Тех документация на дом

Тех документация на дом

Все, кто занимается управлением МКД, знакомы с таким понятием, как «техническая документация МКД», а некоторые не только наслышаны о ней, но и успели получить за ее отсутствие немалые штрафы.

Доблестные парни, которые называют себя экспертами, но при этом ни дня не работали в сфере управления МКД, при разработке нормативных актов прописали, что техническая документация при переходе МКД из одной управляющей организации в другую или при смене способа управления должна «следовать» за домом. Такое требование в принципе правильное, но зачастую нереализуемое на практике.
Для начала давайте разделим отсутствие желания передавать техническую документацию на МКД и отсутствие возможности передать техническую документацию и в данной статье рассмотрим именно отсутствие возможности по причине того, что вместе с домом «старая» управляющая организация никакой технической документации попросту не получила.
Начнем с азов…
Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, то есть если даже управляющая организация восстановила ранее утраченную или отсутствующую документацию – эта документация управляющей организации не принадлежит и должна передаваться вместе с домом.
То есть, техническая документация должна быть в действующей управляющей организации МКД в полном объеме для выполнения ею своих обязательств по договору управления и надлежащего содержания общего имущества МКД, а также во избежание неблагоприятных последствий в результате проверок надзорным органом требований действующего жилищного законодательства, в том числе и лицензионных требований к управляющим организациям.
Порядок и сроки передачи технической документации вновь выбранной управляющей организации урегулированы действующим законодательством.
Согласно п.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.
Однако на практике у вновь выбранной управляющей организации часто возникают проблемы с получением от прежней управляющей организации технической документации МКД. Это связано как с утратой части технической документации прежней управляющей организацией, так и с тем, что эта документация вообще ей не передавалась.
МКД, сданные в эксплуатацию 30-40-50 и более лет назад практически все не имеют полного комплекта технических документов, которые в настоящее время обязательны при получении разрешения на ввод в эксплуатацию МКД согласно действующему законодательству. Восстановление и изготовление технической документации МКД дело затратное и собственники помещений зачастую не готовы, а в большинстве случаев категорически против возмещать управляющей организации расходы по ее восстановлению.
Справка: если вы хотите увидеть насколько сложный труд откопировать один лист технического паспорта и почему одна копия стоит 442 рубля – почитайте Постановление Правительства РФ от 25.06.2016 №576 «Об утверждении максимальных размеров платы за предоставление копий технических паспортов, оценочной и иной документации органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (регистрационных книг, реестров, правоустанавливающих документов и тому подобного) и содержащихся в них сведений».

Судебная практика по спорам о передаче технической документации часто неоднозначна и противоречива.
Ранее суды, как правило, не оценивали причину отсутствия у управляющей организации технической документации и выносили решения о восстановлении «старой» управляющей организацией и передачей восстановленной технической документации в новую управляющую организацию.
Так, Определением Верховного суда РФ № от 18.11.2016 года № 301ЭС1615006 по делу № А8214768/2015 отказано в передаче на рассмотрение кассационной жалобы заявителя в судебную коллегию по экономическим вопросам ВС РФ.
Верховный суд РФ посчитал верным выводы Апелляционного суда, с которыми согласился суд округа, изменяя решение первой инстанции, в целом поддержал указанные выводы, указав при этом, что поскольку … сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт и акты выполненных работ в многоквартирном доме за последние три года Обществу (ответчику) не передавались, то у последнего не может возникнуть обязанности по их передаче вновь выбранной управляющей компании.
Аналогичные выводы сделаны Верховным судом и в Определении № 303-ЭС16-3028 от 22 апреля 2016 года по делу № А51-35762/2014, в котором указано, что …наличие у ранее управлявшей многоквартирным домом организации обязанности по восстановлению и передаче новой управляющей организации технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением, возникает только в случае, если такая документация передавалась предыдущей управляющей компанией и она ее утратила.
» … в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил № 416, принять меры к восстановлению таких документов ив порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом…»
Часто также возникает вопрос актуализации технической документации в соответствии с изменениями при управлении многоквартирным домом.
Этот вопрос также зачастую судами решается в пользу здравого смысла, несмотря на исковые требования многих новых управляющих организаций предоставить всю техническую документацию с полностью актуальными данными на момент передачи.
Так, например, Постановлением арбитражного суда Дальневосточного округа от 08 ноября 2016 года № Ф03-4971/2016 по делу № А04-3237/2016 установлено, что «…Как верно указывалось судами, с учетом указанной нормы, а также исходя из буквального толкования части 10 статьи 162 ЖК РФ, при рассмотрении настоящего спора установлению подлежит факт передачи соответствующей документации на многоквартирный дом лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время, поскольку обязанность по изготовлению (восстановлению) отсутствующей технической документации, предусмотренной нормативными документами на многоквартирный дом, никогда не передавшейся для управления домом, и ее последующая передача другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, законом прямо не предусмотрена.
По смыслу пункта 21 Правил № 416, документация подлежит восстановлению при ее утрате лицом, которому такая документация передавалась в установленном порядке. Данный вывод судов соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении ВС РФ от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028(дело № А51-35762/2014).
… Обязанность по своевременному внесению изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок возлагается пунктом 1.6 Правил №170 на собственников жилищного фонда или их уполномоченных лиц.
Между тем, по признанию суда, сведений о том, что в периоду правления многоквартирным домом ответчиком, последний был уполномочен на совершение действий по корректировке технического паспорта на дом в связи с перепланировкой жилых помещений, материалы дела не содержат, в то время как управляющая компания в силу закона несет ответственность перед собственниками помещений за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества согласно перечня, условий, порядка финансирования, определенного собственниками на общем собрании.
Кроме того, суду также не были представлены доказательства того, чтоименно в период управления ответчиком спорным МКД были осуществленыперепланировки жилых помещений и их перевод в нежилые.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам статей65, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для обязывания ответчика изготовить за счет собственных средств и передать по акту приема-передачи технического паспорта на МКД № 117 по ул.Кирова и правомерно отказали в этой части иска.
Выводы арбитражного суда Поволжского округа в Постановлении от 18 августа 2016 г. N Ф06-11637/2016 по делу N А55-23420/2015 также подтверждают вышеуказанную практику судов: «…Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу во владение ООО «ЖКС» истребуемой в рамках предписания от 31.07.2015 г. всей технической документации на многоквартирный дом. При этом как усматривается из материалов дела ООО «ЖКС» неоднократно сообщало административному органу о передаче ассоциации «Самарское региональное содружество ТСЖ» технической документации на многоквартирный дом в объеме ранее ей переданной от предыдущей управляющей организации.
Кроме того, обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом,статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо не предусмотрена.
Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась…»
Таким образом, сложившаяся правоприменительная практика судов в настоящий момент, позволяет сделать следующие выводы:
1) техническая документация МКД должна быть передана прежней управляющей организацией вновь избранной управляющей организации в том объеме, в котором она была ею получена, плюс документация, изготовленная или полученная в период управления МКД;
2) управляющая организация обязана актуализировать техническую документацию только на основании решения общего собрания собственников помещений МКД о включении таких работ в перечень работ по содержанию и текущему ремонту МКД с соответствующим финансированием их собственниками путем включения таких затрат в плату по содержанию и текущему ремонту МКД.
Мы не беремся судить об уровне здравого смысла в головах проверяющих, ибо это знают только их начальники и родственники, но можем дать рекомендации по минимизации рисков связанных с передачей технической документации:
1) необходимо предпринять все меры по получению технической документации у прежней управляющей организации, а именно направлять запросы о передаче технической документации нарочным с отметкой о вручении либо ценными письмами с описью, желательно не один раз;
2) при невозможности получения документации у прежней управляющей организации направлять собственникам в лице Председателя и членов Совета МКД предложения о внесении вопроса о восстановлении (изготовлении) технической документации на дом, включая вопросы о финансировании таких работ для включения в повестку дня ежегодного общего собрания собственников помещений.

  • Обсудить статью и задать вопросы можно .

Юридическая консультация > Недвижимость > Передача технической документации на многоквартирный дом, сущность документов и особенности их использования в РФ

Техническая документация на многоквартирный дом – это целый комплекс юридически значимых бумаг, которые содержат важные данные о его состоянии и характеристиках. К числу подобных документов относят кадастровые планы, паспорта, инструкции разного рода, выписки из государственных реестров и так далее.

Все технические бумаги важны для жителей многоквартирного дома при реализации их прав в плане общего владения собственностью. Учитывая всю важность данной документации, ее хранение, проверку и передачу доверяют управляющим организациям или советам жильцов. Подробней о том, в каких целях, кем и в каком порядке могут использоваться технические документы на многоквартирный дом, пойдет речь сегодня.

Законодательная база вопроса

Сфера документации МКД регулируется постановлением Правительства РФ №491 и постановлением Госстроя РФ №170

Вопросы, связанные с техническими документами на многоквартирный дом (МКД), чаще всего возникают в среде управляющих организаций, которые следят за их содержанием. Многие представители данных компаний ссылаются или по-настоящему жалуются на законодательство РФ, которое крайне слабо и скудно регламентирует процесс хранения, пользования и передачи техдокументов.

На практике подобные обвинения отчасти верны, но в большинстве своем необоснованны. Если углубиться в изучении соответствующих законов нашей страны, то разобраться со всеми вопросами относительно технических бумаг на МКД можно без особых сложностей.

Правовая база рассматриваемой сегодня темы детально изложена в ряде законодательных актов РФ, регулирующих аспекты содержания и введения в эксплуатацию жилищных объектов. Основным регулятором вопроса считается постановление Правительства РФ под номером 491 от 13 августа 2006 года. Особое внимание следует обратить на 24 и 26 пункты акта, в которых отражен базовый перечень технических документов на МКД. Как показывает практика, отраженные в постановлении бумаги используются большинством управляющих организаций при слежении за многоквартирными жилищными объектами.

Вторым по значимости документом, регулирующим вопросы относительно содержания, хранения и передачи техдокументов на МКД, является Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под номером 170. В ряде пунктов данного акта перечисляется, так называемая, техническая документация длительного хранения. Если постановление 491 Правительства РФ определяет общий перечень необходимых бумаг, то в 170-ом акте указан более широкий список технических документов. В нем выделяют и технические, и бухгалтерские, и иные виды документации.

Согласно градостроительным и жилищным законодательным актам РФ, документация на МКД включает в себя не только технические бумаги, но и инструкции по эксплуатации таковых.

На данный момент практически все многоквартирные дома в России имеют в своем распоряжении данные документы. Отсутствуют они лишь у довольно-таки старых объектов строительства. Хранением, использованием и передачей технических бумаг на МКД занимаются собственники квартиры в таковом или же их представители в лице управляющих компаний или объединений, товариществ жильцов.

Органы или конкретные лица, ответственные за сохранность техдокументов, должны работать с ними согласно общепринятыми стандартам управления МКД. Детально и в полном объеме они отражены в постановлении Правительства РФ под номером 416. В принципе, на отмеченных актах рассмотрение законодательной базы темы настоящей статьи можно закончить. Для того, чтобы понять ее основные положения, ознакомления с рассмотренными нормативно-правовыми документами хватить вполне.

Сущность технической документации на МКД и ее перечень

Техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта недвижимости.

Техническая документация на МКД – это целый перечень бумаг, что уже было отмечено ранее. Если предельно обобщить данное определение, то следует выделить следующие функции техдокументов:

  1. Описание материальных (технических) сведений о конкретном жилищном объекте.
  2. Отражение важных аспектов его содержания и использования (инвентаризация, проведенные ремонты и т.п.).
  3. Определение возможности проведения каких-либо юридически значимых действий над МКД.

Как было отмечено выше, перечень технической документации отражен в двух актах:

  • 491-ое постановление Правительства РФ.
  • 170-ое Постановление Госстроя.

Список отраженных в них бумаг слегка различен, поэтому зачастую их объединяют в единое, нераздельное целое. В принципе, подобный подход к определению перечня бумаг технического характера обоснован и имеет место в юриспруденции РФ. Более того, из-за некоторой запутанности законов именно он позволяет избежать ненужных проволочек тем же управляющим компаниям при содержании МКД. Учитывая подобное положение дел, обратим внимания на перечни технической документации из обоих законодательных актов.

В 491-ом постановлении Правительства РФ не обошлось без:

  • технического паспорта МКД;
  • документации приборов учета объекта;
  • актов «приемки» и приложений к ним;
  • актов периодических осмотров и проверок жилищного объекта;
  • инструкции по эксплуатации МКД;
  • выписки из ЕГРП на дом как об объекте недвижимости;
  • проектные бумаги (их заверенные копии);
  • кадастровая и градостроительная документация как на сам МКД, так и на землю под ним;
  • документы со сведениями обо всех постоянных и временных собственниках дома;
  • все бумаги, изданные на общем собрании жильцов МКД;
  • документация иной формы, схожая по назначению с отмеченной выше (например: заключение о непригодности МКД для проживания или необходимости срочного ремонта его отдельных составляющих).

Что касается Постановления Госстроя под номером 170, то в нем содержится следующий перечень:

  • все технические планы МКД и его земельного участка;
  • проектно-сметные бумаги;
  • чертежи исполнительного назначения;
  • акты «приемки», проверки, осмотров и подобных действий над домом;
  • документы со сведениями обо всех постоянных и временных собственниках дома;
  • схемы и паспорта всех коммуникационных и иных систем МКД;
  • техническая документация объекта любой формы;
  • все бумаги, изданные на общем собрании жильцов;
  • протоколы изменения материальной части объекта (смены электросетей, вентиляции и т.п.).

То есть, техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта недвижимости. К регламентации перечня подобных документов законодательство РФ подошло в высшей степени грамотно. С одной стороны список документации есть и отражен в нескольких актах, с другой – он не является окончательным и по усмотрению лиц, ответственных за ведение технических бумаг, может быть дополнен.

Все документы, входящие в рассмотренные выше перечни, являются важными для МКД с точки зрения юридически значимых процедур над ним. Так, без техдокументов просто не удастся зарегистрировать перепланировки в объекте недвижимости или в официальном режиме сменить планы коммуникаций. Основой в технической документации считается техпаспорт МКД. Именно этот документ содержит базовые сведения:

  • о материальных характеристиках и свойствах объекта;
  • о его разнотипных планировках;
  • о другой важной информации о доме (его ЛС, расчет эффективности систем и т.п.).

По сути, технический паспорт МКД содержит базис данных о нем, который подробней отражен в других техдокументах. Учитывая это, к оформлению техпаспорта дома важно подходит крайне ответственно. Как минимум, полномочным в этом лицам нужно следить за соблюдением базовых законодательных норм. Порядок оформления, внешний вид и профильные особенности паспорта отражены в Федеральном законе под номером 261, том же постановлении Правительства РФ под номером 491, 170-ом Постановлении Госстроя и ряде других актов.

правила Хранения и использования

Работа с документацией МКД должна соответствовать законным требованиям о хранении и использовании.

Порядок использования и хранения технической документации на МКД определен рядом законодательных актов РФ. Основным регулятором этого вопроса является постановление Правительства с 491-ым номером. Согласно его положениям:

  1. Техдокументы на многоквартирный дом не имеют срока действия, вследствие чего могут храниться неограниченное количество времени. Исключением являются те документы, которые требуют периодического обновления согласно законам. Так, техпаспорт МКД требует обновления каждые 5 лет с проведением инвентаризации объекта. Или разнотипные заявления, справочные бумаги, журналы и протоколы собраний жильцов также действительны и требуют хранения в течение 5 лет после издания.
  2. За получение, хранение, передачу и другие действия над документацией несут ответственность назначенные лица. Как правило, ими являются представители товарищества жильцов или выбранная таковыми управляющая компания.
  3. В процессе использования техдокументов ответственные лица должны соблюдать не только правила из уже рассмотренных актов, но и ФЗ под номером 125 от 22 апреля 2004 года «Об архивном деле в РФ», а также смежных для него нормативно-правовых документов.

В принципе, сложностей в хранении и использовании технических документов нет. Чтобы осуществить эти процедуры правильно с точки зрения закона, достаточно изучить пару законодательных актов и полностью соблюдать их положения.

Передача

Передача технической документации осуществляется за 5 шагов.

Как показывает практика, наибольшие сложности у граждан РФ вызывает процедура по передаче технической документации на МКД. На самом деле ничего сложного в ней нет. Порядок передачи техдокументов на объект примитивен и состоит из 5 этапов:

  1. Определяется необходимость передачи бумаг от одних лиц другим, например – от ТСЖ управляющей организации или от одного ТСЖ другому. Подробней о том, когда требуется передача техдокументов пойдет речь далее.
  2. Проверяется актуальность имеющихся документов и полноценность имеющегося перечня. За это ответственны новые ТСЖ или управляющие организации, а не те, что передают им документацию. К слову, старые владельцы должны передать все бумаги в течение 30 дней.
  3. Затем принявшая техническую документацию организация или товарищество при наличии соответствующей необходимости запрашивает отсутствующие бумаги у старых владельцев (при отсутствии таковой – восстанавливает).
  4. Далее формируется перечень техдокументов и решаются любые спорные вопросы по передаче бумаг.
  5. На заключительном этапе остается официально оформить передачу посредством заключения акта приема-передачи. Естественно, этот документ заключается между старой управляющей организацией или ТСЖ и новыми владельцами технических бумаг.

Сроки передачи ограничены законом. Согласно ряду актов:

  • в течение 30 дней старые ответственные за техдокументы лица должны передать их на проверку принимающим;
  • в течение 3 месяцев со дня приема бумаг на проверку со стороны новых владельцев технической документации должны быть решены все вопросы относительно их передачи и заключен соответствующий акт.

Любые спорные ситуации решаются либо через прокуратуру, либо через специальные градостроительные комиссии, либо через судебные инстанции.

Причины передачи документов и оформление акта

Акт передачи подписывается ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания.

Основная причина передачи технической документации на многоквартирный дом – смена ответственных за них лиц. Она может случиться по абсолютно любым причинам, но в любом случае определяет то, что настоящие ТСЖ или управляющие организации меняются на новые.

Именно от старых владельцев бумаг они передаются новым ответственным за хранение таковых лицам. Также передача техдокументов может потребоваться при введении МКД в эксплуатацию. В этом случае бумаги передаются застройщиком либо жильцам, либо выбранным ими управленцам.

Особых сложностей в передаче технических документов не имеется. Главное – проводить процедуру в описанном ранее порядке. Довольно-таки важным этапом в ее реализации является оформление акта приема-передачи. Как правило, он не оформляется в отдельном документе, а отражается пунктом общего акта «приемки», который заключается между старыми ТСЖ или управляющими организациями и новыми. Общий порядок оформления документа таков:

  1. Передающие друг другу полномочия лица или организации проверяют текущее состояние МКД и документацию на него.
  2. При наличии проблем решают их либо миром, либо в судебном порядке.
  3. После этого заключают соответствующий акт приема-передачи стандартного вида.

В данном документе обязательно должны быть отражены:

  • Результаты работы приемочной комиссии.
  • Факт передачи и перечень всей передаваемой технической документации на МКД.
  • Основные сведения об объекте (планы, санитарные паспорта и т.п.).

Подписывается акт ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания. С этого времени принимающие МКД и его техдокументы лица должны начать в полной исполнять свои обязанности.

