Если во владении есть участок земли, то на его территории можно соорудить любое строение, конечно, при наличии всех необходимых согласований. Каким образом происходит оформление дома в собственность владельцем земельного участка, какими нормативно-правовыми актами регулируются данный процесс и какие документы будут необходимы в данном случае, ответам на эти и другие вопросы будет посвящена данная статья.

Что делать, если земля оформлена в собственность, а дом нет

В этой ситуации непременно необходимо оформлять дом во владение. Потому что, если отсутствуют документы о регистрации права собственности вашего строения, то с правовой точки зрения его не существует.

Конечно, жить в таком доме вы можете, однако совершить его продажу, передать в дар, сдать в аренду будет невозможно. То есть, другими словами, нет возможности распоряжаться юридической судьбой данного строения по своему усмотрению. Поэтому оформление дома в собственность является важнейшим делом.

Самым простым способом является регистрация дома, возведенного на дачном участке. В таком случае возможно применение упрощенной процедуры в рамках законодательства о дачной амнистии.

Более трудной является процедура регистрации права владения на частное домостроение, расположенное на участке под индивидуальное жилищное строительство.

Регистрационные действия специалисты Росреестра совершают на основании предоставленного пакета документов, который включает в себя:

• Кадастровый паспорт;
• Заявление;
• Акт ввода в эксплуатацию.

В ситуации, когда дом введен в эксплуатацию до 2018 года, при подаче документов в Росреестр можете не подавать вышеназванный акт.

Если у вас отсутствует разрешение на строительство, регистрация дома во владение возможна только после согласования данного строения с Кадастровой палатой. Только когда получите кадастровый паспорт, приступайте к оформлению права на недвижимый объект.

Как оформить дом в собственность, построенный на своей земле

Приобретение права собственности на дом, который был построен на собственном участке земли, производится в несколько стадий:

• Производство технической инвентаризации и получение заключения Бюро технической инвентаризации, а также создание паспорта жилого помещения. Составление кадастрового плана не является необходимым, оно обязательно в случаях, когда сооружение возведено на участке на территории дачного или садоводческого кооператива. В этой ситуации большое значение имеет тот факт, что земля обладает необходимым целевым назначением, то есть, выделена под дачный объект, либо для огородничества, индивидуальное жилищное строительство в составе поселений;
• Заполнение декларации, где отмечаются все сооружения, которые расположены на участке и присутствуют в натуре. При производстве данных действий необходимо зафиксировать местоположение и основные показатели всех строений, включая дополнительные и хозяйственные. Без совершения данных действий, например, будет невозможно взять ипотеку, так как на земле присутствуют неучтенные строения. Данное мероприятие возможно только по отношению к дачным домам. Если сооружение располагается на выделенном участке земли под индивидуальное строительство, то процесс будет происходить значительно труднее;
• Если строение сооружено по индивидуальному заказу с благоустройством раньше 2015 года, то необходимо разрешение на строительство дома и акт о вводе в эксплуатацию, что подтвердит возможность проживания в строении, а также наличие подключенных инженерных сетей и их функционирование;
• С документом о праве владения на землю, что подтверждает возведение дома с указанными характеристиками, обратитесь в Росреестр для производства регистрации собственности в упрощенном порядке, согласно действующим нормам о дачной амнистии;
• В назначенную дату обратитесь в государственный орган, чтобы получить комплект заверенных государственной службой документов, а также выписки с фиксацией в ней факта наличия в едином реестре данных о собственности на объект и внесения его в кадастровую базу недвижимых объектов.

Как оформить земельный участок в собственность, если дом в долевой собственности?

Как оформить земельный участок в собственность, если нет документов на землю,

После совершения всех вышеперечисленных действий можете осуществлять любые сделки с недвижимостью по вашему усмотрению:

• продать дом с участком земли;
• оставить его в залог по ипотечному кредитованию;
• оставить в качестве завещания;
• подарить и другое.

Важно знать, что здание является неразделимым по отношению к участку земли, на котором располагается. Их продажа происходит в виде единого объекта.

Документы для оформления дома в собственность, если земля в собственности

Для предания жилому дому статуса узаконенного объекта необходимы следующие документы:

• Подтверждение обладания землей посредством права собственности;
• Документы технического содержания и кадастровый план на строение, который построен на участке земли, предоставленном во владение собственнику сооружения;
• Декларация с указанием недвижимых объектов, сооруженных на участке;
• Документ, удостоверяющий личность заявителя;
• Заявление по соответствующей форме на регистрацию собственности, которое заполняется специалистом Росреестра и подписывается заявителем;
• Доверенность, заверенная у нотариуса, на представителя, с перечислением полномочий на подписание и подачу документации, получение выписки, подтверждающей наличие собственности;
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины для физических лиц в размере двух тысяч рублей, для юридических лиц в размере двадцати двух тысяч рублей.

Подать заявление и документы можете как в отделении Росреестра, так и с помощью Многофункциональных центров. Кроме этого, существует возможность отправления заявления с электронными сканами документов и производство оплаты госпошлины через портал Государственных услуг онлайн. Получить же готовые документы с выпиской все-таки придется в отделении Росреестра по месту нахождения недвижимого объекта.

После регистрации собственности на землю и строение необходимо ежегодно оплачивать налоговые сборы на недвижимые объекты, а также земельные платежи на счета региональных бюджетов.

Стоимость оформления дома в собственность, если земля в собственности

Стоимость оформления строения на своем участке земли определяется тарифом госпошлины за данные действия. В соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации величина государственной пошлины за регистрацию дома для перманентного проживания в 2017 году равняется 2 тысячам рублей.

Вышеназванная сумма обязана быть выплачена всеми владельцами участка земли в равных долях. К примеру, если собственников четверо, то каждый обязан внести сумму в размере 500 рублей.

При оплате государственной пошлины каждый владелец должен иметь собственную квитанцию об оплате их доли.

Государственная пошлина за регистрацию дачи в рамках дачной амнистии равняется 350 рублям.

Сроки оформления дома в собственность, если земля в собственности

Сроки по оформлению документов на жилое строение стандартные в своем роде:

• Создание технических документов с вызовом специалиста на место строительства дома для осуществления замеров и определения характеристик строения займет от одного до трех дней. При производстве оплаты услуг технической службы за ускоренное оформление паспорта предполагается повышенная стоимость. Для осуществления работ в обычном темпе, то есть на протяжении нескольких недель, оплата происходит по общему тарифу, что уменьшает расходы практически в два раза в сравнении с ускоренным оформлением. Также стоимость зависит от региона местоположения дома с участком земли и в среднем составляет от четырехсот рублей за предоставление услуги в обычные сроки, а также тысяча двести и более рублей при ускоренном производстве работ;
• Создание кадастрового плана производится в тот же временной период, что и получение технических документов. При оформлении данного документа в рамках обычного режима (от одного до трех дней) стоимость будет от четырехсот рублей в зависимости от субъекта и региона местоположения недвижимого объекта, при ускоренном же режиме стоимость составит тысяча пятьсот рублей и более. Также значение имеет удаленность строения и участка от городской черты. Если он находится на расстоянии пятьдесят километров и больше, необходима дополнительная оплата доставки или обеспечение прибытия сотрудника районного Отдела инвентаризации;
• Регистрация собственности при передаче полного пакета документов в отделениях Росреестра займет около десяти дней, при подаче документов посредством Многофункциональных центров или через сайт Государственных услуг займет чуть дольше – пятнадцать-двадцать дней. Итогом государственной регистрации является переданная вам выписка из Единого государственного реестра недвижимости о статусе недвижимого объекта и присутствующих ограничениях и обременениях касательно жилого строения.

Если земля не оформлена во владение и информация о ней не внесена в единый реестр недвижимых объектов, включая кадастровый учет, то время узаконивания строения существенно увеличивается. Для получения права на владение сначала обратитесь в местную администрацию с запросом о выделении земли для сооружения дома или ведения дачного, садоводческого хозяйства.

На оказание данной услуги у органов исполнительной власти уходит до тридцати дней. Итогом же является предоставление вам акта выделения земли, который необходимо передать в отделение Росреестра для регистрации собственности. После чего можете начинать оформление дома.

В ситуации, когда границы участка не определены или по ним существуют разногласия, то необходимо создание межевого дела. Временной период данного процесса – от одного месяца до одного года, в течение которого производится розыск владельцев смежных участков и подписание ими акта согласования определения границ, а также отсутствия претензий. Если в процессе переговоров не удалось договориться, то процедура осуществляется через судебную инстанцию в рамках рассмотрения дела в первой инстанции.

Что делать, если земля в собственности и дом построен самовольно

Если на собственной земле владельцем была сооружена самовольная постройка, нужно сделать следующие действия:

• Закажите технический план данного недвижимого объекта у кадастрового инженера;
• Произведите оплату государственной пошлины;
• Подайте заявление вместе с пакетом документов в Многофункциональный центр.

Стоит отметить, что оформить во владение дом на собственной земле, построенный без соответствующего разрешения, нечасто получается без привлечения судебной инстанции.

В случае неизбежности судебного заседания, составьте исковое заявление, к которому приложите следующие документы:

• Копии заявления для ответчика (органа местного самоуправления) и судьи;
• Подсчет стоимости недвижимости (для исковой стоимости);
• Документы о праве владения участком земли;
• Документ, подтверждающий факт оплаты государственной пошлины;
• Документы, которые подтверждают безопасность сооружения.

В соответствии со статьей 396 Налогового кодекса Российской Федерации, недвижимость, которую владельцы не ставили на учет на протяжении десяти лет и больше, подлежит обложению двойным налогом за весь пропущенный период времени.

Если исковая стоимость меньше пятидесяти тысяч рублей, спор подлежит рассмотрению в Мировом суде, если же больше названой суммы, то рассматривается в Районном суде по месту расположения самовольного строения. Если суд принимает решение не в пользу истца, то руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса, дом признается самовольной постройкой и может быть снесен.

Была ли Запись полезна? 100 из 119 читателей считают Запись полезной.

Право собственности на земельный участок — это …

В начале разберемся что же это такое?

Право собственности на землю в РФ предоставляется на основании возмездного и безвозмездного перехода прав. Безвозмездно государство или муниципалитет региона передаёт право собственности путём приватизации, а возмездно – посредством выкупа.

Полномочия собственника подлежат регистрации в Росреестре и внесению данных в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). О других правах и обязанностях собственника можно прочитать в нашем материале.

Кто такой собственник земли и как его узнать? Подробнее об этом .

Юридическая база приобретения земельных участков (ЗУ) в собственность предусматривает добросовестное оформление документации, после чего собственник вправе распоряжаться участком по собственному усмотрению. Этот вид титульного владения даёт максимальные возможности правообладателю ЗУ:

1. передача по наследству или по завещанию;
2. продажа, мена или дарение;
3. оформление в залог кредита;
4. передача в аренду.

Однако данное право, как и иные виды титульного владения, допускают использование ЗУ только по целевому назначению и в соответствии с установленной категорией. В этих пределах допускается извлечение из земель пользы, при уплате земельного налога в орган ФНС.

Подробнее о защите права собственности на земельные участки

На кого распространяется?

Основным собственником земель на всей территории РФ является государство, т.е. земельный участок находится в собственности изначально именно у государства, которое делегирует ответственное управление территориальными землями – регионам. Здесь региональные власти выступают законными представителями государства и уполномочены на передачу земель в пользование гражданам населённых пунктов, а так же – на передачу земель в собственность.

Из числа собственников выделяются физические и юридические лица, которые приватизировали или выкупили земли у региональной администрации или администрации населённого пункта. А так же те, кто получил ЗУ в результате имущественной сделки или при вступлении в наследство. Факт собственности требует регистрации и соответствующего документального подтверждения.

