Уважаемые собственники помещений многоквартирных домов

Уважаемые собственники помещений многоквартирных домов

Содержание

Что это такое, чем отличается от жилого?

Зачастую такие объекты недвижимости используются в домах c большим количеством квартир в качестве помещения под коммерцию компаниями или частными предпринимателями. Но, в целом, это такая же часть здания, как и остальные. Это значит, что у них должны быть законные владельцы со всей необходимой документацией.

На владельцев таких строений распространяются обязанности и требования, которые соответствуют тем, что используются ко всем собственникам квартир дома. А это означает, что и оплата за коммунальные услуги для них проводится на общих основаниях. Если их нет, то оплата устанавливается по средним расценкам или происходит согласно показаниям счетчика.

Владельцы таких помещений должны перечислять средства на нужды дома. Они практически участвуют в жизни дома вместе с остальными жильцами. Это может быть ремонт или замена различных систем.

Иногда некоторые помещения, которые входят в состав общего имущества: подвалы или встроенные цокольные помещения, кладовые переходят в разряд нежилых. Тут нужно опустить момент о законности такого изменения помещений и дальнейшую их покупку заинтересованными лицами.

Важно! Если говорить о помещениях в подвале или цоколе, которые уже оформлены согласно юридическим и законодательным нормам как нежилые, то расчет по ним будет проводиться согласно законодательству.

Когда помещения не числятся нежилыми, то они относятся к таким, что входят в состав всего домового имущества, и плата за услуги обслуживающих компаний, которые предоставляются в этих помещениях, будут делиться на всех проживающих в МКД.

Подробнее о том, чем жилые помещения отличаются от нежилых, читайте .

Каковы требования к ним?

Для таких типов помещений выдвигают ряд важных требований, которые направлены на то, чтобы защищать интересы каждого жителя дома.

  1. В помещениях такого типа запрещается проводить деятельность, которая предполагает загрязнение окружающей среды или создание несоответствующих условий. Соответственно, это говорит о том, что нельзя открывать, к примеру, клинику для людей или животных, туалеты.
  2. Когда в помещении есть кафе или ресторан, заведение нужно закрыть до 11 вечера.
  3. Требования также касаются санитарных норм и соблюдения техники пожарной безопасности.
  4. Требования касаются и размещения объекта – только на первом этаже строения (дома).
  5. Если говорить конкретнее о таком помещении, стоит сказать, что внешне вид должен выглядеть гармонично со всем зданием (это особенно касается архитектурных памятников, изменение которых карается законом).
  6. Если в многоквартирном доме открывается помещение, для него должен быть создан отдельный вход. Все эти требования будут строго проверены еще до получения разрешения на строительство. Если у владельца нежилого помещения нет средств сделать отдельный вход, то разрешение на открытие какого-либо заведения он не получит.
  7. Отдельный вход обязательно должен иметь тамбур. Все помещение должно быть устроено так, чтобы люди с ограниченными возможностями могли легко туда попасть. Если есть лестница, около нее обязательно должен быть тамбур, а ступени не должны быть скользкими.

Владелец нежилого помещения должен согласовывать все этапы строительства и ремонта с местными органами власти и санитарными службами. Проектировкой и строительством должны заниматься только специалисты, у которых есть опыт в подобном строительстве.

Внимание! Любые ошибки, которые будут допущены во время строительства, могут повлечь за собой большие расходы и даже незначительную перестройку.

Как узнать площадь в МКД?

Как узнать площадь жилых и нежилых помещений в МКД? Площадь МКД состоит из общей площади всех квартир и помещений. Учитывается также общедомовая территория.

К ней относят:

  • лифт;
  • лестницу;
  • чердак;
  • подвалы и другие возможные помещения.

Все данные должны быть занесены в техпаспорт строения, который хранится в ТСЖ или управляющей компании. Обычно каждый владелец квартиры в определенном доме может попросить предъявить такие документы и даже снять копии для личного пользования.

Рассчитать площадь очень важно для оплаты за коммунальные услуги, например, отопление (ведь часто обогрев лестничных площадок разбивают на всех жителей дома).

Если говорить о площади нежилых помещений в больших домах (более 100 квартир), то она представляет собой сумму площадей всех секций, при этом замеры проводят внутри помещения, а балконы и лоджии из расчета исключают. Для них применяют отдельные низкие коэффициенты: 0,6 (балкон) и 0,4 (лоджия).

