С 2014 года расходы по содержанию многоквартирного дома (МКД), включая затраты на его капитальный ремонт (КР), возложены на собственников жилых помещений.

Владельцы квартир, уплачивая ежемесячные взносы, формируют фонд, за счет средств которого впоследствии и будет проведен КР их дома.

Фонд капитального ремонта (ФКР)

Согласно п. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники квартир должны самостоятельно выбрать один из 2 способов формирования ФКР:

1. Взносы поступают на счета регионального оператора, который создается субъектом РФ (в одном регионе могут одновременно действовать несколько таких операторов).

В этом случае денежные средства собственников поступают в «общий котел», откуда впоследствии выделяются на капитальный ремонт многоквартирных домов в очередности, предусмотренной региональной программой, которая утверждается законом субъекта РФ.

То есть, если денег, собранных с владельцев дома на цели КР недостаточно, а срок плановых работ уже наступил или ремонт требуется провести досрочно, региональный оператор выполнит свои обязательства за счет средств, полученных от собственников помещений других МКД (либо с привлечением бюджетных или заемных средств).

Ставка взносов на КР утверждается местным нормативным законодательством и ежегодно индексируется с учетом индекса роста потребительских цен.

Например: тариф по Москве в 2020 году составляет 18,86 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого (нежилого) помещения в МКД (Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП в редакции постановления от 03.12.2019 № 1597-ПП).

2. Взносы перечисляются на специальный счет.

В данном случае ФКР формируется в отношении одного дома на единственном счете, предназначенном исключительно для этой цели.

При этом собственники вправе самостоятельно решить, сколько денег они готовы отчислять в фонд. Размер ежемесячного взноса не должен быть меньше тарифа, зафиксированного в законе субъекта РФ, а «верхняя» граница не установлена.

Если общая сумма средств ФКР на счете превысит минимум, утвержденный властями субъекта РФ, собственники помещении МКД имеют право:

• распорядиться этими «сверхлимитными» средствами, не дожидаясь наступления сроков проведения ремонтных работ, указанных в региональной программе КР (например: досрочно заменить изношенные коммуникации);
• приостановить уплату взносов (такое право не распространяется на владельцев квартир, имеющих задолженность).

Обратите внимание: собственники, формирующие ФКР на специальном счете, должны заниматься организационными вопросами проведения капремонта собственными силами.

Размер фонда капитального ремонта и источники его формирования

В соответствии с п. 1 ст. 170 ЖК РФ в состав ФКР включаются:

• взносы, ежемесячно уплачиваемые собственниками помещений;
• пени, начисленные за просрочку уплаты взносов в установленные сроки;
• проценты за пользование денежными средствами, хранящимися на специальном счете или счетах регионального оператора (например: по решению собственников деньги на спецсчете могут быть размещены на депозите в целях сохранения покупательской способности накоплений в условиях растущей инфляции);
• средства финансовой поддержки, предоставленные государством (муниципалитетом);
• доходы, полученные от использования общего имущества МКД и направляемые на пополнение ФКР решением собственников (например: от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы в подъездах и пр.);
• кредитные (заемные) средства, привлеченные владельцами МКД в целях проведения капитального ремонта.

Минимальный размер ФКР утверждается законом субъекта РФ. В соответствии с п. 8 ст. 170 ЖК РФ региональным властям рекомендуется устанавливать минимальный размер ФКР не больше чем 50 % оценочной стоимости капитального ремонта МКД.

Оценочная стоимость, в свою очередь, определяется как общая сумма всех минимально-необходимых работ по КР многоквартирного дома в течение срока действия региональной программы (с учетом того, что некоторые виды капремонта на протяжении этого срока должны быть выполнены неоднократно), включая подготовку проектно-сметной документации и стоимость услуг по строительному контролю.

Региональная программа капитального ремонта МКД

В соответствии с п. 1 ст. 168 ЖК РФ региональная программа КР утверждается органами исполнительной власти субъекта РФ.

В данной программе указываются предельные сроки проведения капремонта многоквартирных домов с целью планирования не только очередности проведения работ за счет средств собственников, но и, по необходимости, предоставления государственной (муниципальной) поддержки за счет бюджетных средств, а также контроля своевременности оказания услуг региональным оператором.

Региональная программа разрабатывается на срок, необходимый для проведения КР всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ и включает в себя:

• перечень всех многоквартирных домов, за исключением аварийных зданий, подлежащих сносу или реконструкции;

Примечание:

1. В региональную программу не включаются МКД, в которых меньше 5 квартир (то есть таунхаусы на 2 хозяев в программу капремонта не входят).

2. Дом признается аварийным, если его физический износ (крыши, стен, фундамента) превышает 70 %, или если общая стоимость капремонта инженерных сетей и основных конструктивных элементов дома превышает норматив, установленный законом субъекта РФ.

• перечень работ по КР общего имущества в этих МКД;
• плановый период проведения капитального ремонта по каждому отдельному виду работ. При этом срок по каждому виду работ может быть указан как конкретный год или как период, не превышающий 3 календарных года (например: замена системы холодного водоснабжения 2027 – 2029 годы).

Примечание: очередность проведения капремонта определяется местными властями на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД (в соответствии со строительными нормами, утвержденными приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312) с учетом положений, установленных ЖК РФ.

Любой гражданин может узнать о программах и планах капитального ремонта своего дома на официальном сайте ГИС ЖКХ (в окне формы нужно указать адрес):

Кроме того, расширенные сведения (полную анкету дома, включая данные о капремонте) можно узнать здесь:

Сведения о региональной программе КР города Москвы размещены на:

Региональная программа актуализируется каждый год. То есть в нее ежегодно добавляются сведения о новостройках, введенных в эксплуатацию, исключаются МКД, подлежащие сносу или реконструкции, вносятся данные о переносе сроков капремонта, если какие-то виды работ по КР были выполнены досрочно и т. д.

Обратите внимание: собственники МКД не правомочны принимать решение об исключении своего дома из региональной программы.

Специальный счет для формирования ФКР

Владельцы помещений в МКД, выбравшие в качестве способа формирования ФКР накопления на специальном счете, должны провести общее собрание собственников, на котором определяется:

• размер ежемесячных взносов на цели КР (не меньше минимальной ставки, установленной субъектом РФ);
• владелец специального счета;
• лицо, предоставляющее услуги по формированию платежных документов (квитанций) на уплату взносов;
• порядок предоставления этих документов плательщикам;
• размер расходов, связанных с формированием квитанций и условия оплаты этих услуг.

В соответствии с п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может выступать:

• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный кооператив (ЖСК, ЖК);
• управляющая компания (УК);
• региональный оператор (в этом случае ФКР формируется исключительно в отношении одного дома, и, несмотря на тот факт, что его владельцем числится региональный оператор, деньги учитываются обособленно, а не в «общем котле»).

Физическое лицо не может выступать в качестве владельца специального счета.

Договор спецсчета заключается бессрочно. Если его владелец признан банкротом, то денежные средства, хранящиеся на этом счете, не подлежат включению в конкурсную массу, поскольку не являются имуществом должника.

Если компания, являющаяся владельцем счета, прекращает управление домом по каким-либо причинам (общее решение собственников о смене УК, ликвидация или реорганизация компании), собственники в течение 2 месяцев должны провести общее собрание и выбрать нового владельца счета или изменить способ формирования ФКР (передать накопления на счета регионального оператора).

Если вышеуказанный срок истек, а решение собственниками МКД принято не было, то орган местного самоуправления автоматически назначает владельцем специального счета регионального оператора.

Как и в какие сроки можно изменить способ формирования ФКР

В соответствии со ст. 173 ЖК РФ способ формирования ФКР может быть изменен в любое время на основании общего решения собственников МКД.

В случае, если на проведение капитального ремонта был предоставлен кредит, то изменение способа формирования ФКР возможно только после полного погашения обязательств по этому кредиту.

Решение общего собрания собственников оформляется протоколом в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Подготовленный документ направляется региональному оператору (владельцу специального счета) в течение 5 дней со дня его принятия и вступает в силу в следующие сроки:

• если ФКР изымается со счетов регионального оператора и переводится на специальный счет – решение вступает в силу через 1 год со дня его направления адресату;
• если ФКР передается со специального счета на счета регионального оператора – через 1 месяц со дня направления решения владельцу спецсчета.

Затем, в течение 5 дней со дня вступления в силу вышеуказанного решения, региональный оператор (владелец спецсчета) обязан перечислить накопления новому «управляющему» ФКР, а также передать все документы и информацию, связанную с формированием фонда.

Кто должен платить взносы на капремонт

Обязанность по уплате взносов на КР возлагается на всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Не платят взносы:

• наниматели государственного (муниципального) жилья;
• собственники помещений в МКД, который в установленном порядке признан аварийным и подлежит сносу (реконструкции);
• владельцы помещений в доме, который расположен на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных (муниципальных) нужд (в данном случае собственники освобождаются от уплаты взносов с месяца, следующего за месяцем, в котором органами исполнительной власти было принято решение об изъятии земельного участка).

Что будет, если взносы не платить

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, а также п. 1 ст. 39 ЖК РФ владельцы помещений в МКД обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества дома.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт включаются в состав платы за коммунальные услуги.

Кроме того, в соответствии с п. 14.1. ст. 155 ЖК РФ, владельцы помещений МКД, несвоевременно или не полностью уплатившие взносы, обязаны перечислить в ФКР пени, исчисляемые как 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности, начиная с 31 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.

Взыскание задолженности по взносам может осуществляться в судебном порядке.

Следует отметить, что, в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П, положения ЖК РФ, закрепляющие обязанность собственников уплачивать взносы на капремонт общего имущества многоквартирного дома, признаны не противоречащими Конституции РФ. Данное постановление является действующим и обжалованию не подлежит.

Когда возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Если МКД был включен в региональную программу капитального ремонта на момент ее размещения в системе ГИС ЖКХ, то первый раз собственники должны уплатить взнос на КР по истечении срока, установленного законом субъекта РФ.

ЖК РФ (п. 3 ст. 169) дает право властям региона установить такой срок в пределах от 3 до 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем официальной публикации программы.

Если же речь идет о новостройке, то есть о доме, который был сдан в эксплуатацию после официальной публикации региональной программы и добавлен в нее при актуализации сведений по итогам какого-либо года, то собственники в первый раз заплатят взнос через 5 лет после включения МКД в программу (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ).

«Отсрочка» уплаты взносов

Резюмируя вышеизложенное, получить «временную отсрочку» по уплате взносов на капремонт могут:

• владельцы помещений в новостройках (до 5 лет с момента включения МКД в программу капремонта);
• собственники (формирующие ФКР на специальном счете), которые накопили требуемую минимальную сумму и приняли решение приостановить уплату взносов на КР.

Кроме того, если собственники, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, выполнили какой-либо вид работ по капремонту своего дома досрочно на личные дополнительные средства (без привлечения бюджетных денег и средств регионального оператора), а выполненные работы, в соответствии с региональной программой, должны быть проведены в отношении МКД только один раз (то есть отсутствует основание для переноса сроков работ на более поздний период), то сумма произведенных расходов может быть засчитана в счет исполнения будущих обязательств по уплате взносов в ФКР.

Льготы и субсидии на уплату взносов

В соответствии с п. 2.1. ст. 169 ЖК РФ региональным законом могут быть установлены компенсации расходов на уплату взносов в следующем размере:

50 %	одиноко проживающим неработающим собственникам жилья, достигшим возраста 70 лет
	владельцам квартир, проживающим в составе семьи, состоящей из неработающих пенсионеров или инвалидов I-II группы и достигших возраста 70 лет
100 %	одиноко проживающим неработающим собственникам жилья, достигшим возраста 80 лет
	владельцам жилья, проживающим в составе семьи, состоящей из неработающих пенсионеров или инвалидов I-II группы и достигших возраста 80 лет

При этом меры социальной поддержки предоставляются с учетом регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и рассчитываются исходя из минимального размера взносов, установленного законом субъекта РФ.

Органы исполнительной власти также могут по собственной инициативе предоставлять компенсацию расходов по уплате взносов на КР иным категориям граждан.

Например, в соответствии с п. 4.2.(1) постановления Правительства Москвы № 833-ПП, скидка в размере 50 % от суммы взносов на КР установлена для:

• инвалидов (семей, имеющих детей-инвалидов);
• почетных доноров;
• лиц, проходивших воинскую службу в городе и трудящихся на предприятиях Москвы в 1941-1942 годах;
• многодетных семей и т.д.

Кроме того, учитывая, что взносы на капремонт включаются в состав коммунальных платежей, то на них в полной мере распространяется порядок предоставления субсидий на оплату услуг ЖКХ малоимущим семьям (одиноким гражданам), утвержденный постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 № 761.

Когда уплаченные взносы на КР можно вернуть

В соответствии с п. 2 ст. 174 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу, средства ФКР, за вычетом сумм, потраченных ранее на капремонт этого дома, и сумм, израсходованных на его снос, подлежат распределению между собственниками пропорционально размеру уплаченных ими взносов.

Аналогичным образом распределяются и возвращаются средства из фонда капитального ремонта, сформированного собственниками дома, расположенного на земельном участке, который изымается для государственных (муниципальных) нужд.

Обратите внимание: право владельца помещения в МКД на долю денежных средств, хранящихся на спецсчете, следует судьбе права собственности на это помещение. То есть при продаже квартиры владелец не может претендовать на возврат взносов, уплаченных им за все время владения этим объектом недвижимости.

Кроме того, при переходе права собственности на квартиру – к новому владельцу также переходит и задолженность по взносам на КР, своевременно непогашенная предыдущим собственником.

Перечень работ по капремонту МКД

В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечень работ, финансируемых за счет средств ФКР, сформированного исходя из минимального размера взносов, включается капитальный ремонт:

Исполнительные власти субъекта РФ по собственной инициативе могут включить в данный перечень дополнительные услуги:

• утепление фасада;
• устройство выходов на крышу;
• установка коллективных приборов учета (автоматизированных измерительных систем) потребляемых ресурсов и узлов управления данным оборудованием;
• переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую;
• замена (восстановление) несущих строительных конструкций и инженерных сетей;
• иные услуги, не поименованные в ст. 166 ЖК РФ.

Перечень работ по КР, который может быть профинансирован из средств регионального бюджета в качестве меры государственной поддержки, определяется законом субъекта РФ.

Если собственники помещений МКД приняли решение об уплате взносов в ФКР в размере, превышающем минимальную ставку, установленную местным законодательством, то они имеют право по собственному усмотрению использовать «сверхлимитную» часть ФКР на финансирование любых услуг по капитальному ремонту общего имущества МКД.

Порядок проведения планового капремонта в МКД

За 6 месяцев (или ранее, если иной срок предусмотрен региональным законодательством) до наступления года, в котором должен быть проведен капремонт в соответствии с региональной программой, владелец спецсчета (региональный оператор) выносит на обсуждение собственников предложение:

• о сроке начала КР;
• о необходимом перечне работ;
• о стоимости таких работ;
• об источниках их финансирования и т.д.

Владельцы помещений МКД не позже, чем через 3 месяца (если иной срок не установлен законом субъекта РФ) с момента получения вышеуказанного предложения должны провести общее собрание и утвердить:

• перечень работ по КР;
• предельно допустимую стоимость капремонта исходя из норматива, установленного региональным законодательством;
• лицо, которое будет производить приемку выполненных работ от имени всех собственников помещений МКД и подписывать соответствующие акты.

Кроме того, если ФКР формируется на спецсчете, дополнительно потребуется утвердить:

• сроки проведения капремонта;
• источники его финансирования.

Если собственники помещений в МКД, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, не приняли решение в установленные сроки, то период проведения капремонта назначается органом местного самоуправления в соответствии с действующей региональной программой.

Если же владельцы недвижимости, формирующие ФКР на спецсчете, не осуществили капремонт МКД до истечения предельного срока, предусмотренного региональной программой, а данные работы были необходимы для поддержания нормального эксплуатационного состояния общего имущества дома, местные власти передают управление средствами ФКР региональному оператору.

Владелец спецсчета, получивший уведомление об «отстранении» от управления ФКР, обязан перевести накопления на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого уведомления. Далее ремонтные работы проводятся силами регионального оператора в сроки, предусмотренные программой КР.

В случае, когда капремонт осуществляется силами регионального оператора, то по истечении 10 дней со дня подписания акта приема-передачи выполненных работ оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК), пакет документов, включающий:

• копии проектно-сметной документации;
• договоры оказания услуг (подряда);
• акты приема-передачи выполненных работ;
• иные документы, связанные с проведением КР, за исключением финансовой документации.

Срочное проведение капремонта при возникновении аварийной ситуации

В случае возникновения аварии или иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера, решение о проведении КР принимается в порядке, утвержденном региональным законодательством.

Например: в столице действуют правила проведения срочного аварийного КР, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 № 630-ПП.

Как правило, в таких случаях капитальные ремонтные работы производятся незамедлительно, без включения в краткосрочный план реализации региональной программы КР, но только в объемах, достаточных для ликвидации последствий аварии (природной или техногенной катастрофы).

Такой порядок применяется только в отношении МКД, собственники которого выбрали способ формирования ФКР на счетах регионального оператора.

При этом владельцы помещений в доме, ФКР которого накапливается на спецсчете, имеют право запросить меры государственной поддержки в виде субсидии в целях возмещения части расходов на проведение КР.

Как перенести срок капремонта на более раннее время

Собственники, формирующие ФКР на спецсчете, могут провести досрочный КР в любое время при наличии «сверхлимитных» средств на счете.

Если же ФКР формируется на счетах регионального оператора (на спецсчете не накоплена необходимая сумма), то собственникам, желающим провести какой-либо вид капремонта ранее срока, утвержденного региональной программой, потребуется обосновать необходимость проведения внеплановых работ.

Порядок действий:

1. Владельцы помещений в МКД обращаются в свою УК и проводят внеочередное общее собрание собственников, на котором утверждается перечень конструктивных элементов и инженерных систем дома, требующих капитального ремонта (крыша, система холодного водоснабжения, отопления и т.д.).
2. УК по поручению собственников привлекает специализированную организацию для выполнения технического обследования общего имущества МКД, подлежащего срочному ремонту.
3. По результатам обследования эксперты специализированной организации оформляют техническое заключение с расчетом физического износа конструкций (инженерных систем), соответствующее ведомственным строительным нормам (ВСН 53-86р), утвержденным приказом Госгражданстроя от 24.12.1986 № 446.
4. УК передает пакет документов на рассмотрение в местный орган исполнительной власти (его отдел, контролирующий исполнение программы КР).
5. Если решение органа власти по обращению заявителя будет положительным, то МКД будет включен в краткосрочный план КР, то есть при актуализации региональной программы будет произведен перенос срока ремонтных работ на более ранний период.

Далее, если ФКР формируется через регионального оператора, он обязан выполнить КР в согласованные сроки. Если же ФКР формируется на спецсчете, у собственников появляется возможность распорядиться накоплениями и провести необходимые ремонтные работы.

Жалоба на некачественный капитальный ремонт

В случае, когда ФКР формируется на специальном счете, собственники помещений в МКД самостоятельно занимаются поиском и привлечением подрядчиков для проведения КР (как правило, такие функции от лица собственников дома исполняет управляющая компания, выступающая владельцем спецсчета).

То есть взаимоотношения между заказчиком и исполнителем работ регулируются положениями, закрепленными в договоре подряда (оказания услуг). Поэтому первичная жалоба направляется собственниками владельцу спецсчета, который, в свою очередь, должен составить претензию в адрес исполнителя.

Если ФКР формируется на счете регионального оператора, то ответственность за качество проведенного КР несет региональный оператор.

В ситуации, когда «первичные» обращения не привели к желаемому результату, нужно писать жалобы в вышестоящие инстанции:

• в уполномоченный отдел органа местного самоуправления (Жилищную инспекцию);
• в Роспотребнадзор;
• в прокуратуру;
• в суд.

Список источников

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 27.12.2019).

2. Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 03.12.2019 № 1597-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» (вместе с «Перечнем работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт»).

3. Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

4. Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы».

5. Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества.

6. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).

7. Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП (ред. от 26.02.2019, с изм. от 12.11.2019) «О региональной программе капительного ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы».

8. Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».

9. Постановление Правительства Москвы от 05.09.2017 № 630-ПП «Об утверждении Порядка принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера».

10. «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)» (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446).

Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии земельного участка или о признании населенного пункта закрывающимся.

2.1. Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов.

3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.

4. Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, решению членов жилищного кооператива, принятым в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, уставом жилищного кооператива, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Ст 169 Жилищного кодекса (ЖК) РФ фиксирует, что каждый владелец квартиры многоэтажного здания должен ежемесячно платить взнос на капитальный ремонт. Это денежные средства, накапливаемые на балансе жилищного фонда, которые в дальнейшем будут использованы на проведение ремонтных работ в здании.

Кодекс обязывает граждан самостоятельно накапливать сбережения, поскольку нежилые помещения здания: коридоры, лестничные пролеты, лифты, подвалы относятся к общей собственности всех собственников квартир в таких домах.

Что включает в себя капитальный ремонт

Плата за капитальный ремонт взимается с граждан на основании требований и правил, предусмотренных Жилищным кодексом. В частности, предстоит учитывать следующие особенности:

• обязанность делать отчисление платежей ложится только на плечи владельцев квартир;
• арендаторы по договору коммерческого или социального найма оплачивать капремонт не должны;
• тарифы одинаковы для всех жителей одного дома (размер сбора зависит от квадратуры квартиры);
• жильцы не всех многоквартирных домов должны делать взносы (в частности, собственники жилья в аварийных строениях освобождаются от этой обязанности).

Взносы на капремонт – это целевые отчисления, которые могут в дальнейшем быть использованы только на ограниченный перечень целей. В частности для проведения следующих категорий ремонтных работ:

• ремонт, плановая реконструкция коммуникаций ЖКХ (освещение, канализация, водопровод, газ);
• утепление, ремонтирование подвальных помещений;
• укрепление фундамента;
• косметический и капитальный ремонт фасада, несущих конструкций;
• устранение механических повреждений и утепление крыши;
• налаживание работы лифтов и контроль функциональности лифтовых шахт.

Поскольку в новых домах проблем с такими конструкциями нет, то плата взносов с жильцов новостроек взиматься не будет. Такое освобождение действует всего пять лет, начиная со дня сдачи сооружения в эксплуатацию.

Куда уходят средства на капремонт многоквартирных домов

Кто должен платить взносы за капремонт, регулируют нормы федерального законодательства (в частности ст. 169 ЖК РФ). Также предусмотрено, что использование денежных сбережений происходит только по строгому их целевому назначению, а также в соответствии с пожеланиями самих жильцов многоквартирного дома. Собственники жилья осуществляют контролирующие функции путем исполнения следующих процедур:

• выбор фонда, в котором будут накапливаться взносы;
• предпочтение той или иной ремонтной компании, уполномоченной проводить работы;
• проверка финансовых отчетов по проведенным мероприятиям;
• ознакомление с планом предстоящих строительных работ (стоимостью, сроками исполнениями).

Граждане всегда должны быть ознакомлены с тем, куда будут или были потрачены сбережения. В частности, предстоит учитывать следующие правила осуществления реконструкции и ремонта:

• проведение работ не ограничивается временами года и погодными условиями (допускается получение средств в экстренном порядке, если нужно срочно отремонтировать конструкции);
• запланированная деятельность должна иметь строго очерченный план с продолжительным сроком исполнения (около года), а также предстоящими финансовыми затратами;
• после завершения работ жильцы получают отчет касательно выполненных мероприятий, потраченных денежных средств и баланса остатка.

Законно ли требование оплаты капитального ремонта

Плата взносов за капремонт – обязанность, предусмотренная статьями Жилищного кодекса, поэтому востребование уплат – правомерно. Но предстоит учитывать несколько особенностей:

• оплата должна осуществляться независимо от того, проживает ли гражданин в своей квартире;
• счет за капитальный ремонт относится к списку сервисов ЖКХ, а потому неуплата влечет применение норм юридической ответственности;
• при продаже жилья долг по капремонту переходит следующему владельцу;
• отсутствие квитанций от жилищного фонда не освобождает от отчислений.

На территории Российской Федерации обязательные взносы начали начисляться в 2014 году. Минимальный размер денежного взноса на капитальный ремонт фиксируется региональным правительством. И муниципальными властями могут устанавливаться списки льготных категорий населения, освобождающихся от всех видов отчислений или, претендующих на скидки.

Причины неоплаты квитанций по капремонту

Ст. 169 ЖК (Жилищного кодекса) РФ прописывает, что уплачивать взносы обязательно. И такая обязанность в равной степени ложится на плечи физических лиц и организаций, которые приобрели нижние этажи для осуществления предпринимательской и другой деятельности. Но на практике люди часто отказываются от осуществления выплат. Это может быть связано с такими причинами:

1. Бессрочное действие программы. Это значит, что сбор денег происходит безостановочно, но когда они будут потрачены – неизвестно. Собственники квартир, которые планируют в будущем продать жилье, аргументируют свой отказ тем, что не проживают и никогда не будут жить в этом здании и пользоваться его благами. Закон однозначно указывает, что факт проживания в многоэтажном доме или в другом месте не влияет на возможность изъятия отчислений.
2. Отсутствие потребности в использовании отдельных коммуникаций. Например, жильцы первого этажа не нуждаются в использовании лифта.
3. Несогласие с установленным размером отчислений. На территории каждого субъекта Федерации действует свой личный коэффициент, который предстоит учитывать при расчете стоимости капремонта. Но жильцы и коммерческие фонда имеют право самостоятельно регулировать размер выплат в пользу увеличения, что не всегда хорошо воспринимается отдельными жителями.

Чем грозит отказ от оплаты капремонта

Выплачивать средства должны все собственники, основываясь на сумме, отображенной в квитанции. Уплата меньшего размера или отсутствие переводов вообще – влечет применение мер юридической ответственности. На практике жилищные компании используют такие меры воздействия:

1. Регулярные напоминания. Еженедельно, начиная с первого дня пропуска обязательного платежа, фонды начинают направлять на адрес владельца официальное письмо с напоминанием, что предстоит в кратчайшие сроки погасить задолженность. В письме указывается, что возможные принудительные меры взыскания.
2. Начисление пени. За каждый допущенный день пропуска насчитывается штраф.
3. Подготовка искового заявления в суд, что возможно через полгода после начала формирования долга. Такая мера чревата тем, что должнику придется полностью оплатить капремонт за прошлые периоды, а также дополнительно компенсировать судебные издержки.

Если суд удовлетворил иск, но должник не выполнил оплату, то в действие вступает служба судебных приставов. На основании исполнительного листа ФСС может проводить следующие действия:

• арест собственности;
• конфискация имущества;
• запрет на выезд за пределы России.

Как законно избежать оплаты капитального ремонта в 2018 году

Отказываться от начислений просто так – незаконно. Но есть вполне легальные способы избежать регулярных выплат (в зависимости от квадратуры недвижимости и регионального коэффициента они могут достигать нескольких тысяч рублей). Основные методы освобождения от отчислений:

• вверение обязанностей арендаторам, пользующимся недвижимостью на основании договора коммерческой аренды (такое условие должно быть указано в содержании договора аренды);
• жители могут ремонтировать свои дома сами, но на практике это не очень выгодно с финансовой стороны и чревато конфликтами между соседями;
• продажа собственности;
• реприватизация, то есть возврат квартиры в собственность муниципалитета (или государства), правда это влечет утрату права распоряжаться собственностью.

Следующие категории лиц претендуют на скидку в половину стоимости:

• инвалиды 1 и 2 категории нетрудоспособности;
• инвалиды детства и их родители;
• одинокие пенсионеры старше 70 лет.

Малоимущие категории граждан получают субсидии, которые зависят от доходов и расходов семей.

Жилые дома, которые не оплачивают квитанции

Кроме того что ограничен список лиц, которые на законных основаниях могут избавиться от обязанности делать отчисления, также установлен перечень сооружений, на которые не распространяются взносы по капремонту. К ним относятся:

• дома, принадлежащие аварийному фонду;
• здания, в отношении которых принято решение на снос;
• всего в сооружении не больше трех квартир;
• новостройки возрастом до пяти лет.

На территории каждого субъекта Федерации установлена минимальная сумма, накопление которой временно освобождает жильцов от дальнейших отчислений. Поэтому сбор достаточного объема денежных средств позволяет временно забыть об отчислениях на капитальный ремонт.

По территории РФ уже продолжительное время проводится программа реконструкции ветхих домов, которая подразумевает снос старых многоэтажек и возведение новостроек с переселением жильцов. Если собственники многоквартирного дома столкнулись с обязанностью переселения, то они могут запросить возврат тех денежных средств, которые ранее не были использованы на строительные и ремонтные работы.