Итак. Право собственности на земельный участок распространяется на:

1. физ. лиц,
2. юр. лиц,
3. государство.

Определённые земли, допускаются к оформлению в собственность путём выкупа – лицам с иностранным гражданством. Но для них определён перечень категорий земель, запрещённых к приобретению.

Некоторые категории земель находятся исключительно в собственности государства:

1. земли лесного и водного фондов;
2. земли запаса, изъятые из оборота и участвующие в обороте;
3. участки с расположением памятников культуры;
4. заповедники и иные уникальные участки земли.

Подробнее об оформлении земельного участка в собственность под многоквартирным домом расскажет наша статья.

Сколько земельных участков можно иметь в собственности?

Законодательством не предусмотрен регламент количества участков, оформленных в собственность физических или юридических лиц. Единственное ограничение накладывается на приватизацию ЗУ – она допускается единственный раз в течение жизни правообладателя. При этом муж и жена не несут солидарной ответственности за приватизацию друг друга. Соответственно, каждый член семьи вправе оформить один земельный участок.

Безвозмездное получение земельных участков в собственность многодетной семье допускается только при условии, что муж или жена ранее не участвовали в приватизации земель.

На гражданские сделки по приобретению наделов, ограничения не устанавливаются.

Законодательные акты

Главным источником законодательства, констатирующим право собственности на землю, является статья 35 Конституции РФ. Данному праву посвящена глава 17 Гражданского законодательства, а так же статьи 209-217 ГК РФ. Правила приватизации отражены в Законе о приватизации, принятом 4.07.91 г., под № 1541-1.

Также оформление в собственность регулируется нормами статей:

• 624 ГК РФ;
• 15, 22, 28, 29, 36, 38 ЗК РФ.

Понятие, содержание и формы собственности

Содержание права собственности определяет максимальные гарантии, которые получает титульный владелец собственник. Они состоят из юридически закреплённых правомочий:

1. Извлекать из участка полезные свойства, используя его по целевому назначению в соответствии с установленной категорией ЗУ (ст.42 ЗК РФ).
2. Распоряжаться им беспрепятственно, оформлять передачу правомочий по своему усмотрению.
3. Защищать от посягательства третьих лиц и нарушения права пользования, в том числе – в административном и судебном порядке.

Принято выделять формы собственности:

1. государственную;
2. муниципальную;
3. частную.

Право собственности и другие вещные права на землю

Частная собственность допускает разделения на разновидности, в зависимости от условий владения наделом. Виды права собственности на землю это:

1. индивидуальная собственность;
2. совместная собственность;
3. долевое владение.

Таким образом право собственности на землю может быть в виде принадлежности к определенному физ. лицу и к группе физ. лиц (совместная и долевая собств.)

Индивидуальная собственность ориентируется на то, что участком владеет одно лицо из числа граждан населённого пункта или иных лиц, в том числе – проживающих за пределом региона и нерезидентов РФ.

Если участок приобретён лицом, состоящим в браке – супруг имеет право на недвижимость, которая считается совместно нажитым имуществом (ст. 35 СК РФ).

Как возникает?

Возникает на основании заключения договора имущественной сделки или при приватизации.

Может получаться и передаваться по наследству. При отчуждении прав или составлении завещания, требует согласия супруга, если собственник состоит в зарегистрированном браке. По усмотрению владельца, может разделяться на несколько частей, если участок является делимым, а так же – сливаться с близлежащими участками. Допускает максимальное число операций, в которых может участвовать, а так же выступать предметом залога при кредитовании.

Совместная собственность может быть общей, когда совладельцы пользуются всей территорией ЗУ полноправно и законно. А может выделяться в долевую собственность – когда каждый собственник получает соразмерную, установленную соглашением долю.

Совместная общая собственность допускает лишь использование участка по целевому назначению, для проведения имущественных сделок или иных операций требует выдела долей. После этого каждый владелец доли вправе проводить операции с наделом по собственному усмотрению, но кроме разрешения от супруга при совершении сделки или передачи по наследству, потребуется разрешение остальных собственников.

По решению одного из совладельцев, допускается выдел доли в индивидуальную собственность. А при совместном решении о разделе – процедура раздела решается:

• составлением соглашения;
• межеванием;
• перерегистрацией в Росреестре.

Иные вещные права на землю

Кроме права собственности земля может находиться во владении лица на основании:

1. аренды у собственника или муниципалитета (как оформить в собственность арендованный участок?);
2. субаренды;
3. права постоянного (бессрочного) пользования;
4. пожизненно наследуемого владения.

Эти виды владения не дают тех же гарантий, но допускают переоформления в собственность, кроме случаев аренды (найма) или субаренды у физического или юридического лица.

Переоформить ЗУ в собственность допустимо по решению администрации, а при неправомерном отказе со стороны администрации – по решению суда. Как это сделать БЕЗ СУДА — читайте .

Субъекты и объекты права собственности на землю

Субъектом обозначенного права является лицо, которому принадлежит по закону земельный участок. При регистрации данного статуса, правообладателю предоставляется свидетельство о собственности, которое впоследствии выполняет функцию право удостоверяющего документа (какие еще право удостоверяющие документы существуют читайте в статье), в которое вписан владелец ЗУ. Кроме этого, правомочие лица определяется правоустанавливающей документацией, на основании которой возникло владение участком. К числу таких документов могут относиться:

• акты о выделе ЗУ администрацией;
• гражданские договора имущественных сделок;
• решение администрации или суда;
• свидетельства о вступлении в наследство.

Что делать если документация утеряна и восстановить не возможно/нет времени? Воспользуйтесь нашей статьей про оформление земельного участка в собственность без документов!

Правоустанавливающая документация не имеет срока давности и обязательно подлежит регистрации в Росреестре. Так же регистрации в ГКН подлежат права Субъектов РФ и Государства.

Данная документация является основой и для определения объекта права собственности, который внесён в сведения ГКН.

Под объектом понимается соразмерная часть земли, принадлежащая собственнику на основе официально оформленных сведений.

Перед тем как закончить наш материал и рассказать про отказ, стоит упомянуть про алгоритм оформления земельного участка в собственность. В этом вам поможет наша пошаговая подробная инструкция.

Отказ в предоставлении. Основания и что делать?

И, конечно, стоит рассмотреть отказ от собственности на земельный участок.

Собственник может отказаться от владения объектом по некоторым основаниям, которые нарушили его право, снизив эффект использования участка не по его вине. Например, в результате стихийного бедствия, участок пришёл в негодность. Или расположенное поблизости от ЗУ промышленное предприятие повредило верхний плодородный слой почвы. Такие инциденты требуют комиссионной проверки, с установлением степени невосполнимых повреждений. То же может произойти при оформлении публичного безвозмездного сервитута, в результате чего собственник лишится существенной доли надела.

Подробнее о прекращении права собственности на ЗУ.

Иногда участок полностью подвергается уничтожению и не допускает последующего использования. Такие ситуации рассматриваются кадастровым инженером, который составляет акт об уничтожении объекта. В перечисленных случаях собственник вправе подать в администрацию заявление о возмещении материального ущерба:

• получением нового участка;
• соразмерной денежной компенсацией.

При неправомерном отказе от права собственности на земельный участок от администрации целесообразно обратиться в суд.

Отказ от собственности на участок, если он перешёл в ведение кредитора взамен не исполненных долговых обязательств заёмщика, возмещению не подлежит.

СТ 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарий к Статье 35 Земельного кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи 35 ЗК РФ корреспондирует с положениями ст. ст. 271 и 552 ГК РФ.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5) в силу указанных норм покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, сооружения (п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Такой подход получил дальнейшее развитие в судебной практике. Так, из смысла комментируемых положений следует, что продавец недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке, выбывает из правоотношений на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость. Поэтому с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к другому лицу прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника <2>.
———————————
<2> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2013 г. по делу N А75-9436/2012 .

Конституционность п. 1 комментируемой статьи 35 Земельного кодекса РФ, в том числе и его положений, устанавливающих порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, неоднократно пытались оспорить. В связи с этим важно отметить позицию Конституционного Суда РФ, согласно которой указанные положения направлены на определение юридической судьбы земельного участка под объектом недвижимого имущества при его продаже в случаях, когда продавец не являлся его собственником, развивают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, направлены на защиту прав собственника здания, сооружения, а также связаны с требованием стабильности и преемственности ранее сложившихся отношений и не регулируют отношения, связанные с приобретением земельного участка в собственность, а потому сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из предусмотренных способов определения порядка пользования земельным участком с учетом заслуживающих внимание обстоятельств конкретного дела позволяет учесть многообразие жизненных ситуаций, с тем чтобы обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности <1>.
———————————
<1> См.: Определения Конституционного Суда РФ от 22 марта 2012 г. N 511-О-О, от 22 марта 2012 г. N 512-О-О, от 11 мая 2012 г. N 749-О, от 11 мая 2012 г. N 750-О, от 29 мая 2012 г. N 903-О, от 17 июля 2012 г. N 1372-О, от 24 сентября 2012 г. N 1585-О, от 24 сентября 2012 г. N 1756-О, от 22 ноября 2012 г. N 2099-О, от 17 июня 2013 г. N 993-О .

Одной из проблем реализации комментируемой статьи на практике является вопрос о площади земельного участка, право пользования которым переходит к новому собственнику здания, сооружения, поскольку в ЗК РФ достаточно расплывчато установлено, что переходит «право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования». При этом п. 2 комментируемой статьи 35 ЗК России, устанавливающий правила определения предельных размеров площади такой части земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, с 1 марта 2015 г. признан утратившим силу. Это связано с тем, что предельные размеры земельных участков должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом, принимаемым в составе правил землепользования и застройки.

На практике также зачастую возникает вопрос о невозможности оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости в силу сохранения прав прежних собственников такой недвижимости на земельный участок. В связи с этим необходимо отметить, что из п. 1 ст. 39.20 (ранее ст. 36) ЗК РФ следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 12955/11 ).

Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает преимущественное право собственника здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на покупку или аренду земельного участка. Порядок реализации преимущественного права покупки регулируется ст. 250 ГК РФ.

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Положения комментируемого пункта о преимущественном праве не распространяются на случаи продажи земельного участка с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении, поскольку в данном случае отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (п. 4 комментируемой статьи).

Кроме того, указанное положение не применяется в случае, если здание, сооружение расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, поскольку в данном случае собственник таких зданий, сооружений в силу ст. 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право приобрести такой участок на соответствующем виде права.

Пункт 4 комментируемой статьи направлен на реализацию принципа земельного законодательства — единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда допускается отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, без одновременного отчуждения земельного участка.

Складывавшаяся ранее судебная практика рассматривала сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, как нарушение установленного законом запрета, что в силу ст. 168 ГК РФ влекло за собой ничтожность заключенной сделки <1>.
———————————
<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Определение Верховного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 4-КГ13-24 ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (п. 79) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 7.

Вместе с тем Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ были внесены изменения в ст. 168 в части отнесения сделок, совершенных с нарушением закона, к оспоримым (подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ).

Положения п. 5 комментируемой статьи 35 ЗК РФ, регулирующей особенности приобретения прав на земельный участок иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами — собственниками зданий, сооружений, признаны Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П не противоречащими Конституции РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 6).

Так, согласно ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками — постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), — не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ст. 9 (ч. 2) и 35 (ч. ч. 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 62 (ч. 3).

Осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, закрепленных, с одной стороны, в указанных статьях Конституции РФ, а с другой — в ст. 9 (ч. 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в ст. 36 (ч. 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям. При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из ст. ст. 9 и 36 Конституции России приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Конституции РФ).

Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.