Примеры по спорным вопросам

Сложные спорные ситуации заканчиваются судебным разбирательством.

Спорные ситуации относительно документации на МКД возникают во многих случаях, когда реализуется смена ТСЖ или управляющей организации. В большинстве своем их характер касается двух аспектов:

  • 1-ая ситуация – старые управленцы не выполнили свои обязанности в полной мере и не хотят их исполнять при передаче МКД, документации на объект.
  • 2-ая ситуация – старые управленцы не предоставили полный перечень технических документов новым.

Конечно, решать подобные вопросы намного проще и быстрей в мирном порядке. Однако далеко не всегда это возможно в силу недобросовестности действий ответственных лиц. В таких ситуациях остается одно решение – судебные тяжбы.

Судебные прения относительно передачи документов на МКД и самого объекта – одни из самых сложных в юриспруденции РФ. Связано это с тем, что отношения в данной сфере регулируются многими законодательными актами, из-за чего каждая сторона спора может трактовать закон в своих целях. Учитывая это, при желании выиграть прения подобного вида важно заручиться помощью профессионального и профилирующего юриста.

Типовыми итогами судебных споров по МКД считаются:

  • отказ истцам в их требованиях;
  • наложение штрафов на ответчиков;
  • принуждение последних к исполнению определенных действий (например, изъятие у старой управляющей компании техдокументов).

В принципе, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи подошли к концу. Как видите, явление технической документации на МКД четко регламентировано законом и предельно просто к пониманию. Надеемся, представленный материал был для вас полезен и дал ответы на интересующие вопросы.

Смотрите видео о документации, необходимой для управления МКД:

Статьи
Р. Демьянов
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Перечислим их.
Согласно п. 24 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания);
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.
В пункте 26 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Заметим, что Минрегион рекомендовал составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой (Письмо от 20.12.2006 № 14315-РМ/07 ). Представляется целесообразным включать такой акт в состав технической документации и впоследствии передавать следующей управляющей компании.
Одновременно нельзя забывать о том, что по-прежнему действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 данного документа дается перечень технической документации долговременного хранения:

  • план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
  • проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
  • акты приемки жилых домов от строительных организаций;
  • акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
  • схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
  • паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
  • паспорта лифтового хозяйства;
  • паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
  • исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):

  • сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
  • акты технических осмотров;
  • журналы заявок жителей;
  • протоколы измерения сопротивления электросетей;
  • протоколы измерения вентиляции.

Строительство многоквартирного дома (МКД) — сложнейший процесс, который невозможен без подготовки соответствующей проектной документации. Однако это вовсе не означает, что после завершения строительства о проекте можно забыть: проектная (и техническая) документация абсолютно необходима в процессе дальнейшей эксплуатации МКД. Кроме того, многие собственники квартир сталкиваются с некачественным выполнением строительных работ и работ по содержанию жилья.

Если у вас возник спор с застройщиком или управляющей компанией (УК), с большой долей вероятности без получения проектной документации не обойтись (она позволит доказать отступления от проекта, ошибки и т.д.). И если вам даже удастся найти проект на дом (о том, где должна храниться документация, вы узнаете из нашего материала), без профессиональной правовой поддержки в споре с УК или застройщиком будет сложно достичь успеха. Юрист оценит ваши шансы на победу в суде, подготовит все необходимые документы и обеспечит представление ваших интересов.

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании! По этой услуге подключено 67 компаний Начать подбор в несколько кликов >

Кто занимается хранением документации на дом?

Итак, в процессе жизнедеятельности многоквартирного дома возникает огромное количество ситуаций, в которых может потребоваться обращение к проектной документации. Эта категория документов входит в состав технической документации, которая, в свою очередь, должна быть у каждого МКД. По существующим правилам, к технической документации дома относят:

  • техпаспорт МКД;
  • градостроительный и кадастровый планы участка, на котором находится МКД;
  • проектную документацию;
  • акты проверок;
  • выписку из Росреестра;
  • документы на установленные приборы учета и некоторые другие бумаги.

Нужно обратить внимание, что документацией на МКД владеют собственники, но в случае с многоквартирным домом у каждого владельца квартиры таких документов быть не может. Хранением занимается управляющая компания, на которую возложена ответственность за ведение и сохранность технической документации.

Важно! Управляющие организации могут иметь в своем распоряжении как оригиналы, так и копии технической документации. Проект многоквартирного дома может быть передан УК в электронном виде.

Обязан ли застройщик хранить проектную документацию?

Если вам нужно получить проектную документацию, то первым шагом должно стать обращение в УК. Однако нередки случаи, когда УК заявляют, что у них нет проекта (например, при передаче многоквартирного дома в управление документы были предоставлены не в полном объеме). В таком случае можно обратиться к застройщику, который занимался строительством многоквартирного дома.

При этом с хранением документации застройщиком не все однозначно. По СНиП 3.01.04-87 (утв. 21.04.87 г.) даже после приемки МКД в эксплуатацию оригиналы проекта и других технических документов должны храниться у застройщика. Но в этом же 1987 году в СНиП были внесены изменения, по которым техническую документацию следует передавать в эксплуатирующие организации. На данный момент суды придерживаются следующей позиции: если застройщик не может доказать, что он передал проект многоквартирного дома и технические документы третьим лицам (УК, инвестору и т.д.), то ответственным за их хранение признается именно он (по первоначальной редакции СНиП).

Важно! Хранение проектной документации должно осуществляться до поступления в архив: по закону, такой период составляет 20 лет. После того как документы получат статус архивных, их хранением будет заниматься государственный или муниципальный архив.

Что делать, если документация утеряна?

Действующими правилами предусмотрен определенный порядок передачи документов на многоквартирный дом (например, при смене УК), который призван не допустить утери бумаг. Основополагающими являются следующие моменты:

  • при передаче функций по управлению многоквартирным домом новой УК документы предоставляются в течение 30 дней;
  • передаваемый пакет документов должен соответствовать полному перечню, а при отсутствии какой-либо бумаги необходимо заняться ее восстановлением;
  • ответственность за проверку полноты и актуальности предоставленных документов возлагается на ту компанию, которой передаются функции по управлению домом.

Но несмотря на существование такого порядка, документы на дома все равно нередко теряются. Особенно часто с такой ситуацией сталкиваются собственники квартир в старых домах, которые раньше находились в муниципальном управлении. Если документы на многоквартирный дом были утрачены, необходимо обратиться в местный орган власти с соответствующим заявлением. Также заявления следует направить в жилищную инспекцию и прокуратуру. Заниматься восстановлением документов в подобных ситуациях должны лица, на которых была возложена ответственность за их хранение (причем восстановление происходит за их же счет).

Таким образом, если вам потребовалась проектная документация на многоквартирный дом, первой инстанцией для ее поиска должна стать управляющая компания. Если же сотрудники УК ничем не смогут вам помочь, можно попытаться получить документы у застройщика или в архиве.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»

ФЗ от 22 октября 2004 г. № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации». Статья 22. Сроки временного хранения документов Архивного фонда Российской Федерации до их передачи на постоянное хранение

Есть еще вопросы?

  • Узнай решение у профильных компаний
  • Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно

По этой услуге подключено 67 компаний Подобрать компанию в несколько кликов >

Пунктом 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, предусмотрено, что организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте «б» пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (ч.10 ст.162 ЖК РФ).

Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее –Правила № 491).

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов (п.22 Правил).

Пунктом 24 Правил № 491 предусмотрено, что техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

— документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

— документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

— документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

— акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

— инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, согласно п.26 Правил № 491 включаются:

— копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

— выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

— документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

— проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

— списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

— договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

— иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Должна же быть УК, которая ранее управляла Вашим домом. В суд на нее подать можно, чтобы истребовать документацию.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *