В случаях со сделками, в которых предметом является недвижимое имущество, собственники нередко сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная цена объекта. При этом многим затруднительно определить разницу между этими категориями, что является необходимым при реализации имущества. Именно поэтому особенно важно ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Рыночная стоимость

Показатели цен рынка имеют особое значение при заключении сделок с недвижимостью. Формируется такая стоимость только за счёт тех особенностей, которые наблюдаются на рынке в конкретный период времени. Кроме того рыночная стоимость квартиры напрямую зависит от экономического и политического положения в целом. Соответственно, данный показатель очень изменчив. Более того, в различных регионах стоимость может быть выше или ниже.

Самая большая проблема рыночной цены в том, что она может отличаться в разное время. Можно купить квартиру за одну цену, которая была выше той, что была установлена на момент её продажи. То есть именно данный показатель рынка влияет на саму сделку, повышая риски её совершения.

Чаще всего рыночная цена необходима при заключении следующих договоров:

• соглашение о купле-продаже;
• обмен или дарение;
• залог;
• наследство;
• кредитные договоры.

Определение данной стоимости квартиры очень важно, так как никто не захочет переплачивать лишние деньги, а это может случиться, если не установить показатели цены, которые действительны на момент заключения договора.

Главной особенностью рыночной стоимости является также и то, что она всегда определяется независимо от налогов или иных затрат.

Цена на рынках недвижимости чаще всего отличается еще и тем, как её определяют. Она зачастую опирается на такие моменты, как средняя стоимость недвижимости, похожей по своему типу или категории. Сравниваются похожие объекты и определяются примерные рыночные цены. Этот фактор также говорит об изменчивости цен на рынке, их непостоянстве.

Одним из главных способов определения рыночной цены является обращение к экспертам, которые осуществляют независимую оценку объекта. На основании такого исследования выдаётся справка, которую собственник и предъявляет в случае заключения сделок. При разных оценках заключение экспертов будут иметь больший вес, однако справка обычно действует лишь некоторое время из-за изменчивости рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровые показатели были введены, когда появилась обязанность взимать налоги с имущества. Они позволяют рассчитывать выплаты по налогам с учётом характеристик конкретного периода времени. Эта цена всегда отличалась тем, что опиралась на определенные критерии, которые никак не зависят от экономического состояния в регионе, а также популярности конкретного объекта. Именно поэтому можно сказать, что между рыночной и кадастровой ценой нет ничего общего.

Рекомендуем ознакомиться:

При необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка или иного подобного объекта необходимо опираться не на особенности схожего имущества, а на конкретные характеристики:

• местность, где расположен участок или дом;
• строительные материалы;
• инфраструктура;
• площади квартир и домов;
• период существования строения;
• иные подобные характеристики.

Подобные критерии в первую очередь создают различие между показателями цены по кадастру и теми показателями, которые предлагает рынок недвижимости.

Именно кадастровая стоимость вносится в реестр, и в зависимости от неё будет определяться размер налога, который взимается на имущество.

При определении кадастровой стоимости также применяется метод оценки, который будет основываться на предложенных выше критериях.

При этом определяются цели подобного расчёта цены любого объекта недвижимости:

1. Определение суммы налога на недвижимость.
2. Переоформление жилья.
3. Расчёт налога в случае заключения гражданско-правовых договоров.
4. Оформление кредитов или ипотек.
5. Переоформление собственности в случае дарения или же обмена имущества.

Кадастровая стоимость также помогает определить и возможную рыночную цену, так как если показатели по кадастру выше, то можно усомниться в выгодности сделки и провести независимую оценку.

Разница кадастровой и рыночной цен

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости вызывает много трудностей. Некоторые собственники считают, что они практически идентичны и отличаются лишь способами их определения, то есть характеристиками, используемыми для этого. Однако это не так. По факту у кадастровой и рыночной стоимости нет ничего общего. Кроме того встретить случаи, когда цена одинаковая и в первом, и во втором случае, практически невозможно. Считается, что такое может быть только в старых домах, которые имеют низкий спрос.

Ситуации, когда рыночная цена значительно выше кадастровой, встречаются. И это объясняется тем, что кадастр определяет свои показатели за счёт определённых характеристик объекта, в то время как рынок устанавливает цены с учётом спроса и популярности того или иного района. В идеале они должны быть полностью одинаковы, но как было сказано выше, на сегодняшний день такое встречается исключительно в старых домах.

В действительности чаще всего кадастровая стоимость может превалировать над рыночной ценой, то есть разница в некоторых случаях доходит до двадцати процентов.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью определяется наиболее точно при рассмотрении ряда положений:

Рекомендуем ознакомиться:

1. Рыночная цена земли или дома считается наиболее объективным показателем по сравнению с показателями кадастра, так как опирается на цены аналогичного имущества, а не на характеристики конкретного объекта, как это происходит при определении кадастровой стоимости.
2. Отличия в характеристиках. В кадастровой цене не отражаются такие критерии, как спрос и положение на рынке, что обеспечивает некоторую устойчивость показателя.
3. Кадастровые показатели определяются с использованием специального метода – материального анализа, так как изучается сам объект и его основные характеристики. В случае с рыночной стоимостью исследуются такие аспекты, как конкуренция, спрос и популярность.
4. Нередко по кадастру устанавливается слишком высокий показатель, на это стоит обращать внимание при заключении сделок, так как в отличие от цен рынка по кадастру оценка не всегда происходит с использованием достаточных для этого средств.
5. Кадастровые цены, как правило, не такие гибкие, как те, что представлены на рынке недвижимости.

Возможны и иные различия, которые будут проявляться как в процессе определения рассматриваемых показателей, так и при их применении в случае заключения сделок и реализации имущества.

Также следует сказать о том, что кадастровые цены могут определяться только органами власти. Оценка имущества осуществляется регулярно, не реже чем один раз в пять лет, благодаря чему показатели актуальны и соответствуют характеристикам объекта. Кроме того собственник и сам может осуществить переоценку своего имущества, определив тем самым его кадастровую цену.

С рыночной ценой всё обстоит иначе. Для её установления просто анализируются иные показатели рынка, отражающие уровень конкуренции, спроса и так далее. При этом фактически закон никак не закрепляет понятий кадастровой стоимости, но очень много говорит о рыночной цене. Это объясняется тем, что многие органы признают каждую из этих цен аналогичной другой, отсюда нет необходимости уделять внимание каждому показателю в отдельности.

Кроме того следует сказать о влияние одной цены на другую, а именно кадастровой на рыночную. Данного воздействия практически не наблюдается, так как никакой зависимости между собой они не имеют. Именно из-за определённых различий отсутствие подобного влияние и происходит, так как кадастровая стоимость опирается на субъективные признаки и требует регулярной переоценки каждые пять лет, в то время как рыночные показатели непредсказуемы и могут меняться без определения конкретной периодичности.

Отсутствие влияния одной цены на другую объясняет различия в показателях кадастровой и рыночной стоимости. За счёт своей непредсказуемости рыночная цена чаще всего превышает кадастровые показатели.

Кадастровая цена также признаётся более сглаженной, она всегда опирается на конкретные временные промежутки. Сравнение одной кадастровой стоимости с той, что существовала ранее, бессмысленно, соответственно, показатели по кадастру более точны и постоянны. Рыночная же стоимость непредсказуема, что делает её более гибкой, но непостоянной.

Повышенная кадастровая цена

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно. Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

• размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
• ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;
• не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

В некоторых случаях существенное влияние оказывает состояние квартиры. Рынок обычно завышает цены только тогда, когда квартиры имеют хороший ремонт, новую технику, хорошее оснащение, однако нередко данные характеристики отсутствуют. Это автоматически влияет на рыночную цену, понижая её, но при этом никак не изменяя кадастровой стоимости, так как она опирается на иные критерии. Соответственно, происходит очевидное завышение показателей кадастра над теми, что устанавливает рынок.

Самой выгодной ситуацией для собственника в случае купли-продажи имеющегося объекта недвижимости – превышение рыночной стоимости над кадастровой, что позволяет избежать крупных сумм налогов.

В той ситуации, когда цены, предлагаемые в реестре, не устраивают собственника, он всегда может обратиться в соответствующие органы и даже в суд для того, чтобы оспорить имеющиеся показатели. В конечном счёте, всё может остаться без изменений или же будут внесены изменения в сведения, содержащиеся в реестре. В любой ситуации при заключении сделок все цены, как кадастровые, так и рыночные, необходимо уточнять, а при необходимости проводить переоценку имеющегося имущества.

Таким образом, показатели по кадастру и на рынке недвижимости не имеют между собой ничего общего. Различие между кадастровой ценой и рыночной в первую очередь проявляется в способах определения данных показателях, а также субъективности и объективности каждого из них. В случаях, когда показатель кадастра превышает цены рынка, всегда можно оспорить данные результаты, иначе будут установлены завышенные налоги.

Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно. Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно. В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

• неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
• снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона. Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне. То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости. Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент. И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

Если ООО продает имущество по стоимости ниже кадастровой, то какая стоимость берется для целей налогообложения — кадастровая или стоимость договора-купли продажи при условии, что продавец применяет УСН (6%), покупатель — физическое лицо (учредитель), а указанные лица являются взаимозависимыми?

2 декабря 2019

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Рассматриваемая сделка не относится к контролируемым и не подлежит контролю со стороны ФНС России.
Однако если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду, то доначисление налога возможно.

Обоснование вывода:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ), в частной собственности других лиц) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Нормы НК РФ также не устанавливают ограничений на определение стоимости недвижимого имущества в договоре его купли-продажи. При этом правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ).
Учитывая изложенное, считаем, что при установлении цены договора стороны не обязаны использовать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
При этом пока федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное, цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами также признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Нормы раздела V.1 НК РФ допускают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, со стороны ФНС России в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми (ст. 105.14 НК РФ), к которым анализируемая в данном случае сделка в силу положений п.п. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ не относится.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации контроль примененной сторонами цены со стороны ФНС России не производится.
При этом чиновники исходят из того, что территориальные налоговые органы в рамках выездных и камеральных проверок вправе выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 08.07.2016 N 03-07-11/40217, от 25.02.2016 N 03-01-11/10321, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, ФНС России от 30.09.2015 N ЕД-4-2/17078@).
Однако данное мнение контролеров судьи не поддерживают. Так, в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.) определена правовая позиция, в соответствии с которой (смотрите письмо ФНС России от 23.03.2017 N СА-4-7/5401):
— по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении, а несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды;
— многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Учитывая изложенное, полагаем, что территориальные налоговые органы не вправе оспорить цену, установленную сторонами в договоре купли-продажи недвижимости. Вместе с тем в том случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (смотрите письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

Допустима ли продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости?

Стоимость рыночная и кадастровая не является одним и тем же параметром, хотя зачастую они очень похожи. Разница в вычислении такова:

• Рыночная цена формируется на основании глубокой оценки всех параметров, которые могут быть учтены покупателями: состояние жилья, ремонт, местоположение относительно важных объектов инфраструктуры и так далее.
• Кадастровая стоимость – это скорее выведенные на основе математических формул усреднённые расценки на недвижимость аналогичной площади и с похожими данными, включая местоположение.

Например, если в одном доме квартиры №3 и №4 имеют одинаковую площадь и остальные параметры, то и цена по ГКН у них будет одинакова. При этом не учитывается, что кв.№3 осталась в неизменном виде со дня сдачи дома, то есть в течение 30 лет, а в кв.№4 недавно был сделан евроремонт.

Подробнее о том, как рыночная цена связана с кадастровой и в чем состоит их различие, вы можете прочитать .

При продаже недвижимости рассчитывается налог, который бывший владелец должен отчислить в казну. Собственникам это не нравится, и многие стараются занизить стоимость в договоре купли-продажи, чтобы и налог уменьшился тоже. «На руки», разумеется, они получают полную цену.

Понимая это, законодатели придумали учитывать также кадастровую стоимость при расчёте налога. Она принимается во внимание и при ежегодном налоге на недвижимость, но это – отдельная тема.

Таким образом, продать объект ниже кадастровой цены можно – в законодательстве нет никаких ограничений по данному вопросу. Но, если сделка фиктивная, важно оценивать, для чего это делается и стоит ли ввязываться в подобные авантюры.

1. Если занизить стоимость хочется для того, чтобы снизить налог, большую сумму с этого выгадать не удастся. Во-первых, сначала нужно внимательно посчитать, сколько получится «сэкономить». Наверняка выйдут не слишком крупные цифры. Во-вторых, ФЗ № 382-ФЗ от 29.11.2014 был изменён в январе 2016 года, и теперь стоимость недвижимости хотя и может быть меньше кадастровой, но должна составлять хотя бы 70 % от неё. Получается, что продавец может сэкономить максимум 1/3 от налога.
2. Сделкой по цене существенно ниже рыночной могут заинтересоваться в ФНС, что чревато административной ответственностью. Даже поверхностное изучение рынка недвижимости позволяет понять, что средняя нижняя планка одинакова для всех. А любой риэлтор подтвердит: уменьшения цены всего на 10-15 % обычно достаточно, чтобы объект был выкуплен мгновенно. Поэтому сделки по более низкой стоимости для ФНС всегда подозрительны.

Тем, у кого третий вариант, лучше сделать всё в рамках законодательства: подать заявление на исправление стоимости в ГКН, а затем спокойно продать жильё без переплаты налогов. Подобные ситуации случаются, например, тогда, когда старые дома находятся в одном районе со скоплением элитных новостроек. Из-за общей формулы расчёта цена некоторых квартир оказывается сильно завышенной.

Тем, кто лишь частично осведомлён о налоге, выплачиваемом с продажи недвижимости, нужно знать: его платят не все! 13 % требуется заплатить только в том случае, если со времени покупки прошло 3 года или 5 лет, в зависимости от нюансов ситуации.

Если вы интересуетесь о снижении кадастровой стоимости на объект недвижимости, то специально для вас мы подготовили и другие статьи.

Советуем вам прочитать о том, как происходит оспаривание этого показателя для уменьшения налога и какими способами можно изменить кадастровую стоимость.

Тем, у кого эти сроки давно прошли, не стоит беспокоиться о налоге и снижении кадастровой стоимости ради его уменьшения.

Причины уменьшения цены по ГКН

Желание уменьшить налог и является главной причиной, по которой собственники хотят сделать цену более низкой. На сегодняшний день почти для всех случаев эта выплата требуется, если со дня покупки прошло меньше 5 лет.

При этом ситуации бывают разными:

• Реальное несоответствие цены, когда у владельца квартира намного дешевле кадастровой стоимости, а платить нужно будет полный налог. В этом случае не стоит идти на «подмену цифр» в договоре. Лучше просто изменить данный параметр объекта в ГКН, официально и честно.
• Незначительное несоответствие стоимости. Человек просто продаёт квартиру рыночной цене, потому что её повышение сведёт шансы на сделку к нулю.
• Приблизительное соответствие расценок, или же реальная указанная стоимость выше кадастровой. В таких случаях собственник просто желает сэкономить на налоге. Он не будет на самом деле продавать жильё дешевле, поскольку это невыгодно. Но укажет в договоре иную сумму, если на такие действия согласится покупатель.

Какие будут последствия?

Ответ на данный вопрос вытекает из всего вышесказанного. Всё зависит от ситуации, целей и наличия либо отсутствия действий, которые могут расцениваться как уклонение от уплаты налогов.

Закон не запрещает сделки по любой цене. Даже если кто-то решит продать квартиру в 10 раз дешевле рыночных расценок, ему это не запретят. Однако проверят чистоту сделки и начислят налог, как на кадастровую цену.

СПРАВКА! Тем, кому «посчастливится» попасться на этом деянии, придётся нести административную ответственность. А это суд и штраф.

В итоге действие может оказаться совсем невыгодным, к тому же добавится ещё и подпорченная репутация.

Стоит ли продавать недвижимость ниже кадастровой цены, зависит от ситуации. По возможности лучше её просто уменьшить.

Если рыночная не соответствует – конечно, нет смысла поднимать расценки и годами ждать покупателя. Но неверные данные в договоре чреваты последствиями. Поэтому, если собственник решается на такое, лучше заранее просчитать все риски и выгоды, а по возможности обратиться к юристу с данным вопросом.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

5 965 просмотров

Любой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной. Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется. Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2020 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

• Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
• Если же квартира была приобретена в 2017 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость. Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца). Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке. Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.

Какую стоимость можно указать в договоре купли продажи квартиры

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей. В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей. Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.

Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру. Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре. Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент. Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

• Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости. Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
• Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
• Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать разрешение на продажу жилья от органов опеки. Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной. Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов. При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма). Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов. Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей. Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным. Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь. Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности. Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением