Случается, что продавец квартиры категорически не хочет указывать в договоре стоимость, за которую он действительно продает свою недвижимость. Были времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали цену 1 миллион рублей.

Население России не очень любит платить налоги в полном объеме, и сейчас приобретает достаточно обширную практику указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70%-71% от кадастровой цены продаваемого объекта недвижимости.

Почему не стоит указывать заниженную стоимость

В такой ситуации покупатель действительно рискует, поскольку в случае расторжения договора, признания его недействительным и т.п., возврату будет подлежать только сумма, указанная в договоре.

Если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем, стоит ли вообще покупать именно этот объект. Однако может случиться, что квартира прошла все проверки, совершенно «чистая», а единственная проблема это то, что продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре и хочется приобрести именно этот объект недвижимости.

В этой ситуации, как правило, продавцы предлагают указать в договоре 70% от кадастровой стоимости, а на остальную сумму (разницу) написать расписку.

В расписке можно написать, что эта сумма за неделимое улучшение, за ремонт, в общем вариантов масса. Смысл каждый раз один: в договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки. При этом, как правило, указывается, почему и откуда эта сумма взялась. Иногда могут даже не указывать, а просто подписать расписку на сумму разницы.

В этом есть минус, потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры по квартире, удовлетворяют требования, основанные на обязательствах по подобным распискам.

Расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, но при этом суды говорят о том, что есть договор, в договоре определена стоимость, а что еще передавалось по расписке, это не относится к стоимости договора.

Стоит попробовать договориться с продавцом, узнать из-за чего он не хочет указывать полную стоимость. Вопрос всегда упирается только в налоги, продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи. Можно договориться о том, что этот налог, который должен заплатить продавец, будет выплачен с покупателем пополам. В крайнем случае, если квартира того стоит, покупатель может выплатить и полную стоимость налога, тогда у продавца не будет причин писать заниженную стоимость и в договоре пройдет полная сумма.

Дополнительное соглашение

Есть еще один вариант, когда вы в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно вы подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи и этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора.

То есть в дополнительном соглашении к договору купли-продажи прописывается, что изменяется пункт договора, где прописана цена приобретаемой недвижимости. Указывается, что стороны договорились изменить этот пункт и читать его в следующей редакции, а в этой редакции уже указывайте реальную стоимость, за которую вы эту квартиру действительно покупаете.

В настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, а государственной регистрации обязательно подлежит переход права собственности по данному договору. Соответственно в Росреестр подается первоначальный договор с суммой, которую хотел продавец и Росреестр направляет в налоговую имеющиеся данные по этому договору.

При этом у вас на руках остается дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры и если потом возникнет какой то спор, у вас будет больше шансов доказать, что вы купили не за ту цену, которая была в основном договоре, а за цену, которая фигурирует в дополнительном соглашении.

Надо отметить, что данный вариант судами тоже трактуется неоднозначно, поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и все равно посчитать по первоначальной стоимости. В любом случае, ситуация с таким дополнительным соглашением лучше чем писать просто расписку на разницу.

Времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали один миллион рублей в общем-то уже канули в лету. Но при этом население РФ всё равно не очень любит платить налоги в полном объёме. Соответственно, сейчас приобретает достаточно обширную практику такое явление, как указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.
О случае из практики рассказывает Дмитрий Трелин, старший партнер юридического партнерства «VERDICTO»: «Был случай, когда сделка по покупке коттеджа с земельным участком элитном районе Подмосковья — была осложнена применением положений ст. 157 ГК РФ — а именно сделка под отлагательным условием.
В соответствии с указанной нормой: «Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит».
Таким отлагательным условием выступало не только снижение кадастровой стоимости объекта, но и производство в нем дизайнерского ремонта.
Таким образом, реальная стоимость объекта была разделена на 2 части. Первая часть указывалась в договоре как стоимость объекта.
Вторая же часть была обозначена в дополнительном соглашении как возмещение затрат продавца, которые он понесет в связи с исполнением указанного отлагательного условия — в пределах определенной суммы.
Такая сделка прошла государственную регистрацию. Продавец сэкономил на налогах.
Однако в последствии — после регистрации договора у Покупателя возникли претензии к качеству проведенного ремонта — и он захотел вернуть часть денег за ремонт — возник спор.
Указанные обстоятельства, повлекли возникновение дополнительных юридических рисков оспаривания основной сделки.
Возможно, если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем нужно ли вообще покупать этот объект. Может быть тогда проще сменить объект и убрать таким образом свои риски?
Но, что делать, если вы просто «влюбились» в квартиру, вам хочется купить именно её. Кроме того, все проверки показали, что истории перехода прав не вызывают вопросов, но единственное, продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре. Но вам хочется приобрести именно этот объект недвижимости.
«Как правило, — комментирует Фурсов Анатолий Владимирович, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры», — продавцы предлагают одни и те же варианты. В договоре указывается 70% от кадастра, а на оставшуюся часть пишется расписка на разницу. В ней можно написать, например, что это за неотделимое улучшение или за ремонт и т.д. Но смысл каждый раз один. В договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что он за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки. И, как правило, указывает откуда и почему эта сумма взялась. Могут даже и не указывать от куда она взялась, а просто подписать расписку на разницу этой суммы.»
Но есть в этом минус. Потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры принимают эти расписки. «Да, расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, добавляет Анатолий Фурсов, — но при этом суды говорят о том, что есть договор, в котором определена стоимость, а то, что вы ещё какую-то сумму передавали, допустим, за какие-то неотделимые улучшения — это не относится к стоимости договора. Потому в договоре купли-продажи, если цена на квартиру указана не полная, необходимо обязательно прописать Статью 461 ГК РФ. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. Согласно которой, при изъятии объекта недвижимости у покупателя, продавец будет обязан вернуть действительную рыночную стоимость квартиры на день расторжения сделки путем рыночной оценки квартиры либо предоставить объект недвижимости аналогичный по стоимости.»
Можно попробовать договориться с продавцом. Например. Продавец из-за чего не хочет указывать полную стоимость? Вопрос всегда упирается только в налоги. Продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи. Соответственно, договоритесь о том, что этот налог, который должен заплатить продавец вы делите его на пополам. Как правило, при таком делении пополам дохода большинство продавцов соглашается. В крайнем случае вы можете договориться о том, что вы полностью передадите денежные средства продавцу на уплату налога. И тогда у него не будет основания писать заниженную стоимость и, соответственно, в договоре пройдёт полная сумма. Но минус один. У вас естественно повышается стоимость вашей покупки на этот налог.
Поэтому опять же имеет смысл подумать, насколько вы хотите именно этот объект недвижимости, что готовы за него переплачивать.
Есть ещё один вариант. Когда в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи. И этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора (цена приобретаемой недвижимости) и вы указываете читать его в следующей редакции. В этой редакции указываете реальную стоимость, за которую квартиру действительно покупаете.
«На настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, — поясняет Ольга Полякова, кандидат юридических наук, Генеральным директором Юридического партнерства «Галакс. Государственной регистрации подлежит обязательно переход права собственности по данному договору, соответственно, в Росреестр сдаётся договор. В договоре указывается стоимость, которую хотел продавец. И Росреестр направляет в налоговую данные по договору. При этом у вас на руках остаётся договор и дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры.»
Соответственно, если потом возникнет какой-то спор, то у вас будет больше шансов доказать то, что вы купили не за ту цену, которая указана в основном договоре, а за цену, которая была предусмотрена дополнительным соглашением, то есть за большую стоимость.
«Но, отмечает Ольга Полякова, — данный вариант тоже трактуется судами неоднозначно. Поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и посчитать по первоначальной стоимости. В любом случае ситуация с дополнительным соглашением всё равно гораздо лучше, чем просто писать расписку на разницу.»

Роман

Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Правильный образец денежной расписки за квартиру

Риски при занижении стоимости квартиры

Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .

Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .

Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;

2. покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

3. сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

• не соответствующей закону
• притворной
• кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре при продаже: риски продавца

1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог. Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита.

В финучреждение подается заявление на ипотеку, включающее еще один кредит на ремонт/реконструкцию целевого объекта. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:

• увеличение объема первоначального взноса;
• повышенный годовой процент;
• дополнительную комиссию.

Занижение влечет дополнительные юридические и финансовые сложности для покупателя.

В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.

Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!

Успехов вам!