Установление сервитута

Установление сервитута

Что такое сервитут на земельный участок

Сервитут – право ограниченного пользования чужой недвижимостью в личных целях. Понятие частной собственности подразумевает, что владелец может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако права обладателей земельных участков могут быть нарушены вынужденными действиями других лиц.


Статья 217 Гражданского кодекса РФ определяет сервитут на земельный участок как вещное право граждан, не входящих в число собственников. Статья 274 ГК РФ регламентирует общие правила установления обременения.

Отличительные особенности сервитута заключаются в следующем:

  1. За владельцем сохраняется право распоряжения (землю можно продать, передать по наследству, подарить, сдать в аренду).
  2. Сведения об обременении вносятся в кадастровые документы.
  3. Хозяин вправе требовать плату за эксплуатацию надела.
  4. Остальные участники сделки не приобретают права собственности.

Если право на землю переходит к другому владельцу, обязательства по обременению не исчезают.
В статье 23 Земельного кодекса РФ раскрываются цели, основания, виды и сроки сервитута.
Содержание договора использования чужой территории очень похоже на соглашение об аренде. Основное различие между сделками заключается в вынужденном характере сервитута. Возможность арендовать участок не означает приобретения права на сервитут.
Статьи 39.25 и 39.26 ЗК РФ регламентируют содержимое и порядок оформления документа.

Как налагается публичный сервитут

  • 3.2 Как оформляется частный сервитут
  • 3.3 Какие документы необходимо представить
  • 4 Когда прекращается действие сервитута
  • 5 Как оспорить наложение сервитута
  • Когда применяется публичный сервитут

    Публичное ограничение предусматривает эксплуатацию земли государственным или муниципальным образованием.

    Подробнее о том, как взять в аренду государственную или муниципальную землю.

    Основания наложения обременения включают:

    • прокладка коммуникаций (газопровод, ЛЭП);
    • прогон и выпас скота, принадлежащего фермерским и крестьянским хозяйствам;
    • прохождение дороги общего пользования через частную территорию;
    • проведение исследовательских и поисковых работ;
    • строительство общественных объектов;
    • возможность беспрепятственного прохода к источнику воды (береговой зоне);
    • размещение информационных знаков;
    • выполнение дренажных работ.

    Договор о публичном использовании участка должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.
    Пользователи общественного сервитута должны соблюдать санитарные нормы, правила пожарной защиты, заботиться о сохранении земли.

    Когда необходим частный сервитут

    Соглашение об ограниченном использовании участка заключается владельцами смежных наделов.
    Установление частного обременения применяется в следующих ситуациях:

    • необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;
    • проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля);
    • возведение и ремонт объектов недвижимости;
    • обеспечение иных нужд собственника.

    Если владельцы участков не смогут договориться о совместной эксплуатации, то решение будет приниматься в судебном порядке.

    Практика показывает, что простой сервитут оформляется по согласию сторон при наличии нескольких обстоятельств:

    • предполагаются незначительные потери от наложенного ограничения;
    • собственникам невыгодно доводить дело до суда;
    • лицо, которому предъявлено требование, получает денежную компенсацию.

    Величина выплат определяется размерами предполагаемого ущерба.

    Как дополнительно различают сервитуты

    Обременение земельного участка можно классифицировать по сроку действия. Срочный договор имеет силу на протяжении определенного периода (к примеру, на время ремонта). Бессрочный сервитут не ограничен временными рамками и является постоянным.

    Существует разделение соглашений об эксплуатации земельных территорий по объектам:

    • водный (использование водоемов);
    • лесной (право свободного пребывания в лесах, сбор грибов и ягод).

    Кроме того, сервитут предоставляется бесплатно или на возмездной основе.
    Чтобы рассчитать размер платежей следует учитывать реальные расходы, интенсивность использования и стоимость утраты выгоды. Если с требованием обременения обращается юридическое лицо, компенсация дополнительно облагается НДС.

    Как установить сервитут

    Земельный сервитут (все виды) по общим правилам назначается в соответствии с требованием лица о его применении.

    Законом определено три способа наложения обременения:

    • по добровольному согласию землепользователей;
    • на основании нормативного акта (федерального или муниципального);
    • по судебному решению.

    Одной из причин заключения договора выступает наличие у заявителя права пожизненного владения.


    Как налагается публичный сервитут

    Требование об установлении порядка эксплуатации землей вправе выдвигать муниципальные органы, организации, садоводческие товарищества (СНТ) и другие группы граждан.

    Последовательность назначения публичного сервитута состоит из следующих этапов:

    1. Подача заявления в органы местного самоуправления.
    2. Объявление и проведение подробного публичного слушания.
    3. Принятие решения администрацией муниципального образования.
    4. Подписание нормативного акта.
    5. Регистрация документа в Росреестре.

    Действие сервитута начинается после его официального оформления.
    Длительность процедуры утверждения обременения определяется административным регламентом региона. Общий срок составляет от трех месяцев до полугода.

    Как оформляется частный сервитут

    Договор частного обременения – соглашение собственников наделов, имеющих общую границу.
    Заключение соглашения проводится по схеме:

    1. Заинтересованные лица договариваются о совместном использовании земли.
    2. Если согласие не достигнуто, инициатор сервитута обращается с иском в суд.
    3. Определяются порядок, сроки и цена эксплуатации участка.
    4. Обременение регистрируется в органах Росреестра.

    В договоре отражаются все существенные условия. К составлению документа по желанию участников привлекается нотариус. Если форма соглашения не соблюдена, оно может быть признано недействительным.

    Пункты договора включают:

    • личные данные сторон;
    • характеристики объекта (площадь, кадастровый номер, назначение);
    • цели использования;
    • размер земельного участка (если обременение устанавливается на часть территории);
    • срок действия;
    • цена и способ оплаты;
    • порядок эксплуатации надела;
    • обязанности сторон.

    Если земля находится в собственности нескольких лиц, в соглашении разграничено участие всех правообладателей.

    Какие документы необходимо представить

    Сервитут устанавливают на территорию, границы которой зафиксированы документально.
    Обратиться в отделение Росреестра может как владелец, так и пользователь спорного участка.

    Перечень необходимых бумаг включает:

    • заявление на госрегистрацию;
    • копия удостоверения личности заявителя;
    • документы, подтверждающие право собственности на землю;
    • соглашение владельцев или решение суда;
    • кадастровый план;
    • квитанция оплаченной госпошлины.

    При нахождении участка в ипотеке требуется согласие кредитной организации.

    образец добровольного соглашения о сервитуте

    Как оспорить наложение сервитута

    Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.

    Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.

    Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.

    Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.

    Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.

    >Сервитут земельного участка — руководство по грамотному установлению и пользованию

    Понятие

    Сервитут – это право ограниченного пользования чужими земельными участками.

    Участок, в отношении которого возникает сервитут, называется обремененным.

    Сервитут разделяется на публичный и частный.

    Частный сервитут устанавливается в пользу отдельного гражданина или коммерческого предприятия и подразумевает оформление соглашения между физическими и/или юридическими лицами об ограниченном пользовании земельным участком (к примеру, когда проведение газовых коммуникаций к частному дому возможно только с использованием соседней территории).

    Собственник земли может потребовать плату за использование участка другой стороной, хотя соглашение иногда заключается и на безвозмездной основе. Частный сервитут определяется нормами гражданско-правового законодательства и имеет преимущественно договорной характер.

    Если же обременение осуществляется в пользу государства и населения, сервитут именуется публичным. При публичном сервитуте владелец также может потребовать выплат от государства или муниципалитета, но лишь в том случае, если обременение в значительной степени затрудняет эксплуатацию земельных ресурсов хозяином.

    Условия и порядок установления публичного сервитута относятся к сфере применения земельного законодательства и регулируются одноименным кодексом.

    Цели

    На каком основании возникает сервитут? Возникновение публичного сервитута в отношении чужого участка допускается только в ситуациях, прописанных законом. К ним относят:

    1. Обеспечение возможности прохода/проезда к водным объектам и местам общего пользования (водоемы, культурные сооружения, жилые объекты и т.д.).
    2. Размещение объектов транспортной инфраструктуры (строительство дорог и транспортных узлов).
    3. Сооружение подземных коммуникаций (тепло-, газо-, водоснабжение, канализация и т.п.), инженерных сетей и объектов электрификации.
    4. Установка межевых и геодезических знаков.
    5. Проведение дренажных работ.
    6. Сенокошения, выпаса и перемещения сельскохозяйственного скота к местам кормления.
    7. Охоты, рыболовства, разведения рыбы.
    8. Временного проведения – при необходимости – проектных, изыскательских, исследовательских работ.

    Цели частного сервитута определяются по аналогии с публичным, и связаны с необходимостью использования ресурсов дополнительной – как правило, соседней – территории для обеспечения:

    1. Перемещения к своему объекту недвижимости.
    2. Прокладки коммуникаций.
    3. Установки оборудования связи.
    4. Строительных работ.
    5. И других обоснованных нужд, обеспечение которых не влечет за собой ощутимых проблем для хозяина участка.

    Условия

    Основополагающие условия для возникновения сервитута утверждены законодательством.

    Соглашение об обременении прав на землю может заключать только ее владелец. Если земельные угодья принадлежат государству или муниципалитету, а участок предоставлен гражданину для бессрочного пользования, в аренду на длительный срок (более 12 месяцев) или для пожизненного владения с правом наследования, он, в той же мере, что и собственник, уполномочен совершать подобные сделки.

    Сервитут допускается только в случае крайней необходимости, в отсутствие альтернативных решений, в ситуациях, когда нельзя обойтись без вынужденного использования чужой территории.

    Эксплуатация территории по сервитуту должна быть наименее обременительной для законного владельца, т.е. она не должна препятствовать полноценному уходу за почвой, сбору урожая, насаждению деревья, хозяйственных сооружений и т.п.

    Наличие сервитута сохраняет за владельцем все права по распоряжению недвижимостью и земельными ресурсами. Собственность может беспрепятственно отчуждаться в пользу другого гражданина; при этом обременение сохраняется. Смена владельца земли не влияет на сервитут.

    Собственник территории имеет право требовать соразмерную плату за пользование ее ресурсами. Размер платы уточняется владельцем самостоятельно или в результате независимой экспертизы. Обременение сервитутом может носить как постоянный, так и временный характер.

    Право ограниченного пользования участком или его долей не может отчуждаться в пользу других лиц или фигурировать в качестве залога.

    Прочие условия носят частный характер и прописываются в соглашении о сервитуте в результате взаимной договоренности участников сделки. Как правило, они носят уточняющий характер – размер платы, продолжительность обременения, вид работ, ввиду которых возникает сервитут, их границы и др.

    Порядок установления

    Частный сервитут обычно устанавливается добровольно. Владелец земли и заинтересованное лицо заключают договор, в котором прописываются все детали и условия обременения земельной собственности. Право, возникающее в результате данного соглашения, подлежит государственной регистрации Росреестром.

    Для публичного сервитута согласие владельца земли, равно как и его отсутствие, не имеет абсолютно никакого значения – решение принимается в результате общественных слушаний. Условия, порядок и сроки вступления в силу утверждаются нормативным актом федерального или регионального значения.

    Однако собственник может обратиться в суд для защиты своих интересов, потребовать компенсационных выплат за использование участка, а в отдельных случаях даже выкупа государством обремененных земель.

    Однако стоит заметить, что суд, как правило, удовлетворяет требования истца об оплате публичного сервитута лишь в тех случаях, когда последний сопряжен со значительными трудностями – владелец не может использовать большую часть территории по назначению, вынужден сносить или переносить хозяйственные постройки и др.

    Процесс

    Как заключить соглашение сервитут с арендатором земельного участка? Первое, о чем должен позаботиться гражданин при оформлении сервитута, это грамотное составление двустороннего соглашения. Соглашение, или договор, заключается между хозяином обременяемого участка и сервитуарием – субъектом, в интересах которого совершается эта сделка.

    Документ может быть составлен в простой письменной форме, без нотариального заверения, и поэтому следует очень внимательно отнестись к его содержанию – представленные пункты и положения будут в дальнейшем определять условия использования земельных ресурсов.

    В соглашении (договоре) уточняются все условия и детали сервитута:

    • сведения о сторонах договора (соглашения);
    • информация об участке;
    • план землепользования, на котором выделен обременяемый участок (или его часть);
    • цели и условия возникновения сервитута (прокладка трубопровода, подъезд к дому, размещение мелиоративных сооружений и др.). Детализация информации об использовании позволяет исключить вероятность злоупотреблений со стороны сервитуария;
    • сроки действия сервитута (постоянный или временный);
    • размер платы, порядок и сроки ее внесения.

    Формулировка «соразмерная плата», примененяемая законом (ЗК РФ), является предметом частых споров при подписании соглашений. Судебная практика регулярно пополняется случаями, в которых собственники земли требуют непомерно высокой оплаты права ограниченного пользования их участком.

    Кроме того, гражданину, в первый раз столкнувшемуся с этой проблемой, бывает весьма сложно установить верную сумму денежной компенсации. С целью разрешения подобных споров и сомнений проводится независимая экспертиза, по результатам которой определяется точная стоимость платы за сервитут.

    Подать заявление на регистрацию сервитута может любая из сторон – как хозяин участка, так и сервитуарий.

    Прием документов на регистрацию в Едином государственном реестре прав осуществляет Росреестр и его официальные представители – городские и районные МФЦ. Продолжительность регистрации, согласно правилам, актуальным на 2015 год, не превышает 10 дней.

    образец (шаблон) соглашения об установлении сервитута.

    Независимая оценочная экспертиза

    Эта услуга становится все более востребованной как среди физических лиц, так и среди организаций. Довольно сложно оценить возможный ущерб и размеры упущенной выгоды из-за обременения территории. Конечно, при незначительных ограничениях с соседом можно договориться и полюбовно: установить обременение безвозмездно или за скромную плату.

    Но чаще все же приходится обращаться к специалистам – соглашения о сервитутах заключаются не только между сговорчивыми соседями, но и между частными предприятиями, которые заинтересованы в получении выгод в результате вынужденного обременения собственности.

    Нередко и физические лица заинтересованы в экспертизе – если обременение создает какие-либо неудобства, граждане вправе претендовать на достойную компенсацию в денежном эквиваленте. Кроме того, при возникновении споров, разрешение которых возможно только в судебном порядке, необходимость проведения оценочной экспертизы устанавливается судом.

    При проведении экспертизы оценивается:

    • стоимость земельного участка;
    • факторы, влияющие на стоимость использования территории (населенный пункт, близость к магистрали, назначение земель, наличие развитых коммуникаций и т.д.);
    • размеры упущенной выгоды владельцем обременяемого участка;
    • характер и интенсивность эксплуатации землевладения.

    Собственник должен предоставить экспертам доступ к оцениваемой территории и пакет необходимой документации, в который входят:

    • правоустанавливающие документы;
    • свидетельство о регистрации прав собственности;
    • кадастровый план и выписка из кадастрового паспорта;
    • информация об условиях и целях обременения земельного участка.

    На основании заключения устанавливается размер платы за использование сервитута.

    В большинстве случаев сервитут устанавливается добровольно, на условиях взаимной выгоды. Пользователь сервитута получает возможность для беспрепятственной реализации своих нужд, таких как: проезд, установка инженерных сетей, подключение к энергосетям, а собственник – денежную компенсацию и гарантию четких границ сферы действия сервитуария на обременяемом участке.

    Правила и порядок обременения, утвержденные законодательством, подробно описаны в данной статье, но при возникновении сложных вопросов и разногласий рекомендуется обращаться к квалифицированным юристам, имеющим солидный опыт судебных споров по земельному праву.

    Образец договора об установлении земельного сервитута вы можете скачать по ссылке «шаблон договора»

    >Что необходимо для установления сервитута и как его оформить? Порядок регистрации договора и соглашения

    Цель установления

    Многообразие вариантов, которые требуют установления сервитута, сводятся к его целесообразности. Он не устанавливается без особых причин, которые понуждают физическое или юридическое лицо обращаться к собственнику участка за разрешением использования части его территории.

    Цели такого сервитута – возмездное ограничение права пользования участком со стороны собственника, которое возникает в сторону претендента на отчуждённую в его пользу часть ЗУ.

    Устанавливается по инициативе владельца имущества, которое требует размещения на обременённом участке. Либо – по инициативе заказчика (исполнителя) работ, которые требуют задействования территории обременённого надела. Такое взаимодействие включает аспекты совместного владения или аренды, но не является ни тем, ни другим в силу обстоятельств, детерминирующих обременение.

    В данном случае всегда прослеживается причинно-следственная связь между потребностью одного лица и возможностью её удовлетворить, со стороны другого. В число таких причин могут входить:

    • потребность выхода на проезжую часть;
    • проход к водным ресурсам;
    • проход к собственному дому через участок соседей;
    • чужое имущество, расположенное на участке собственника;
    • установка бойлера или линейных объектов юридическими лицами;
    • проведение коммуникаций через участок соседей;
    • аналогичные причины.

    Право бессрочного пользования или срочного позволяет использовать участок одного лица для решения задач другого, что создаёт симбиоз преимуществ и расширение границ возможностей, если стороны смогут договориться.

    Основания возникновения сервитута

    Говоря об основаниях установления обременения, следует исходить из двух правовых факторов, которые выступают и рассматриваются в качестве юридического прецедента для установления сервитута, оформленного добровольно:

    • свободное волеизъявление сторон;
    • условия, которыми владеет одна сторона и в которых нуждается вторая.

    Кроме этого требуется официальное гражданско-правовое действие, создающее юридическую основу для правомерного обременения.

    Сервитут устанавливается на основании утверждения добровольных договорённостей сторон в административном порядке. В противном случае лицо, претендующее на его возникновение, может ходатайствовать о разрешении обременения в судебном порядке. Такое допустимо:

    1. Когда собственник надела отказывается от его обременения по согласию сторон.
    2. Когда администрация отказывается от оформления составленного сторонами соглашения.

    На основании полученного в администрации документа, разрешающего оформление ограничения в пользовании ЗУ со стороны собственника, или на основании решения суда, устанавливается частный сервитут. Его возникновение следует внести в кадастровые учётные сведения путём регистрации. После чего допускается взаимодействие участников на одном земельном участке.

    Законодательным основанием является действие статей 22 ЗК РФ и 274 ГК РФ. А так же – 23 статьи Федерального закона о сервитуте. Регулирование использования участка с обременением регламентировано действием статей 275, 276 ГК РФ.

    Теперь вы знаете на каком основании возникает сервитут. Дальше поговорим об условиях.

    Условия установления сервитута

    Добровольное обременение осуществляется на условиях соразмерной оплаты, когда пользующаяся участком собственника сторона, возмещает ему убытки, нанесённые отчуждением, и предусматривает выплату компенсации за упущенную выгоду.

    Помимо этого, на время установления обременения, лицо, получившее сервитут, несёт ответственное распоряжение участком, сохраняя земельную собственность в надлежащем виде. Использование обременённой части допускается только в соответствии с целями, официально узаконенными в результате договорённостей.

    В свою очередь, владелец ЗУ разрешает беспрепятственно использовать оговорённую часть ЗУ на условиях, достигнутых договорённостями. В его ответственность входит соблюдение установленных границ, а так же – освобождение пространства поблизости от ограниченной территории.

    При этом НЕДОПУСТИМО:

    1. выходить за рамки категории земель и их целевого назначения;
    2. наносить порчу верхнему плодородному слою почвы;
    3. загрязнять окружающую среду;
    4. влиять на участки, принадлежащие третьим лицам.

    Обязательно требуется соблюдать санитарные и противопожарные меры безопасности.

    Как установить сервитут на земельный участок и что для этого необходимо?

    Если вас интересует вопрос о том, как установить сервитут на ЧАСТЬ земельного участка — мы говорим об этом в конце статьи. Также о публичном сервитуте было рассказано ранее в этом материале.

    При возникновении потребности в использовании соседнего или иного участка, т.е. для установления сервитута необходимо заинтересованному лицу обратиться к его собственнику (ЗУ) и действовать исходя из нашей инструкции. Рассмотрев возможности его совместного использования, стороны приходят к договорённости, которая излагается в письменном виде и определяется как соглашение сторон об установлении сервитута.

    Соглашение о сервитуте земельного участка (образец вы можете сказать в конце статьи) – вид договора между сторонами. Отвечает общим требованиям составления и заключения договоров. На его основании осуществляется гражданско-правовое действие, обстоятельства которого определены в рамках соглашения.

    Часто это соглашение называют договор сервитута земельного участка.

    Здесь требуется установить стороны, участвующие в заключении соглашения о взаимном использовании земельного участка и дать кадастровые и технические характеристики ЗУ. В основной части соглашения следует подробно, но лаконично и юридически корректно описать:

    1. какая площадь участка ограничивается;
    2. её местоположение на участке;
    3. какие работы планируется проводить;
    4. какие объекты располагать;
    5. срок использования;
    6. условия возвращения и досрочного прекращения.

    Стороны указывают значимые для них правовые моменты, во избежание развития конфликта, а также для соблюдения всех обязанностей в соглашении об установлении сервитута. Предусмотреть всё необходимое требуется заведомо, чтобы впоследствии осталось только следовать достигнутым договорённостям, не выходя за их рамки. Если речь идёт о крупных объёмах работ, целесообразно составить проект планирования территории ограничения.

    Сервитут подлежит государственной регистрации как вид сделки между лицами, поэтому готовый текст подписывается сторонами и требует регистрации в Росреестре.

    Если ЗУ не в собственности, а в аренде у администрации или в праве постоянного (бессрочного) пользования (алгоритм получения описан ) – соглашение прилагается к заявлениям сторон, которые подаются в администрацию по месту расположения ЗУ. Так же требуется предъявить свидетельство о собственности на участок. Администрация рассматривает их не более 30 дней и выносит решение. Вынесенное положительное решение становится основанием для дальнейших действий. Отказ можно оспорить в суде, а в случае технических ошибок – исправить их и подать заявления повторно.

    Государственная регистрация сервитутов проводится после получения выписки из решения административной комиссии. Для собственника достаточно составления соглашения. Стороны подходят к окну регистратора в местном отделении кадастра и картографии или в многофункциональном центре и подают документы, подтверждающие:

    1. личность сторон;
    2. принадлежность участка стороне соглашения;
    3. разрешение администрации об установлении сервитута.

    Документы принимаются под расписку, где указывается дата выдачи регистрации сервитута. Обычно она составляет 21 рабочий день.

    Все действия, которые проводятся в администрации, не требуют оплаты. Если стороны затрудняются составить соглашение самостоятельно, им требуется обратиться к юристу. Составление соглашения укладывается в сумму от 5 до 10 тысяч рублей, в зависимости от региона проживания и квалификации специалиста.

    Обязательна уплата госпошлины при подаче соглашения для регистрации. Она устанавливается на основании статьи 333.33 НК РФ. С начала 2015 года стоимость регистрации сервитута составляет:

    • 2 тысячи рублей – физическим лицам;
    • 22 тысячи – юридическим.

    Вот такой нехитрый порядок установления сервитута на земельный участок действует у нас в РФ.


    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *