Оформление сделки — большой и многоплановый процесс, суть которого сводится к получению достаточного пакета документов, чтобы совершить безопасную сделку с недвижимостью в полном соответствии с требованиями Закона.

Предотвратить проблемы

Документы, которые требуются для совершения сделок с недвижимостью, можно разделить на две большие группы. Первая – это те, о необходимости которых прямо говорится в законе. Не принесешь – сделку не зарегистрируют. Вторая группа – документы, формально не обязательные, но необходимые ничуть не менее. Они служат для того, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде.

Учитывая тот факт, что на рынке недвижимости происходит постоянный оборот огромных финансовых потоков и существует риск, что заключенная сделка может потом быть признана недействительной, при продаже квартиры нужно требовать у продавца справку о дееспособности из психоневрологического диспансера. Срок действия справки ПНД небольшой, но достаточный, чтобы продать квартиру. И надо отметить, что это спасает множество судеб.

Как показывает практика, мошенники обманным путем заставляли душевнобольных людей подписывать документы, лишая их, таким образом, домов и квартир. В некоторых случаях родственникам удавалось вернуть недвижимость. Однако на это уходили долгие годы судебных процессов.

Помимо этого, в такой ситуации получается две пострадавших стороны — и душевнобольной человек, продавший свою квартиру, и человек, который купил себе жилье, при этом даже не подозревая, что сделка может быть неправомерной.

Вернуть в этом случае жилье будет проблематично. Центральная психолого-медико-педагогическая комиссия должна не просто признать человека невменяемым, но и позаботится об отмене сделки, что порой бывает не просто.

Самое печальное в этом то, что в большинстве случаев, даже если суд официально признал сделку по купле-продаже недействительной, мошенников обычно оказывается и след простыл. То есть, больному человеку права собственности на недвижимость вернули, а вот человеку, купившему «воздушный замок», никто не вернет ни рубля.

Справки из НД и ПНД — что они собой представляют?

Справка из НД – это справка из наркологического диспансера по месту жительства продавца недвижимости, которая свидетельствует о том, что он не числится у них на учете. Если числится – то его дееспособность под вопросом.

Справка из ПНД – аналогичная справка из психоневрологического диспансера по месту жительства продавца.

При этом хотим сделать важное уточнение. Если продавец объекта недвижимости числится на учете в НД или ПНД, это еще не говорит о его недееспособности (такой вопрос решает суд). Человек, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), может быть как лишен, так и не лишен дееспособности. В первом случае он не может самостоятельно проводить сделки с недвижимостью, за него это будет делать опекун с разрешения органов опеки. Если же дееспособность сохранена, то он имеет право на проведение сделок.

Повышенные риски

Дееспособностью называют способность человека свободно действовать в соответствии со своей правоспособностью, что дает ему новые права, но также и налагает на него обязанности и ответственность за свои действия. Применительно к сделкам с недвижимостью дееспособность означает, что продавец может самостоятельно реализовывать свои права в отношении квартиры (т.е. совершать сделки) и нести ответственность за свои действия.

Исходя из своей практики, можем сказать: наши граждане (да и некоторые специалисты-риэлторы) часто путают такие понятия, как нахождение на учете в ПНД и недееспособность. Хотелось бы напомнить, что недееспособным человека может признать только суд, и тогда у него есть опекун, совершающий все действия от имени опекаемого. Человек психически больной не всегда находится в неадекватном состоянии. В этом-то и есть самая главная трудность, поэтому сделки с ним считаются сделками повышенного риска.

Если квартира целиком или частично принадлежит человеку, состоящему на учете в ПНД, ― это существенно повышает риски оспоримости сделки. Могут, откуда ни возьмись, появиться родственники, которые до этого не проявляли никакого интереса к судьбе владельца квартиры.

Рассмотрим ситуацию: если на момент заключения сделки не существовало решения суда о недееспособности продавца, то впоследствии все равно есть риск оспаривания сделки по этой причине. Суд может признать продавца недееспособным уже после сделки и посчитать, что в момент ее совершения он не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ). А это уже повод для признания сделки недействительной.

Напомним еще раз: у тех, кто состоит на учете в НД и ПНД, такой риск, очевидно, выше. Для снижения этого риска и берутся соответствующие справки.

Порядок получения справок

Для оформления справки продавцу квартиры потребуется лично посетить психоневрологический диспансер в районе своего проживания, предварительно выяснив по телефону график работы, стоимость выдачи, необходимые документы. Обычно с собой требуется взять паспорт, полис обязательного медицинского страхования, военный билет и приписное свидетельство для лиц мужского пола. Иногда справка из ПНД или НД оформляется специалистами лишь после предъявления направления, выданного организацией, в которую необходим документ. Хотя законодательством данное требование не регламентируется.

Отметим: получение справки ПНД для поверки чистоты сделки носит добровольный характер. Обязать продавца получить такую справку нельзя, для регистрации договора этого документ не требуется по закону. Поэтому решение о заключении сделки с недвижимостью нужно принимать по итогам оценки всего комплекта документов.

ООО БПУ «Недвижимость и Закон»

Покупка квартиры — это, безусловно, очень серьезный и ответственный шаг в жизни каждого человека. Соответственно, он требует тщательной подготовки. Один из тонких моментов, который часто игнорируется — уверенность в адекватном психическом состоянии продавца. Такое упущение может стать причиной очень неприятных последствий. Разбираемся, как максимально обезопасить себя в этом важном вопросе.

Как справка из ПНД поможет покупателю

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера) отчасти поможет покупателю принять верное и взвешенное решение и минимизировать риск. Если выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, покупатель может своевременно пересмотреть свое решение о покупке недвижимости.

Но стоит помнить, что даже если в справке не содержится «красных маячков», в суде она будет практически бесполезна. Значение будет иметь лишь заключение судебно-правовой экспертизы. Справка из ПНД подтверждает лишь то, что продавец не состоит на учете и не имеет противопоказаний для сделок с недвижимостью, но не гарантирует ни его дееспособности, ни его недееспособности.

Справка из ПНД обязательна?

Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.

Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.

Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, а вот оценка дееспособности часто остается факультативным этапом. А зря. Игнорирование этого пункта может привести к весьма болезненным последствиям. И чтобы избежать этого, лучше попросить продавца позаботиться о наличии справки, подтверждающей его адекватное психическое состояние. Также стоит помнить, что если у квартиры несколько собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.

Комментарий эксперта

Справка из ПНД определенно нужна, этот документ в некоторых случаях позволяет защитить права продавца или покупателя недвижимости. Закон, как правило, на стороне продавца. Добропорядочный покупатель может стать жертвой аферистов, использующих незаявленную справку из ПНД как средство возврата проданной недвижимости. Если в сделке по продаже недвижимости участвуют люди старше 65 лет, банки требуют справку из ПНД практически всегда, исключения составляют только пожилые люди, имеющие актуальные водительские удостоверения — сам факт его наличия говорит о психической вменяемости.

Юлия Шулькина, член Омской гильдии риелторов, лучший риелтор Омска 2013 года, стаж 25 лет

Как определяется дееспособность по возрасту

Возраст полной дееспособности наступает в 18 лет (ГК РФ Статья 21).

До 6 лет дети считаются совершенно недееспособными. С 6 до 14 лет они не отвечают за свои действия (за это несут ответственность их родители или опекуны).

В 14 лет человек признается частично дееспособным (он может подписывать юридические документы, но для этого необходимо согласие родителей или опекунов). Дееспособность по возрасту определена законодательством, и для ее подтверждения обращение в ПНД не требуется.

Как определяется недееспособность совершеннолетнего человека

Человек, достигший 18-летия считается недееспособным при выявлении психических отклонений, которые мешают осознанию своей деятельности и последствий. Недееспособность человека признается судом (ГК РФ Статья 29) на основании заключения судебно-медицинской экспертизы.

На совершение гражданско-правовых действий вместо недееспособного лица имеет право его опекун. Если дееспособность человека ограничена частично, то все юридические процедуры совершаются только с согласия его опекуна.

В чем опасность оформления сделки с недееспособным продавцом

В законодательстве РФ обозначены последствия, которые повлечет за собой оформление сделки с недееспособным человеком (ГК РФ Статья 177).

Действительность договора купли-продажи может быть оспорена родственниками, опекунами или попечителями недееспособного продавца.

Также продавец может оспорить сделку даже если его недееспособность признают уже после подписания договора купли-продажи. Если суд примет сторону продавца, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег может затянуться на долгое время (ГК РФ Статья 171).

Как получить справку из ПНД

Вы не можете обязать продавца заказывать справку из ПНД, это добровольный поступок. Но если ему нечего скрывать, то получение подобного документа не станет большой проблемой. Если же продавец категорически отказывается предоставить соответствующий документ — это серьезный повод для сомнений.

Если у вас есть опасения, что продавец может страдать алкоголизмом или наркозависимостью, то советуем настоять на получении такой справки. Также она будет совсем нелишней, если вы приобретаете недвижимость у человека пожилого возраста.

Заказывать справку из ПНД стоит непосредственно перед самой сделкой, так ее достоверность будет гораздо выше.

Где можно получить справку

Справка заказывается непосредственно в психоневрологическом диспансере. Лучше обращаться в госклинику, справки из частных учреждений, как правило, снижают «кредит доверия».

Простой и быстрый вариант — справка о том, что продавец не обращался в психоневрологический диспансер за медицинской помощью и под диспансерным наблюдением не состоит. Такие справки выдаются бесплатно.

Кроме того, можно заказать справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья. Для ее получения необходимо будет пройти осмотр у врача-психиатра. В ней должно быть указано, что по результатам медицинского освидетельствования у продавца отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью. Стоит она около 1400 рублей. Если такая справка в первую очередь нужна покупателю, то финансовые расходы он может взять на себя.

Справка будет выдана только тому человеку, на чье имя она заказана. По закону такая информация конфиденциальна и не может быть разглашена.

Продавцу необходимо лично прийти в диспансер с паспортом. Также могут потребоваться и другие документы, например, страховой полис или военный билет, эти вопросы лучше уточнить по телефону до посещения ПНД.

Действительность документа подтверждается подписью главного врача психоневрологического диспансера, печатью врача и штампом ПНД.

Платные услуги врача-психиатра, ни коем образом не связаны с военкоматом. Платный врач может дать справку только на момент обследования.
Врач-психиатр в ПНД, так же не должен просить или требовать ни каких справок из военкомата. Если ПНД нет сведений о Вашем состоянии здоровья, то это означает, что Вас признали не годным к службе в армии по причинам, которые его не касаются (не психиатрические заболевания). Существует закон, о сохранении информации о собственном здоровье в тайне.
Психиатр из ПНД обязан выдать Вам справку, на основании имеющихся у них сведений. Это их работа.
Если они не реагируют на Ваши устные запросы, обратитесь письменно: в 3 экземплярах
Один себе, где они обязаны поставить отметку о приеме Вашего заявления, второй в канцелярию ПНД, третий в росздравнадзор (в канцелярию) района или города.
В официальных письмах, в правом верхнем углу пишется кому направлено письмо, куда отправлена копия письма и от кого письмо.
В письме укажите не только свою просьбу, но и то, что при устном запросе Вам отказали в выдаче требуемого Вам документа.
Внизу число и подпись.
Письмо пишется в произвольной форме.

В принципе – то, что творит врач ПНД, это называется вымогательством взятки. Не хочу учить Вас давать взятку. Лучше обратиться с этим в полицию.

Актуальная информация о психическом и наркологическом учетенаблюдении в диспансерах. Предоставляются в виде запроса МВД (ПНД+НД) как в виде скана документа, так и в официальном виде с печатью. Такие запросы обычно заказывают не для предоставления в официальные органы – данная информация только для себя. Также есть возможность получить эти данные в виде стандартных справок из диспансеров
Для заказа необходимы ФИО, дата рождения и прописка проверяемого человека.

Актуальная информация о психиатрическом и наркологическом учетенаблюдении в диспансерах. Предоставляются в виде справок из диспансеров, также в виде официального запроса МВД.

Запросы МВД пользуются большим спросом, т.к. сроки предоставления быстрее и по цене дешевле.

Все документы оформляются в строгом соответствии с нормами Министерства Здравоохранения РФ.

Как правило данные с ПНД и НД необходимы при совершении сделки купли/продажи недвижимости.

Считается, что хороший риелтор всегда предоставляет своим клиентам полный пакет документов, который также включает в себя справки НД и ПНД. В результате, это ускоряет процедуру оформления.

Справка из ПНД – это справка из психоневрологического диспансера.

Справка из НД – это справка из наркологического диспансера.

Действующее законодательство РФ предусматривает ситуации, при которых сделки, заключенные с определенными нарушениями законодательства, могут признаться недействительными.

Таким образом, при подготовке сделки следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки, а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки.

Зачастую возникают ситуации, когда при приобретении недвижимости есть риск наткнутся на психически больного человека или наркомана. Не всегда понятно по внешнему виду здоров ли человек.

Если Продавец числится на учете в НД или ПНД, это конечно еще не говорит о его недееспособности (такой вопрос решает только суд), но повышает риски сделки, связанные с возможной недееспособностью.

И обратная ситуация – если на момент заключения сделки не существовало решения суда о недееспособности Продавца, то впоследствии все равно есть риск оспаривания сделки по этой причине. Суд может признать Продавца недееспособным уже после сделки, и посчитать, что в момент ее совершения он не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ). А это уже повод для признания сделки недействительной.

У тех, кто стоит на учете в НД или ПНД такой риск, очевидно, выше. Для снижения этого риска и берутся соответствующие справки.

Крайне важным документом в таком случае будет справка ПНД и НД. Без наличия такой справки часто невозможно продать квартиру. Данные документы свидетельствуют о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, и он понимает значение своих действий и имеет право совершать необходимые юридические действия имея полную дееспособность.

Заказав (купив) у нас справку из диспансеров, Вы будете знать, были ли проблемы у человека с психическими отклонениями и употреблял ли он наркотические вещества, которые могут поставить под сомнение дееспособность лица. Так же гражданин на момент заключения сделки может являться ограниченно дееспособным или недееспособным скрыв эти факты.

Обязательно нужно обратить внимание на дату прописки проверяемого гражданина. Если лицо зарегистрировано по адресу недавно, то возможно ключевая информация может находиться в диспансерах по старому месту регистрации. В этом случае необходимо запрашивать данные с нынешнего места жительства и прошлого места регистрации.

Если собственников несколько, справки необходимы для каждого, также это распространяется на долевое участие.

Наша компания может оказать содействие для определения наличия или отсутствия психического и наркологического расстройства в момент или перед заключением сделки, с привлечением специализированных клиник и специалистов и с выдачей письменного заключения. Присутствие проверяемого обязательно.

Справка из ПНД подтверждает, что у человека нет проблем с восприятием и он несет ответственность за свои поступки.

Заключение из ПНД входит в пакет документов:

– при поступлении на военную и государственную службу;

– для обеспечения безопасности сделки при купле-продаже недвижимости, участков земли и пр.

Справка из психоневрологического диспансера — это документ, который многие работодатели просят принести для приема на работу. Если соискатель откажется, то ему в праве отказать в трудоустройстве на законных основаниях.

Медицинское заключение психиатра может потребоваться для проведения финансовых сделок, при купле/продажи недвижимости, составлении завещания и других сферах. Без справки вы не оформите документы на огнестрельное оружие, не сможете водить машину и заниматься многими видами деятельности.

Существует три варианта заключений из психоневрологического диспансера:

1. Разрешение на определенную деятельность (военную службу, вождение авто, владение огнестрельным оружием и т.д.).

2. Справка о том, что человек не состоит на учете в ПНД.

3. Форма 001-гс/у при поступлении на государственную или муниципальную службу. Ее выдает терапевт на основании заключения психиатра и нарколога.

Если на человека заведена амбулаторная карта в ПНД или НД, то причина его постановки на учет (диагноз, почему обращался) не указывается. В медицинском документе указывают только, может ли человек носить оружие, работать водителем, поступить на военную службу и пр., состоит ли на учете в ПНД.

Какие документы нужны для получения справки

Чтобы получить справку о состоянии психического здоровья, нужно пройти опрос и осмотр у специалистов. Для гос. служащих, водителей, военных, при получении прав, разрешения на оружие действительны справки только из государственных психоневрологических диспансеров. Если вы не относитесь к этим категориям, то мед. заключение можно взять и в частной лицензированной клинике.

Справка о состоянии психического документа — платная услуга. При обращении в регистратуру клиники выдается «корешок», который нужно оплатить в банке. С квитанцией об оплате вы возвращаетесь обратно в регистратуру, где вам выдадут направление к специалистам.

При себе нужно иметь паспорт, СНИЛС и полис ОМС (для государственного ПНД). При поступлении на службу в военное подразделение или в правоохранительные органы обязательно возьмите с собой военный билет.

Сроки получения справки

Простой документ о том, состоите вы на учете или нет, выпишут в тот же день. В справке будет одна из следующих формулировок:

– на учете не состоит (за помощью не обращался);

– получал консультативную (лечебную) помощь;

– проходил диспансерное наблюдение.

В заключении о состоянии здоровья пишут: «противопоказания для работы (должность) отсутствуют/имеются». Форму 001-гс/у заполняет терапевт на основании заключений из ПНД и НД.

Сроки получения справки о состоянии психического здоровья зависят от того, понадобятся ли дополнительные обследования. Если вам нужно заключение нарколога после изъятия прав за вождение в состоянии опьянения, будьте готовы сдать анализ крови и мочи. Также по направлению доктора для открытия ряда подкатегорий (групп ТС, разрешенных для вождения) нужно будет сдать биоматериалы для исследования на психоактивные вещества.

Если вы уже ранее состояли на учете в ПНД или НД, обращаться нужно непосредственно к своему лечащему врачу.

Как пройти обследование

Процедура опроса для получения справки в ПНД и НД носит формальный характер. Мед. заключение нужно здоровому человеку во многих случаях, начиная от получения водительских прав и заканчивая выездом в другую страну. Поэтому волноваться не стоит.

У психиатра и психиатра-нарколога есть ряд инструментов, которые помогают выявить отклонения от нормы в душевном состоянии человека. Вам нужно спокойно отвечать на вопросы доктора, пройти ряд простых тестов. Если у доктора возникнут определенные подозрения, он назначит дополнительные обследования. Но в большинстве случаев заключение выдают в этот же день.

Чтобы получить дополнительную консультацию, записаться на прием в ПНД, НД и получить справку, обращайтесь в ЦМУ «МедПрофи» в Москве. Мы работаем даже с регионами и делаем официальные запросы по месту прописки.

Статья обновлена: 22 апреля 2020 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте. Сначала разберемся как в законе обстоят дела с этими справками.

По закону справки не требуются

Все сделки с недвижимостью, в том числе и купля-продажа, регулируются на основании Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В ст. 14 и ст. 21 данного закона перечислены документы и требования к ним, которые обязательно нужно подать при регистрации сделки. В числе обязательных документов нет никаких справок из диспансеров, поэтому предоставлять их не обязательно. Но на практике их попрося предоставить другие участники сделки.

Справки могут пропросить покупатели или другие участники сделки

Причин в этом много. Например, покупатели может попросить предоставить справки по следующим причинам: собственник преклонного возраста; есть подозрения, что собственник злоуптребляет алкоголем; есть подозрения, что собственник принимает/принимал наркотики; есть подозрения в адекатности собственники и т.п.

Покупатель может именно попросить предоставить справки, ведь по закону они не нужны при регистрации сделки. В свою очередь, собственник может отказатся. Как видите, здесь все по договоренности сторон.

Документы для продажи квартиры с инструкциями где и как их получить

Та же самая ситуация, если покупатели с ипотекой. Прежде чем давать гражданину деньги на покупку квартиры, сотрудники банка проверяют квартиру и продавцов. У каждого банка есть список требований и обязательных документов, которые нужно представить для проверки.

Например, банку ВТБ требуется справки от собственников только пенсионного возраста. А в Газпромбанке требует эти справки от всех собственников вне зависимости от возраста. По крайне мере так в Санкт-Петербурге.

В итоге, если по «просьбе» банка не предоставить данные справки, он просто откажет выдать кредит на покупку квартиры. Значит придется поискать другого покупателя. А «ипотечников» на рынке купли-продажи недвижимости составляет половина от общего числа, если верить статистике за 2019 год от ДОМ.РФ.

Если сделку купли-продажи будет удостоверять нотариус, он тоже может попросить продавцов показать справки. Нотариус удостоверяет подписи в договоре купли-продажи и тем самым подтверждает, что участники сделки были дееспособны и понимали свои действия. Если собственники не предоставят справки, нотариус откажется от удостоверения сделки.

Лично я всегда советую продавцам идти на уступки. Получить справки не трудно, а терять потенциальных покупателей никогда не хочется.

Почему справки важны

Самая главное опасение дает ст. 177 ГК РФ — «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

По суду будет проведена психоневрологическая экспертиза состояния продавца — через общение с ним и по анализу его болезней из медицинской карточки. Эксперт вынесет решение — понимал ли продавец значение своих действий или нет.

Если продавец не понимал значение своих действий, тогда у покупателя квартиру «забирают», а продавец или его наследники должны вернуть деньги за нее. Это написано в п. 1 ст. 171 ГК РФ — «каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость». Только проблема для покупателя в том, что у продавца этих денег может и не быть — потратил или спрятал. Тогда покупателю эти деньги будут перечисляться частями с дохода продавца или наследников. В итоге вернуть всю сумму получится за 20 — 30 лет. Или вообще не вернуть, если у них нет официального дохода.

Поэтому, еще раз повторяю: если продавцов просят предоставить эти справки, лучше это сделать. Больше потенциальных покупателей, больше шансов продать квартиру.