Кто может быть собственником?

Для решения такого вопроса стоит брать во внимание ст. 290 ГК РФ об общем имуществе владельцев помещений в МКД. Статья указывает, что собственники квартир владеют всеми помещениями дома, всеми конструкциями строения, а также оборудованием за пределами или внутри квартир, которые находятся на балансе обслуживающей компании.

Если говорить о нежилых помещениях, то их собственником может быть практически каждый. Нежилые помещения обычно находятся на балансе фирмы застройщика и продаются наравне со всеми квартирами. Покупать нежилое помещения может каждый желающий (о сделках с нежилой недвижимостью читайте ). О том как оформить и какие нужны для этого документы, стоит узнать более детально.

Пошаговая инструкция получения площадей в собственность

Для согласования получения права собственности нужно составить проект. Этим должны заниматься специалисты, у которых есть допуск к СРО. Они проведут осмотр здания, составят отчет, проведут замеры и нарисуют план будущего входного проема, лестницы и других обязательных конструкций. Для этого необходимым будет тех. паспорт помещения (о том, где взять техпаспорт и чем он отличается от техплана, читайте ).

Разрешение жильцов МКД

  1. Необходимо соглашение от более чем 50% всех жителей дома. Обязательно в письменном виде с подписями и данными жильцов.
  2. Собственнику нужно пойти в управляющую компанию, которая обслуживает здание, и определить наиболее подходящее время и место сбора жильцов, чтобы получить подписи.
  3. Только после одобрения жителями, нужно согласовать работы со всеми инстанциями и пожарным управлением, также обратиться в органы власти по месту проживания для получения согласия, предварительно предоставив всю документацию.
  4. Если есть соглашение и документы, можно начинать работу.

В какую инстанцию обращаться?

  1. После оформления входа, учитывая все требования, нужно привести специальную комиссию. Если работа проведена, согласно всех строительных правил, и в соответствии с предложенным проектом, то члены комиссии выдадут акт о проведенной работе, которая отвечает всем стандартам.
  2. Конечный этап – поход в БТИ, чтобы изменить данные в тех. паспорте, и в единый государственный резерв, чтобы внести все правки в свидетельство (право на собственность, согласно закону).

Необходимые документы

В жилищную инспекцию нужно предоставить документы, которые позволят получить разрешение:

  • заявление;
  • технический паспорт;
  • все необходимые планы на работу;
  • графический проект;
  • соглашение от компании застройщика (соглашение на изменения в);
  • обязательно прилагать снимки стен, для будущего входа;
  • соглашение от жильцов в письменном виде.

В какие сроки ждать ответ от комиссии?

Разрешения, сбор и заполнение бумаг, посещение всех инстанций, может занять много времени. Каждый случай индивидуальный, поэтому нет никаких четких временных рамок. Среднее время заполнения всех нужных бумаг и подписание их занимает от 2 месяцев до 1 года.

Финансовые траты

Стоимость процедуры также индивидуальна. Примерные цены такие (брались в среднем по регионам):

  • подписание и составление проектных бумаг – 5-6 тысяч;
  • написание проекта – около 2 тысяч рублей;
  • жилищная комиссия – от 12 тысяч рублей;
  • новый технический паспорт – от 2 тысяч рублей;
  • сюда можно добавить еще примерно 10 тысяч рублей на различные мелкие расходы, которые могут потребоваться в процессе заполнения бумаг.

Если отказали

Если власть по месту проживания отказала, или отказали жильцы дома, то выбить согласие можно исключительно через суд. В любом случае, должны быть названы причины отказа.

Если причина не является явной и четкой, и вы знаете, что все было сделано согласно правилам, нужно написать заявление в необходимые инстанции и уведомить суд, предоставить к заявлению: сканы всех документов, которые необходимы для согласования обустройства входа в помещение, а также копия отказа от органов власти.

Такой процесс может забрать много времени и средств. Именно поэтому, очень важно сразу серьезно отнестись к вопросу строительства и планировки помещения, чтобы потом не было разбирательств.

Перед походом в суд, необходимо изучить список запрещенных мер по строительству и перепланировке. Если работы, которые вы провели, не отвечают строительным нормам, то писать заявление нет смысла, нужно устранять все погрешности, допущенные во время работы. При проведении отдельного входа стоит доверять работу только профессионалам, которые качественно проведут все работы, согласно законодательству.

Ответственность за незаконное присвоение

Справка! В каждом отдельном случае ответственность может быть различной. В любом случае, на владельца помещения будет составлен протокол и выписан штраф.

Дальнейшее разбирательство с тем, что будет с недвижимостью, будет происходить в судебном порядке. Именно по этой причине власти советуют внимательно следить за тем, чтобы владельцы нежилых помещений имели документы на право владения собственностью.

Процесс приобретения и оформления нежилого помещения зачастую занимает много времени и сил, уже не говоря о средствах. Все свои действия нужно постоянно согласовывать с определенными службами, а любое нарушение правил будет строго караться. И хоть этот процесс не самый приятный, в будущем помещение может приносить неплохой доход.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Клик по рекламному баннеру, помогает развивать и поддерживать сайт.

Доводим до Вашего сведения, выявленную информацию о незаконных принципах взаимодействии МУП «ЖКХ» и других управляющих компаний с собственниками многоквартирных домов

Основой взаимоотношений хозяйствующих субъектов является Договор об управлении общим домовым имуществом в многоквартирном доме — это юридический акт, который должен быть зарегистрирован Государственной Федеральной Службой кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР).

Согласно № 218 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», а именно ст.42 «Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» на сегодняшний день такая регистрация не произведена. Поскольку это положение ни у кого не выполнено, то так называемые договора, заключенные, как собственниками, так и управляющими компаниями, являются недействительными.

1. Управляющая компания МУП «ЖКХ» не имеет юридического права заключать договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений, так как это влечёт переход, прекращение права недвижимого имущества или ограничения такого права.

2. Отсутствие договора, согласно требованиям ст. 161 и 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, лишает юридическое лицо статуса управляющей организации. У такой организации нет права на оказание услуг. У нее нет права на обращение в суд.

Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а исключительно в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Счета на оплату жилого помещения, коммунальных и прочих услуг присылаемые управляющей компанией являются незаконными и необоснованными, а оплаченные ранее — подпадающими под ст. 1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации «неосновательное обогащение».

Деятельность Управляющей компании является незаконной, и попадает под ст. 163 УК РФ «Вымогательство», неосновательное обогащение и преступный сговор» наказывается лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до пятисот тысяч рублей, ст. 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство» наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом. Управляющая компания должна произвести перерасчёт и выплату в пользу собственников жилых помещений, за весь период незаконного получения средств. После чего выдать незаконно полученные денежные средства под расписку каждому собственнику.

В соответствии с п.1,2,3,4,5,6,7 ст. 1 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ собственник не обязан заключать договор в принудительном порядке, так как это влечѐт изменения, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. При этом Жилищный кодекс РФ (а также иной закон) не предусматривает государственную регистрацию договора управления многоквартирным домом либо какого-либо ограничения (обременения) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающего на его основе.

Договор управления МКД не предусматривает передачу полномочий собственников помещений в МКД по распоряжению недвижимым имуществом, входящим в состав общего имущества, не содержит ряд условий, являющихся существенными для договора доверительного управления, и по своему содержанию не соответствует договору доверительного управления. В связи с этим проведение его государственной регистрации противоречит нормам действующего законодательства.

3. Кроме того, сами собственники жилых помещений не имеют право заключать договора и оплачивать сомнительные сделки.

Просим распечатать и распространить!

Многоквартирный дом – это не только жилые квартиры, но и подвалы, где находятся важные коммуникации, чердаки с выходом на крышу, подъезды и места общего пользования.

Кроме помещений для проживания жильцов, также может присутствовать нежилое помещение в многоквартирном доме, переданное коммерсантам в пользование в аренду для ведения хозяйственной или коммерческой деятельности.

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан.

Общие сведения

В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.

В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.

В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.

У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:

  • Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
  • Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
  • Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
  • В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.

Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.

Требования

К нежилой недвижимости предъявляются свои особые требования:

  • Оно должно находиться в соответствии с градостроительными, санитарными и экологическими нормами.
  • Проводить перепланировку или реконструкцию помещения можно только после получения разрешения от муниципальных властей, занимающихся объектами нежилой недвижимости.
  • Помещение должно быть пожаробезопасным, и соответствовать установленным нормам. В нем запрещена организация торговых точек, реализующих пиротехнику и охотничьи боеприпасы, занимать его под складирование газовых баллонов и взрывоопасных жидкостей.
  • Вентиляционное обеспечение должно быть автономным, и не соединяться с общими вентиляционными трубами дома.
  • Места для складирования мусора и парковки должны быть обособленными от мест хранения бытовых отходов жильцов.
  • Канализационные стоки также должны иметь свои отдельные стоки, не загрязняющие общую канализацию жилого дома.
  • Водоснабжение и отопление обеспечивается от общих источников ресурсов дома.
  • Общее оформление фасада не должно выделяться своей вычурностью и помпезностью, и совпадать с общими архитектурными решениями по оформлению всего жилого дома.

Законодательное регулирование

В действующем сегодня законодательном праве такое понятие как «нежилое помещение» отсутствует, нормой ст. 130 ГК РФ, дающей разъяснения о признаках прав на недвижимость, оно не упоминается. Хотя закон допускает перевод жилого имущества в категорию нежилых помещений, и позволяет его регистрацию по праву собственности при одном условии: оно должно находиться в общем составе многоквартирного дома (ст.12 п.1 Закона о Регистрации).

Такая коллизия порождает некие трудности по совершению сделок с подобными объектами недвижимости, но на практике, они совершаются чаще, чем это предусмотрел законодатель.

Что касается оформления прав собственности, то здесь применяются общие положения ГК РФ – ими могут стать любые физические или юридические лица, ИП, унитарные учреждения, кооперативные сообщества и т.п.

Чтобы стать обладателем нежилой недвижимости в многоквартирном доме, можно пойти двумя путями:

  • Совершить сделку купли-продажи с собственником помещения.
  • Выкупить жилую площадь первых этажей и перевести его в статус нежилых помещений.

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Чтобы использовать жилую недвижимость для коммерческой деятельности, его необходимо подготовить к переводу в статус нежилой недвижимости, но и к нему предъявляются свои требования по содержанию.

Читайте о законе по благоустройству придомовой территории многоквартирного дома.

Как провести заочное собрание собственников многоквартирного дома? Смотрите .

За надлежащее содержание нежилого помещения должен отвечать его истинный владелец, то есть собственник имущества.

Исходя из норм ЖК РФ ст. 39, он обязан оплачивать расходы, связанные с содержанием, ремонтом и эксплуатацией общедомового имущества всех собственников дома.

Даже если владелец нежилой недвижимости не пользуется лифтовым хозяйством, общим мусоропроводом, подъездом и мусорными баками, он все равно обязан содержать эти объекты, и вносить за них оговоренную договором с управляющей компанией или ТСЖ плату на текущие расходы по уборке и содержанию помещений общего назначения и капитальный ремонт всего дома.

Поставка коммунальных услуг

Правовое урегулирование вопроса снабжения коммунальными ресурсами владельцев нежилых помещений содержится в Правилах обеспечения ресурсами от 06.05. 2011 г № 354, исходя из п.16 настоящих Правил, владелец нежилой недвижимости обязан заключить договор поставки ресурсов с управляющей компанией или ТСЖ.

Поскольку нежилое помещение входит в состав всего дома, то оно в любом случае подключено к общедомовым коммуникациям: водопроводу, канализации, электро- и газоснабжению. Поэтому им наравне с другими собственниками, поставляются все основные ресурсы жизнеобеспечения.

Владелец обязан заключить договор на поставку услуг с управляющей компанией, а оплачивать расходы либо исходя из установленных норм потребления, либо по показаниям приборов учета.

Последний вариант предпочтительней, поскольку нормы для нежилых помещение значительно отличаются от потребления ресурсов жильцами дома.

У него также есть право на заключение договоров прямых поставок ресурсов напрямую от поставщика, минуя посредническую цепочку в виде управляющей компании.

Также предприниматель может заключить договор на размещение рекламных счетов и плакатов на стенах дома, прилегающих к своему помещению за оговоренную плату, которая может частично покрывать коммунальные платежи.

Ответственность за нарушение тишины в многоквартирном доме определяется действующим законодательством.

Чем регулируются правила проживания в многоквартирном доме? Информация .

Как действует региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов? Подробности в этой статье.

Перевод из жилого в нежилое

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в статус нежилого объекта недвижимости, следует провести ряд обязательных процедур.

Необходимо собрать комплект документации:

  • экспликацию и поэтажный план здания;
  • основания для владения – выписка из Росреестра о праве собственности;
  • подготовка технического плана с прохождением коммуникаций, за ними обращаются в БТИ;
  • оформление разрешений на эксплуатацию от Пожарной организации и СЭС;
  • согласие собственников рядом расположенных квартир, оно запрашивается на общем собрании;
  • технические документы на занимаемую площадь, выписка из домой книги об отсутствии зарегистрированных в нем жильцов;
  • заказ проекта на перепланировку или реконструкцию.

После готовности пакета с документами обращаются в Департамент жилищной политики местного органа самоуправления для получения разрешения на перевод.

Рассмотрение ходатайства может продолжаться до 45 суток, при положительном решении можно подавать документы на регистрацию нежилого помещения по праву собственности в Росреестр, оплатить государственную пошлину и подать стандартный пакет документов, как при оформлении жилой недвижимости в собственность.

Оформить право полного владения нежилым помещением можно через МФЦ или подать заявку на портале Госуслуг.

Если требуется перевести жилой объект, расположенный не на первом этаже здания, а выше, то внизу должны находиться также нежилые помещения, иначе получить разрешение будет невозможно.

Кто имеет такой статус?

Собственником по отношению к любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, является лицо, чьи права зарегистрированы в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В Российской Федерации собственником такого объекта может выступать:

  • Гражданин или иной человек, законно находящийся на территории страны.
  • Организации, как коммерческие, так и некоммерческие.
  • Государство в лице как Российской Федерации в целом (федеральная госсобственность), так и её отдельных субъектов.
  • Органы местного самоуправления (муниципальная собственность).

Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ все виды и формы собственности в нашей стране равны и защищаются законом одинаково. Предпочтительная защита какой-то одной формы (как во времена СССР) более не допускается.

СПРАВКА: Поэтому кто бы ни был собственником помещения, его права будут такими же, как и у любого другого собственника.

Могут ли это быть несколько человек одновременно?

Закон допускает владение помещением не только со стороны одного лица, но и нескольких одновременно. В этом случае общая собственность может быть:

  1. Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
  2. Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ от 15.04.1998 г. – до 1 января 2019 года) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную консультацию по телефону: 8 (800) 350-14-90просто кликните для звонка

Какие документы подтверждают право собственности?

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, в отношении нежилого помещения подтверждающими документами будут те, которые выданы регистрирующими органами (в настоящий момент – Росреестром). К числу таких документов относятся:

  • До июля 2016 года – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
  • Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.

Ситуация с недвижимостью и правами на неё может меняться со временем: собственник продаст имущество, организация сменит форму, на объект будет наложен арест и т. д.

ВАЖНО: Поэтому, хотя срок действия выписки законом не ограничен, крайне не рекомендуется пользоваться той, которая была выдана более 30 дней назад.

Как по адресу дома узнать, кто его владелец?

Довольно часто на практике возникает ситуация, когда известен только адрес помещения, но не его владелец. Можно ли узнать, кому принадлежит помещение по данным о его расположении?

Да, сделать это можно. Дело в том, что данные ЕГРН доступны всем желающим. Для того, чтобы получить полную информацию об объекте, включая и данные о собственнике, нужно направить запрос в Росреестр и заказать выписку оттуда:

  1. Лично обратившись в отделение Росреестра по месту нахождения объекта.
  2. С помощью онлайн-сервиса на официальном сайте этой организации. Однако для этого лицу потребуется предварительная регистрация на портале «Госуслуги».

Нужно помнить, что хотя информация из ЕГРН доступна всем желающим, услуга по её выдаче – платная. По состоянию на конец 2017 – начало 2018 года гражданам эта выписка обойдётся не менее чем в 300 рублей. Точные тарифы, действующие на данный момент, надо узнавать в Росреестре.

Права и обязанности по содержанию имущества

Лицо, на законных основаниях владеющее нежилым помещением, имеет право:

  • Пользоваться им любым способом, не нарушающим закон.
  • Распоряжаться им, в том числе продавая, сдавая в аренду, внося в уставной капитал хозяйственных обществ и т. д.
  • Защищать своё имущество от любых посягательств со стороны, в том числе и с помощью судебных исков.
  • Пользоваться общей собственностью, если помещение расположено в многоквартирном доме либо здании.

Собственник нежилого помещения имеет следующие обязанности:

  • Не нарушать законные интересы третьих лиц при использовании помещения.
  • Платить налоги за своё имущество.
  • Участвовать в несении расходов на содержание своего имущества. Особенно это важно в том случае, когда объект находится в собственности двух и более лиц: каждый из сособственников несёт расходы на него – либо равные, либо пропорционально долям (ст. 249 ГК РФ).
  • Участвовать в расходах на содержание общедомового имущества – пропорционально принадлежащей ему в здании площади.
  • Не распоряжаться своей долей в общей собственности на домовое имущество отдельно от помещения. Это означает, что хотя собственнику помещения в многоквартирном доме и принадлежит доля в его инфраструктуре, продать, подарить или, к примеру, заложить её отдельно от помещения он не может.

Оформление передачи другому лицу

Если прежний собственник решил распорядиться своим имуществом и передать его другому лицу в собственность, то смена владельца оформляться следующим образом:

  1. Составляется договор купли-продажи, дарения или иной – в зависимости от сущности сделки.
  2. Оплачивается госпошлина, в Росреестр напрямую, по почте или через МФЦ подаётся заявление, экземпляры договора и иные необходимые документы.
  3. В установленное законом время Росреестр вносит изменение в данные ЕГРН и выдаёт новому собственнику выписку.

В том случае, если в отношении недвижимости были заключены договора, не расторгающиеся в случае смены собственника, новое лицо обязано уведомить контрагентов по таким договорам о произошедших переменах. Среди таких договоров чаще всего встречается договор аренды – и тогда уведомление направляется арендатору, чтобы он знал, кому теперь должен вносить арендную плату.

ВАЖНО: Менять условия ранее заключённого договора новый хозяин, согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ, по своей воле не может.

Для арендатора достаточно только письменного уведомления. Составлять и подписывать с ним дополнительное соглашение не нужно, поскольку условия договора, как прямо сказано в законе, не меняются.

Для чего созывается собрание?

В том случае, если помещение, пусть даже нежилое, находится внутри многоквартирного дома, его владелец должен участвовать в управлении домом – в том числе и в общем собрании собственников. Согласно ст. 45 ЖК РФ, собрание собственников проводится не реже, чем раз в год.

Обычное время проведения – второй квартал года, который идёт за отчётным периодом. Кроме того, любой собственник может просить о проведении внеочередного собрания. Если при этом он владеет не менее чем 10% голосов – собрание должно быть проведено.

На общем собрании решаются следующие вопросы:

  1. О капитальном ремонте, реконструкции, расширении здания, строительстве пристроек.
  2. О формировании фонда для капремонта, размерах взносов туда – и о лице, которое будет открывать счёт и вести операции по этому фонду.
  3. О получении ТСЖ, управляющей компании или иной организацией, управляющей домом, займа, о его погашении за счёт фонда капремонта.
  4. О границах земельного участка под домом и порядке пользования этой землёй.
  5. О лицах, уполномоченных вести дела от имени собственников.
  6. О выборе управляющей компании и т. д.

К компетенции общего собрания могут быть отнесены и другие вопросы. Решения собрания принимаются как очно, так и заочно, путём отправки собственникам опросных листов.

Когда требуется доверенность на представление интересов?

ВНИМАНИЕ: В тех случаях, когда лицо не может само реализовать свои права по каким-то причинам, оно может воспользоваться помощью представителя.

Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением. Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:

  • Когда помещение принадлежит организации. Единственный человек, действующий от юридического лица без доверенности – это его руководитель. Все остальные сотрудники должны этот документ иметь.
  • Когда собственник не может лично присутствовать на общем собрании и направляет представителя.
  • Когда требуется регистрация прав в Росреестре. В этом случае доверенность должна быть нотариально заверена.

Также доверенность необходима во всех иных ситуациях, когда от имени собственника действует другое лицо. Единственным исключением является случай, когда помещение принадлежит несовершеннолетнему, и от его имени действуют родители: они вправе представлять интересы ребёнка и без специального документа.

В каком случае возможна отправка хозяину претензии?

В некоторых случаях собственник может получить претензию со стороны, например, если:

  1. У него образовалась задолженность по оплате за электричество, воду и по другим аналогичным платежам.
  2. Когда он использует имущество так, что нарушает законные интересы других лиц (например, использует помещение на первом этаже жилого дома как мастерскую, и шум от работы инструментами звучит после 22 часов).
  3. Когда содержит общую собственность в неудовлетворительном состоянии, если по решению общего собрания содержание её возложено на собственников.
  4. Когда из помещения произошёл залив соседей.

Также возможно направление претензий и в других ситуациях, когда действия либо бездействие собственника нарушают чужие интересы или права.

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, защищаемых законом. Однако вместе с правами оно получает и ряд обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *