ЦНС Сбербанк

ЦНС Сбербанк

10.01.2018 в офисе Ипотечного кредитного центра на Шоссе Энтузиастов,14 оформлен кредитный договор на приобретение квартиры. Одновременно был подписан договор оказания услуг с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ЦНС) от 10.01.2018 № 05-0142366. В этот же день документы переданы для регистрации через МФЦ в Росреестр.
По информации сотрудников МФЦ и колл-центра Росреестра 16.01.2018 состоялась регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры, а также кредитного договора (в пределах предусмотренного законодательством срока — пять рабочих дней). Вместе с тем Сбербанк (кредитор) в лице ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ЦНС) не перечисляет денежные средства продавцу, ссылаясь на отсутствие информации в ФГИС ЕГРН.
Согласно условиям заключенного договора об оказании услуг с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ЦНС) следующее: Пункт 2.1.1.Исполнитель обязуется ежедневно отправлять в Росреестр запросы на получение выписки из Федеральной государственной информационно системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН) по объекту недвижимости в целях получения документального подтверждения государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Пункт 3.1. исполнитель обязуется оказать услуги в срок от 1 до 5 рабочих дней с момента получения из ФГИС ЕГРН документального подтверждения государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
По состоянию на 22.01.2018 в ФГИС ЕГРН сведения о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не внесены, периодичность обновления этой базы неизвестна. При этом документы в бумажном виде уже готовы к выдаче.
Обратите внимание на тонкости оформления услуги «система безопасных расчетов» от Сбербанка. Денежные средства по номинальному счету, бенефициаром по которому является Покупатель, будут «удерживаться» банком весьма длительное время. Покупатель фактически уплачивает проценты за пользованием кредита, однако не может получить квартиру по акту приема-передачи от продавца в связи с неперечислением ему денежных средств, оплачивать услуги по аренде другой квартиры.
В свою очередь, Продавец не может начать оформление своей сделки, являющейся по факту альтернативной (приобретение другого объекта недвижимости), поскольку не получил свои денежные средства. Кроме того в отделении при оформлении этой услуги никаким образом нельзя повлиять на изменение, либо дополнение условий договора оказания услуг с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ЦНС), который дается на подписание уже в готовом виде.
При этом по факту в банке отказали в использовании банковской ячейки, навязали оформление услуги «системы безопасных расчетов» по договору оказания услуг с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ЦНС). Возможно, цель этих действий – удержание и использование денежных средств клиента на «законных» основаниях.
Положения договора составлены исключительно в интересах ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ЦНС). Каким-либо образом проконтролировать порядок и сроки ведения Федеральной государственной информационно системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН) вы не сможете. Когда в итоге продавец получит деньги, неизвестно.

Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры используется при оформлении сделки через сервис безопасных расчетов. Переход к современным безбумажным методам позволяет снять множество рисков как для покупателя недвижимости, так и для продавца, ускорить и облегчить процесс оформления сделки. Но все ли так хорошо, как об этом пишут на официальном сайте?

Разберемся с понятиями ЦНС, СБР, номинальный счет и как это относится к покупке квартиры и ипотеке.

В статье:

Центр недвижимости от Сбербанка (ЦНС)

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Основные сервисы реализованные ЦНС, которые используют клиенты при покупке квартиры:

  • Домклик — портал для комплексного решения вопросов по недвижимости.
  • Оценка стоимости недвижимости — актуальна для ипотечных клиентов.
  • Электронная регистрация сделки — удаленное взаимодействие с Росреестром.
  • Сервис безопасных расчетов (СБР) — процедура безналичного взаиморасчета между продавцом и покупателем, пришедшая на смену наличному обмену через банковскую ячейку.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка (СБР)

Сервис позволяет совершать безналичные расчеты по сделкам купли-продажи готового жилья.

— Что это значит?

— Вы можете не использовать банковскую ячейку для передачи наличных за квартиру, банк гарантирует получение денег на специальный — номинальный счет и последующую передачу их продавцу по окончанию сделки.

В процедуре работы по «безопасной» технологии принимают участие 4 стороны и она состоит из 4 шагов:

  1. Покупатель — должен пополнить номинальный счет Центра Недвижимости Сбербанка со своего личного счета.
  2. Банк — отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника.
  3. Росреестр — выполняет проверки и регистрационные действия, направляет электронную выписку ЕГРН в банк.
  4. Продавец — получает деньги от банка на свой личный счет в Сбербанке.

Схема выглядит прозрачно, но тут нет информации о том откуда появился номинальный счет, как и кем он открывается и есть ли тут подводные камни.

А ещё нужно разобраться со сроками всех этапов и стоимостью процедуры, есть ли комиссии.

Номинальный счет ЦНС в Сбербанке

Вообще понятие «номинального счета» вводится в ГК РФ ст.860.1 — 860.6.

Схематично взаимодействие участников, по описанным в гражданском кодексе правилам, можно представить так:

Номинальный счет — специальный банковский счет, деньги на котором принадлежат одной стороне, но тратить их может только другая сторона, а банк может осуществлять контроль.

Договор — в нем помимо основания участия сторон, указания условий и правил расходования средств владельцем счета, обязательно указывается бенефициар.

Бенефициар (выгодоприобретатель) — это тот, кому принадлежат все средства на счете и те, которые попадут на него в будущем.

Владелец счета — это тот, кто открыл номинальный счет на свое имя в банке, и может снимать с него деньги в рамках условий договора.

Данная схема хорошо работает, выглядит логичной и понятной в случае с Номинальным счетом на ребенка в Сбербанке.

Но давайте попробуем разобраться, как она реализована в Центре Недвижимости Сбербанка.

Схема купли-продажи в ЦНС через номинальный счет

А вот как видоизменилась классическая схема для клиентов центра:

Бенефициар — продавец недвижимости.

Владелец счета — ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Номинальный счет ЦНС — открывается в Сбербанке.

Покупатель — связывается договорными отношениями с ЦНС и продавцом.

СБР по шагам

Как выглядит сервис безопасных расчетов при продаже квартиры с использованием номинального счете Сбербанка, перечислим все основные шаги:

  1. У покупателя должен быть счет в Сбербанке, на котором лежит сумма за квартиру или первый взнос, при покупке в ипотеку.
  2. Если счета нет, а есть наличные — то необходимо открыть любой удобный, например сберегательный, и внести наличку. На сомам деле, не обязательно открывать его в Сбербанке, но тогда будут комиссии за межбанк при переводе на номинальный счет ЦНС(см. далее).
  3. Продавец, покупатель и ЦНС заключают договор на проведение безопасных расчетов через СБР Сбербанк. Здесь оплачиваются услуги ЦНС в размере 2000₽.
  4. ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» открывает в банке номинальный счет для продажи квартиры (за собственные средства покупателя или по ипотеке).
  5. Деньги покупателя недвижимости переводятся на этот номинальный счет и замораживаются до выполнения условий по договору, а именно до смены собственника по информации из Росреестра.
  6. Если все проходит в штатном режиме (зеленый кружок с цифрой 1) — деньги переводятся продавцу, счет которого открыт тоже в Сбербанке, или в любом другом банке (но нельзя получить наличными).
  7. Если по каким-то причинам сделка должна быть отменена (красный кружок с цифрой 2) — денежные средства в полном объеме переводятся с номинального счета ЦНС обратно покупателю.

Сбербанк — не играет никакой роли, кроме как открытие счетов и осуществления обычной банковской деятельности. За всё отвечает ЦНС.

Номинальный счет ЦНС Сбербанк — это специальный счет, который открывает ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» в банке, для получения денег от покупателя и передачи их продавцу, только после проведения регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг ЦНС по СБР составляет 2000₽.

В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет.

Комиссии

Комиссия отсутствует для обоих сторон сделки — если личные счета покупателя и продавца открыты в Сбербанке.

Комиссия есть для покупателя — если он переводит деньги из другого банка, тарифы на такие перечисления необходимо уточнять в конкретном банке.

Комиссия есть для продавца — если он получает денежные средства с номинального на свой личный счет, открытый в другом банке.

Важно: Для продавца, желающего получить деньги на свой счет не в Сбербанке, платеж за квартиру будет от ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Имейте это ввиду при выяснении размера комиссионных за данную транзакцию.

Сроки

Время оформления пакета документов в банке: 15 минут.

Срок от момента оформления сделки до получения денег продавцом: 7 дней.

Сколько ждать после получения подтверждения из Росреестра до поступления денег на счет продавца квартиры: 1 день.

Но это заявленные сроки, в отзывах есть другая информация.

Кто может воспользоваться услугой

Можно совершить сделку, если покупается/продается:

  • квартира в новостройке,
  • квартира на вторичке, комната/доля,
  • первичная продажа машино-мест, коммерческой недвижимости.

Все эти объекты могут быть куплены с учетом ипотечного кредитования.

Нельзя совершить сделку, если:

  • Покупатель использует доверенность.
  • По договору более двух получателей денежных средств.
  • Объектом является земельный участок или дом с землей.
  • Участники не граждане России.
  • Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Как открыть номинальный счет

Счет открывает ЦНС в Сбербанке, покупатель и продавец лишь следуют руководствам специалистов центра. Открытие происходит в день сделки, соответственно заранее номер номинального счета не известен.

Преимущества и недостатки

Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры через ЦНС может оказаться удобной альтернативой ячейке и аккредитиву, но у него есть и свои негативные стороны.

Плюсы

Не используются наличные, а значит сняты все риски с ними связанные: фальшивые деньги, воровство и т.д. Безналичность снимает вопросы работы с кассами, подсчетами купюр, составления расписок.

Сумма прозрачна и известна всем сторонам.

Денежные средства находятся на номинальном счете в наиболее надежном банке РФ.

Для продавца — получение денег на свой счет без дополнительного посещения банка. Гарантия выполнения регистрационных действий и получение денег продавцом только после отмашки Росреестра.

Для покупателя — быстрое оформление, безналичные переводы.

Минимум посещений банка — фактически нужно только одно посещение для подписания ДКП.

Нет необходимости самостоятельно выполнять регистрационные действия в Росреестре и заниматься переносом «бумажек».

Если сравнить с аккредитивом, то с СБР меньше бумажной работы и стоимость оформления ниже.

При отмене сделки — возврат денег происходит автоматически.

Минусы

Скептическое отношение к надежности банковской системы в целом у многих продавцов/покупателей и риелторов.

Услуга сравнительно новая и требует от участников, в первую очередь сопровождающих сделку риелторов, изучения нового механизма. По этой же причине не все нюансы проанализированы и могут возникать дополнительные вопросы на всех этапах сделки.

Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка.

Ограниченность вариантов сделок, которые могут быть проведены по данной технологии (см. пункт «Кто может воспользоваться»).

На 21 национальном конгрессе по недвижимости в презентации Сбербанка Digital ипотека есть слайд, из которого понятно, что не всегда сроки сделки укладываются в штатные:

Проект договора предоставляется ЦНС, но в него можно и даже нужно вносить свои изменения, дополнения.

Банк идет на внесение изменений в большинство пунктов ДКП, в любом случае договор согласовывается со специалистами.

От покупателя: паспорт и ИНН

От продавца: паспорт и банковские реквизиты личного счета для перевода суммы за недвижимость

Отзывы

Этот раздел скорее тоже относится к недостаткам работы с номинальными счетами при ипотеке и СБР в целом.

Риелторы отмечают факт навязывания использования данной услуги и нежелание сотрудников Сбербанка работать по классической схеме с сейфовыми ячейками.

Есть отзывы о проблемности внесения изменений в ДКП, которые решаются обращением к руководителям рядовых специалистов.

Много вопросов связано с непониманием — кто такие ЦНС и почему можно считать сделки через них «безопасными», ведь это действительно сторонняя организация, а не Сбербанк. Хотя, центр и входит в группу компаний банка.

Главные претензии относятся к срокам реализации сделки. Например:

  • Сама онлайн регистрация в ЦНС может занять не 15 минут, а несколько часов.
  • Росреестр сменил собственника, но деньги на личный счет продавца поступают только через 3 дня (заявлено — 1 день).
  • Но эти деньги еще могут проверяться Сбербанком (т.е. снять их не получится) — да, деньги которые лежали на одном счете банка + ипотечные деньги, но почему-то могут возникать вопросы. Эта процедура может занять 3-5 дней.
  • Возникают сложности с получением наличных продавцом, если нужно просто перевести средства, например, на вклад — тут проблем нет.

Риелторы не рекомендуют продавцам, которые «торопятся», пользоваться данной схемой — она в итоге может увеличить сроки получения средств.

👉 Если у вас есть реальные примеры взаимодействия с ЦНС по сервису безопасных расчетов с использованием номинального счета — оставляйте свои комментарии и отзывы, это поможет сделать выбор в пользу данной программы или отказаться от неё для новых клиентов.

Ответы на частые вопросы

Отличие от аккредитива?

СБР с номинальным счетом дешевле и требует подписания меньшего количества документов.

Отличие от банковской ячейки?

Не нужно беспокоиться о сохранности денег в сейфовой ячейке.

Сколько стоит открытие счета для покупателя/продавца?

Если у покупателя или продавца нет личных счетов в Сбербанке, и они хотят открыть их — то это можно сделать совершенно бесплатно в отделении.

Сколько стоит открытие номинального счета?

Фактически открытие бесплатно, но оно осуществляется в рамках Сервиса безопасных расчетов. Стоимость услуг СБР составляет 2000₽.

Сколько нужно доплатить при необходимости продления сроков сделки?

Доплата не требуется.

Кто платит за СБР?

При классическом подходе — 2000 рублей оплачивает покупатель квартиры. Но этот вопрос не регламентирован, а значит оплату может произвести и продавец или возможно разделить траты.

Если сделка отменена?

Деньги автоматически вернутся на счет, с которого покупатель делал перевод. Или на другой счет покупателя, если это указано в договоре.

Сколько раз нужно посетить офис Сбербанка?

Если сделка проходит в штатном режиме, то достаточно 1 посещения банка.

Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры через сервис безопасных расчетов в ЦНС создан для упрощения процедуры купли-продажи недвижимости. Для совершения сделки продавцу и покупателю достаточно посетить офис банка 1 раз, дальнейшие действия выполняются автоматически.

При продаже квартиры решили воспользоваться сервисом безопасных расчетов. На первый взгляд всё здорово — покупатель зачисляет деньги на промежуточный счет, с которого после регистрации сделки деньги отправляют продавцу. Но есть нюансы. Договор об использовании сервиса заключается между неким ООО «ЦНС» (ЦНС = Центр недвижимости от Сбербанка) и покупателем. Продавец ничего не подписывает и договор ему даже почитать не дают (он же не подписывает, зачем ему читать?!). При этом в договоре между покупателем и ООО ЦНС имеется пунктик, о котором мне, как продавцу, никто не сообщил: «5.1.6. Сообщение кода Продавцом является подтверждением следующих фактов: 1) продавец ознакомился с договором». То есть приходит некое смс, в котором имеется код и сказано, что условия некого договора высланы на электронную почту. Ни смс, ни сотрудник банка не сообщает, что озвучивание кода в смс означает согласие с этим договором (который прочитать нет возможности — он же отправлен на e-mail, до которого надо ещё добраться). Милая схема принятия условий договора на оказание финансовых услуг, не так ли?!?!?

Идем дальше. По договору ООО ЦНС обязуется перечислить деньги в обозначенном размере на счет продавца. А вот какая сумма ПОСТУПИТ на этот счет? В договоре об этом ни слова. И вот тут начинается главное! Счет продавца открыт в стороннем банке (не Сбербанк), и при зачислении средств на счет была взята комиссия в размере 15% (посчитайте, сколько это будет от более чем миллиона рублей) за то, что деньги были перечислены от юридического лица. То есть продавец рассчитывал на полную сумму по договору купли-продажи, а ему упало только 85% от неё. Претензии к ООО ЦНС? Претензий быть не может — обещали перечислить всю сумму и перечислили, а сколько поступило — уже не их забота. Покупатель доволен — он собственник, ООО ЦНС получило свою маржу от предоставления сервиса, а продавца «побрили» на немаленькую сумму.

В отделении банка

Номинальный счет для зачисления социальных выплат может закрыть:

  • Владелец Номинального счета:

– с выплатой остатка денежных средств наличными,
– с перечислением остатка денежных средств на другой Номинальный счет этого же Бенефициара или на другой счет (не Номинальный), открытый на имя Владельца или на имя другого лица, в том числе Бенефициара.

  • Доверенное лицо Владельца Номинального счета (если доверенность содержит соответствующие полномочия):

– с выплатой остатка денежных средств наличными,
– с перечислением остатка денежных средств на другой Номинальный счет этого же Бенефициара или на другой счет (не Номинальный), открытый на имя Владельца или на имя другого лица, в том числе Бенефициара.

Доверенное лицо Владельца Номинального счета не может перечислить денежные средства на свой счет (ст. 182 п. 3 ГК РФ).

  • Дееспособный Бенефициар по Номинальному счету (при условии подтверждения дееспособности):

– с выплатой остатка денежных средств наличными,
– с перечислением остатка денежных средств на другой счет (не Номинальный), открытый на имя Бенефициара или на имя другого лица.

В случае приобретения дееспособности в связи с достижением 18-летнего возраста предъявление документа, подтверждающего дееспособность Бенефициара, не требуется.

  • Новый законный представитель Бенефициара, назначенный в связи со смертью или прекращением полномочий Владельца Номинального счета, по представлении документов, подтверждающих полномочия законного представителя Бенефициара:

– с перечислением остатка денежных средств на другой Номинальный счет, открытый в Банке на его имя, Бенефициаром по которому является то же лицо, что и по закрываемому Номинальному счету.

Документы, подтверждающие полномочия законного представителя Бенефициара, перечислены в блоке «Как открыть счет» в зависимости от типа законного представителя (опекун, попечитель, родитель).

  • Наследник Бенефициара (при предъявлении документов, подтверждающих его наследственное право):

– с выплатой остатка денежных средств наличными,
– с перечислением остатка денежных средств на другой счет (не Номинальный), открытый на имя наследника.

  • Физическое лицо, предъявившее постановление нотариуса о возмещении расходов на достойные похороны Бенефициара:

– с выплатой остатка денежных средств наличными.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *