Письменная форма сделки Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно — цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (ст. 160 ГК РФ).

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки (ст. 162 ГК РФ).

Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право. — М.: СБИ. С. М. Джаарбеков. 2001.

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, может ли налоговая инспекция инициировать признание договора недействительным, если вместе с печатным текстом есть текст, написанный от руки. Например:

1) одна сторона заполняет название предприятия и подписанта печатным шрифтом, а для другой стороны оставляет свободные строки;

2) должность подписанта договора в реквизитах напечатана как директор, а мы рукой дописываем «генеральный»;

3) весь текст печатный, а статус налогоплательщика после реквизитов – от руки.

Не считается ли это исправлением, которое должны заверять обе стороны?

Здравствуйте! Согласно ст. 207 Гражданского кодекса сделка считается заключенной в письменной форме в том случае, если ее содержание зафиксировано сторонами путем составления единого документа, обмена письмами, телеграммами и так далее. При этом законодательство не содержит какого-либо ограничения, как именно должен быть оформлен договор (написан от руки, напечатан, выгравирован и так далее). Ключевым моментом является лишь наличие подписей и в случае, если сторонами (стороной) сделки выступает юридическое лицо – оттисков печатей (ч. 2 ст. 207 Гражданского кодекса). При этом следует учитывать, что согласно ч. 1 ст. 181 Хозяйственного кодекса основной формой изложения письменного договора между субъектами хозяйствования является составление единого документа.

При этом при заключении договоров вполне можно использовать заранее изготовленные бланки. А текст договора, в котором указана одна сторона, все условия договора и оставлены лишь строки для указания второй стороны, как раз и является таким бланком. Как именно должны заполняться бланки, устанавливает лицо, санкционировавшее их использование.

Следовательно, с точки зрения договорного права нет никакой крамолы в использовании заполненного от руки бланка договора (печатного документа с оставленными строками для реквизитов сторон). Более того, данный способ оформления письменных договоров ранее достаточно широко использовался, хотя и был, в силу широкого распространения компьютеров, постепенно практически полностью вытеснен целиком «печатными» документами.

В принципе, то же самое относится и к дописке, указывающей на статус налогоплательщика на общих основаниях. Наличие таких сведений в договоре требовалось согласно нормам Закона «О налогообложении прибыли предприятий» и поэтому используется до сих пор. Но требование о том, что данная приписка должна быть указана именно в печатной, а не в рукописной форме, не содержит ни один нормативно-правовой акт.

Что же касается изменения должности подписанта, то опять же ключевое значение в данной ситуации имеет не столько правильное название его должности, сколько наличие у него полномочий на подписание данного договора. То есть, если в данном конкретном случае «директор» права подписывать соответствующий договор не имеет, а «генеральный директор» – наоборот, тогда могут быть какие-либо сомнения в законности дописки.

Если же такого различия нет (и, скорее всего, его нет), то дописка вообще ни на что не влияет.

Таким образом, изложение части текста договора в печатном виде, а части – в рукописном не является нарушением требований законодательства о письменной форме договора. Следовательно, нет и оснований говорить о недействительности договора.

Проблемы могут возникнуть лишь в том случае, если приписки имеются лишь на одном экземпляре договора и касаются тех или иных его условий. В таком случае можно говорить о признании недействительными условий, установленных этими приписками.

Но наличие рукописных дополнений к напечатанному тексту (если речь не идет об использовании бланка договора) свидетельствует о небрежности лица, готовившего договор, и поэтому стоит все же избегать таких дописок. Кроме того, если по тем или иным причинам выгодно использовать бланки с внесением от руки сведений о контрагенте (например, оформление договоров с неограниченным кругом лиц через торговых представителей), стоит разработать внутреннее положение о договорной работе, в котором предусмотреть правила использования и заполнения бланков.

Спор довольно простой — УФАС по Ивановской области признал обоснованной жалобу одного из участников закупки на действия заказчика, отказавшегося регистрировать и отвечать на запрос по разъяснению конкурсной документации, поскольку запрос имел форму электронного документа и был подписан ЭЦП. Специализированная организация (СО), осуществлявшая собственно огранизацию конкурса, обжаловала решение УФАС, мотивируя это тем, что конкурсная документация требует представления запросов в письменной форме (сиречь — на бумажном носителе), заверенных подписью уполномоченного лица УЗ и печатью (при наличии), по адресу Заказчика, в рабочее время. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требований СО отказали.

АС ВВО согласился с нижестоящими инстанциями, в удовлетворении кассационной жалобы СО отказал, используя следующую аргументацию:

«Под письменным документом понимают документ, информация которого зафиксирована знаками письменности (ГОСТ Р 7.0.8-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения). В силу части 1 статьи 6 Федерального закона № 63-ФЗ информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному 5 А17-2716/2016 собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе.

С учетом приведенных нормативных положений, учитывая, что частью 7 статьи 50 Федерального закона № 44-ФЗ предусмотрено, что запрос о даче разъяснений положений конкурсной документации может быть направлен в письменной форме, в то время как пунктом 26 извещения о проведении открытого конкурса возможность подачи запроса на разъяснение положений конкурсной документации ограничена именно письменной формой на бумажном носителе (указано, что запросы на разъяснения, поданные в форме электронного документа, не предусмотрены действующим законодательством), суды пришли к обоснованному выводу о том, что при утверждении документации об открытом конкурсе заказчик допустил нарушение части 7 статьи 50 Федерального закона № 44-ФЗ.»

Сразу оговорюсь — я как раз-таки горячий поклонник электронного документооборота, поэтому полагаю, что запросы о разъяснении документации о закупке в форме электронного документа — это нормально. Однако меня интересует другой вопрос — насколько АС ВВО (и нижестоящие инстанции) правомочен таким образом интерпретировать норму Закона? Вышеприведенная аргументация восхитительна, она мне нравится, вполне убедительно, если бы не одно но: та же ч. 7 ст. 50 Закона разделяет письменную форму и форму электронного документа. Кроме того, письменный документ — не синоним письменной формы документа, как мне кажется.

Я прекрасно понимаю, что судебное правоприменение иногда сродни нормотворчеству, но все же неяcно, почему АС ВВО проигнорировал дифференциацию законодателем этих разных, как выясняется, форм документа в одной и той же части статьи Закона? Что это — расширительное толкование, с целью исправления некорректной нормы закона, приведения ее в соответствие с действительностью?

Именно поэтому я хотел бы увидеть это дело в СКЭС ВС РФ — прав или не прав АС ВВО, игнорируя позицию законодателя в пользу здравого смысла и сложившейся практики.

Источник фотографии

Договор купли-продажи в простой письменной форме нужно составлять максимально грамотно, чтобы потом не возникло проблем с регистрацией права на приобретаемое жилье.

Нотариальное заверение сделок на рынке недвижимости стало необязательным в 1998 году. В конце прошлого года в силу вступил закон, возвращающий требование обязательного нотариата по отдельным видам операций с недвижимостью. Однако большинство сделок купли-продажи, мены или дарения по-прежнему можно заключать в простой письменной форме.

Нюансы

Нередко случается, что договоренность между сторонами достигнута, но по каким-то причинам сделка не может быть совершена. Допустим, покупатель не успевает собрать все необходимые документы для продажи квартиры, а продавец – по своим причинам – торопится получить залог.

В подобных ситуациях участники сделки составляют предварительный договор. Он нужен для того, чтобы стороны были уверены, что между ними достигнута определенная договоренность. Составление такого договора законно – согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

Однако, по словам действующих нотариусов, если по предварительному договору предполагается впоследствии заключить основной договор с нотариальным заверением, то и предварительный необходимо составить и заверить у нотариуса.

Согласно законодательству, предварительный договор не является обязательным. Однако при растянутых во времени отношениях, связанных с куплей-продажей недвижимости, его все-таки есть смысл заключить. Разумеется, составить в двух экземплярах (во избежание разночтений на руках всех сторон сделки должны быть одинаковые документы). В частности, благодаря предварительному договору покупатель имеет возможность настоять на том, что за объект недвижимости он платит ровно ту сумму, о которой договаривались изначально. И наоборот – при наличии предварительного договора покупатель не сможет впоследствии требовать снизить цену.

ВАЖНО

Не пренебрегайте составлением предварительного договора купли-продажи. Этот документ хоть и не является обязательным, тем не менее поможет закрепить ваши договоренности со второй стороной сделки

Характеристики

Теперь о самом главном – об основном договоре, составленном в простой письменной форме.

Заключить сделку и скрепить ее договором можно без помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Конечно, консультация специалиста никогда не будет лишней, но если вы ограничены в средствах и/или просто уверены в себе, то составляйте его.

Ничего особенно сложного в этом нет. Главное – знать о требованиях к его содержанию. Итак, по порядку.

Документ начинается с преамбулы (в праве – вводная или вступительная часть нормативного акта). В ней приводятся полные данные каждой стороны, а именно: фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, место жительства (регистрации). Там же реквизиты удостоверения личности (серия и номер паспорта, кем и когда он был выдан, включая код подразделения паспортно-визовой службы). Если договор подписывает кто-либо со стороны, например, представитель, действующий по доверенности, то в преамбуле указываются и его данные.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут подписывать договор самостоятельно, но с письменного согласия своего законного представителя, что также отражается в преамбуле.

После преамбулы следует предмет договора. Собственно, это то, что вы покупаете или продаете. В нашем случае – квартира.

Необходимо указать максимально полные данные, описывающие объект недвижимости, право на который передается по договору. Среди них: адрес, наименование объекта (квартира) и площадь, в том числе жилая. Другие характеристики, в принципе, не обязательны. Но желательны. Вообще, чем подробнее описан объект сделки, тем лучше. Любые сведения, взятые из правоустанавливающих документов, а также в органах учета (БТИ и Кадастровая палата), будут не лишними.

ВАЖНО

Старайтесь максимально отразить в договоре все характеристики объекта и подробности условий сделки. Это поможет избежать недоразумений и взаимных претензий

Подробности

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна быть указана ее цена. При отсутствии в тексте согласованных сторонами в письменной форме условий о цене недвижимости сделка считается незаключенной.

Цена квартиры указывается сторонами в рублях. Она может быть равной, выше или ниже оценочной стоимости недвижимости, зафиксированной в документах органов учета и инвентаризации – в кадастровом паспорте (выписке из Государственного кадастра недвижимости).

В договоре купли-продажи или мены с доплатой должны быть установлены порядок и сроки расчета по договору.

Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилья, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

ВАЖНО

Лучше всего привлечь к составлению договора специалиста. Но если вы решитесь обойтись без его услуг, вам придется проштудировать целый ряд документов, в частности — тематические статьи ГК РФ

Сшивка документа

Если изложенная в договоре информация не уместилась на одном листе (а так чаще всего и бывает), то листы договора необходимо сшить. Казалось бы, это лишняя бюрократия, ведь листы можно просто положить в файл. Но в Росреестре их вряд ли примут, или еще хуже – примут, а через какое-то время вернут.

Сшивать документы требуется для того, чтобы исключить возможность подмены листов. При этом важно именно сшивать договор, а не скреплять его канцелярским степлером. Иначе договор будет считаться недействительным.

Другой вариант – использовать для печати договора обе стороны листа, в этом случае текст чаще всего на одном листе помещается, и нет необходимости заниматься сшивкой документа.

За несколько тысяч рублей сегодня можно получить консультацию у юриста и составить именно такой текст договора, который с большой вероятностью не вызовет проблем при регистрации. Или в суде, если сделка вдруг будет оспорена.

Конечно, при составлении договора у нотариуса процесс упрощается. Нотариус занимается этим профессионально, ему знакомы абсолютно все нюансы. К тому же он несет ответственность за качество составленного документа. Но и услуга стоит недешево. Так что составлять договор в свободной письменной форме или у нотариуса – решать вам.

ВАЖНО

Договор, составленный с ошибками и упущениями, вызовет нарекания Росреестра. Документ придется переделывать, сделка, как минимум, затянется, а возможно – сорвется вообще

Последние «новеллы»

В начале 2016 года Росреестр сообщил о вступлении в силу положений Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты». Документом внесены изменения в том числе в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с нововведениями в законодательстве обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, земельной доли и недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки.

ВАЖНО

Совсем недавно были приняты поправки в законодательства, согласно которым ряд сделок с недвижимостью теперь требует обязательного нотариального оформления

В соответствии с изменениями, внесенными в федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», орган кадастрового учета бесплатно предоставляет нотариусам при совершении нотариальных действий сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. За исключением кадастрового плана территории в форме документа на бумажном носителе.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Лариса Волкова, юрист АН «Огни города»:

Согласно изменениям, недавно внесенным в статью 35 Семейного кодекса РФ, теперь требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на сделки по распоряжению имуществом, право на которое требует государственной регистрации.

Отсутствием необходимости нотариально удостоверенного согласия супругов на сделки зачастую пользовались мошенники, либо недобросовестные супруги, намеренно ущемлявшие права другого супруга.

Теперь закон N391-ФЗ ликвидирует эти прорехи и снижает нотариальный тариф за удостоверение сделок, когда недвижимость передается близким родственникам. За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам тариф взимается в зависимости от суммы сделки.

Для сделок до 10 млн руб. включительно он составляет 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если объект оценен свыше 10 млн. руб., то тариф составит 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. Но в этом случае тариф не может превышать 50 тыс. руб.

Для лиц, не состоящих в указанных родственных отношениях, тариф по сделке до 1 млн руб. включительно составит 3 тыс. руб. плюс 0,4% суммы сделки. По сделке от 1 млн руб. до 10 млн руб. включительно – 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.

Если имущество оценено свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. плюс 0,1% суммы, превышающей 10 млн. руб. Если речь идет об отчуждении жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами, то тариф не может превышать 100 тыс. руб.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Елена Крумгольц, генеральный директор ООО «АН «Петербургский Квартал”»:

В соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи может совершаться в простой письменной форме. Но не всегда его составляют юридически компетентные лица. Поэтому регистрирующие органы нередко возвращают такие договора на доработку, и сделка затягивается.

Самые распространенные ошибки при заключении договора в простой письменной форме:
– отсутствие даты и места заключения договора;
– не указан предмет договора;
– не всегда указаны полные реквизиты сторон;
– нет подробного описания объекта недвижимости;
– не указывают вид права собственности продавца недвижимости и его правоустанавливающие документы;
– при участии в продаже нескольких лиц не указывается порядок расчетов между сторонами;
– забывают указывать имеющиеся обременения;
– нет перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой недвижимостью (если таковые имеются);
– очень часто делают ошибки в фамилиях или отчествах (не сверяют с паспортными данными).

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Светлана Климова, генеральный директор АН «Звезды Петербурга»:

По моим наблюдениям, на сегодняшний день на договоры в простой письменной и нотариальной форме приходится примерно одинаковое количество сделок.

Основное достоинство договора в простой письменной форме в том, что он значительно дешевле нотариального удостоверения. И особенно сейчас, когда покупательская способность заметно снизилась, это становится для многих решающим фактором выбора.

При этом у нотариальной формы есть свои существенные преимущества. Нотариус делает достаточно важную работу, проверяя подлинность документов, дееспособность сторон сделки и т.д.

Еще один важный момент: все документы по сделке хранятся в делах у нотариуса. Если вами утрачен правоустанавливающий документ, нотариус может выдать дубликат, который вы можете зарегистрировать.