Вы узнаете все о поисках дома от застройщика и на вторичном рынке недвижимости, на что обращать внимание при осмотре жилья и какие документы проверять перед покупкой. Читайте, как купить дом и не попасться мошенникам в нашей статье.

Добрый день, уважаемые читатели! С вами снова Александра Кадынцева, эксперт журнала «ХитёрБобёр».

Мечтаете переехать в новый дом? Во время поисков будьте готовыми к тому, что подходящий вариант отыщется не так быстро, как вы рассчитываете. Или приглянувшийся вам домик будет стоить больше, чем у вас имеется в наличии.

Не отчаивайтесь! Ваша мечта обязательно осуществится, если вы четко распланируете все действия и будете предельно внимательны. В этой статье я расскажу, на что обращать внимание, выбирая новое жилье, а также дам несколько советов, которые уберегут вас от мошенников.

Начинаем!

Где искать дом для покупки

Это самый первый и главный вопрос, на который предстоит ответить перед покупкой. Речь идет не о географическом положении недвижимости, а о том, что приобретать: новый коттедж, который застройщик выстроит «под вас», или покупать так называемую «вторичку».

Вторичной называется недвижимость, уже имеющая юридическую историю, то есть одного или нескольких собственников.

Первичный рынок недвижимости

Строение, приобретаемое у застройщиков, еще не имеет юридической истории, то есть вы станете его первым владельцем. Приобрести его можно по минимальной цене, правда на этапе начала строительства, которое неизвестно сколько продлится.

То есть, купив строящийся коттедж, вы вселитесь в него не сразу, а через один-два года. В этой нише много «лазеек» для мошенников. Одни берут деньги и исчезают, другие экономят на строительных материалах. Чтобы не стать жертвой обмана, выбирайте застройщика тщательно, обращая внимание на продолжительность существования фирмы, отзывы ее клиентов.

Вторичный рынок недвижимости

Особенность покупки жилья, которое уже кому-то принадлежит — тщательная проверка документов. Важно, чтобы приобретаемый дом не был залоговым имуществом банка, не был куплен в ипотеку, не состоял в аренде, не имел других видов обременения.

5 этапов покупки дома

Приобретение нового жилья — процесс волнительный и непростой. Нужно на каждом этапе взвешивать все за и против, обдумывать и рассматривать все предложения, чтобы не стать жертвой обмана или не купить дом с проблемами — как юридическими, так и «физическими».

Рассмотрим порядок приобретения недвижимости по этапам.

Этап 1. Определяемся с районом и изучаем цены

Выбор района сугубо индивидуален. Одни ориентируются на близость объектов инфраструктуры (школу, детский сад, торговые центры, маршруты общественного транспорта), другие планируют сменить городской шум и суету на более тихое и отделенное место, третьи рассматривают покупку нового дома с целью ведения собственного бизнеса.

Критерии выбора района разные, но оценить и рассмотреть предложения в интересующей вас местности нужно все.

В помощь тем, кто рассматривает покупку дома в деревне, видео с полезной информацией:

Этап 2. Ищем объявления

Искать объявления удобно на интернет-досках, где объявления о недвижимости размещают собственники жилья и агентства. Желательно иметь дело напрямую с владельцами, поскольку агентства часто завышают цены. В итоге часть суммы, которую вы выплатите за дом, получат агенты.

Обращайте внимание на варианты со средней ценой. Заманчиво дешевые предложения — ветхие строения, отдаленные участки, проблемы с документацией, дома с плохой «историей».

Не стесняйтесь звонить по объявлениям, предлагающим дорогие варианты жилья. Если дом продает собственник, возможно, он согласится поторговаться и вы приобретете дом по той цене, на которую рассчитываете.

Этап 3. Просматриваем подходящие варианты

Просмотр понравившихся предложений — ответственный момент. Приехав на место, обращайте внимание на любые мелочи. Обойдите все помещения, загляните в каждый уголок.

Оцените, как дом подготовлен к осмотру, потрогайте стены, осмотрите внешнее состояние строения. Интересуйтесь всеми техническими моментами: из чего сделан фундамент, кровля, стены, убедитесь в том, что все строения на участке внесены в план и оформлены.

Спросите владельцев о недостатках дома, причине продажи. Недостатки — главное, на что стоит обращать внимание, выбирая дом. Едва ли вы будете рады появлению «неприятных сюрпризов» после заселения. Расспросите соседей о приглянувшемся доме и его хозяевах.

Этап 4. Проверяем документы

Если объявление опубликовано, теоретически пакет бумаг на недвижимое имущество владельцами уже собран, и оно полностью готово к сделке. На деле это не всегда так. Часто продажа дома и подготовка нужных документов ведется параллельно. Чтобы не столкнуться с неприятностями в виде ошибок в документации, поддельных справок и выписок, их нужно тщательно проверить.

Подключите к проверке профессионального юриста или риэлтора, регулярно работающего с документами на недвижимость. Лучше оплатить услуги специалистов, чем полагаться на добросовестность продавцов.

Этап 5. Заключаем сделку

Заключение сделки — самый ответственный момент для обеих сторон: покупателя и продавца. Важно правильно оформить договор купли/продажи, ознакомиться со всеми его пунктами. Желательно перед подписью показать договор юристу.

Сделка оформляется в присутствии государственного регистратора. В его же присутствии передаются деньги, чтобы в дальнейшем не возникло никаких недоразумений.

О там, как правильно продать дом, читайте в специальной статье нашего журнала.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Материнский капитал — государственная программа, направленная на улучшение благосостояния российских семей, в которых родился второй ребенок. Им выдается сертификат на 450 000 рублей, которые большинство использует на улучшение жилищных условий. Купить дом за такую сумму нельзя, но его можно использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья в кредит.

Материнский капитал выдается для улучшения условий жизни семьи при рождении второго ребенка

Не все владельцы домов, выставленных на продажу, охотно идут на заключение сделки с использованием материнского капитала. Средства Пенсионный фонд РФ переводит на счет продавца не сразу, а только после рассмотрения и одобрения сделки.

Еще одна особенность покупки жилья за средства материнского капитала — строгие требования к приобретаемому дому. Износ строения не должен превышать 50%.

Как правильно осматривать дом — на что обращать внимание

На осмотр заинтересовавшего вас объекта недвижимости лучше взять с собой профессионального строителя, имеющего четкое представление о том, каким должно быть добротное качественное жилье. Для этой миссии подойдет также сотрудник риэлторской компании или оценщик, знающий, на что обращать внимание в выборе дома в первую очередь.

Уточните у владельца год постройки дома, а также период владения им, количество хозяев.

Разберем подробнее, на чем нужно заострить внимание, выбирая новый кров.

Материал строительства

Идеального строительного материала для возведения дома нет. Дерево, камень, пеноблоки, сип-панели, ракушечник, кирпич — каждый из материалов имеет свое время усадки, долговечность, теплоизоляционные качества. Осмотрите толщину и состояние стен, убедитесь в том, что внутри в доме нет запаха сырости, стены не плесневеют.

Фундамент

Если фундамент плохо укреплен или вовсе отсутствует, в строении скоро появятся большие трещины, здание перекосится. Если на фасаде есть трещины — это тревожный признак неправильного устройства фундамента. Если у здания есть подвал, осмотрите его. Убедитесь, что его не затапливает вода, нет грибка и сырости. Если сырость есть — это признак плохой гидроизоляции.

Татьяне и Юрию удалось накопить сумму, достаточную для покупки скромного домика. После нескольких месяцев просмотра объявлений, фактических выездов на осмотр им удалось сделать всего несколько. То их опередили другие, то хозяин продавать раздумал, то документы не все у владельца.

Наконец-то нашелся оптимальный вариант. Понравился и Татьяне и Юрию.

Любезные хозяева показали все комнаты, расхвалили своих соседей, подворье, свели разговор на другую тему. Супруги прониклись доверием к хозяевам, еще немного поболтали, походили по двору и уехали. Впечатления остались хорошие. Решение о заключении сделки принято, договор подписан, деньги отданы.

Новоселы въехали и, приступив к ремонту, увидели, что под новенькими обоями стены внизу покрыты плесенью. Причина в том, что у фундамента нет гидроизоляции. Супруги осматривали дом летом, были открыты окна и двери, бывшие владельцы переклеили обои, вынесли все вещи и мебель, поэтому горе-покупатели не заметили проблемы.

Крыша и чердак

При осмотре дома обращайте внимание и на кровлю. Значение имеет и материал, которым она перекрыта, и его состояние. Также важно убедиться в прочности несущих конструкций кровли, удостовериться, выдержит ли кровля большое количество снега, есть ли у нее гидроизоляция и утепление.

Отопление

Самое экономное отопление — газовое. Если дом покупается в негазифицированном районе, отопление бывает электрическим, печным или от котла, работающего на твердом топливе.

Чтобы подсчитать, во сколько вам обойдется обогрев нового жилья, попросите у владельцев квитанции об оплате отопления за зимний период. Включите батареи в зимний режим и проверьте их работоспособность.

Водоснабжение и водонагреватель

Если дом не подключен к системе централизованного водоснабжения, для забора воды используется колодец или скважина, желательно взять пробу воды на экспертизу, чтобы убедиться, что она безопасна для здоровья. В противном случае понадобится установка качественной системы фильтрации.

Для нагрева воды в частных домах используются газовые колонки, а также электрические накопительные или проточные водонагреватели. Проверьте состояние водонагревателя в осматриваемом жилье, узнайте срок его эксплуатации.

Участок

Осматривая его, обратите внимание на хозяйственные постройки. Важно, чтобы они были включены в план участка и технический паспорт объекта. Осмотрите их. Имеет значение площадь участка, его форма, правильное расположение септика (выгребной ямы), отвечающее санитарным нормам, наличие системы полива или возможность ее организации, рельеф двора.

Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Любые ошибки в документации или ее частичное отсутствие могут обернуться большими проблемами, начиная от сложности переоформления бумаг на имя нового владельца, и заканчивая рисками приобрести дом с обременением.

Чтобы не стать жертвой мошенничества и не столкнуться с непредвиденными обстоятельствами в виде оспаривания прав на купленный вами дом со стороны третьих лиц, тщательно проверяйте документы на интересующий вас объект недвижимости.

Разберем основные документы, которые должны быть у владельца продаваемой недвижимости в обязательном порядке.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право строить. Это документ выдается при приобретении земельного участка под строительство.

Он переходит к последующим правообладателям участка без переоформления, если указанный в нём срок, отведенный на строительство, не истек.

Свидетельство на недвижимость и участок

Собственник в обязательном порядке должен предъявить покупателю свидетельство о праве собственности на дом и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Эти документы дают ему право распоряжаться им.

Если речь идет о продаже дома, находящегося не в собственности продавца, а его ближайшего родственника, у него должна быть нотариально заверенная доверенность, подтверждающая, что он действует от имени лица, чьи данные указаны в праве собственности на дом.

На всякий случай попросите о встрече с тем, от чьего имени действует продавец, чтобы убедиться, что родственник продавца дееспособный гражданин.

Справка о количество прописанных человек

Идеальный вариант покупки, если в доме никто не прописан, либо прописан только хозяин и его близкие родственники. Часто бывает так, что в доме прописаны дальние родственники, несовершеннолетние дети или вовсе посторонние люди, которых нужно разыскать, чтобы они выписались или выписывать в судебном порядке.

Эта процедура отнимает время и отодвигает заключение сделки о купле/продаже.

Не соглашайтесь на заключение сделки, пока из дома не выпишутся все прописанные лица.

Согласие на продажу от совладельца (если дом в доле)

Согласие на продажу долевой собственности дают все дольщики, в противном случае заключение договора купли/продажи не состоится. Если кто-либо из дольщиков собственности не проживает в ней и находится в другом городе, лицо, продающее дом, вправе действовать по нотариально заверенной доверенности от отсутствующего дольщика.

До подписания договора о купле/продаже имущества покупатель имеет право запрашивать у продавца целый перечень справок и выписок, касающихся объекта недвижимости.

Продавец, в свою очередь, имеет право отказаться от предоставления сведений, которые законодательство не требует для осуществления перехода права собственности.

Общий перечень документов для купли/продажи дома и земельного участка:

Порядковый номер по степени значимости	Название документа	Случаи, в которых документ предъявляется
1	Паспорт собственника	Во всех случаях
2	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом	Во всех случаях
3	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом	Во всех случаях
4	Кадастровый паспорт участка	Во всех случаях
5	Кадастровый паспорт объекта недвижимости	Во всех случаях
6	Выписка из домовой книги	Во всех случаях
7	Технический паспорт и выписка из БТИ	Во всех случаях
8	Выписка из ЕГРП	Не обязательна. Берется по требованию покупателя, или договор купли/продажи составляется в простой письменной форме
9	Нотариальное согласие супруги(а) на заключение сделки	Требуется, если объект недвижимости – совместно нажитое супругами имущество (приобретенное после вступления в брак)
10	Разрешение на заключение сделки со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования	Необходимо, если объект продажи – жилье, ранее приобретенное собственником за средства материнского капитала
11	Справка из ИФНС РФ об отсутствии задолженности по имущественным налогам	Предъявляется, если ее запрашивает покупатель
12	Справка о задолженности по коммунальным платежам	По требованию лица, приобретающего дом
13	Нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки	Берется продавцом от соседей-собственников части дома, если совладельцы не могут присутствовать при сделке и подписать договор купли/продажи
14	Справка от нарколога и психиатра	Не обязательна. Предоставляется по запросу покупателя для подтверждения дееспособности продавца

Как не попасться мошенникам — полезные советы и рекомендации

Мошенничество с недвижимостью для покупателя заканчивается потерей денежных средств. Нечистые на руку продавцы используют двойные продажи, подлог документов, продажу жилья, снятого по договору найма, неприватизированного жилья, а также недвижимости после смерти владельца и до вступления в права собственности его законных наследников.

На рынке недвижимости покупатели рискуют больше, чем продавцы. Схем «развода», где жертвой становится владелец коттеджа или квартиры, выставленной на торг, гораздо меньше, чем мошеннических манипуляций, в результате которых незадачливый покупатель лишается всего: и денежных средств, и «купленного» имущества.

Мошенники ловко маскируются, но их можно опознать

Разберем несколько «классических» схем, знание о которых поможет вам не стать жертвой обмана.

Совет 1. Сравните заявленную площадь участка с фактической

Покупая дом в поселке городского типа или в деревне, сравните фактическую площадь подворья с указанной в предъявленных продавцом документах. Самый простой способ проверки — измерение участка и нехитрый подсчет. Для измерения подходит механическая рулетка или цифровые геодезические приборы.

Несоответствие реальных данных цифрам, указанным в кадастровом паспорте участка — признак того, что вас обманывают.

С 2018-го года владельцы земельных участков смогут продать их только после проведения межевания и внесения координат участка в публичную кадастровую карту Российской Федерации.

Совет 2. Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок

Расположение комнат в доме должно отвечать схемам в техническом паспорте строения. Перепланировки в жилье должны быть отражены и в кадастровом паспорте недвижимости.

Совет 3. Проверьте проектные документы на жилое здание

Все бумаги, которые есть у продающегося объекта недвижимости, подлежат тщательной проверке. В том числе и проектные документы. Если вы покупаете новый коттедж, который для вас возводит застройщик, ознакомиться с проектной документацией вы сможете еще на стадии переговоров. Покажите проект специалисту, если не разбираетесь в строительстве.

Совет 4. Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу (отдельно на участок и дом)

Заключать договор купли/продажи с продавцом вы должны дважды. Первый договор касается земельного участка, а второй строения, возведенного на нем. Перед подписанием договора убедитесь в правильности документов, соответствия данных на участок и дом сведениям, внесенным в текст договоров.

Несколько раз перепроверьте правильность заполнения сами и передайте бумаги регистратору, подтверждающему законность сделки, для повторной проверки.

С 2018-го года налог на прибыль от продажи жилья уплачивается отдельно от продажи участка и отдельно от продажи дома. После уплаты налогового вычета выдается две квитанции.

В качестве заключения приведу несколько рекомендаций, которые предостерегут вас от попадания в «лапы» мошенников:

1. Не оставляйте свои документы посредникам, если вы решили прибегнуть к их помощи. Сделка подразумевает непосредственное участие продавца и покупателя.
2. Не соглашайтесь на указание в договоре намеренно заниженной стоимости жилья.
3. Не соглашайтесь на «дооформление» недостающих документов после сделки.
4. Откажитесь от недвижимости, если продавец требует большую сумму задатка.
5. Возьмите с собой друзей или родственников, который выступят свидетелями в случае судебного разбирательства по сделке.

Эмоции — не лучший помощник в приобретении недвижимости. Проявляйте спокойствие и не теряйте бдительности!

Вопрос к читателям:

Есть ли какие-нибудь особенности купли-продажи частных домов в вашем регионе проживания?

Желаем вам удачной покупки! Ждём ваших отзывов и комментариев!

Автор статьи: Александр Бережнов

Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

Вопросы, рассмотренные в материале:

• Преимущества и недостатки выбора частного дома
• Цели покупки частного дома
• 3 типа частных домов
• 5 советов, как выбрать частный дом
• Не менее важные критерии выбора частного дома
• Какой выбрать частный дом, отталкиваясь от возраста
• Часто задаваемые вопросы про выбор частного дома

Как выбрать частный дом – вопрос не праздный, а действительно очень серьезный. Тут нельзя действовать с кондачка, нужно учесть многие критерии. Начинать стоить с оценки месторасположения участка под домом и заканчивать анализом документов. Также стоит осмотреть кровлю, стены, коммуникации и планировку.

Желательно в этом деле заручиться помощью профессионалов, которые знают, где и что именно смотреть, чтобы после покупки дом не развалился на глазах. Эти люди в курсе всех хитростей продавцов, поэтому не дадут вас облапошить. Но и самостоятельно можно выбрать неплохой домик, если знать, что именно оценивать при осмотре. Шпаргалка на этот случай представлена ниже.

Преимущества и недостатки выбора частного дома

Преимуществ во владении собственным домом более чем достаточно:

1. Парковочное место

   Казалось бы, в такой огромной стране вопрос, где поставить машину, стоять в принципе не должен. Однако в любом городе с населением 200 тысяч и более парковка становится настоящим квестом. Платные стоянки – удовольствие недешевое: за год может набежать до 24 000 рублей. И как приятно в таких условиях осознавать, что возле дома у вас есть свой собственный закуток для «ласточки», а то и целый гараж!

2. Постройки по своему желанию

   Хотите сделать придомовой участок идеальным местом для отдыха с бассейном, баней, мангалом и так далее? Кто вам запретит? Как говорится, любой каприз за ваши деньги.

   Читайте также: «Плюсы и минусы каркасного дома в условиях российского климата»

3. Братья наши меньшие

   На 40–70 квадратных метрах можно завести разве что кота или собаку, и то сосед нет-нет да пожалуется на специфический запах или вой в четыре утра. В частном доме вы вольны выбирать не только питомцев, но и их количество. А может, вам захочется развести кур, чтобы всегда иметь свежие яйца и тушку к празднику?

4. Соседи

   Конечно, никто не застрахован от живущих рядом маргиналов или просто любителей поскандалить, но возможность общения с ними на регулярной основе значительно ограничена, когда есть забор и энное количество метров, разделяющих ваши жилплощади. Кроме того, они вряд ли смогут затопить вас или разбудить среди ночи, решив попеть под караоке.

5. Выбор экологичных материалов

   Дышать чистым лесным воздухом, построив дом в черте города, вы вряд ли будете. Но в ваших силах сделать его максимально экологичным, избежав использования пластика и иных синтетических материалов, пагубно влияющих на здоровье.

6. Экономическая выгода

   Речь идет о самостоятельной постройке частного дома. Многие люди, выбравшие этот вариант, сошлись во мнении, что затраты на строительство соизмеримы со стоимостью квартиры в хорошем районе. Стоит ли говорить, что удовольствия при этом в разы больше.

7. Собственный дизайн

   Перепланировка и ремонт квартиры по своему усмотрению – занятия сложные и неблагодарные. Здесь и разрешение всех соседей, и согласование со множеством инстанций, и расходы на переделку и последующий вывоз мусора.

   Кроме того, метраж большинства квартир просто не позволяет сделать достаточно большую кухню или ванную. В частном доме, особенно построенном по собственному проекту, комнаты могут располагаться как угодно и при этом быть идеального для вас размера.

8. Придомовой участок

   Земля, которую можно использовать как вам заблагорассудится: посадить огород, засеять газон или покрыть все плиткой – что еще позволит почувствовать себя настоящим хозяином?

9. Коммунальные платежи

   Еще один пункт, позволяющий сократить расходы. При условии хорошей теплоизоляции и качественно проведенного монтажа отопительной системы вы не только не будете мерзнуть даже в лютые морозы, но и сумма в квитанции окажется значительно меньше, чем в многоквартирном доме.

   Собственная скважина позволит вам не платить за воду. А некоторые даже экономят на электричестве при помощи солнечных панелей, установленных на крыше.

Увы, ни одно решение, даже такое хорошее, как выбрать частный дом, не обходится без своих недостатков.

1. Самостоятельность. Все проблемы, связанные с ремонтом дома и облагораживанием придомовой территории, ложатся на плечи хозяина. Придется либо делать все своими руками, либо вызывать мастеров, работа которых стоит недешево.
2. Канализация. В частных домах, особенно находящихся за городом, нередко возникает проблема слива жидких отходов. Нужно либо подключаться к центральной канализации, либо оборудовать сливную яму во дворе.
3. Удаленность. Дорога на работу и обратно, поездка за продуктами, доставка детей в школу или детский сад – все это будет отнимать много времени, сил и денег, если вы решите выбрать частный дом за чертой города.
4. Порядок. Каждое время года создает свои сложности в поддержании чистоты вокруг дома. Зимой нужно чистить снег, весной – убирать осыпающиеся лепестки цветущих деревьев, летом – косить траву, а осенью все покрывается опадающей листвой, которую тоже требуется куда-то вывозить.
5. Связь с внешним миром. Еще одна проблема загородных домов – отсутствие коммуникаций. Для многих людей цифровое ТВ и интернет стали неотъемлемой частью жизни, и отказаться от этих благ цивилизации они вряд ли согласятся. Но, чтобы проложить соответствующие кабели до своего дома, в большинстве случаев придется заплатить кругленькую сумму.
6. Инфраструктура. А точнее, практически полное ее отсутствие. Школы, детские сады, развлекательные и торговые центры, как правило, находятся на приличном расстоянии от частного сектора.

Цели покупки частного дома

Человека, желающего отдохнуть от шума и чрезмерной близости соседей, все перечисленные минусы вряд ли остановят. Спокойствие и тишина важнее.

Как выбрать частный дом для проживания в городе или за его пределами? Существует три способа: построить собственными силами, купить у застройщика новый дом или приобрести вторичное жилье. В небольших городах частный дом можно найти даже в центральных районах, также активно застраиваются окраины и близлежащие населенные пункты.

Перед тем как выбрать частный дом, при покупке стоит определиться с целью его приобретения:

• будет ли он использоваться как постоянное жилье;
• как загородный дом исключительно для отдыха;
• как дача с участком для выращивания овощей и фруктов;
• как помещение для осуществления какой-либо профессиональной деятельности;
• как жилье, сдающееся в аренду.

На участке могут быть построены разные помещения, но под домом понимается только постройка, площадь которой является достаточной для комфортного проживания, имеющая фундамент и крышу. Иные строения относятся к хозяйственным.

Частный дом, пригодный для жизни семьи, должен иметь спальню, гостиную, кухню и коридор. Ванная комната нередко объединяется с котельной внутри дома, но также может быть пристроена отдельно или даже находиться в стороне от основного здания.

Если вы задаетесь вопросом, как правильно выбрать частный дом, нужно иметь в виду, что в его конструкцию обязательно должны входить:

• добротное основание – фундамент;
• стены, составляющие основу дома;
• крыша, покрытая подходящим кровельным материалом (черепицей, ондулином, шифером);
• перегородки, делящие пространство на комнаты;
• дверные и оконные проемы;
• отопительная система (котел, батареи);
• потолочные перекрытия и отделка (гипсокартон, натяжные потолки);
• напольное покрытие (ламинат, линолеум, плитка, паркетная доска);
• теплоизоляция и финишная отделка.

3 типа частных домов

1. Таунхаусы

Таунхаус представляет собой длинное строение, разделенное на несколько блоков (как правило, двухуровневых) с отдельным входом и гаражом. Одноэтажные таунхаусы относятся к строениям барачного типа.

Это отличный вариант для тех, кому не нужен большой участок земли. Его можно назвать компромиссом между квартирой и частным домом. Некоторые таунхаусы имеют даже внутренний дворик. Соседей может быть от одного до трех. Здания бывают прямоугольными или квадратными.

Плюсы:

• подходит городским жителям, не желающим уезжать далеко от цивилизации;
• много места;
• два, а иногда и три этажа;
• гараж или парковочное место перед домом;
• маленький дворик, который можно использовать как огород;
• близость соседей дает возможность следить за входом и предупреждать появление посторонних.

Минусы:

• если вы думаете, как выбрать частный дом без соседей, этот вариант точно не для вас;
• отсутствие возможности пристройки;
• таунхаусы редко строятся в центральных районах, поэтому добираться на работу будет проблематично.

2. Коттеджи

Коттеджи можно отнести к люксовой категории частных домов, выполненных из качественных материалов и отличающихся стильным дизайном. Их площадь исчисляется сотнями квадратных метров, этажей обычно два или три. На участке возле коттеджа могут располагаться бассейн, сквер, баня или сауна. Зачастую несколько подобных домов объединяются в коттеджный поселок.

Внимание при постройке уделяется каждой мелочи: от резной деревянной двери до крепкого каменного ограждения. Позволить себе жить в таком доме могут люди обеспеченные, не имеющие необходимости часто выезжать в город.

Плюсы:

• огромное пространство как внутри, так и снаружи;
• свежий воздух, нередко рядом находится лес, река или озеро;
• для поддержания атмосферы роскоши и уюта во многих коттеджах устанавливают камин;
• можно припарковать сразу несколько машин;
• от соседей вас отделяют минимум 100 метров и высокий забор;
• большой участок, на котором можно разместить все для комфортного отдыха.

Минусы:

• значительные затраты на обогрев и освещение большой площади;
• расстояние до города десятки километров;
• чем дальше от города, тем сложнее подключить интернет, ТВ, также возможно ухудшение сигнала сотовой связи.

3. Обычные дома

Частный дом высотой в один или два этажа может располагаться как в одном из районов города, так и за его чертой.

Участки в пределах населенного пункта, как правило, небольшие, дома стоят недалеко друг от друга. Из плюсов можно выделить близость газовой магистрали и центральной канализации, что упрощает подключение к ним. В пригороде дома обычно строят на достаточном расстоянии от соседних.

Выбрать частный дом такого типа могут пенсионеры, мечтающие об уединении и небольшом огороде, многодетные семьи, желающие, чтобы у каждого был свой уголок, люди, решившие заняться фермерством.

Плюсы:

• многообразие вариантов, от маленьких уютных домиков до крупных строений площадью 100 квадратных метров и более;
• можно выбрать частный дом и в черте города, и за его пределами;
• достаточное расстояние до соседей;
• земля для выращивания фруктов и овощей;
• при желании можно заняться разведением животных или птицы;
• сокращение затрат на коммунальные услуги;
• вы сами можете выбрать материалы, из которых будет построен ваш дом;
• возможность расширения жилплощади за счет пристройки.

Минусы:

• оборудование ванной комнаты и туалета внутри дома требует дополнительных затрат;
• для обеспечения дома водой может понадобиться собственная скважина.

5 советов, как выбрать частный дом

1. Какое местоположение выбрать

Как ни заманчиво было бы приобрести большой частный дом за низкую цену, в первую очередь нужно руководствоваться здравым смыслом.

Стоимость жилплощади увеличивается по мере приближения к городу, но если учесть затраты времени на дорогу и денег на бензин или общественный транспорт, разумнее все же выбрать жилье поближе.

2. Как выбрать частный дом, который прослужит долгие годы

При постройке загородных домов, как правило, используют кирпич или дерево. Выбирая материал, люди руководствуются разными параметрами: экологичность, прочность, долговечность, теплоизоляция. Будет ли этот дом теплым, не испортится ли под воздействием внешних факторов и времени?

Каменные дома по праву считаются одними из самых надежных. В них тепло зимой и прохладно летом, их не подточит короед и не разъест гниль.

Но в настоящее время на первый план выходит экологичность материала. Кроме того, многие люди, перебираясь за город, стремятся максимально сблизиться с природой. Поэтому вокруг деревянных частных домов поднимается нешуточный ажиотаж.

Желающие сэкономить могут выбрать каркасный дом, особенно если целью является использование его исключительно как дачи. Дороже, но вместе с тем и долговечнее будет дом из бруса.

Частный дом из цельного бруса вполне отвечает требованиям экологичности и естественности, но при этом цена его в разы ниже, чем у строений их клееного бруса.

Если же острой необходимости в экономии семейного бюджета у вас нет, лучше все-таки выбрать клееный брус, поскольку он обеспечит отличную теплоизоляцию и, как следствие, сокращение расходов на эксплуатацию дома. Также указанный материал более долговечен, что, несомненно, является его преимуществом.

Добротной и долговечной будет постройка из бревен. Этот материал во многом похож на предыдущий, но показатели теплопроводности и прочности у него лучше. Однако стоит отметить, что стоить такой сруб будет недешево.

3. Как не ошибиться при оценке качества постройки

Вовсе не обязательно приглашать специалистов, которые смогут адекватно оценить состояние частного дома и предсказать срок его службы без дополнительных вложений. Достаточно внимательно присмотреться к некоторым деталям:

• Качество фундамента. Поверхность его должна быть ровной, без крошки и трещин. Иногда основание изготавливают из кирпичей, целостность которых также может быть нарушена. Не поленитесь заглянуть в подвал. Если в нем сыро и пахнет плесенью, это верный признак разрушающегося фундамента.
• Гидроизоляция окон. Если оконные проемы недостаточно герметизированы, в пространстве под окнами начнет скапливаться конденсат, что приведет к образованию грибка и порче материала стен. Отсутствие плесени и повреждений в этих местах говорит о качественной установке окон.
• Состояние крыши. Да, придется подняться на чердак и осмотреть его на предмет следов протечки. Ремонт дырявой крыши – удовольствие недешевое, поэтому лучше знать об этом заранее.
• Коммуникации. Водопроводные трубы, система отопления, канализация – все это должно быть целым, без ржавчины и хомутов, держащихся на честном слове. И, наконец, то, в чем вам придется положиться на честность хозяев или застройщика, – тепло ли в нем в холодное время года.

4. Какую систему отопления выбрать

Оптимальным вариантом для частного дома является газовое отопление как наиболее удобное и экономичное. К сожалению, не каждый населенный пункт имеет возможность подключения к магистральному газопроводу.

В качестве альтернативы могут быть использованы автономные отопительные системы, работающие на жидком топливе или сжиженном газе, а также электрические обогреватели.

Подобные системы хороши отсутствием необходимости постоянного наблюдения за ними, поскольку подача топлива осуществляется автоматически. Однако стоимость их довольно высока, не говоря уже о затратах на установку и последующее обслуживание.

Еще один вариант – отопление за счет твердого топлива. Способ этот дешевле перечисленных выше, но сил и времени отнимает в разы больше.

Приверженцы традиций обогревают свои дома при помощи старых добрых печей. Такой вариант имеет право на существование при условии качественной постройки самой печи и соблюдения правил пожарной безопасности. И, конечно, дешевых дров или угля для растопки.

5. Как не остаться обманутым

Перед тем как выбрать частный дом при покупке в городе или за его пределами, обязательно проверьте наличие и достоверность всех документов. Не секрет, что в наши дни любая собственность сопровождается уймой бумаг, справок, разрешений и т. д., поэтому крайне важно убедиться, что все они в порядке и вам не придется самостоятельно оформлять незаконно построенный гараж или делить с соседом несколько метров земли.

Не заключайте сделку, пока не проверите все документы, не удостоверитесь, что все построено на законных основаниях, с соблюдением СНиП, а также что дом не заложен и является собственностью продавца.

Не менее важные критерии выбора частного дома

1. Квадратные метры

Общая площадь дома (включая нежилые комнаты) может варьироваться от 40 до 800 квадратных метров.

Чтобы выбрать оптимальный размер дома, необходимо учесть количество человек, которые будут там проживать, и их нужды. Семьям с детьми, как правило, требуется много места, чтобы оборудовать различные зоны (игровую, учебную и прочее). Однако не стоит забывать, что чем больше площадь, тем больше расходы на отопление.

• Молодая семья с маленьким ребенком сможет комфортно разместиться в доме площадью 60–80 квадратных метров.
• Пожилая пара, скорее всего, будет стремиться сэкономить, поэтому выберет небольшой домик около 50 квадратных метров.
• Для большой семьи нужен большой дом, площадь которого начинается от 100 квадратных метров.

2. Сколько нужно комнат

Казалось бы, этот пункт похож на предыдущий, но разница между ними довольно существенная. Даже огромный дом может быть поделен всего на три комнаты, в то время как скромный 70-метровый домик разделят на 4-5 комнат. И хоть все они окажутся довольно миниатюрными, каждый член семьи будет иметь свой уголок.

• Упомянутой выше молодой семье лучше выбрать частный дом, состоящий из трех комнат.
• Пенсионерам, помимо кухни и спальни, понадобится гостиная, чтобы собрать детей и внуков за большим столом.
• Если в семье двое или больше детей разного пола, следует предусмотреть как минимум две отдельные комнаты (то есть не менее четырех комнат в сумме).
• Большой семье, где одновременно проживают несколько поколений, необходимо выбрать частный дом с пятью и более комнатами.

3. Расположение комнат

От того, как расположены комнаты, зависит, насколько удобно будет там жить. Планировку лучше обдумывать заранее, чтобы не тратить силы, время и деньги на переделку. Даже гипсокартонные перегородки убрать не так-то просто, не говоря уже о кирпичных стенах.

• Чем больше человек собирается одновременно за одним столом, тем больше нужна кухня.
• Владельцам собак не помешает ванная, расположенная близко к входной двери, чтобы после прогулки быстро помыть лапы и не разносить грязь повсюду.
• Любителям застолий будет удобнее, если гостиная находится возле кухни.
• Если в доме проживает много людей, вряд ли кому-то понравится очередь в уборную или в душ, поэтому желательно, чтобы санузлов было несколько.

4. Высота основания

Многоэтажные дома от начала до конца строятся одной компанией. Частный же дом может быть начат одними мастерами, а закончен совсем другими. Поэтому с точностью сказать, соответствует ли фундамент требованиям данной местности, невозможно.

• Близость к водоемам создает опасность затопления вследствие паводков. Чтобы избежать сырости в доме, фундамент нужно делать не менее метра в высоту над землей. С учетом подземного слоя высота его иногда доходит до 2,5 метров.
• В условиях продолжительных заморозков от земли, независимо от качества теплоизоляции, поднимается холод, поэтому высота фундамента в таких регионах начинается от 50 см.
• Если нет особых условий, достаточно, чтобы над уровнем земли фундамент был высотой около 30–40 см.

Читайте также: «Аферы в строительстве. Как не дать себя обмануть?»

5. Вода

Нередко люди, даже далекие от сельского хозяйства, имея свой клочок земли, хотят вырастить собственные овощи и фрукты. Некоторые даже решают заработать на этом. И тут встает вопрос об источнике воды, поскольку поливать огород летом необходимо регулярно. Частный дом может быть подключен к центральному водопроводу, или же каждый домовладелец оборудует свою скважину.

• Если вода нужна исключительно для бытовых процедур (купание, стирка, готовка), вам вполне подойдет централизованное водоснабжение.
• Если же приходится несколько раз в неделю поливать энное количество соток, без своего источника не обойтись. Оптимально – выбрать частный дом с готовой скважиной.

6. Крыша

От того, каким материалом покрыта крыша, зависит срок ее службы:

• Шифер. Его главное достоинство – низкая цена. Однако важно помнить, что долго такая крыша не проживет. Средний период эксплуатации шифера – 10 лет. После этого он станет ломким, и любое, даже незначительное, воздействие будет губительным. А замена кровли непременно влетит в копеечку.
• Ондулин. Материал нового поколения, легкий и герметичный, не рассыхается и не становится хрупким даже через 50 лет. При всей прочности не выдерживает большой вес и удары тяжелыми металлическими предметами. Поэтому лучше по нему не ходить и не бить кувалдой.
• Металлочерепица. Стоит недешево, но обладает максимальным сроком службы. Даже через 100 лет она не потрескается и не сгниет.

7. Окна

• Так называемая столярка, то есть деревянные оконные рамы делают дом более холодным, поскольку через них тепло быстро уходит наружу. Таким образом, сэкономив на хороших окнах, впоследствии можно разориться на счетах за отопление.
• Металлопластиковые конструкции могут прибавить несколько тысяч к итоговой стоимости частного дома, но все же они предпочтительнее деревянных.
• Размер оконных проемов также имеет значение. Вы ведь не хотите жечь электричество среди бела дня, потому что в комнате темно, как в склепе?

Особенно важны большие окна для детской, где ребенок будет выполнять домашние задания. В кухне и кабинете также нужно достаточное освещение.

8. Входная дверь

Ее расположение также имеет большое значение:

• Если район тихий с малым количеством машин и прохожих, дверь может находиться прямо на фасаде дома, обращенном к дороге.
• Дома в черте города редко располагаются далеко от оживленного движения, поэтому лучше, если дверь будет выходить во внутренний двор, это убережет вас от лишнего шума и пыли с улицы.

Старомодное крыльцо подойдет пожилым людям и тем, кто проживает в холодных регионах. Современный дом вполне может обойтись и без крыльца.

Качество двери немаловажно, поскольку она призвана не пускать в дом холод, шум и посторонних.

• На юге страны можно устанавливать облегченный вариант: стальную дверь около 1,2 мм толщиной со слоем пенопласта для утепления, отделанную изнутри ламинатом.
• В холодных краях толщина металла должна быть не менее 1,5 мм, в качестве утеплителя используется минеральная вата, а для внутренней отделки берется панель МДФ толщиной 8–16 мм. Двойные двери с тамбуром сделают вход теплее.

9. Площадь участка

Соток может быть и две, и 10, и 15. Вопрос в том, для чего они вам нужны.

• Для обеспечения удобного парковочного места и пространства вокруг него понадобится около 10 квадратных метров.
• Для стоянки двух и более машин лучше выбрать частный дом с участком для парковки 15 квадратных метров.
• Для выращивания овощей нужно минимум 3-4 сотки земли, на которых можно будет разместить теплицу, грядки и небольшой фруктовый сад.
• Если вы планируете зарабатывать на овощах, выращенных своими руками, участок должен быть шесть соток и более.

10. Терраса

Многие городские жители, мечтая о частном доме, видят себя пьющими кофе за столиком на веранде. Такая площадка, располагающаяся на фундаменте и защищенная навесом, понравится пожилым людям и женщинам, которые любят обсудить последние события за чашечкой чая.

В дождливую погоду дети могут резвиться на террасе. Однако трудоголикам, редко бывающим дома, она в общем-то ни к чему.

11. Хозяйственные постройки

• Если вы выбираете частный дом ради самого дома, не планируя ничего выращивать или мастерить, можно обойтись и без подсобных помещений.
• Если же целью переезда в частный дом является ведение хозяйства, наличие дополнительных построек необходимо. Они пригодятся для разведения животных и хранения всевозможных инструментов.

Какой выбрать частный дом, отталкиваясь от возраста

1. Молодая семья с маленькими детьми вряд ли будет разводить кур и сажать огород, зато им необходимы водопровод, газовое отопление и близость работы, поликлиники и детского сада. В данном случае можно сэкономить и выбрать пеноблочный дом площадью от 60 до 80 квадратных метров, поделенный на четыре комнаты (три спальни и гостиная), с террасой и стальной дверью, выходящей во двор. Участка в две сотки будет достаточно, а септик позволит не думать об очистке выгребной ямы.
2. Для пары пенсионеров подойдет одноэтажный кирпичный дом площадью около 50 квадратных метров с газовым или угольным отоплением. Больше двух комнат людям в возрасте ни к чему, чем меньшее пространство им нужно будет убирать, тем лучше. Чтобы им не пришлось делать ремонт, следует выбрать дом из долговечных материалов: кровля из ондулина, металлопластиковые окна. Для комфортного проживания в загородном доме уже должны быть скважина и сливная яма. Хозпостройки для хранения инструментов также пригодятся.
3. Желающим приобрести новостройку на выгодных условиях можно порекомендовать выбрать двухэтажный каркасный дом общей площадью около 130 квадратных метров. Пять комнат дадут возможность разместиться не только хозяевам, но и гостям. Электрическое отопление позволит сэкономить на подключении к газовой магистрали, а септик – на канализации. Для парковки нескольких автомобилей нужна площадка перед домом около 15 квадратных метров.
4. Состоятельные люди, которым не нужно каждый день ездить на работу, могут позволить себе трехэтажный коттедж за городом. 300 квадратных метров с легкостью делятся на 10 больших комнат, три ванные не дадут образоваться очереди даже в большой семье. Добротный коттедж требует качественных материалов: металлочерепица, пластиковые окна, крепкая стальная дверь с минеральным утеплителем. Газовое отопление и септик обеспечат комфортное проживание.

Часто задаваемые вопросы про выбор частного дома

1. Купить готовый дом или построить самому?

Сложно сходу ответить на этот вопрос. Не у всех есть достаточная сумма на приобретение готового дома, поэтому многим проще потихоньку строить своими силами.

Если же речь идет о пожилых людях или о тех, кто постоянно занят на работе и не может тратить много времени на строительство, тогда лучше выбрать частный дом, полностью достроенный и оборудованный всем необходимым.

Также не рекомендуется начинать стройку фрилансерам или сезонным рабочим, когда заработок является делом случая, чтобы не превратить свой дом в долгострой.

2. Какой суммой нужно располагать?

Стоимость частного дома зависит от многих факторов (регион, материалы):

• Строения из пеноблока относятся к дешевым вариантам – 1–3 млн рублей.
• Кирпич стоит дороже, цены на такие дома варьируются от 5 до 9 млн рублей.
• Каркасные дома могут стоить от 7 до 15 млн рублей.
• Стоимость элитных коттеджей начинается от 20 и может доходить до 300 млн рублей.

3. Как выбрать частный дом: своими силами или через агентство?

Первым шагом к покупке частного дома, как правило, становится поиск вариантов в газете или на специализированных сайтах. По номеру телефона, указанному в объявлении, можно связаться с продавцом и договориться о просмотре. Кто-то пользуется услугами сарафанного радио: приезжает в понравившийся район и на месте узнает о продающихся домах. Некоторые хозяева размещают информацию о продаже прямо на доме (вешают баннер или пишут краской на заборе).

Таким образом можно сэкономить, исключив комиссию риелтора. Однако в поиске через агентство есть некоторые преимущества. Подобные организации имеют своего юриста, а также связи, благодаря которым можно ускорить оформление сделки или восстановить недостающие документы. Кроме того, не у всех есть возможность осмотреть множество вариантов, чтобы выбрать подходящий.

4. В какое время года выбирать частный дом?

Зима плохо подходит для поиска дома, снежный покров может скрыть многие недостатки. Но в то же время морозы позволяют оценить качество водопровода и системы отопления. В теплое время года можно хорошо рассмотреть дом и участок, убедиться, не слишком ли жарко внутри. Весной подвал может быть затоплен, и лучше знать об этом заранее. Дождь и снег помогут увидеть состояние дорог.

5. Можно ли покупать недостроенный частный дом?

Бывает, что у хозяина или застройщика заканчиваются деньги, а дом еще не достроен. То есть стоит коробка, может, даже с крышей, но коммуникации не подведены и отделка не завершена. К преимуществам недостроя можно отнести низкую стоимость и возможность сделать качественный ремонт по своему усмотрению. При этом всю самую сложную работу уже выполнили за вас.

Существует несколько нюансов в оформлении таких сделок. Как правило, из документов в этом случае есть право собственности на земельный участок, разрешение на строительство и проект дома (обязательно утвержденный). По сути, вы покупаете не дом, а землю с правом строительства на ней.

Соблюдение этих рекомендаций поможет вам выбрать частный дом и не пожалеть о своем решении и через много лет. Помните, что важна каждая мелочь, будь то сырость на чердаке или микротрещины в фундаменте.

Если вы не знаете, как писать правильно, «купленный» или «купленый», необходимо вспомнить правописание суффиксов причастий.

Правильное написание

Правило написания суффиксов причастий говорит о том, что полное страдательное причастие пишется с двумя буквами «Н».

Какое правило применяется

Определяем, является слово «купленный» причастием или отглагольным прилагательным. Произошло слово от глагола «купить», имеет совершенный вид. Раз слово образовано от глагола и изменяется по видам, значит, «купленный» является особой формой глагола – причастием. Согласно правилу, в страдательном причастии прошедшего времени, которое стоит в полной форме, правильно употреблять две буквы «нн».

Примеры предложений

• Я сегодня надел новый синий костюм, купленный вчера родителями.
• Купленный папой велосипед мне нравился.

Проверь себя: «Взволнована» или «взволнованна» как пишется?

Неправильное написание

В суффиксах страдательных причастий прошедшего времени одной буквы «н» в соответствии с правилом быть не может, поэтому писать «купленый» – ошибка.

Приехали на осмотр загородного дома? Не довольствуйтесь общим впечатлением, спрашивайте продавца о строительных материалах, коммуникациях и документах. Чем больше вопросов вы зададите, тем легче вам будет принять решение о покупке.

Что с коммуникациями?

В городских квартирах есть все коммуникации: электричество, вода, газ, отопление, канализация. В загородных домах может чего-то из этого списка не хватать – проверьте, чего именно. Узнайте, проведено ли холодное и горячее водоснабжение. Если нет, поинтересуйтесь, далеко ли от дома источник воды, можно ли пробурить скважину на участке. Если в доме печное отопление, спросите, где хозяин закупает дрова и осмотрите печь. Если в доме нет газа, но вы видели трубу, узнайте, кто ее провел. Возможно, этим занимались соседи на собственные средства. В таком случае они должны будут дать согласие на подключение вашего дома.

На даче нет электричества? Уточните, сложно ли будет протянуть провода. Есть электричество? Тщательно осмотрите проводку и выясните, легально ли подключение.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как снять дом на лето для всей семьи?

Как строили? Делали ремонт?

Не забудьте спросить, близко ли река и как проходят грунтовые воды, не подтапливает ли подвал. Если грунтовые воды высоко, придется устанавливать насос, делать гидроизоляцию. Уточните у хозяина, как вентилируется подвал. Если дом старый, спросите, когда последний раз делали капитальный ремонт, что заменили. Укрепляли ли фундамент, когда сооружали второй этаж или мансарду. Если это новый дом – рассчитан ли фундамент на возможную надстройку. Обойдите строение, ищите трещины в фундаменте и стенах. Проверьте, из чего сделаны кровля, перекрытия, какие материалы использовали для тепло- и гидроизоляции.

Документы в порядке?

Вы осмотрели дом, участок и вас все устроило? Переходите к документам. Попросите продавца показать свидетельство о праве собственности на дом и участок, кадастровый план участка, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство. Внимательно изучите технический паспорт, поэтажные планы всех строений, которые находятся на участке. Зайдите к соседям и уточните, нет ли у них земельных споров с хозяином, – в документах вы этого не найдете.

Загородный дом или квартира?

3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство

Расскажете о районе?

Загородный дом начинается даже не со двора, а с поселка или района, где он находится. Задайте вопросы о том, как работают коммунальные службы, насколько часто вывозят мусор и расчищают дороги. Расспросите, где находятся магазины, поликлиника, больница. Наконец, найдите градостроительный план местности и уточните, не собираются ли власти снести дом и проложить на его месте магистраль. Помните: каждый из этих вопросов поможет вам не только принять окончательное решение, но и, возможно, снизить цену на дом во время торга.

Посидев на карантине в бетонных стенах, жители крупных городов начали мечтать о загородном доме. Сейчас мы наблюдаем повышенный спрос на качественные загородные поселки: количество звонков и заявок увеличилось по сравнению с прошлыми периодами от двух до пяти раз. Это прекрасно. Наконец-то!

Но, к сожалению, большинству этих мечтаний суждено остаться нереализованными. Потому что политика поддержки новостроек в городе и наплевательское отношение к загородке со стороны финансовых структур и власти оставила половину рынка (да-да, больше 40% всех строек в России — это частные дома) без регулирования и поддержки. Давайте разберемся, почему даже при наличии очевидного спроса на загородном рынке нет готовых новых домов, а поселков, которые могут принять покупателей сегодня или хотя бы завтра — по пальцам одной руки пересчитать.

Готовые дома на загородном рынке существуют, и в большом разнообразии. Но это вторичка — архитектурно и физически устаревшие строения, они не нравятся покупателям, имеют скрытые дефекты, которые проявляются в процессе использования или перестройки «под себя». Архитектурные проекты 10–20-летней давности не устраивают взыскательный вкус покупателей ни по внешнему виду, ни по внутренним планировкам — количеству и площади спален, санузлов, подсобных помещений. Не соответствуют современным требованиям ни инженерное обеспечение старых домов, ни их энергоэффективность. Дома площадью от 500 до 1,5 тыс. кв. м сейчас практически не пользуются спросом в отличие от архитектурно выверенных, с продуманными планировочными решениями домов по 150–350 кв. м. Следовательно, желающим обзавестись качественным домом остается искать новый, построенный по современному проекту и в актуальной комплектации.

Поэтому основой загородного строительства были и пока остаются подряды — покупка участков «в поле» и заказ строительства отдельных домов самими покупателями за счет привлечения строительных бригад. И в большинстве случаев это дорого, долго, сложно. Мало кто хочет связываться со стройкой дома, пусть даже своего собственного. Низкое качество, брак и даже откровенный криминал с брошенными домами, за которые заказчик уже заплатил горе-строителям, — вот это и пугает тех, кто мечтает переехать за город. Они бы и хотели купить что-то готовое, качественное, по адекватной цене. Но этого нет на рынке.

Чего ждет покупатель?

Некоторые москвичи выбирают место для постоянного проживания, реже — для временного, как второй дом. Процентное соотношение примерно 70/30. Поэтому для этой целевой аудитории важно месторасположение: 40–60 минут езды от МКАД. Большинство рассматривают предложение в районе 5–7 млн руб. за участок с домом. А где искать такие? Казалось бы, ответ очевиден — в цивилизованных коттеджных поселках. Ну что ж, смотрим актуальные предложения в базах недвижимости… И мало что там находим, потому что компаний, которые рискуют сейчас вкладывать собственные или кредитные средства в постройку поселков с инфраструктурой, дорогами, коммуникациями и готовыми домами, — единицы.

Потому что играть в это бизнесу крайне невыгодно. Сравните: 1 га земли вместит либо многоэтажку на 100 квартир, либо десять домов с собственными участками. Стоимость квартиры и дома, например, пусть будет равной — допустим, 5 млн руб. Но даже грязный доход в первом случае очевидно на порядок выше, чем при продаже домов. Не говоря уж о том, что квартира — продукт более-менее стандартный, покупатели не предъявляют к нему особых, индивидуальных требований, продавать его проще.

Поставьте себя на место девелопера. Какую перспективу вы выберете, будь это ваш бизнес: заработать 50 млн руб. или 500 млн руб.? Ответ очевиден. А ведь на загородные участки девелоперам еще приходится тянуть за свой счет коммуникации — от простой дороги до дорогущего газа. Обеспечивать условия для комфортной жизни — охрана, магазины, управление, уборка территории, мусора и прочее. Так и выходит, что бизнес это невыгодный. Но он мог бы таким стать, если бы цивилизованное загородное строительство поддерживало государство. Которое, замечу, пока почему-то продолжает из всех кризисных ситуаций упорно вытаскивать буквально за волосы девелоперов городских новостроек, а на загородных игроков рынка смотрит разве что с сочувствием, как в Красную книгу, на исчезающих животных.

В чем конкретно нужна поддержка

Говоря коротко, это условия освоения земель с разделом бремени трат на создание поселков между государством в лице местных властей и девелоперами. Прежде всего — в подтягивании ресурсов (дороги, энергоносители, сети, водопитание, газ) и создании социальной инфраструктуры. Второй момент — доступ покупателей к заемному кредитованию на загородку по условиям, приравнивающих покупку дома для постоянного проживания к покупке городской квартиры. По озвученным недавно обещаниям президента, ипотека под 6,5% возможна для городского жилья, но опять невозможна для приобретения загородной недвижимости. Я понимаю, что это не самая удобная работа для банков — оценка таких залогов, как загородные дома и участки. Но это не значит, что ею не надо заниматься.

И я очень надеюсь, что власти, которые планировали поддержать малоэтажное строительство в рамках готовящейся государственной программы, прислушаются и к игрокам загородного рынка, и к ожиданиям самих потенциальных покупателей — и доведут свою инициативу до успешного финала.