Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон может быть оформлено:

— путем составления одного документа, например дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);

— путем направления оферты одной стороной и ее акцепта другой (ст. ст. 435 — 443 ГК РФ).

Порядок изменения условий договора по соглашению сторон установлен законом, поэтому согласовывать его не нужно. При отсутствии в договоре условий о данном порядке стороны должны руководствоваться положениями гл. 29 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон начинают действовать в измененном виде с момента заключения соглашения об изменении размера арендной платы. Однако данная норма предусматривает возможность установления в договоре или дополнительном соглашении иного порядка вступления изменений в силу. Так, в дополнительном соглашении может быть указано, что условие об изменении размера арендной платы начинает действовать через некоторое время после подписания соглашения. В этом случае стороны должны определить срок вступления изменений в силу по правилам ст. ст. 190 — 192 ГК РФ. Они могут установить в договоре или дополнительном соглашении конкретную дату либо период времени, по истечении которого изменения вступают в силу.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Установить с 1 июля 2010 года арендную плату в размере 10 000 (десять тысяч) рублей».

«Все изменения условий настоящего договора совершаются путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Условия, установленные дополнительным соглашением, вступают в силу по истечении 30 (тридцати) дней после его подписания».

———————————

Стороны вправе применить установленные дополнительным соглашением условия к обязательствам, действовавшим до его подписания (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Для этого необходимо определить период, к которому применяются данные условия.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Стороны пришли к соглашению о нижеследующем.

1) Установить арендную плату в размере _________ руб. ___ коп.

2) Установить, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям по аренде имущества с «___» _________ 20___ г.».

«Руководствуясь п. 2 ст. 425 ГК РФ, стороны договорились о том, что условия настоящего соглашения применяются также к отношениям, возникшим в период с 1 января 2010 года до момента его подписания».

———————————

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, в частности, договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Такое соглашение является неотъемлемой частью договора и изменяет содержание и условия порождаемого договором аренды обременения, вследствие чего на него распространяется требование о государственной регистрации (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Если порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон не согласован

Соглашение об изменении размера арендной платы совершается в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ), и вступает в силу с момента подписания (п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Вместе с тем следует учитывать, что, если арендодатель направил арендатору письмо об изменении размера арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» может признать, что арендатор совершил конклюдентные действия по выполнению условий, перечисленных в оферте. Такие действия свидетельствуют о согласии арендатора на внесение изменений в договор, в связи с чем заключение дополнительного соглашения не требуется. В этом случае арендатор не вправе требовать с арендодателя взыскания неосновательного обогащения.

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре.

Если в договоре не предусмотрено такое право, повысить арендную плату арендодатель может только с согласия арендатора в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор вправе отказаться от новых размеров арендной платы, при этом, как отмечает ФАС Уральского округа, отказ не будет являться основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств. Судебная практика сложилась в пользу арендатора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2008 по делу № А38-160/2008-3-76, Московского округа от 30.03.2006 № КГ-А40/2614-06, Уральского округа от 06.05.2009 № Ф09-2678/09-С6 и от 18.06.2004 № Ф09-1792/04-ГК).

Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).

Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением.

При отказе или уклонении арендатора подписать соглашение арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении арендатора заключить соглашение (постановление от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). Однако и здесь есть шанс избежать новых размеров арендной платы — если арендодатель забудет зарегистрировать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение об изменении арендной платы тоже должно пройти госрегистрацию. Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Подобные выводы сделаны в постановлениях ФАС Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592.

Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется.

Президиум ВАС РФ (постановление от 26.01.2010 № 11487/09 и информационное письмо от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и арбитражные суды (постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 № Ф03-970/2010 и от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009) считают, что такое увеличение арендной платы по сути является исполнением согласованного сторонами условия договора аренды.

При отсутствии названных обстоятельств суд может признать увеличение арендной платы необоснованным (постановления ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009 и a href=»/document/adjudication/227717/» >Волго-Вятского округа от 17.09.2009 по делу № А31-1354/2008).

Отметим, что по договорам, заключенным на срок до одного года, изменять арендную плату в одностороннем порядке запрещено. Такой вывод сделан на основании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому изменение размера арендной платы допускается не чаще одного раза в год, и подтверждается позицией ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 18.12.2009 по делу № А28-3299/2009-173/7).

Договор аренды (в т. ч. транспортных средств), как правило, предполагает длительные отношения. При этом арендодатель заинтересован в том, чтобы этот договор приносил ему ту выгоду, на которую он рассчитывал в момент совершения сделки. Для этого арендодателю необходимо иметь возможность увеличивать размер арендной платы вслед за изменением рыночных цен. Чтобы обеспечить себе такую возможность, нужно учитывать ограничения, которые установлены в законе.

Ограничения на изменение арендной платы

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее.

1. Способ определения арендной платы по договору может быть изменен только законом или по соглашению сторон. Если в договоре закреплено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то это также не предоставляет арендодателю право менять сам способ установления размера этой платы. Например, если в договоре арендная плата установлена в твердой сумме, то арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменить способ определения арендной платы и вместо твердой суммы установить порядок исчисления размера арендных платежей. Такая правовая позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 октября 2009 г. по делу № А72-6461/2008.

2. Размер арендной платы по соглашению сторон договора может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по инициативе арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66; постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2012 г. по делу № А40-13163/10-3-93).

Однако в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год).

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что арендодатель в одностороннем порядке не вправе менять размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года (постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2010 г. по делу № А40-13173/10-11-43).

Совет: На практике запрет на одностороннее повышение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год можно обойти следующим способом. Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Это связано с тем, что по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год (такая правовая позиция изложена в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Поэтому если арендатор согласится подписать такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон, то есть ограничение на этот случай не распространяется.

Внимание! Даже если в договоре предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, то такое право все равно не является неограниченным.

Дело в том, что если арендодатель повысит арендную плату не пропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичное имущество в той же местности за соответствующий период, а существенно выше, то арбитражный суд может усмотреть в действиях арендодателя злоупотребление своим правом на увеличение арендной платы. В таком случае арбитражный суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет арендодателю во взыскании арендной платы в той части, которая превышает средние рыночные ставки. Такая правовая позиция изложена в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Это означает, что арендодателю при повышении арендной платы в одностороннем порядке нужно исходить из средних рыночных ставок на аренду аналогичного имущества в том же регионе. Данное правило не обязывает арендодателя повышать арендную плату строго в рамках существующих арендных ставок. Но это означает, что если даже арендодатель повышает арендную плату сверх таких средних рыночных ставок, то такое превышение должно носить разумный характер. Например, если арендодатель при повышении арендной платы по договору превысит среднюю рыночную ставку на 5 процентов, то в таком случае шансы на оспаривание такого повышения в арбитражном суде будут небольшими. Если же арендодатель превысит средние ставки арендной платы на 50 процентов и более, то в таком случае достаточно высок риск того, что арбитражный суд усмотрит в этом злоупотребление правом.

Как арендодателю повысить размер арендной платы, который установлен в твердой сумме

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то увеличить ее размер в период действия договора можно тремя способами.

1. Договориться с арендатором о повышении арендной платы и оформить эту договоренность в письменном виде.

По общему правилу размер арендной платы, выраженной в твердой сумме, должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды. Если иного не указано в законе или договоре, размер арендной платы можно изменить лишь по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, по общему правилу если арендатор не согласится на повышение размера аренды, арендодатель повысить размер арендной платы не сможет.

Правда, закон допускает возможность изменения договора в одностороннем порядке для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Однако у арендодателя мало шансов воспользоваться этой возможностью. Существенность обстоятельств еще необходимо доказать, что чаще всего оказывается непростой задачей. Кроме того, как правило, обстоятельства могут измениться существенным образом только в отношении арендатора. В отношении арендодателя доказать существенность изменения обстоятельств в суде намного сложнее.

Основное, на что рассчитывает арендодатель при заключении договора, – это получение арендной платы. Исходя из этого арендодатели в период экономической нестабильности стали часто обращаться в суды с требованиями о расторжении договоров аренды. В качестве существенных обстоятельств они указывали на инфляционные процессы, проходившие в стране в это время. Однако суды отказывали арендодателям в удовлетворении подобных исков, указывая, что существенное увеличение уровня инфляции не является обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права арендодателя на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10, далее – постановление № 1074/10).

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой экономике.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

• сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);

• существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);

• утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);

• увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

Взаимоотношения с государственными органами и учреждениями, ухудшение материального положения арендодателя и другие подобные обстоятельства также не будут являться существенными по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, ссылаться на такие обстоятельства арендодателю также не имеет смысла.

r />

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что увеличение налогового бремени арендодателя не может служить основанием для повышения арендной платы

Истец (арендодатель) обратился в арбитражный суд с требованиями о подписании ответчиком (арендатором) дополнительных соглашений о повышении арендной платы по заключенным между сторонами договорам аренды.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе истец просил отменить принятые судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права и удовлетворить исковые требования.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Между истцом и ответчиком заключены четыре договора аренды транспортных средств.

Согласно договору арендодатель был вправе увеличивать арендную плату в соответствии с возрастанием своих расходов как собственника транспортного средства.

Также в договоре было указано, что «арендная плата в течение срока действия договора может обоснованно изменяться в сторону увеличения арендодателем не чаще одного раза в год».

В связи с отказом в предоставлении истцу льготы по уплате налога на имущество он письменно уведомил ответчика о повышении размера арендной платы по всем договорам со следующего календарного года на сумму налога на имущество, а также направил ответчику для подписания соответствующие дополнительные соглашения.

Арендатор подписывать дополнительные соглашения отказался, что и послужило поводом для обращения арендодателя в суд.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

• исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

• из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет суду вносить изменения в заключенный договор.

Такие правила установлены в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Однако не полученная на соответствующий год льгота по уплате налога на имущество не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Предложенное арендодателем изменение арендной платы не было вызвано объективными причинами, которые не могли быть известны сторонам при заключении договоров.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 января 2012 г. по делу № А70-3657/2011).

Если арендодатель будет согласен на повышение арендной платы, то для такого повышения будет достаточно одного его письменного согласия и (или) действий, подтверждающих такое согласие (например, внесения денежных средств в большем размере).

r />

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал на необоснованность доводов арендатора о недостижении согласия об изменении арендной платы, поскольку согласие арендатора на повышение размера арендной платы было выражено как в личной переписке, так и во внесении арендных платежей в измененном размере

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате по двум договорам аренды автотранспортных средств.

Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик обжаловал судебные акты в суд кассационной инстанции и указал, что истец повысил арендную плату за полученные ответчиком в аренду автотранспортные средства в одностороннем порядке, поскольку ответчик не давал своего согласия на увеличение арендной платы.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

В договорах аренды транспортных средств было предусмотрено право арендодателя на пересмотр платы за пользование имуществом в случае инфляции.

Арендодатель письмом сообщил арендатору об увеличении арендной платы по двум договорам аренды. В ответ ответчик направил арендодателю письмо, в котором согласился с перерасчетом арендной платы и обратился к истцу с просьбой до конца года больше не повышать арендную плату за пользование транспортными средствами.

Согласно материалам дела арендодатель выставлял арендатору счета за аренду транспортных средств с новым размером платы за пользование имуществом, и эти счета ответчик оплачивал по мере возможности без всяких возражений по размеру арендной платы.

Таким образом, стороны спора достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договорам аренды транспортных средств в сторону увеличения.

Ссылка истца на то, что письмо о согласии на перерасчет арендной платы было подписано не им, а другим лицом, документально не подтверждена.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2003 г. по делу № А44-2381/02-С5).

Правовая позиция о возможности изменения размера арендной платы с помощью конклюдентных действий основана на пункте 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Однако во избежание излишних споров целесообразно все же оформлять все изменения условий договора в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения.

Однако если договор не предусматривает возможности для арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке, и арендатор не желает такого повышения, то арендодатель не сможет повысить размер платы за пользование арендованным имуществом.

Поэтому единственным надежным способом для арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке будет прямо прописать такую возможность в договоре.

2. Предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.

r />

Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время арендодателю необходимо учитывать, что арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.

3. Заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.

r />

Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора

«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей».

Внимание! Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.

Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление № 1074/10).

r />

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.

Исходя из толкования условий договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009). Несмотря на то, что данная правовая позиция была высказана применительно к аренде недвижимого имущества, в отношении аренды транспортных средств действуют те же правила.

В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:

• в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;

• в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.

r />

По этой причине арендодателю нужно обращать особое внимание на условие договора об одностороннем повышении арендной платы. Это позволит избежать лишних споров, а в случае их возникновения – убедить суд в обоснованности своей правовой позиции.

В связи с этим, чтобы арендодателю обеспечить себе право на повышение арендной платы в одностороннем порядке, в договоре необходимо прописать следующее.

1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после заключения договора при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).

2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).

3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).

4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).

Как арендодателю повысить размер арендной платы, если в договоре установлен механизм определения ее размера

Если в договоре будет установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендодателю необходимо учитывать, что различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Совет: При определении арендной платы в рублях по курсу иностранной валюты арендодатель может выбрать, по курсу какой именно валюты будет определяться окончательный размер арендных платежей. Если курс выбранной арендодателем иностранной валюты в период аренды будет повышаться, то это само по себе сможет обеспечивать повышение размера арендных платежей, причем без каких-либо изменений условий договора.

Изменить сам порядок определения арендной платы (например, если арендодатель желает, чтобы арендная плата определялась не исходя из 100 долл. США за 1 кв. м, а исходя из 120 долл. США) арендодатель может в том же порядке, что и при повышении размера арендной платы, установленного в твердой сумме.

Изменение арендной платы в одностороннем порядке является одним из способов изменения оплаты наряду с соглашением сторон и судебным процессом.

Что такое односторонний порядок изменения условий договора?

Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это совокупность действий сторон договора аренды недвижимости, согласно которым одна сторона, например арендодатель, может законным способом изменить условия заключенного договора без предварительного согласования с другой стороной после заключения такого договора.

Если же сторонам необходимо наделить данным правомочием арендатора, следует учитывать то, что в правоприменительной практике не сложился такой обычай делового оборота, но законом это не запрещено. Обычно, правом на одностороннее изменение стоимости арендной платы обладает только сторона, которая распоряжается имуществом (арендодатель). Поэтому при составлении договора нужно максимально точно и прозрачно прописать пункты о наделении арендатора правом на изменение арендной платы в одностороннем порядке, чтобы избежать рисков при рассмотрении спора в суде.

Важно!

Односторонний порядок изменения условий обязательно должен быть предусмотрен в заключенном договоре или законе, а сторона, которой предоставлено данное право, действовать добросовестно и разумно в пределах предусмотренных законами или договором, согласно ст. 450 Гражданского Кодекса РФ.

Если такое условие не согласовано договором, то ни одна из сторон не вправе вносить изменения (ст. 310 ГК РФ). В таком случае внести изменение можно заключив соглашение сторон (п.1 ст.450 ГК РФ).

Законодательством не предусмотрен порядок одностороннего изменения договора аренды, следовательно, стороны, принимая во внимание п.4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Порядок изменения арендной платы

1) Согласовать и включить в договор пункт об одностороннем изменении размера арендной платы и во избежание рисков установить следующее:

• сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
• порядок и момент такого изменения;
• периодичность и случаи изменения;
• ограничение (количественные пределы) изменения.

Но если стороны на момент заключения договора не согласовали такое условие, то они могут внести изменения в договор аренды дополнительным соглашением об изменении условий, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ (размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором).

2) Сторона, которой предоставлено право на изменение договора в одностороннем порядке, должна уведомить другую сторону об изменении цены в соответствии с заключенным договором.

Как было сказано выше, односторонний порядок изменения условий договора аренды не предусмотрен, но ст. 450.1 ГК РФ предусмотрен уведомительный порядок для одностороннего отказа от договора, поэтому данную норму можно применить по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:

– способ уведомления об изменении условий Договора;

– перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения сведений:

– направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

– публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

– вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

3) Обязанность уплачивать новую арендную плату у стороны возникает, как правило, с момента получения уведомления.

Стороны могут указать иной момент изменения арендной платы. Это условие также рекомендуется внести в договор аренды недвижимости.

Изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем

Если арендодателю договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, то этим правом он может воспользоваться не более чем один раз в год. Но в договор можно включить условие, которое позволит чаще или реже, чем раз в год изменять арендную плату в одностороннем порядке.

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года”.

Согласно п.4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе прописать в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только при наступлении определенных случаев. Это послужит защите интересов арендатора и не позволит арендодатель злоупотреблять своим правом.

Например, можно предусмотреть следующие случаи:

• изменение определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
• итоги периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды недвижимости;
• инфляция;
• изменение ключевой ставки Банка России.

Пример формулировки условия:

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %”.

Если в договоре предусмотрен односторонний порядок изменения договора арендодателем, но отсутствуют периодичность и случаи изменения арендной платы, то арендодатель может предъявить требование о повышении арендной платы. Но он должен соблюдать условие периодичности – не чаще раза в год.

Помимо периодичности и случаев изменения арендной платы стороны могут ограничить условиями договора и сумму изменения размера арендной платы.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

• в виде твердой величины;
• путем указания на порядок исчисления предела.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора”.

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России”

Если стороны в договоре аренды не установили такие ограничения, то арендодатель может определить любой размер оплаты.

Как изменить арендную плату в связи с инфляцией?

Изменение арендной платы в связи с инфляцией является выгодным действием для арендодателя.

В договоре аренды прописывают порядок расчета арендной платы с помощью коэффициентов, тарифов, формул или других данных, согласованных арендатором и арендодателем.

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таких случаях в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен по России, установленным Федеральной службой государственной статистики”.

«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области”.

Если стороны в договор аренды включили показатели, значения которых периодически изменяются, то размер арендной платы может неоднократно меняться на протяжении действия такого договора.

В таком случае изменение арендной платы является исполнением сторонами условий договора, а не его изменением, поэтому не нужно подписывать соглашение об изменении арендной платы или уведомлять арендатора о повышении оплаты.

При таком расчете арендной платы, арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере.

Но если есть необходимость изменить саму формулу расчета арендной платы, то необходимо заключать дополнительное соглашение сторон.

Если в договоре аренды стороны предусмотрели вносить арендную плату твердой суммой платежей без учета инфляции, а у арендодателя возникла необходимость повысить оплату, то необходимо подписывать дополнительное соглашение.

Если соглашение о пересмотре размера платы при наступлении инфляции не достигнуто, заинтересованной стороне не удастся снизить (увеличить) размер арендной платы со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), поскольку высокий уровень инфляции не признается судами таким изменением.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к Ст. 614 ГК РФ

1. Арендная плата — это денежная сумма или иное имущество, которые арендатор обязан уплачивать (передавать) арендодателю за предоставленное в пользование и владение (или только в пользование) имущество.

Условие договора об арендной плате не относится к числу существенных условий договора. А значит, при отсутствии ее размера в соглашении применяются правила п. 3 ст. 424 ГК РФ: аренда имущества должна быть оплачена по цене, которая обычно взимается за пользование и владение схожим имуществом. В свою очередь порядок, условия и сроки арендной платы будут типичными, т.е. устанавливаемыми при аренде подобного имущества при соответствующих аналогичных обстоятельствах. Необходимо учитывать, что это общее правило. Исключения могут быть предусмотрены как законом, так и договором. В частности, положения п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК РФ обязывают контрагентов по договорам аренды зданий и сооружений, аренды предприятий закреплять в соглашении размер арендной платы. Это императивное правило. В противном случае договор будет считаться незаключенным. Кроме того, сами стороны либо одна из них могут предусмотреть в соглашении обязательность договоренности относительно арендной платы. И в этом случае цена в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ станет существенным условием договора.

Арендная плата вносится за фактическое использование, т.е. эксплуатацию имущества. Когда же арендуемым имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет ответственность арендодатель, арендная плата может не вноситься. Такими случаями могут быть:

— ненадлежащее состояние арендуемого имущества;

— отсутствие принадлежностей или документов к арендуемому имуществу, затрудняющее или препятствующее пользованию им или снижающее хозяйственный эффект от его планируемого использования;

— несвоевременная передача имущества арендатору (ст. 611 ГК; п. п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

В частности, арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. По общему правилу законодатель предоставляет сторонам возможность предусмотреть в соглашении самые разнообразные формы оплаты аренды или их сочетание, в том числе и те, которые не названы в п. 2 комментируемой статьи. К числу исключений относится широко применяемый в гражданском обороте договор проката, где арендная плата устанавливается исключительно в виде твердой суммы платежей (ст. 630 ГК).

Выбор того или иного способа исчисления арендной платы, порядка и условий ее внесения обусловлен социально-экономическими показателями (уровень инфляции, состояние спроса и предложения на рынке и т.д.), особенностями некоторых видов аренды или аренды отдельных видов имущества, сроком и др. Так, если договор аренды является краткосрочным (например, договор проката заключается на срок до одного года — п. 1 ст. 627 ГК), то оплата может быть единовременной (разовой) по окончании установленного периода пользования или предварительной в полном размере.

В случае долгосрочной аренды имущества оплата чаще всего устанавливается в твердой (или регулярно индексируемой) сумме платежей, вносимых периодически через определенные промежутки времени: подекадно, помесячно, поквартально, ежегодно и т.д. Как правило, при длительной эксплуатации имущества арендатор вынужден нести затраты на улучшение арендованного имущества, в том числе производить капитальный или текущий ремонт, следовательно, рационально предусматривать в договоре сочетание некоторых форм арендной платы. Например, именно с этой целью Департамент имущества г. Москвы издал распоряжение от 9 июня 2003 г. N 2432-р «О порядке учета при расчете арендной платы произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт».

При заключении договоров аренды государственного или муниципального имущества применяется порядок расчетов, установленный соответствующими компетентными органами исполнительной власти. (См., например, распоряжения Мингосимущества России от 14 мая 1999 г. N 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом», от 28 мая 2001 г. N 1461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы».)

3. Учитывая длящийся характер договора аренды и необходимость снижения риска от неблагоприятных рыночных условий (уровень инфляции, ухудшение показателей прибыльности и т.д.), для установления справедливой цены законодатель в п. 3 комментируемой статьи предусмотрел возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон. В частности, в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В последнем случае порядок исчисления неизменен, но с его помощью устанавливается каждый последующий платеж, размер которого может отличаться от предыдущего (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

При этом для большей устойчивости гражданского оборота пересмотр арендной платы не может производиться чаще одного раза в год. Исключения могут быть предусмотрены для отдельных видов аренды или для аренды соответствующих видов имущества.

4. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

5. Правовым последствием существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы является возникновение у арендодателя права требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК).

Существенным нарушением признается невнесение арендатором платы более двух раз подряд (ст. 619 ГК) либо внесение арендной платы не в полном объеме. Так, судом была признана существенным нарушением договора регулярная плата по заниженной арендной ставке (п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ суд также может признать существенным нарушением однократное невнесение арендодателем арендной платы (п. п. 26, 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Арендодатель назначает срок внесения предоплаты, но не имеет права требовать от арендатора внесения досрочного платежа более чем за два срока подряд.

Арендодатель вправе использовать иные меры оперативного воздействия на неисправного должника. Так, суд признал правомерным удержание арендодателем принадлежащего арендатору оборудования, оставшегося в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Указанные меры обеспечения обязательств должника не исключают права арендодателя требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества (п. 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).