Причины для выселения

Законодательно человек имеет право на жилье, о чем свидетельствует ст. 40 Конституции РФ. Но зачастую жильцы утрачивают право на проживание в жилом помещении. Возникает необходимость их выселить. Разумеется, нужны основания, которые дают право сказать жильцу, чтобы он собирал свои вещи и съезжал из квартиры.

Какие причины приводят к выселению из жилого помещения:

1. Невнесение арендных платежей по договору найма жилплощади.
2. Использование квартиры не по целевому назначению (создание склада, приюта, точки общепита и др.).
3. Аварийное состояние жилого объекта.
4. Проведение капитального ремонта дома, в котором находится жилое помещение.
5. Переход права собственности к новому владельцу (продажа, дарение, наследование квартиры).
6. Изменение назначения жилого помещения (переустройство под офис или торговый павильон).
7. Иные причины.

Просто так взять и выгнать человека из квартиры невозможно. Собственник жилого помещения или администрация должны иметь доказательства обоснованности своего решения. Например, постановление суда, подписанный акт передачи объекта, утвержденный Регламент, приказ Администрации и т.д.

Даже если выселение обосновано, жильцы должны получить уведомление. Нередко собственники жилья вынуждены предупреждать нерадивых квартирантов. Отселение без уведомления – это произвол, который можно обжаловать в судебном порядке.

Уведомление, требование, предупреждение – различие

Даже из названий понятно, что понятия отличаются друг от друга. Поэтому прежде чем составлять официальный документ нужно разобраться, что он собой представляет и какую цель преследует.

Юридическая сторона различий:

• Предупреждение

Первоначальная досудебная претензия собственника выражается в предупреждении жильца о недопустимом поведении. Скажем, если это нарушения технического характера – хозяин квартиры требует их устранения из средств самого арендатора. На исправление даётся определенный срок. Игнорирование предупреждения приводит к следующей стадии – подаче искового заявления в суд.

• Требование

Существуют два вида требований: уведомительное и принудительное. Первый случай стандартный: хозяин жилья доводит до сведения квартирантов, чтобы те покинули жилое помещение. Причинами могут быть продажа квартиры или истечение договора найма (ст. 684 ГК РФ). Естественно, жильцам предоставляется срок на сбор вещей и поиск нового жилья.

Требование принудительного характера – более настойчивое. Собственник жилого помещения ставит жёсткие условия: устранить нарушение или покинуть занимаемую жилплощадь. Обычно этого достаточно, чтобы нарушитель задумался о своем поведении. Но бывает и такое, что без суда не обойтись.

• Уведомление

Вручается жильцу после вынесения судебного решения. Уведомление содержит причины переселения и ссылку на постановление суда. Отведенный на выселение срок является окончательным и не подлежит изменению. Если жилец не съедет в указанное время, наймодатель вправе обратиться к приставам или в полицию.

О том, как проходит выписка в принудительном порядке читайте в материале нашего сайта.

Как правильно составить уведомление о выселении из жилого помещения

Уведомление не подаётся устно – извещение должно иметь строго письменную форму. Только в таком случае документ можно расценивать как официальный. Извещение составляется на листе формата А4, а если собственником является организация – на официальном бланке юридического лица с печатью.

Как правильно заполнить уведомление:

1. Правый верхний угол – ФИО гражданина и адрес его проживания.
2. По центру листа – название документа («… о выселении из жилого помещения»).
3. Текст документа – вначале указывается адрес, откуда выселяется человек; далее, следует причина такого решения (например, в связи с решением суда о выселении – номер постановления, кто и когда его издал, дата вступления в законную силу).
4. Сообщение о сроках – период, отводимый гражданину на переселение из квартиры или частного дома. Кроме того, доводится до сведения о применении мер принудительного выселения в случае неподчинения решению суда.
5. Сведения о собственнике – физическое или юридическое лицо.
6. Подпись и расшифровка подписи.
7. Акт получения уведомления – место для числа, даты и подписи.

Юристы советуют включать в уведомление точные координаты жилого помещения. Помимо адреса нужно указывать номер корпуса/строения, подъезд, этаж, технические данные квартиры и иные сведения. Практика показывает, что в таком случае никаких вопросов не возникает – жилец будет обязан съехать из жилого помещения без всяких недопониманий.

Образец уведомления, требования, предупреждения о выселении из квартиры

Для того чтобы составить уведомление (требование, предупреждение) нужно заполнить типовой бланк. Обратите внимание, что ситуации могут быть разными. Не факт, что ваш случай подпадает под частный. Вполне вероятно, понадобится особая форма уведомления (требования, предупреждения). Об этом лучше всего расскажет юрист, консультацию которого вы сможете получить прямо на нашем сайте.

Уведомление составляется по образцу. Другое дело, если вам нужно написать требование или предупреждение. Указанные документы не имеют специальных бланков. Но их составление также подчиняется некоторым правилам.

Как правильно составить требование о выселении из квартиры:

• верхняя строчка – кому адресуется требование;
• сообщение, что вы являетесь законным собственником квартиры по ____ адресу;
• требование освободить жилую площадь вместе с вещами;
• срок выселения из квартиры или жилого помещения;
• указание на причину отселения жильца;
• намерение обратиться в суд в случае неисполнения требования;
• дата и подпись.

Предупреждение о выселении из квартиры может не содержать никаких требований покинуть жилплощадь незамедлительно. Это скорее извещение о необходимости устранить нарушения. Предупреждение составляется по аналогии с требованием. Единственное отличие – в причинах и условиях. Собственник должен указать, что он считает нарушением и обязать жильца устранить последствия в течение отведенного срока.

Как передать уведомление?

Составить уведомление (предупреждение, требование) о выселении несложно. Гораздо важнее передать их выселяемому/нарушителю. На этот счет имеется подробная инструкция.

Способы, как передать уведомление (предупреждение, требование) гражданину:

1. Почтовая телеграмма

Передаётся в режиме онлайн выселяемому из квартиры. Например, если последний проживает в другом городе. Собственник должен прийти в почтовое отделение, составить уведомление и заверить копию телеграммы (с обратным ответом о получении). Копию можно получить спустя 2-3 дня после отправки телеграммы. Таким образом, хозяин квартиры самолично извещает жильца, о чем свидетельствует письменное доказательство – копия уведомления.

1. Заказное письмо

Направляется по почте вместе с уведомлением о вручении и описью вложений (делается почтовым сотрудником). Заполненная опись имеет две копии – одна остаётся у отправителя, а другая доставляется получателю. Итого, у собственника остаются: копия извещения (требования, предупреждения), копия описи вложений, квитанция об оплате и трек-номер. Все это служит доказательствами уведомления жильца о выселении из квартиры.

1. Вручение лично

Перед тем как передать уведомление выселяемому нужно подготовить идентичный экземпляр. На нем получатель пишет свои ФИО и проставляет подпись о получении. Приготовьтесь к тому, что жилец попросту откажется получать извещение. На такие случаи существует отдельная инструкция: прийти на вручение уведомление с парой свидетелей. Отлично подойдут соседи или родственники, обязательно с паспортами. Услышав об отказе жильца, свидетели фиксируют на второй копии уведомления факт отказа выселяемого. Далее, им потребуется подтвердить свои записи на судебном заседании (если решение о выселении еще не вынесено).

Многие задают вопрос, как лучше вручить уведомление о выселении арендатора? Наиболее оптимальный вариант – заказным письмом. Вы будете точно знать, получил выселяемый извещение или отказался от получения. Самое главное – иметь на руках копии всех отправляемых документов. Не забудьте подготовить остальные документы на выписку из квартиры — какие именно, читайте на нашем сайте.

Исполнение решения суда

Основанием для выселения из нежилого помещения недобросовестного нанимателя может быть только решение суда. Самостоятельно изымать или удерживать имущество арендатора не стоит, так как это может быть квалифицировано как самоуправство и вызвать встречный иск.

Исполнительный лист предъявляется судебным приставам, которые помогут провести выселение должника из занятого самовольно помещения в принудительном порядке.

Другой вариант: есть опасение, что контрагент может скрыться без оплаты задолженности по арендной плате и у него имеется какое-то имущество. Тогда стоит подать заявление в суд о вынесении обеспечительных мер. Решение суда сдать судебным приставам. И уже они будут арестовывать имущество должника, определять ответственного хранителя и, если арендная плата не будет внесена, будут заботиться о выселении арендатора из нежилого помещения.

Как видно, выселить недобросовестного нанимателя можно, но это может занять достаточно много времени. А в случае его неплатежеспособности можно понести убытки.

Для снижения рисков арендодателя, при определении условий договора аренды, необходимо включать пункты о возможности его одностороннего расторжения и действиях при неоднократном нарушении сроков арендной платы.

Нежилое помещение: понятие, признаки

Нежилое помещение часто используют для офиса, магазина, салона и пр.

Ни в одном законодательном акте РФ не дается точного определения нежилому объекту. Однако, основываясь на Гражданском и Жилищном кодексе, можно отметить признаки, присущие такому помещению:

• недвижимый характер объекта. Помещение расположено в строении или привязано к определенному земельному участку. То есть перенос объекта нельзя произвести без негативных последствий для помещения;
• площадь объекта не может использоваться для проживания. Она может эксплуатироваться только в торговых, хозяйственных или административных целях;
• относится к нежилому фонду.

У подобных объектов имеются некоторые схожие черты с жилыми помещениями. Например, такой признак, как изолированность, характерен и для квартиры, и для торгового павильона. Границами помещения выступают стены. Все изолированные объекты характеризуются наличием отдельного входа.

Кроме этого, помещение может быть переведено из статуса жилого в нежилое. Эта возможность регламентируется ст. 22 Жилищного кодекса РФ и Постановлением Правительства № 47. Изменение статуса помещения производится в следующих случаях:

1. существенное ухудшение эксплуатационных характеристик объекта (изношенность и ветхость здания);
2. присутствие вредоносных факторов в помещении, которые грозят жизни и здоровью людей;
3. ухудшение состояния окружающей среды. Например, резкое повышение уровня радиации, загрязнение воздуха, природные катаклизмы;
4. желание собственника помещения. Если объект соответствует требованиям законодательства, его можно перевести в статус нежилого по заявлению в органы местной власти.

Основания для выселения

Под выселением понимают меру государственно-правового воздействия, вследствие которого физическое или юридическое лицо лишают права пользования помещением.

Лицо лишают права пользоваться нежилым помещением при выселении по многим причинам

Самыми распространенными причинами выселения можно считать:

• истечение срока действия договора аренды между собственником и нанимателем;
• нарушение нанимателем условий, прописанных в договоре. Например, порча имущества, использование помещения не по назначению, задолженность за аренду сроком более 2 месяцев;
• изъятие нежилого объекта в пользу государства. То есть его конфискация или опись.

Отсутствие официально оформленного договора аренды также повлечет определенные процессуальные последствия. Доказать нарушение нанимателя помещения в этом случае будет намного сложнее.

Кроме этого, выселение из нежилого помещения может произойти и по другим причинам. Например, в случае ненадлежащего состояния объекта недвижимости или самозахвата нежилого помещения, принадлежащего другому лицу.

Особенности процедуры выселения

Согласно положениям Конституции, гражданин РФ не может быть лишен своего имущества, а соответственно и выселен, без соответствующего решения суда. Однако процедура выселения является исключительной. Законодательством предусмотрен как досудебный, так и судебный способ осуществления процедуры.

Нюансы этой юридической процедуры зависят от того, на каких основаниях производится выселение.

Решение проблемы в досудебном порядке

Добровольное согласие арендатора на выселение является основанием для решения дела без суда. Во всех иных случаях, собственнику нежилого помещения следует обратиться в суд. Однако важно знать, что судебный иск не будет принят, если арендодатель даже не попытался урегулировать вопрос в досудебном порядке.

Нарушителю необходимо вручить письменное уведомление, где будет изложено требование по выселению. Предъявлять такой документ можно:

1. лично, в присутствии свидетелей. На копии уведомления арендатор должен поставить подпись, подтверждающую получение документа;
2. по почте, необходимо оформить письмо с уведомлением об отправке и получении.

Кроме требования, в уведомлении обязательно указывается срок, в течение которого нарушитель должен выселиться из помещения. Согласно законодательству, он должен быть «разумным». Если же точные сроки не указываются, требования должны быть исполнены в течение 30 календарных дней. Пока не пройдет срок, указанный в уведомлении, арендодатель не имеет права подавать иск в суд.

Для выселения нарушителя нельзя применять физическую силу, отключать воду или электричество, менять замки. Подобные незаконные действия могут повлечь определенные юридические последствия. Например, арендатор может подать встречный иск и взыскать денежную компенсацию.

Дела о выселении из нежилого помещения рассматривает арбитражный суд

Ответчиками и истцами в подобных делах чаще всего бывают юридические лица или индивидуальные предприниматели. Поэтому рассматривают такие дела арбитражные суды.

Иск подается в отделение суда по месту нахождения нежилого объекта, из которого нужно выселить нарушителя. Заявителем могут быть:

• собственники нежилой недвижимости;
• органы муниципалитета, владеющие объектом;
• лица, чьи права нарушаются, вследствие эксплуатации нежилого помещения ответчиком;
• прокурор.

Судебный иск составляется в строгом соответствии с требованиями процессуального законодательства. В нем должны быть перечислены нормативно-правовые акты, на которые опирается истец.

К иску нужно прикрепить дополнительные документы, которые будут подтверждать правоту заявителя. В зависимости от основания для выселения это могут быть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на нежилую недвижимость, договор аренды, квитанции об оплате арендной платы. Также нелишним будет предоставить свидетельские показания, протоколы, составленные компетентными органами, если таковые имеются. Кроме этого, нужно представить документы, свидетельствующие о том, что истец принял меры для досудебного урегулирования вопроса.

На основании предоставленных фактов суд выносит решение. Если оно будет вынесено в пользу истца, суд выдает ответчику предписание о выселении, в котором указан определенный срок исполнения.

В случае отказа ответчика от исполнения требования за дело берутся органы исполнительной власти. Нарушитель будет выселен сотрудниками службы судебных приставов в принудительном порядке.

Выселение с предоставлением жилого помещения

Недвижимость может поменять статус и стать нежилой, если она находится в аварийном состоянии. С целью защиты жизни и здоровья людей, все собственники и жильцы должны выселиться из помещения в установленные законом сроки.

Перед проведением процедуры выселения местная администрация обязана проинформировать об этом собственников помещений. Уведомление производится при помощи почтовой рассылки. Письма отправляются не меньше, чем за 6 месяцев до предполагаемого выселения.

У выселенных лиц, есть возможность получить новое жилое помещение. Это право закреплено в ст. 85 Жилищного кодекса РФ. Новая жилплощадь должна соответствовать действующим санитарно-эпидемиологическим, пожарным и жилищным нормам.

Если собственник не желает переселяться в предоставленное помещение, ему необходимо обратиться в суд. Кроме иска, следует предоставить основания, из-за которых переселение видится собственнику невозможным.

Серьезным нарушением прав собственника является самовольное занятие нежилого помещения. То есть когда физическое лицо или какая-либо организация занимает и эксплуатирует помещение без соответствующих правовых документов.

Самовольное расположение в нежилом помещении не влечет возникновения каких-либо прав. И даже, напротив, приводит не только к принудительному выселению, но и к взысканию денежной компенсации. Собственник имеет право обратиться в правоохранительные органы, а впоследствии в суд.

Многие вопросы, связанные с нежилыми помещениями, слабо регламентируются действующим законодательством. Однако судебная практика по вопросам выселения из нежилых помещений достаточно разнообразна. Большинство рассматриваемых дел заканчивается вынесением решения в пользу истца. Для положительного решения суда следует действовать строго в рамках существующего законодательства.

В этом видео вы узнаете о переводе жилого фонда в нежилой с целью коммерческого использования помещения:

Прекращение аренды нежилого помещения – обычная практика рынка недвижимости. Причины такого шага многовариантны, инициативу могут проявлять как арендодатель, так и арендатор. Надо учесть, что при процедуре расторжения арендного договора нередко появляется необходимость в составлении письма-уведомления о расторжении договора аренды. Как составить этот документ грамотно?

Правила расторжения договора

Основания для расторжения арендного договора перечислены в ГК РФ. Если не вдаваться в детали, выявляя все нюансы, можно выделить несколько основных причин расторжения:

• По соглашению сторон.
• На основании решения суда, если инициатором выступает одна из сторон, предъявляющая конкретные нарушения ответчиком условий договора.
• Судебное решение по требованию одной из сторон в ситуациях, которые предусмотрены ГК РФ или иными законами, а также самим договором.
• Отказ от соблюдения условий договора одной стороной, если он допускается по закону или по соглашению сторон.

Вариант соглашения сторон – идеальный, так как в этой ситуации можно решить вопрос, не дожидаясь бумаг из суда. Арендодатель (или арендатор, особого значения этот факт не имеет) пересылает другой стороне письмо с указанием в нем своих намерений расторгнуть договор, если партнер не возражает, стороны подписывают соглашение по вопросу прекращения отношений, предусмотренных арендным договором. В завершение потребуется подписать акт приема-передачи помещения, бывшего в аренде, и можно ставить точку. Письмо в этом случае – просто юридическая формальность.

При возможности решить вопрос прекращения договорных отношений соглашением сторон надо обязательно воспользоваться ею. Если добровольного согласия нет, есть риск затянуть судебные тяжбы надолго. Особенно, если арендодателя не устраивают ваши намерения освободить помещение, и дело передается на рассмотрение суда.

Исключением из этого правила, может быть, отказ какой-либо стороны выполнить условия договора, но это возможно тогда, если в договоре на аренду помещения чётко прописаны пункты, когда это возможно. Если возникает необходимость расторжения договора, и эта возможность в нём отражена, то необходимости в суде нет — уведомление отправляют другой стороне, и отношения прекращаются автоматически.

В каких случаях требуется уведомление

Письменное подтверждение ожидаемого расторжения арендного договора потребуется в таких случаях:

1. Если договор заключили на неопределенный срок. ГК регламентировано: прекращение возможно только после предупреждения о своих намерениях другой стороны. Уведомлять о своем желании съехать (или освободить помещение для арендодателя) необходимо за 3 месяца до желаемого финала.
2. Если в документе есть условие, в соответствии с которым он может быть продлен автоматически.
3. При отказе от выполнения условий договора одной из сторон, кто именно – значения не имеет.

При обоюдном согласии, как уже упоминалось, уведомление превращается в простую формальность. Относительно одностороннего отказа, то обычно он влечен за собой материальный ущерб противоположной стороны.

Поэтому так важно еще на этапе подготовки договора аренды прописать детально все условия по его досрочному расторжению. Важно настаивать на конкретном указании таких положений: возможность у сторон отказаться от обязательств, если ответ утвердительный, то перечислить все возможные обстоятельства, когда можно воспользоваться этим правом.

Срок уведомления по поводу прекращения договора надо продумывать основательно, учитывая все возможные риски. Если договор составлен наспех, вероятность того, что вопрос станет предметом длительного судебного разбирательства, велика.

Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Как грамотно подготовить уведомление

Специальный бланк или другая унифицированная форма для уведомления о досрочном расторжении арендного договора не предусмотрены. Но свободная форма не исключает необходимости учесть все юридические тонкости, чтобы все условия в дальнейшем трактовались однозначно.

Вот общие рекомендации для составления уведомления:

1. Начинают с указания названия документа — «Уведомление». После заголовка должно быть уточнение: «об одностороннем отказе от выполнения условий договора аренды».
2. В шапке уведомления (вступительной части) детально указываются реквизиты каждой из сторон-участников договора аренды. Подробные реквизиты включают наименование организации, сведения об ИНН (КПП), номер банковского счёта и другие реквизиты банка, юридический и фактический адреса, телефоны.
3. При упоминании реквизитов другой стороны сначала пишут соответствующее обращение к руководителю, который представляет организацию (к, примеру, «Управляющему»), затем указывают наименование предприятия, и, наконец, фамилию, имя, отчество без сокращений.
4. Следующий раздел – содержательная часть, в которой представляют данные об арендном договоре, подлежащем расторжению. Из обязательной информации надо указать номер договора и полное название, дату оформления, место, где он был подписан, стороны, которые участвовали в этом соглашении.
5. Теперь указывают пункт договора, оговаривающий возможность и порядок его расторжения. В соответствии с этим пунктом и в его рамках прописываются причины – повод для прекращения аренды.
6. В конце указывается дата расторжения соглашения или срок прекращения его действия после получения данного уведомления.
7. Не забудьте о дате написания документа и его исходящем номере.
8. Заверяют деловую бумагу печатью и подписью руководителя, принимающего решение, с обязательным указанием его должности и расшифровкой фамилии.

Образец письма-уведомления о расторжении договора аренды от арендатора

Передача письма — уведомления

Как правильно передать письмо – вопрос, заслуживающий особого внимания. Если ваше решение о завершении арендных отношений противоположную сторону не устраивает, она неизбежно будет тянуть время. В частности, неполученное письмо — прекрасное и законное основание для этого. В связи с этим надо постараться вручить уведомление лично в руки руководителю организации. Процедура обязывает его здесь же расписаться в получении документа, что может ускорить процесс существенно.

Если нет возможности передать письмо в руки, документ отправляют почтой в виде заказного письма с уведомлением, образец можно скачать по . К документу надо приложить опись вложения, в которой необходимо проставить реквизиты документа и дать краткую информацию о содержании. Пересылают письмо и на фактический, и на юридический адрес. При подозрении на уклонение адресата от получения письма можно отправить копии документа по всем известным адресам. Главное, чтобы факт получения письма был зафиксирован сотрудниками почты хотя бы в одном случае.

Образец уведомления

Образцом письма-уведомления может быть такой пример:

Руководителю строительной организации «Современный дом»

Сидорову Петру Семеновичу

Адрес: г. Белгород, ул. Есенина, 12

Тел. +7 (814)123-45-67

Банковские реквизиты: ИНН 87000111.КПП 87001122

Исх.№ 1543 от 27 апреля 2015 г.

Уведомление

об одностороннем отказе от выполнения условий договора аренды

17 сентября 2013 г. между предприятиями «Современный дом» (Арендатор) и ООО «Виола»(Арендодатель) был составлен договор аренды № 432 (в дальнейшем – просто Договор).

На основании п. 6.2. данного Договора наша фирма имеет право расторжения Договора в одностороннем порядке при условии, что другая сторона нарушает п. 8.4. Договора.

В соответствии с п.8.4 Договора Ваше предприятие обязалось сделать ремонт офисных помещений, но в оговоренный срок своих обязательств не выполнило, нарушив тем самым условия заключения Договора.

В связи с вышеизложенным, настоящим письмом уведомляю Вас, что считаю Договор аренды № 432 от 17 сентября 2013 г. расторгнутым. Решение вступает в силу с момента получения руководителем предприятия настоящего письма.

Дата и подпись

(Размер: 27,0 KiB | Скачиваний: 15 909) Отличная статья 0>Как заставить арендатора съехать с занимаемой площади — образец уведомления об освобождении нежилого помещения

Как выселить арендатора без суда?

Выдворить арендатора из помещения, которое он занимал ранее по договору, можно двумя способами:

1. В досудебном порядке – на основании требования об освобождении помещения.
2. В судебном – подав иск, выиграв дело и прибегнув, в случае необходимости, к помощи судебных приставов-исполнителей.

Однако первым шагом всегда будет подача требования. Оно подаётся в следующих случаях:

• когда истёк срок действия договора, но пролонгации на новый период не произошло;
• когда стороны заключили соглашение о расторжении договора, но арендатор не торопится освобождать помещение;
• когда со стороны арендатора имеются настолько существенные нарушения договора, что он в соответствии с нормами ГК РФ утрачивает право пользования помещением, а договор должен быть расторгнут.

Передача помещения должна оформляться актом. До тех пор, пока это не сделано, сторона договора аренды не считается исполнившей свои обязанности. Следовательно, даже если арендатор очистил помещение, но уклоняется от подписания акта – он может считаться занимающим объект. Особенно это актуально для долгосрочной аренде, подлежащей госрегистрации в ЕГРН, где без акта часто не удаётся погасить запись в реестре о том, что объект арендован.

Обязанность арендатора вернуть полученное имущество (в данном случае – нежилое помещение) исходит из ст. 622 ГК РФ. Согласно её нормам, предмет аренды возвращается в том случае, когда договор был прекращён.

Прекращение возможно в следующих ситуациях:

• Истечение срока действия, если срок оговорен в договоре.
• Воля арендодателя в бессрочном договоре (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия не оговорён прямо, договор считается бессрочным – но может быть расторгнут в любой момент по заявлению одной из сторон. Единственное ограничение, установленное законом в этом случае – это срок предупреждения, равный 3 месяцам для нежилой недвижимости.
• Ранее заключённое и вступившее в силу соглашение о расторжении договора (ч.1 ст. 450 ГК РФ).
• Существенное изменение условий, при которых дальнейшее исполнение обязанностей по договорам невозможно либо крайне им невыгодно (ст. 451 ГК РФ). Важно, чтобы при этом изменение обстоятельств нельзя было заранее предвидеть, сами обстоятельства были бы непреодолимыми, а дальнейшее исполнение обязательств по договору лишало бы сторону выгоды настолько, что она, если бы могла предвидеть заранее, вообще не пошла бы на заключение такого договора.
• Существенное нарушение условий договора. Они перечислены в ст. 619 ГК РФ. В частности, к таким нарушениям относятся невнесение платы больше двух раз подряд, порча нежилого помещения и т. д.

Важно: Расторгнуть договор при его существенном нарушении можно лишь в судебном порядке, предварительно выставив арендатору претензию.

Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?

Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:

1. Имя или название адресата (арендатора).
2. Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
3. Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
4. Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.

Требование направляется в адрес контрагента по договору, после чего арендодателю остаётся лишь ждать. Если вторая сторона добровольно освобождает помещение и подписывает акт приёма-передачи – дело закончено, и никакие отношения их больше не связывают. Если же нет – наступает момент для обращения уже в суд.

Что предпринять, если требование не соблюдается?

Итак, арендатор не согласился добровольно очистить помещение после того, как договор, согласно закону, должен был прекратить своё действие. Что в этом случае должен делать арендодатель?

Куда обращаться?

В том случае, если арендатор добровольно не освобождает помещение, полученное им по договору аренды, обращаться следует в суд. Однако здесь есть два варианта, в какой именно суд нужно подавать заявление:

• Если арендодателем является обычный гражданин, не имеющий статуса ИП, то иск должен быть подан в суд общей юрисдикции по месту нахождения нежилого помещения. Порядок подачи иска и необходимые требования в этом случае определяются ГПК РФ.
• Если же истец – сам ИП, либо организация, и арендатором тоже является ИП или юрлицо – то иск должен быть подан в арбитражный суд в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Требуемые документы

Вне зависимости от того, куда подаётся иск, в суд подаются следующий пакет документации:

1. Само исковое заявление.
2. Квитанция об оплате госпошлины (если истец-арендодатель в силу закона не освобождён от её уплаты).
3. Копия договора аренды.
4. Документы, подтверждающие основания для расторжения договора.
5. Претензии или требования, которые истец направлял в адрес ответчика, требуя в добровольном порядке исполнить свои обязанности по договору.
6. Дополнительные ходатайства (например, об истребовании доказательств, о вызове в суд свидетелей – в зависимости от того, что именно требуется по делу). Это не обязательный момент – содержание ходатайств может быть изложено и в исковом заявлении.

Сроки рассмотрения дела

В том случае, если дело рассматривается в суде общей юрисдикции в порядке гражданского процесса, сроки рассмотрения дела регламентируются ст. 154 ГПК РФ. Она указывает, что срок принятия решения по делу должен не превышать 2 месяцев с того момента, как иск поступил в суд.

В том случае же, если дело относится к компетенции арбитражного суда, сроки рассмотрения устанавливаются АПК РФ. Ст. 152 этого кодекса устанавливает, что срок не должен превышать 3 месяцев с того момента, как дело поступило в суд и было принято к рассмотрению. При этом по мотивированному заявлению судьи срок может быть продлён, если дело представляет собой значительную сложность. В этом случае срок увеличивается до 6 месяцев.

Важно: В исчисление сроков не включаются периоды, на которые дело приостанавливалось. Кроме того, названные выше сроки включают лишь время рассмотрения в первой инстанции, без учёта времени, требуемого на рассмотрение поданных жалоб.

Финансовые траты

Расходы, связанные с выдворением арендатора из незаконно занимаемого им нежилого помещения, включают в себя:

• Госпошлина на рассмотрение дела. Её размер устанавливается НК РФ. Поскольку иск носит материальный характер, но не подлежит оценке, то при обращении в арбитражный суд размер пошлины составит около 6 000 рублей.
• Расходы на оплату дополнительных расходов. К их числу относится оплата юридических услуг, проведения экспертиз и т. д.

Точный размер расходов зависит от сути дела и его конкретных обстоятельств.

Нюансы и подводные камни процедуры

Относительно выселения арендатора из нежилого помещения нужно иметь в виду следующее:

1. Если срок действия договора закончился, и последний месяц был не оплачен – это повод обращаться в суд.
2. Иск может быть подан как от собственника (арендодателя), так и от прокуратуры и иных заинтересованных государственных органов.
3. Даже если арендатор отказывается являться в суд, решение всё равно может быть вынесено.
4. Истец обязан соблюдать досудебный порядок – в частности, сначала подать претензию (требование), а лишь потом обращаться с иском. Без этого суд оставит иск без рассмотрения.

Освобождение нежилого помещения после того, как закончилось действие договора аренды, возможно как в добровольном, так и в судебном порядке. Конкретные же детали процедуры будут зависеть от того, какие именно сложились отношения между сторонами, и какие действия они уже успели предпринять.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

>Как выселить арендатора из нежилого помещения?

Что делать, если арендатор не освобождает помещение?

Если владелец недвижимости хочет прекратить действие договора аренды досрочно, он должен вначале уведомить арендатора о своем решении. Делать это лучше всего в письменной форме: на имя арендатора направляется уведомление, в котором указываются причины принятого решения, а также сроки, в которые желательно освободить арендуемые помещения. Однако не всегда арендодатель соглашается с выдвинутыми требованиями. Что же делать в такой ситуации? Прежде всего стоит попробовать договориться: можно продлить срок, выделенный на то, чтобы покинуть объект, отказаться от взыскания неустойки и т. д.

Если доводы не действуют, нужно обращаться в суд – это наиболее действенный метод в большинстве случаев. Механизм подачи иска в суд выглядит следующим образом:

• подготовка аргументов для досрочного разрыва договора – для того чтобы убедить суд в своей правоте, понадобятся документальное доказательства того, что арендатор нарушил условия контракта или другим образом заставил принять решение о досрочном расторжении сделки. Такими аргументами может быть подтверждение задолженности за коммунальные услуги, договор несогласованной субаренды, отсутствие арендных платежей и т. д.;
• составление и подача искового заявления – в тексте иска нужно указать, когда и на каких условиях был заключен договор аренды, почему и в каких конкретно пунктах оппонент его нарушил, как развивался спор далее, предпринимались ли попытки уладить конфликт в досудебном порядке и т. д. В требованиях нужно указать расторжение договора аренды, опционально – взыскание неустойки или другого ущерба. Заявление подается на рассмотрение в суд по месту расположения объекта;
• рассмотрение иска в суде – во время слушаний нужно убедить судью о том, что нарушение действительно имело место со стороны арендатора, а значит, можно требовать досрочного расторжения контракта. В случае, если удастся убедить судью, сделка будет прекращена.

Получив решение суда, можно требовать немедленно освободить занимаемое помещение, а в случае несогласия – привлечь службу судебных приставов – они имеют все необходимые полномочия и средства для того, чтобы выполнить решение суда. При необходимости к выселению арендатора могут быть привлечены правоохранительные органы.

Основания

Прежде чем говорить об основаниях для выселения арендатора из нежилого помещения, разберемся, как оно может использоваться.

Законное использование. Владелец объекта недвижимости (арендодатель) заключает с арендатором договор найма нежилого помещения. Арендатор использует это помещение согласно условиям договора.

Самовольное использование. Нет никакого договора аренды, собственник помещения разрешил арендатору использовать его согласно устным договоренностям, естественно, без каких-либо письменных гарантий как с одной, так и с другой стороны.

Если с первым вариантом использования все более-менее понятно (арендатор и собственник помещения взаимно исполняют условия договора и пока их не нарушают, формальных поводов для выселения практически нет), то по второму варианту выселить арендатора будет гораздо сложнее. В этом случае у собственника нет никаких подтверждающих документов, что он сдал объект недвижимости в аренду. Соответственно, он не сможет доказать, что арендатор нарушает договор, так как договора, как такового нет.

С другой стороны, арендодатель сам фактически нарушает налоговый кодекс, так как скрывает от налоговых органов такой источник дохода, как сдача в аренду нежилого помещения.

Арендодатель имеет право потребовать выселения арендатора, но для этого нужны веские основания. Потребовать покинуть помещение владелец может в тех случаях, когда наниматель:

• использует объект недвижимости не по назначению;
• задерживает выплаты арендной платы;
• не вносит оплату по коммунальным платежам;
• нарушает общественный порядок (либо допускает его нарушение третьими лицами);
• умышленно портит помещение либо ненадлежащим образом содержит его;
• сдает объект недвижимости в субаренду без согласия арендодателя.

Кроме нарушений договора со стороны нанимателя, есть еще несколько причин, по которым владелец нежилого помещения может предложить нанимателю покинуть помещение, а именно:

• окончание срока договора аренды;
• смена собственника объекта недвижимости (в тех случаях, когда новый владелец предполагает иное использование помещения и не хочет перезаключать договор аренды);
• объект недвижимости находится в аварийном состоянии и не может далее использоваться по назначению.

Закон требует, чтобы владелец объекта недвижимости, имеющий намерение выселить арендатора, обязательно уведомил его об этом. Уведомление составляется в тех случаях, когда нарушение арендатором договора не слишком серьезное и можно обойтись без выселения. Это нужно для того, чтобы наниматель помещения имел возможность исправить какие-то недостатки и продолжить работать.

Но есть ситуации, в которых собственник не обязан уведомлять арендатора об исправлении недостатков, так как нарушения достаточно серьезные и собственник намерен расторгнуть договор аренды. В таких случаях используется претензия (документ, не оставляющий арендатору возможности остаться в арендуемом помещении).

Чаще всего арендаторов выселяют за неуплату. Но не стоит сразу же прибегать к таким кардинальным мерам, как расторжение договора аренды. Иногда достаточно уведомления о том, что нанимателю грозит выселение, как последний тут же гасит все долги и в дальнейшем их не допускает.

Как выселить арендатора без суда

Итак, арендодатель решил выселить нанимателя. Для начала, необходимо попытаться решить проблему мирным путем, для этого нужно:

1. Объяснить арендатору, что выселение неизбежно и предложить ему съехать добровольно.
2. Направить нанимателю уведомление, в котором указать, что последний должен покинуть помещение, озвучить причины выселения и срок, в течение которого выселение должно произойти.
3. Расторгнуть договор аренды.
4. Дождаться указанной в уведомлении даты, до которой наниматель должен съехать.

Как показывает статистика, более половины договоров аренды расторгаются по обоюдному согласию. Это можно объяснить: если собственник решил расторгнуть договор и выселить арендатора, то добровольно или по суду, но нанимателю рано или поздно все равно придется покинуть занимаемое помещение.

Уведомление о выселении

В любом случае арендодатель должен направить нанимателю уведомление о выселении. Во-первых, этот документ показывает арендатору серьезность намерений собственника объекта недвижимости, во-вторых, если не получится решить проблему мирным путем, то в суде потребуются доказательства попыток досудебного урегулирования спора.

Строгих требований к заполнению и передаче арендатору документа нет, но, в любом случае, оно должно быть в письменной форме и передано нанимателю таким образом, чтобы впоследствии можно было доказать, что арендатор уведомление получал.

Таким образом, уведомление может быть передано:

• лично, но с обязательной распиской о получении либо в присутствии двух свидетелей;
• через представителя, в таком случае у последнего должна быть доверенность на данное действие, также обязательно получить расписку о вручении документа либо присутствие двух свидетелей;
• заказным письмом с уведомлением о вручении.

Документ должен содержать следующие сведения:

1. Данные о сторонах. Для физических лиц это ФИО, для юридических – полное и точное название организации.
2. Точный и полный адрес, по которому расположен спорный объект недвижимости.
3. Причина выселения.
4. Дата, до которой арендатор должен освободить помещение.
5. Дата и подпись. Для юридического лица добавляется печать.

Пример. Индивидуальный предприниматель по договору аренды занимал под магазин нежилое помещение на первом этаже. Договор был подписан на срок 10 лет. По истечении срока действия договора собственник объекта недвижимости не стал продлевать договор, он направил уведомление арендатору с требованием освободить помещение в течение одного месяца.

Арендатор, получив уведомление, попросил арендодателя продлить срок еще на месяц с тем, чтобы он смог распродать остатки товара, а потом вывезти оборудование и мебель. Собственник помещения пошел навстречу нанимателю и перенес окончательный срок выселения еще на месяц.

Таким образом, стороны смогли договориться, это позволило им избежать разбирательства в суде.

Важно. Законодательство четко определяет – что такое добровольное выселение. Некоторые действия собственников, как то:

• выселение силой;
• угрозы, привлечение к выселению третьих лиц;
• смена замков или изменение кодов доступа;
• самовольный вывоз оборудования или вещей арендатора;
• отключение газа, воды, электричества

законодательство определяет, как самоуправство и могут обернуться для владельца нежилого помещения судебным иском со стороны арендатора.

Например, индивидуальный предприниматель Новиков снимал у гражданина Жукова нежилое производственное помещение, где у него располагался цех по производству мебели. Договор аренды был оформлен на пять лет, но через три года Жуков решил продать помещение. Вскоре нашелся покупатель, гражданин Леонтьев, у которого были свои планы на использование этой производственной площадки. Стороны подписали договор купли-продажи, и уже на следующий день новый собственник передал Новикову уведомление о выселении в течение десяти дней.

На просьбы Новикова продлить срок выселения, так как ему необходимо было найти новое помещение, куда перевезти все оборудование, а главное – материалы и заготовки из ценных пород древесины, новый собственник никак не отреагировал.

По прошествии десяти дней Леонтьев нанял рабочих, которые вынесли все оборудование и материалы Новикова на улицу. Так как все происходило осенью и лили проливные дожди, пострадало оборудование, но, что самое печальное – были испорчены все материалы и мебельные заготовки. Новиков понес убытки на три миллиона рублей.

Пострадавший подал исковое заявление о возмещении Леонтьевым материального вреда на сумму три миллиона рублей и выиграл суд.

Сроки

Одним из обязательных пунктов в уведомлении закон называет дату, до которой наниматель должен съехать из занимаемого им нежилого помещения. Если же дата выселения отсутствует, то, в соответствии с нормативными актами, применяется стандартный период для выселения: 30 календарных дней с момента, когда было передано уведомление.

И только по прошествии этого срока, если арендатор не предпринял никаких действий по выселению, арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о выселении.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд

Если Вы решили расторгнуть договор аренды, но договориться с арендатором не получается, он не желает добровольно освобождать объект недвижимости, то единственным законным способом решить проблему является суд. Необходимо будет соблюсти все требования по такому выселению, как в процедуре и порядку ваших действий, так и к оформлению искового заявления, а также сбору доказательств.

Порядок действий и процедура

При выселении арендатора с помощью суда существует обязательный к исполнению алгоритм действий. Вам необходимо будет:

1. Попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. Для этого необходимо направить арендатору требование о выселении, где указать, на основании чего и до какой даты вы предлагаете нанимателю освободить занимаемое им нежилое помещение. Если этого не удалось – переходить ко второму этапу.
2. Собрать доказательства обоснованности ваших требований. Это могут быть документальные доказательства, файлы видео-, аудио- либо фотодокументов, письменные показания свидетелей.
3. Составить исковое заявление.
4. Оплатить госпошлину.
5. Передать иск вместе с приложенным пакетом документов в суд.
6. Принять участие в судебных слушаниях.
7. Получить решение суда.
8. Выселить арендатора с помощью судебных приставов.

Если обе стороны конфликта являются физическими лицами, иск подается в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости, если же в споре участвуют юридические лица, то исковое требование подается в арбитражный суд.

Госпошлина

Суд не примет исковое заявление без уплаты госпошлины. Так как иск о выселении является иском неимущественного характера, то при споре двух физических лиц госпошлина составит 300 рублей, а при споре юридических – 6000 рублей.

Квитанция об уплате госпошлины (обязательно в оригинале) вместе с другими документами прилагается к исковому заявлению.

Нюансы

Ситуации с выселением арендаторов нежилых помещений бывают разными, поэтому по-разному арендодатель должен действовать.

Если договор аренды закончился. Арендодатель просто уведомляет нанимателя о необходимости покинуть занимаемое им помещение в связи с окончанием срока договора аренды. Необходимо указать дату, до которой помещение должно быть освобождено.

Если договор аренды был заключен без указания срока окончания (бессрочный). Арендодатель направляет арендатору требование об освобождении помещения в связи с расторжением в одностороннем порядке договора аренды. Если срок, до которого наниматель должен покинуть объект недвижимости, не указан, то по умолчанию предусматривается тридцатидневный срок.

Если арендатор нарушил условия договора. Владелец помещения составляет претензию и направляет ее в адрес нанимателя. В ней он должен указать причины, по которым направляется претензия, и назвать срок, до которого нарушения должны быть устранены. В том случае, если наниматель не устраняет указанные нарушения до указанного в претензии срока, собственник может приступать к выселению в судебном порядке.

Документы

В зависимости от конкретной ситуации пакет документом может отличаться, но обязательны следующие:

• несколько экземпляров копий исковых заявлений (по количеству участников);
• любой документ, удостоверяющий личность истца;
• если истцом выступает юридическое лицо – устанавливающие документы на организацию, предприятие, ИП;
• правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости;
• договор аренды;
• документы, которые могут подтвердить обоснованность требований арендодателя.

Сроки

Обычно судебное разбирательство длится три-четыре месяца, последующее выселение происходит в течение 30 дней после того, как решение суда вступило в силу. в некоторых случаях суд может пойти навстречу арендатору и перенести дату выселения еще на какое-то время. В случае затягивания суда ответчиком, судебные разбирательства могут продлиться до полугода.

Судебная практика

Сложившаяся судебная практика по искам о выселении из нежилого помещения показывает ряд сложившихся нюансов:

1. Если предоплата за следующий месяц не поступила вовремя на счет арендодателя, последний может потребовать выселения с первого числа следующего месяца.
2. Если наниматель заранее оплатил арендную плату, то выселение возможно не ранее первого числа того месяца, за который оплаты пока не было.
3. Если арендатор проигнорировал претензию либо уведомление, то владелец получает право обратиться в суд с иском о выселении.
4. Арендодатель в случае вынесения вердикта суда в его пользу имеет право потребовать от ответчика возмещения всех судебных издержек.

Пример. В ООО Теплосети длительное время пустовало складское помещение. Частный предприниматель Волков попросил директора Теплосетей Петрова сдать ему пустующий склад под цех по производству пеллет из отходов деревообработки. Стороны заключили договор аренды сроком на пять лет, согласно которому Волков помимо арендной платы должен был поставлять в ООО Теплосети свою продукцию по цене ниже рыночной на 10%.

Волков вовремя переводил арендную плату, но с поставками пеллет не торопился, объясняя это тем, что выпуск в полном объеме пока не налажен и поставки будут через месяц-два. Но директор Петров был в курсе, что производство давно работает в полную силу и Волков получает хорошую прибыль от продажи продукции.

Со стороны ООО Теплосети Волкову была направлена претензия, в которой собственник помещения требовал в течение месяца выполнить все условия договора, в противном случае он требовал прекратить производство и вывезти оборудование. Предприниматель проигнорировал претензию.

Юрист предприятия составил исковое заявление о расторжении договора аренды и выселении предпринимателя из занимаемого им помещения на основании не выполнения им пункта договора аренды.

Суд, рассмотрев все материалы дела вынес решение: расторгнуть договор аренды и обязать ответчика Волкова вывезти оборудование в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу.

Нужен юрист

Вопросы, связанные с расторжением договора аренды и выселением арендатора из нежилого помещения непростые, каждый случай имеет свои особенности. Юристы настоятельно рекомендуют арендодателя, если он решил выселить арендатора, обратиться к юристу, хотя бы за первичной консультацией.

Не стоит пытаться самостоятельно заниматься вопросами выселения, а, тем более, составлять иск и подавать его в суд. Если вы его проиграете из-за неверно составленного иска либо неправильно собранной доказательной базы, то повторно по этому же вопросу подать исковое заявление уже не сможете. А риск неверного составления или сбора необходимых документов достаточно велик.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 420 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением