Если квартира была куплена в браке, но потом люди развелись — она всё равно считается общей, если нет документа о разделе имущества или судебного решения.

Когда квартиру отремонтировали в браке. Например, жилье принадлежало одному из партнеров, а после свадьбы в квартире сделали большой ремонт — второй партнер автоматически получает право на эту недвижимость. В перечень таких «улучшений» входит капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование.

Каких-то конкретных параметров, какой ремонт считать просто большим, а какой «капитальным», в законе нет. Поэтому если между супругами появятся разногласия по этому вопросу, решать их придется через суд — будут привлекаться независимые эксперты, чтобы выяснить, насколько в итоге изменилась стоимость жилья после изменений.

Уточните, как была приобретена квартира и когда в ней был сделан ремонт. Если появляется шанс спорной ситуации — например, квартиру мужчина купил до брака, а ремонт делали вместе с женой уже после свадьбы — попросите супругов оформить разрешение.

Ситуации, когда согласие не нужно

Продавцу брать разрешение у супруга не потребуется, если на недвижимость не распространяется право общей собственности. Вот перечень ситуаций, установленный законом:

  • Квартира приобретена до регистрации брака. Жилье получено в собственность по договору дарения, где указан один из супругов.
  • Общим не считается имущество, полученное в наследство.
  • Если есть брачный договор, с пунктом, который регулирует право собственности на недвижимость.
  • Когда один из супругов отказался от приватизации.

Если квартира сначала была получена по одной из этих причин, а после в ней сделали капитальный ремонт или реконструкцию — она может считаться общим имуществом.

В случае разногласий окончательное решение принимает суд.

Поэтому даже если продавец получил в собственность квартиру по одной из вышеперечисленных причин, а после семья сделала крупный ремонт — лучше по умолчанию считать, что теперь квартира общая. И убедиться, что продавец взял согласие супруга.

Проверьте, был ли в браке владелец квартиры на момент оформления права собственности

Если вы планируете покупать жилье, уточните, был ли в браке продавец, когда приобрел квартиру.

Дело в том, что за восстановлением потерянных прав на квартиру супруг может обратиться и после развода. Причем не сразу же, как узнает о продаже квартиры, а даже через несколько лет — Верховный суд принимает подобные заявления от граждан.

Проще говоря — супруг, которого лишили права на квартиру, может объявиться в любой момент. И обратиться в суд за восстановлением своих прав. Даже после того, как сделку зарегистрируют, вы честно отдадите деньги продавцу и отпразднуйте новоселье.

Позитивный пример.

Продавец квартиры сказал, что на момент сделки он не женат, поэтому никакого разрешения супруги не требуется. Покупатель начал изучать документы на квартиру:

В свидетельстве о собственности узнал, что жилье приобретено 10 лет назад;

Когда смотрел паспорт, то открыл его на странице №14 и заметил, что там есть запись о разводе. Даты совпадали — сначала была оформлена сделка с квартирой, а уже потом продавец развелся с женой.

Получается, что жена до сих пор имеет право на половину этой квартиры.

Покупатель сообщил об этом продавцу, но тот заявил, что не будет брать разрешение, потому что не знает, где искать жену. Сделку заключать не стали, покупатель нашел другую квартиру.

Негативный пример.

Та же самая ситуация, только покупатель не стал разбираться в семейной ситуации продавца и проверять паспорт. Сделку заключили, зарегистрировали. Покупатель заехал в квартиру.

Через несколько месяцев его вызвали в суд. Оказалось, что бывшая жена продавца узнала, что её экс-муж продал квартиру. Она же считала, что это и ее жилье, просто они не разделили его при разводе — не до этого было. Женщина начала требовать свою долю через суд.

После нескольких заседаний суд принял решение — сделку отменить, право собственности разделить между продавцом и экс-супругой, а покупателю вернуть деньги.

Только деньги продавец уже потратил. Поэтому покупателю придется идти в суд и требовать долг — это время, нервы и расходы на юристов.

Единственный способ для покупателя узнать, был ли продавец женат на момент вступления в собственность — проверить его паспорт. Можно поспрашивать соседей и участкового, но это будет косвенная и непроверенная информация. Поэтому риск всегда есть.

Лучше для сделки выбирать квартиры, в которых супруг продавца дает согласие на продажу. Или недвижимость, где владелец приобрел ее, находясь не в браке.

Если же квартиру купили в браке, затем люди развелись и один из них продает квартиру без согласия второго — в таких сделках всегда есть риск для покупателя.

Не покупайте квартиру, если сделка требуется разрешения супруга, а у вас на руках его нет. Разрешение нужно в первую очередь покупателю, контролируйте процесс его получения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *