Определение понятия

Определение «жилой недвижимости» как такового законодательстве РФ отсутствует. Однако в ГК И ЖК подчёркнуты признаки, которые отвечают основным требованиям понятия – быть недвижимым и изолированным объектом, с границами в виде пола, потолка и стен с обязательным входом.

Теоретически их можно сгруппировать как коммерческие помещения (магазины, кафе или офисы), расположенные в доме как его часть. У них также имеются владельцы: на собственников в обязательном порядке оформляется свидетельство о регистрации конкретным лицом. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не годится для постоянного проживания и может применяться только для общественных, административных или коммерческих целей.

При этом возникает спорный вопрос, какими правами обладают лица на нежилое помещение. Общее содержания термина «право собственности» указано в статье 209 ГК РФ. В соответствии с этой статьей хозяину принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Более яркие примеры различия «права владения» и «права эксплуатации» можно найти в главе 34 ГК РФ, где говорится о договоре аренды.

Эксплуатация нежилого здания — что это такое? Эксплуатация нежилого помещения начинается после окончания работ по строительству, реконструкции или перепланировке, когда готовый объект сдаётся подрядчиком в порядке, установленном договором проекта. С данного момента у законного владельца возникают следующие права пользования:

• использования по своему усмотрению;
• возмещение полученных убытков;
• расторжение договора по желанию.

Важно! Под технической эксплуатацией нежилой недвижимости (в зависимости от основных целей) зачастую понимают различный формат ремонтных работ.

Требования к использованию незаселенных квадратов в многоквартирных домах

Рассматриваемое помещение в многоквартирном доме стоит отличать от места общего пользования. Ключевой точкой разграничения понятий является наличие у рассматриваемого объекта законного владельца.

Обычно они образуются при помощи трансформации обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое, поэтому они относятся к коммерческим помещениями: расположены в жилых домах или в непосредственной близости от них. Там запрещается любая деятельность, которая наносит вред жильцам, или производство, чья работа нарушает санитарные нормативы по уровню загрязнения или превышает допустимый уровень шума.

На законодательном уровне РФ установлен ряд правил, которых должны придерживаться владельцы:

1. Необходимость оформления отдельного входа.

   Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, запрещает использовать в качестве входа тот же вариант или те же помещения, которые используются для доступа к квартирам.

   Помещения, которые были переведены в нежилой фонд до вступления в силу нового правила, могут использоваться в прежнем формате и дальше. Но для современных объектов наличие отдельного входа – обязательное условие, даже если указанное помещение располагается на втором этаже и выше.

2. Требования пожарной безопасности.

   Наиболее трудными для выполнения считаются нормы пожарной безопасности из-за того, что некоторые из них просто физически невозможно выполнить (например, организация пожарного выхода, который иногда бывает просто негде оборудовать).

   Крайне редко случается, когда пожаром причиняется ущерб лишь помещению, где он начался – страдают и соседние объекты. А отвечать за данный ущерб придётся собственнику того помещения, в котором возник очаг возгорания, если он не докажет, что им были соблюдены все меры пожарной безопасности.

3. Санитарные правила.

   В помещениях, которые используются для постоянной работы людей, должен поддерживаться определённый уровень естественного освещения. Также там нужно регулярно проводить сухую и влажную уборку, проветривать комнаты. А если в нежилых помещениях организуются кафе, их работа согласовывается с Роспотребнадзором.

Внимание! Перед приобретением помещения необходимо удостовериться в том, что оно подойдёт для использования в конкретных целях. Поэтому внимательно ознакомьтесь со всей сопроводительной документацией, чтобы избежать неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть при эксплуатации объекта.

Разница технических норм и правил пользования

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это такая недвижимость, которая не предназначается для проживания граждан. Существует определённый свод правил, на основе которых можно пользоваться данными объектами, не нарушая закон РФ.

Общее имущество и придомовая территория

Часто у владельцев помещений в жилом доме возникают спорные ситуации касательно порядка пользования общей территорией. Опираясь на пп.2 п.2 ст.44 ЖК РФ, все полномочия закон приписывает к компетенции собрания собственников помещений в многоквартирном доме (как жилых, так и нежилых).

Такие правоотношения отражены пунктами «О порядке установки ограждений на придомовых территориях», в соответствии с которым «установка происходит на базе принятых решений хозяев помещений многоквартирных домов», на чьей территории запланировано размещение устройства.

Этапы назначения долей в праве общей собственности в многоквартирном доме для владельцев нежилых помещений тоже контролируется статьей 37 ЖК РФ в пропорциональном размере к всей площади, принадлежащей конкретному владельцу.

Подробнее о том, как оплачиваются и кому принадлежат места общего пользования в нежилом здании и МКД, читайте .

Текущий и капитальный ремонт

Система технического обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда гарантирует стандартное функционирование зданий в течение всего срока службы здания, включая в себя такие работы как:

• обновление напольного покрытия;
• выравнивание и покраска стен;
• замена расходников;
• ремонт окон, дверей или ворот;
• регулярная уборка помещений;
• обслуживание инженерных сетей и другие мелкие работы.

В ГК РФ, Часть II, Глава 34, ст.616 указывается, кто несёт ответственность за капитальный и текущий ремонты недвижимого имущества. Из закона следует, что «арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, совершать за свой счёт ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено договором аренды», ведь это не только право пользования, но владение помещением.

Условия уборки

Сбор и утилизация отходов, включая накапливающиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей на базе подпункта «д» пункта 11 Правил №491, входит в список работ по поддержанию общего имущества многоквартирного дома.

Для того чтобы вывоз этих отходов происходил посредством государственной платы, упомянутый мусор должен являться по своему происхождению, свойствам и структуре к бытовому классу. Траты на вывоз отходов являются центральной частью расходов на содержание коллективного имущества (ч.3 ст.30, ч.1 ст.37, ст.39 и 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ, разделы II и III Правил №491).

Если же отходы от нежилых помещений не соответствуют упомянутому признаку, то их вывоз совершается по отдельному договору с предпринимателем.

Об условиях уборки нежилых помещений и о том, как заключить договор с уборщицей, можно прочитать в этом материале.

Управление объектами недвижимости

Собственник имеет возможность эксплуатировать нежилое помещение по собственному усмотрению, отталкиваясь от изначального назначения объекта. Своим правом он может воспользоваться не только на свободное распоряжение имуществом, а и в случае защиты от различных посягательств (вроде подачи судебного иска).

Хозяева нежилого помещения при желании имеют право:

1. совершать продажу;
2. оформление договора дарения;
3. обмен;
4. сделку по составлению завещания;
5. сдачу в аренду;
6. передачу в доверительное управление.

Если возникают конфликтные ситуации, для их урегулирования необходимо опираться на постановление Пленума ВАС РФ. В нём закреплены нормы, касающиеся правомочий хозяевам нежилых помещений, аналогичные методам мирного решения споров для жильцов многоквартирных домов.

О способах управления нежилыми зданиями и помещениями мы рассказывали .

Коммунальные платежи собственников

Многие ошибочно понимают суть значения «нежилые помещения», путая его с местами общего пользования. Из-за этой путаницы возникает множество проблем в отношении формирования расчётных сумм за коммунальные услуги. Оплата ЖКХ, предоставляемых для нежилых объектов – обязанность их владельцев, которые на общих основаниях должны платить ресурсопредоставляющим организациям за содержание общедомового имущества.

Определение положенных тарифов – обязанность органов местного самоуправления, которые формируют их с помощью данных независимой экспертизы. Для окончательных итогов упомянутые величины используются лишь после их утверждения профессиональной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ. А сама оплата производится лично собственником нежилого помещения напрямую – при наличии договоров.

О том, что входит в коммунальные услуги за нежилое помещение и как они оплачиваются, мы рассказывали .

Обслуживание и ресурсоснабжение

С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п.6 ПП РФ №354). Данные нормы породили обязательства для управляющих организаций и предпринимателей.

Про техническое обслуживание нежилых помещений в МКД подробно написано .

Отопление

Смысл планирования теплоснабжения нежилого помещения сводится к необходимым параметрам и выбору способа, за счёт которого будет нагреваться воздух и оборудование. В постановлении правительства РФ №354 наглядно прописаны формулы, на основе которых совершается расчёт сумм, выплачиваемых за отопление нежилой недвижимости.

Размер оплаты отопления по указанной формуле может производиться, если речь идёт об организации площади в МКД, в которой имеется общедомовой прибор учёта подаваемой энергии. В данной ситуации не все площади здания могут быть оборудованы персональными счётчиками. При этом постановление заодно содержит в себе информацию относительно расчёта оплаты прочих услуг ЖКХ:

• горячего и холодного водоснабжения;
• электричества и т.д.

Электроэнергия и ее оплата

Согласно с приложением к постановлению РФ от 29.12.2011 №1178, имеется общий список категорий потребителей, которые причисляются к населению и где электрическая мощность подаётся по стандартным тарифам, используемым на коммунально-бытовые нужды, а не для осуществления предпринимательской деятельности.

Поэтому если электрическая энергия в нежилых помещениях не задействована для реализации профессиональной работы, то оплата всего объема энергии совершается по общим тарифам, утвержденным органом исполнительной власти государства.

Но если электроэнергия применяется для поддержания рабочей среды, то оплата производится по свободным ценам, формируемым по 6-и ценовым категориям, в соответствии с главными правилами функционирования розничных рынков электрической энергии, продиктованными постановлением правительства РФ от 04.05.2012 №442 для поставщиков.

О правилах оплаты электроэнергии для собственников нежилых помещений мы писали .

Интернет и другие телекоммуникации

Опираясь на главе 6 ст.36 ЖК РФ, руководить общедомовым имуществом имеют право только собственники жилых и нежилых помещений конкретного дома. Только часть технического этажа отводится провайдерам для установки телеоборудования, а значит, данное право они могут получить исключительно с согласия владельцев.

Законное решение этого вопроса сводится к согласованию доступа Интернета в многоквартирные дома через сборы собственников домов подобного типа. На деле жильцы без претензий передают право составления договоров с третьими лицами, в том числе и с операторами связи, управляющей компании.

Для окончательного согласования размещения оборудования провайдеры обращаются к её представителям, чтобы оператор связи имел возможность найти компромисс с управляющей компанией.

Подробнее о подключении интернета и других телекоммуникаций в нежилое помещение говорится в этой статье.

Случаи затопления и протечки

Случаи затопление нежилого помещения считается нередким явлением. Виновником аварии может быть признан владелец квартиры, проживающий этажом выше, коммунальные службы или арендодатель, если пострадавшая сторона заключила договор на нежилое помещение.

В зависимости от истинной причины возникших проблем, собственники объекта могут обратиться с претензией к соседям, коммунальной службе (за обслуживание технических коммуникаций ненадлежащим способом) или к арендодателю.

Споры насчёт затопления таких помещений частично отличается от аналогичных проблем жилых комнатах в силу различия в функциональном предназначении и определении границ ответственности. В данном случае требования о компенсации причиненного вреда регламентированы ЖК И ГК России.

Важно! Грамотно собранный пакет документов, который фиксирует факт залива и определяет виновную сторону, позволит разрешить спор в добровольной форме, не прибегая к судебному разбирательству.

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, которые защищаются нормативными актами. Но одновременно с этими привилегиями ответственная особа получает и целый перечень обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Критерии

Нежилое помещение не предполагает, исходя из своего определения, проживание в нем каких-либо лиц, так как оно предназначено для других целей. Согласно Постановлению Правительства №354 нежилым фондом МКД признаются территории и помещения, которые обладают следующими правовыми требованиями и критериями:

1. Не являются общим имуществом квартирантов (подъезд, лифт, подвалы, чердаки, подсобки, лестничные площадки и т.д.).
2. Указаны в проектной и другой документации МКД как нежилые.
3. Являются частью МКД и предназначены для хранения и помещения транспорта (подземные парковки, гаражи).

Непригодные для жилья помещения должны быть официально закреплены в документации и паспорте дома как нежилые. Отсутствие таких помещений в официальных документах не дает никаких оснований их считать нежилыми и совершать с ними какие-либо коммерческие правовые действия.

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

Справка! К нежилому помещению будет относиться также и МКД, который официально признан непригодным для жилья (аварийный).

Характеристика и признаки

У нежилого помещения есть определенные правовые критерии и признаки, которые выделяют его как особую жилищную категорию. Его можно охарактеризовать следующими пунктами:

• обособленное помещение. (такой объект должен иметь стены, пол, потолок и отдельный вход;
• недвижимое имущество по своему типу;
• помещение является частью дома, а не каким-либо отдельным строением или зданием;
• не является структурной частью жилой квартиры;
• имеет собственника;
• определено в официальной документации как нежилое и входит в состав нежилого фонда.

Это главные признаки нежилого объекта, который обычно расположен на первых этажах жилого дома. В сегодняшних реалиях первый этаж МКД занимают различные магазины, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники, почта, офисы и т.д.

Они не предназначены для жилья.

На заметку. Подобные объекты созданы специально с целью ведения коммерческой и профессиональной деятельности, а проживать там не представляется возможным, так как у них совсем другое предназначение.

Виды

Нежилые объекты дома достаточно разнообразны по своей целевой природе. Это значит, что все зависит от того, для каких целей используют помещения. На практике юристы обычно их классифицируют согласно целевому назначению.

Все они расположены на первых и цокольных этажах дома и могут занимать различную площадь в зависимости от архитектурной возможности дома. Среди подобных объектов можно выделить следующие категории нежилого фонда МКД:

• торгово-розничные помещения (магазины, где торгуют любым товаром, супермаркеты, универсамы);
• медицинские учреждения (клиники, лаборатории, диспансеры, медицинская экспертиза, консультации, пункты скорой помощи, центры социальной реабилитации и т.д.);
• аптеки;
• складские помещения, предназначенные для хранения продуктов, изделий, вещей и т.д.;
• развлекательно – досуговые объекты (театр, кино, ночные клубы, казино, залы игровых автоматов, дискотеки, интернет-кафе, клубы по интересам);
• спортивные комплексы (спортзал, фитнесс-клуб);
• офис (юридические, консалтинговые фирмы, не связанные с торговой деятельностью и возглавляемые ИП, юридическими лицами);
• образовательные объекты (различные кружки, языковые курсы, автошколы);
• творческие заведения (художественные/багетные мастерские, выставочные залы);
• общепит (кафе, бистро, рестораны);
• гаражи;
• учреждения связи (почта);
• коммунально-бытовые помещения (парикмахерская, салон красоты, дом быта, химчистка, баня, сауна, справочное бюро, фотостудия, ателье);
• финансовые организации (банки, ломбарды);
• производственные учреждения (цеха, овощехранилища, автосервис и т.д.);
• другие объекты (агентства, кооперативы).

Разновидностей нежилых помещений может быть очень много. Все выше перечисленные учреждения могут быть расположены в многоквартирном доме на нижнем этаже. Это обычная жилищная практика в мегаполисах.

На заметку. Есть нежилые помещения, которые в силу своей природы не могут быть частью жилого дома. Это больницы, детские сады, школы, институты, колледжи, интернаты, поликлиники, гипермаркеты, крупные торговые центры и т.д.

Бывают ли встроенные?

Нежилые помещения могут быть непосредственно встроенными в дом или иметь пристройку. Однако, в техническом паспорте они должны быть указаны как часть МКД. Если их в документации нет, то такая пристройка должна быть возведена с соблюдением законодательства и разрешения собственников квартир, Роспотребнадзора, муниципалитета.

В противном случае строение подлежит сносу. Некапитальная конструкция (лестницы, крыльцо, навес) особого разрешения не требует.

Кто может быть собственником?

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:

1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
2. группа физических лиц;
3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
4. Российская Федерация;
5. субъекты РФ.

Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС.

Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Как стать владельцем?

Ничто не мешает человеку стать законным владельцем нежилого объекта, так как все зависит от платежеспособности и возможностей потенциального собственника. Приобрести такое имущество можно несколькими способами согласно ст. 218 ГК РФ:

1. Непосредственно купить нежилое помещение, строение по объявлению или через специальные сайты, агентства недвижимости, занимающиеся продажей таких объектов.
2. Купить жилую квартиру, апартаменты или несколько квартир в доме на первом этаже, а затем перевести их в нежилой фонд.
3. Стать одаряемым по договору дарения или наследником в порядке завещания иди законного наследования.
4. Совершить сделку мены имущества.
5. Быть членом жилищного кооператива и регулярно вносить паевые взносы.

Просто самовольно захватить имущество на первом этаже нельзя, но можно построить собственный дом и заниматься там любой деятельностью. Тем не менее самый частый способ – это первый и второй вариант.

Обратите внимание! Что касается перевода жилых помещений в нежилые, то это очень длительный и бюрократический процесс поэтому легче всего обратиться в агентства недвижимости или читать объявления о продаже.

Непосредственно с продавцом всегда можно договориться о приемлемой цене, а агентства недвижимости могут подобрать нужное помещение.

Все остальные способы крайне редко применяются, но теоретически они допустимы.

Процедура перевода из жилого фонда

Перевести жилое помещение в нежилое вполне возможно. Эта процедура регулируется гл.3 ЖК РФ. Многие люди в целях бизнеса скупают квартиры на первом этаже МКД, потому что такое жилье гораздо дешевле в цене.

Однако, для того, чтобы трансформировать его в нежилой объект нужно соблюсти определенные правовые условия, выдвинутые законодателем. Согласно ст.22 ЖК РФ такими условиями являются следующие жилищные характеристики:

1. Помещение имеет отдельный вход и к нему имеется свободный доступ с улицы. В качестве альтернативы допустима техническая возможность реконструкции такого объекта. В противном случае ничего не получится. Недопустимо использование общее имущество МКД для входа в нежилое помещение (подъезды).
2. Жилищный объект не обременен правами других лиц или не используется в качестве законного проживания других субъектов.
3. Жилье находится на первом или цокольном этаже МКД. Возможно и выше, но при условии, что нижние этажи также являются нежилыми комплексами.
4. Жилье будет использоваться в законных предпринимательских, профессиональных целях за исключением религиозной сферы.
5. МКД не является аварийным.

На заметку. Подобными вопросами ведает муниципалитет, администрация города поэтому собственнику все это время придется иметь дело с этим государственным органом.

Необходимо запастись терпением и подготовить стопку документов, а затем обратиться в местный МФЦ, где нужно предоставить:

1. письменное заявление о решении трансформировать жилье в нежилое;
2. документы о праве собственности (подлинники и копии);
3. технический план с описанием;
4. технический паспорт квартиры;
5. поэтажная планировка всего МКД;
6. проект перепланировки, реконструкции, переустройства жилого помещения с подробным перечнем всех проводимых работ и материалов.

• Скачать бланк заявления на перевод жилого помещения в нежилое
• Скачать образец заявления на перевод жилого помещения в нежилое

В конечном итоге необходимо ждать 45 дней, чтобы было принято соответствующее решение и выдан на руки итоговый документ. О том, каким будет это решение предсказать трудно, так как муниципалитет может отказать по различным основаниям.

Например, его не устроил проект перепланировки или отсутствуют те или иные документы, которых придется собрать немало.

Пустить все на самотек и заниматься бизнесом в жилом помещении не получится, так как посторонние люди неминуемо привлекут внимание соседей. Многие граждане скупают квартиры для дальнейшей сдачи помещения в коммерческий найм, что вполне допустимо в рамках правового поля, но самовольное конструирование их под офисы карается законом.

К тому же стоит учесть, для каких целей будет использоваться нежилое помещение. Например, для организации ресторанного бизнеса, общепита потребуется собрать еще больше документов. Вдобавок нежилое помещение должно соответствовать санитарным нормам, а также владелец обязан соблюдать меры пожарной безопасности и т.д.

Важно! На деле же собственники сталкиваются с многочисленными трудностями, а особенно это касается проблемы отдельного входа.

Теоретически этот вопрос можно решить через окно, увеличив его до пола и сделать из него дверь, но в качестве второго варианта ломают несущую стену, переоборудуют подъезд и крыльцо.

В последних случаях уже требуется согласие всех собственников и проведение общего собрания, так как это считается уже общим имуществом МКД, использовать которое можно только с разрешения квартирантов.

Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое:

Коммунальные услуги и содержание

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ.

В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Скачать образец договора управления с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме

Даже, если собственник не пользуется лифтом, мусоропроводом, подъездом, то он в любом случае должен производить оплату коммунальных услуг на общие нужды (текущий ремонт, содержание общих территорий, уборка помещений), включая и взносы на капитальный ремонт. Никаких льгот и изъятий из этого правила не допускается. Все тарифы устанавливаются органами МСУ, УК или ТСЖ. Про расчет и оплату за услугу отопления нежилого помещения в многоквартирном доме можно прочитать .

Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности.

Однако, в данном случае необходимо установить специальные счетчики потребления ком.услуг, чтобы плата рассчитывалась, исходя из данных показателей приборов, а не по нормативам на человека. Такой собственник согласно ст.157 ЖК РФ обязан предоставлять показатели приборов потребления воды, электроэнергии и т.д. ресурсоснабжающим учреждениям, которые обслуживают квартирантов МКД.

В заключение необходимо сказать, что нежилые объекты – достаточно сложные с правовой точки зрения помещения, так как являются недвижимым имуществом и в то же время собственностью с особым статусом.

Они не предназначены для проживания, так как их главная цель – коммерческая, профессиональная и иная деятельность. Нежилые объекты требуют значительных вложений, затрат и бюрократизма поэтому люди ищут различные пути обхода препятствий. Правовые знания в этом вопросе могут значительно облегчить жилищную ситуацию.

Многоквартирный дом (МКД) — это не просто комплекс квартир. Дополнительно он включает места общего пользования (МОП), которые фактически принадлежат всем жильцам. Это подъезды, лифты, подвалы, чердаки и т. п. На их содержание идут средства из строки «ОДН» из квитанции.

Но есть и третья категория объектов — общественные помещения в многоквартирном доме. Жить в них нельзя, но у них есть свои собственники, распоряжающиеся этими метрами по своему усмотрению. Жильцы квартир к ним отношения не имеют. Как же пользоваться такими объектами недвижимости?

Кто может занять нежилое помещение и какие требования должен выполнять

• малые дошкольные группы;
• микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.;
• предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
• клубы, библиотеки, творческие мастерские;
• административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.

В соответствии с пунктом 7.3.1, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны позаботиться о выполнении следующих требований:

• наличие (или возможность устройства) изолированных входных групп (в этом случае образуется обособленное помещение в многоквартирном доме);
• принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом;
• использование оборудования, от которого не идут шумы и вибрации выше допустимого уровня;
• обеспечение доступа к общим инженерным системам на случай ремонта;
• для торговых точек: организация зоны погрузки-разгрузки со стороны, где отсутствуют окна.

Законодательство допускает пристраивать недостающие метры. Только делать это можно лишь с торца и при условии, что их кровля будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме

Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.

Есть еще нюанс относительно пристроек. Максимальный выступ торгового зала — 9 м² при общей площади до 400 м² или 18 м² — при общей площади более 400 м².

Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Любой МКД имеет право на снабжение всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Владельцы квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключать договоры прямых поставок. У собственников офисов и магазинов такой привилегии нет.

В соответствии с частью 6 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, они должны заключать договоры с поставщиками:

• тепловой энергии;
• горячей воды;
• холодной воды;
• электричества.

Однако на практике это делают не все. И на такой случай управляющая компания или ТСЖ должны уведомить ресурсоснабжающие компании о наличии и количестве НП. Оплата нежилых помещений в многоквартирном доме без договора пойдет по расчетным нормативам РФ.

Расходы собственника на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме устанавливаются соразмерно объему услуг по содержанию строения: плата за коммунальные услуги вычисляется на основе показаний счетчиков (или нормативов потребления, если приборы учета не установлены); объем прочих услуг и размер платы определяются договорами с поставщиками. При этом закон требует, чтобы собственники нежилых метров несли расходы по содержанию общего имущества, включая землю под строением, наравне с собственниками квартир.

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

В жилых домах существует множество нежилых помещений, часть из которых можно использовать для ведения коммерческой деятельности. Однако не всегда сразу очевидно, какие из помещений действительно позволяет применять в таких целях, а какие – строго запрещено. В этой статье рассмотрим варианты нежилых помещений в многоквартирном доме и требования к ним, которые обязаны выполняться.

Является ли пристроенное нежилое помещение частью дома?

Ко многим жилым многоквартирным домам пристраивают дополнительные помещения, чаще всего далеко не жилого назначения. Если находится такое строение в некотором, пусть и небольшом, отдалении от дома, то тут все понятно – отдельно стоящее здание. Но как он учитывается, если подобный объект вплотную прилегает к дому?

Ответ в данном случае достаточно простой – если строение вплотную прилегает к МКД (многоквартирному дому) и исходя из данных техпаспорта и других документов является частью общего строения, то и учитывают его как часть МКД, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Верно и обратное.

Перечень нежилых помещений:

Выделяют несколько основных разновидностей нежилых помещений, включаемых в состав МКД. Далеко не все из них можно использовать для коммерческой деятельности. Но верно и обратное, практически все нежилые помещения нельзя использовать в качестве жилья (нельзя ввести в жилой фонд).

Встроенные

Самый распространенный вариант. Сюда относят преимущественно подвалы или помещения на первых этажах. Большая часть новостроек заранее создается с тем учетом, что на первом этаже квартир не будет – только нежилые помещения под магазины, кафе, столовые, салоны и так далее. Именно эти помещения обычно и стараются приобрести индивидуальные предприниматели или компании.

Общие

К таким помещениям относят все, которые используются для обеспечения жилья собственников дома. Например – чердаки, где находится всевозможное оборудование, лестничные площадки, необходимые для сообщения между этажами, лифтовые шахты и так далее. Использовать такие помещения для ведения коммерческой деятельности строго запрещено.

Гаражи и парковки

Условно – это тоже обычные нежилые помещения, однако у них есть строго определенное целевое назначение, понятное из названия. Как следствие, разместить на территории, например, подземной парковки, магазин – невозможно.

Пристроенные

Не самое распространенное, но все же встречающееся явление. Разделяется на два три основных типа:

• Жилые пристройки. Выполняются собственниками квартир с целью увеличения жилой площади.
• Централизованные нежилые пристройки. Возводятся застройщиком и заранее учитываются во всей соответствующей документации. Обычно имеют конкретное назначение. Например, для обустройства торговой точки.
• Нецентрализованные нежилые пристройки. Возводятся частными или юридическими лицами с разрешения собственников.

Нежилые помещения, пригодные для ведения коммерческой деятельности и расположенные в МКД, обязаны соответствовать определенным требованиям. Их очень много. Ниже будут перечислены основные и наиболее важные, однако план по обустройству помещения все равно лучше доверять составлять специалисту.

Пожарная безопасность

• Помещение должно соответствовать проектной документации.
• В помещении должна быть предусмотрена возможность эвакуации и доступ пожарным.
• Помещение должно быть оборудовано дымоуловителями и системой пожаротушения.
• Обязательно, на видном месте, должен висеть план эвакуации.
• Любая перестройка/перепланировка или реконструкция должна выполняться строго по заранее утвержденному проекту.

Санитарно-гигиенические и экологические

Помимо требований к пожарной безопасности, владельцы нежилых помещений в МКД обязаны учитывать еще и санитарно-гигиенические, а также экологические требования:

• Вход в нежилое помещение должен быть обособленным, не связанным с теми входами-выходами, которыми пользуются жильцы МКД.
• Отопительная система обязана равномерно нагревать воздух не создавая, при этом, посторонних запахов, шумов и не загрязняя воздух. Все элементы отопительной системы всегда должны оставаться доступными для обслуживания и ремонта.
• Перепад температур между воздухом в помещении и его стенами/потолком не должен быть больше 2-3 градусов.
• Вентиляция помещений может быть совмещена с общей для дома, но только в том случае, если воздух не загрязняется вредными веществами. В противном случае у нежилого объекта должна быть автономная вентиляция.
• Допустимый постоянный уровень инфразвука: полосы 2,4, 8 и 16 Гц.
• Электромагнитное излучение: до 300 ГГц.
• Максимальный уровень гамма-излучения внутри здания не может быть больше общего фона на 0,2 мк3в/час.

Как можно использовать нежилые помещения в многоквартирном доме

Учитывая представленные выше, а также все остальные требования, правила и нормативы, можно составить примерный перечень коммерческих объектов, которые могут располагаться в нежилых помещениях МКД:

• Всевозможные небольшие офисы и филиалы различных компаний.
• Торговые точки.
• Салоны красоты.
• Аптеки и медицинские учреждения.
• Фотостудии.
• Ателье по пошиву одежды/обуви.
• Отделения связи.
• Рестораны, кафе, бары и другие подобные заведения.
• Образовательные объекты (частные садики, школы и так далее).
• Выставочные залы.
• Склады и так далее.

В целом, в МКД можно разместить практически все что угодно, но только при условии, что такие объекты не будут мешать окружающим жильцам, не будут вредить здоровью и так далее. Если эти требования выполняются, то особых претензий к собственнику подобной недвижимости выдвигаться не будет.

Как стать владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме

Нередко возникает такая проблема, что покупатель помещения есть, а кто его будет продавать – непонятно. В такой ситуации стоит ориентироваться на выписку из ЕГРН, так как получить ее может любой человек и уже исходя из этого совершать какие-то конкретные действия. Всего существует три основных варианта. Рассмотрим их все.

Выкуп

Самая простая схема. У помещения есть конкретный собственник: физическое или юридическое лицо. Чаще всего это застройщик. У него можно прямо выкупить то или иное помещение, после чего перестроить его и использовать для своих целей. Например, для создания того же магазина.

Особенно актуален этот вариант в том случае, если помещение находится на первом этаже и изначально планировалось для коммерческой деятельности. Подобное нередко встречается в современных новостройках.

Приватизация

Этот вариант более актуален для старых домов. Многие помещения в них могут принадлежать государству/муниципалитету. Как следствие, чтобы оформить на них право собственности, сначала их нужно приватизировать. Сделать это достаточно сложно. Более того, в отличие от жилой недвижимости, приватизация нежилых помещений – это платная процедура.

Стоимость объекта может быть несколько меньше, чем его цена на рынке, но это не обязательное правило. На практике, большая часть таких помещений уже приватизирована с целью дальнейшей перепродажи по рыночной цене или использования в личных целях.

Вывод из жилого фонда

Этот вариант на данный момент является очень распространенным. Компания или индивидуальный предприниматель выкупает жилую квартиру, расположенную на первом этаже, после чего меняет ее статус, превращая жилую недвижимость в нежилую. Для этого ему нужно получить согласия большей части собственников квартир в МКД и, что очень важно, абсолютно всех соседей, чьи помещения прямо прилегают к целевому объекту.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых?

В настоящее время термин «нежилое помещение» используется достаточно часто. Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.

Пробел в нормах приводит к возникновению множества сложностей как у обычных граждан, так и у предпринимателей, желающих квартиру в многоквартирном доме перевести в нежилое помещение . Ввиду отсутствия четкого определения, на практике нередко совершаются незаконные сделки с недвижимостью.

Что собой представляет нежилое помещение в многоквартирном доме ? Давайте разбираться.

Общие сведения

Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .

В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.

Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.

Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.

Нормативная база

Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.

В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.

В правительственном постановлении от 2011 г. закреплено право владельцев нежилых помещений использовать коллективные бытовые резервы сооружения.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.

Размеры помещений

Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.

Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.

Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение

Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.

Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.

В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.

Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.

На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.

Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.

Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.

Еще один нюанс – перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.

В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.

Особенности процедуры

Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:

• Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
• Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
• Техпаспорт и план помещения.
• Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
• Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.

Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.

Нюансы реализации прав и исполнения обязанностей

Как уже выше было сказано, права собственников помещений (жилых и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется и на территорию общего пользования.

Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.

Что касается прав, то в их число входит право голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и разрешении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором способа управления и пр.

Снабжение коммунальными ресурсами

Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:

• Заключить договора о поставке услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
• Оформить соглашение с управляющей компанией либо ТСЖ.

Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.

Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.

Перевод нежилого объекта в жилое помещение

Для изменения назначения объекта необходимо:

• Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
• Собрать комплект документов. В него включаются правоустанавливающий документ, протокол собрания жильцов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, установленным для жилых помещений, копия паспорта.

Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней. Если в переводе будет отказано, в трехмесячный срок это решение можно оспорить.

Если ответ будет положительным, необходимо провести перепланировку и оформить новый техпаспорт. Затем следует внести изменения в реестр недвижимости, получить свидетельство собственника.

Если владельцем помещения является несовершеннолетний, все действия от его лица совершаются законными представителями. Ими могут выступать родители, опекуны, попечители, усыновители.

Функциональное и целевое назначение помещения

Законодательство РФ не дает точных определений терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Поскольку жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания граждан, то по целевому назначению они не классифицируются.

Функциональное же назначение нежилого помещения ранее обязательно указывалось в проектной документации. Однако действующая редакция закона «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ больше не содержит обязательного требования о включении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу (п. 24 ст. 1 закона «О внесении изменений…» от 03.07.2016 № 304-ФЗ).

Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению

1. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:
   • торговые;
   • производственные;
   • складские;
   • коммунально-бытовые;
   • объекты общепита;
   • офисные;
   • медицинские;
   • образовательные;
   • спортивные;
   • свободного назначения и т. д.
2. Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
   • основные;
   • вспомогательные;
   • обслуживающие;
   • коммуникационные;
   • технические.

Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок

Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:

• Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
• Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СП, т.е. санитарные правила), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.

ВАЖНО! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.

Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме

Таким образом, в правомочия и обязанности собственника входят (ст. 30 ЖК РФ):

• владение, пользование и распоряжение помещением;
• предоставление по договору во владение и пользование такого помещения иным лицам;
• поддержание помещения в надлежащем состоянии, а также иные обязанности и права, установленные законом.

Итак, все помещения классифицируются законом на жилые и нежилые. Унифицированной классификации нежилых помещений закон не предоставляет. Смена функционального (целевого) назначения нежилого помещения обычно производится без дополнительных разрешений со стороны госорганов, при условии что такая смена не будет противоречить требованиям СанПин, ГОСТа, договора сторон или регионального законодательства.

Целевое назначение использования нежилого помещения: определение, классификация и порядок изменения

Помещение, не соответствующее определенным санитарно-эпидемиологическим требованиям, нормам пожарной безопасности относится к категории нежилых. Такая недвижимость имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым должно использоваться.

Подробнее о целевом использовании нежилых помещений можно узнать из этой статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.

Признаки нежилого объекта:

Имеет такие функциональные характеристики:

• не предназначен для проживания;
• используется в производственных и общественных целях;

Принадлежность к недвижимому имуществу.

Является составной частью здания (данная отличительная особенность разграничивает нежилые помещения и сооружения, в то же время указывает на их пространственную взаимосвязь).

Изолированность: так же, как и жилье, нежилое помещение должно быть изолировано; материальность: наличие определенных границ.

Взаимосвязь с земельным участком: недвижимость регистрируется по конкретному адресу.

Отнесен к нежилому фонду, при этом может быть расположен как в жилом, так и в нежилом здании.

Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г.). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

• офисные;
• торговые;
• спортивные;
• коммунально-бытовые;
• образовательные;
• медицинские;
• производственные;
• учреждения общественного питания;
• складские;
• свободного назначения и пр.

Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной классификации – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

• техническими;
• вспомогательными;
• коммуникационными;
• основными;
• обслуживающими.

Основное деление объектов

Законодательно не определено понятие назначения нежилого помещения. Согласно приказу Минэкономразвития РФ №943 от 16 декабря 2015г. утвержден Порядок ведения ЕГРН. В блоке 3.5, п.36, подп.3 документа сказано, что по назначению помещения подразделяются на жилые и нежилые.

При этом первые предназначены исключительно для одной цели – проживания граждан. Вторые же классифицируются по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

Ответственность за неправильную эксплуатацию

Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность. Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.

Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.

Законодательство РФ не включает прямой ответственности за проживание в нежилом помещении, но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).

Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в этой статье.

Классификация площадей и их характеристика

Свободное — что это такое?

Для того, чтобы расширить возможные сферы использования недвижимости, можно придать ей статус нежилого помещения свободного назначения. Такие объекты эксплуатируются собственниками и арендаторами в разных направлениях деятельности, за исключением специализированных.

Целевое назначение недвижимости зачастую становится известным еще в момент проектирования, но для владельца оптимальный вариант – создание универсального сооружения. Такое здание можно перепрофилировать по требованию арендатора. Часто нежилые помещения свободного назначения используются как торговые центры, под офисы, предприятия бытовой или социальной сферы.

Помещения свободного назначения, несмотря на свою многофункциональность, не могут в полной мере подойти для всех сфер деятельности. Учитывая специфику работы учреждения, в отдельных случаях потребуются дополнительные документальные согласования.

Жилое

Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8, ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

В связи с этим уполномоченные государственные органы направляют в ЕГРН сведения об изменении назначения нежилого помещения для включения такой информации в реестр (Закон №218-ФЗ, ст.32, ч.1).

Закон 221-ФЗ от 24 июля 2007г. «О государственном кадастре недвижимости” включает информацию о виде объекта недвижимости (нежилое или жилое строение), а также о назначении (жилое, нежилое помещение). Эти сведения фиксируются и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Подробнее о классификации нежилых помещений читайте тут.

Инструкция изменения функционального предписания

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения:

1. Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
2. Изменение вида деятельности.

Основные этапы перепрофилирования помещения:

• составление проекта;
• согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
• подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
• проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
• оформление технического паспорта представителем БТИ;
• получение нового кадастрового паспорта;
• обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться

Каким бы не было направление работы, потребуется согласование с Госпожнадзором. Для этого стоит обратиться в районное управление пожарной инспекции. Чтобы подтвердить соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам, нужно получить разрешение от Роспотребнадзора. БТИ подготовит планы помещений, которые расположены ниже и выше объекта.

Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа. После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

Составление и согласование проекта

До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного обследования, можно приступать к составлению проекта.

При необходимости в документ могут быть включены дополнительные разделы:

• конструктивные решения;
• проект фасада;
• отопление, вентиляция;
• водоотведение и подача воды и т.д.

Составление проекта – самый сложный и ответственный этап. Согласование происходит в следующем порядке:

1. Жилинспекцией.
2. Пожарным надзором.
3. Санитарно-эпидемиологическим надзором.
4. Экспертным бюро.
5. Отдел архитектуры (если затрагивается фасад здания).

Подготовка документов

Чтобы изменить назначение помещения нужно подготовить такие документы:

• заявление;
• правоустанавливающую документацию;
• технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте здесь);
• экспликацию;
• проект перепланировки;
• справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
• справку об отсутствии коммунальных долгов.

Получение разрешения

После подачи документов местные органы власти изучают объект и рассматривают возможность перепрофилирования в срок до шести дней. Если принимается положительное решение, заявителю выдается разрешение с неограниченным сроком действия. Если выявлены какие-либо нарушения, дается период от 10 дней на их устранение, после чего повторно рассматривается заявление.

Финансовые издержки

Основные финансовые траты направлены на:

1. Подготовку проектной документации.
2. Оплату услуг Жилинспекции.
3. Покрытие стоимости строительных работ.
4. Оплату государственной пошлины.

Ориентировочная цена на услуги в Москве и области составляет:

Сроки

В обычном порядке на подготовку технического заключения уходит 1-2 дня. В зависимости от сложности проект готовится от нескольких дней до двух месяцев.

На подготовку справок БТИ и вызов специалиста в среднем уходит от 10 до 30 дней. Работа с архитектором занимает до двух недель, а внесение изменений в документацию – не более 30 дней.

Внесение изменений в кадастровый план

Изменения в кадастровую документацию вносятся на основании технического плана с чертежом и описанием основных параметров объекта. Эта процедура может занять от трех до восемнадцати дней в зависимости от сложности и масштаба изменений. Итогом становится оформленный кадастровый паспорт с обновленной планировкой объекта.

Нежилое помещение имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым используется. Если собственник или арендатор принимает решение изменить вид деятельности, необходимо привести помещение в соответствие новым нормам и требованиям. Для этого меняется его целевое назначение. Процедура трудоемкая и затратная, требует определенных знаний и алгоритма действий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Признаки, виды и классификация нежилых помещений

Поскольку рыночные отношения в настоящее время очень развиты, весьма широко стало использоваться понятие совершения сделок с недвижимостью. Но в российском законодательстве нет чёткого понятия для таких действий, из-за чего возникают некоторые трудности.

Такая проблема волнует коммерсантов, которые хотят в бизнес целях преобразить жилую недвижимость в нежилую. Этот вопрос часто встаёт перед жителями домов, которые путают нежилое помещение с общим имуществом в процессе подсчёта коммунальных платежей. О видах и особенностях таких помещений читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Признаки

Основные признаки следующие:

1. Материальность и изолированность. Нежилое пространство, как и квартира, дом или комната – это полностью изолированный объект. Он имеет собственные стены, пол и потолок, а также вход.
2. Объект – это недвижимое имущество. По Федеральному закону № 122, в документе выделяют право на государственную регистрацию и на владение тем или иным помещением.
3. Недвижимость является частью здания (это общая черта с жилым пространством).
4. Имущество может быть зарегистрировано на конкретной земельной территории и его невозможно переместить.
5. Помещение входит в нежилой фонд. Оно изолировано, несмотря на то, что находиться может в жилом или нежилом строении.
6. Функциональное назначение несколько двойственное: имущество не предназначено для проживания людей, а подходит для ведения бизнеса и использования в производственных целях.

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение может быть использовано под любую деятельность. Если принять во внимание все виды разрешенного использования, то все помещения делят на следующие типы:

Офисное.

Оно используется для создания офиса организации, а размещаться может в ТРК, ТЦ и БЦ. Также оно может иметь место в большом административном здании. Офисное помещение имеет характерные капитальные стены, которые отгораживают его от других пространств. Обязательным считается наличие коммуникаций прямо в здании (вода, санузел, слив). Торговая площадь.

Может применяться для торговли, а размещаться в ТРК или в жилом здании. Не всегда имеет капитальные стены, но наличие базовых коммуникаций неподалёку от такой площади обязательно. Они могут быть рассчитаны на небольшое число торговых площадок. Универсальное помещение.

Оно подходит для разных видов деятельности (офис, кабинет по предоставлению медицинских услуг, спортивный клуб, солярий, кабинет мастера маникюра, рабочее место мастера по шугарингу). Помещение обособленное, у него есть отдельный вход и капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Также оно должно иметь свои коммуникации, а находиться может в торговом центре или жилом объекте. Склад.

Он может иметь место в административном здании или в спортивном комплекте. Ему характерны капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций при этом не обязательно, ведь его зачастую используют для хранения продукции или техники.

Вспомогательные и основные

Основными считают помещения, в которых осуществляют процессы функционального назначения. Сюда относятся помещения, аудитории и классы в государственных заведениях, кабинеты, палаты. Также здесь есть помещения общего пользования, а именно – кинотеатры, театры, залы в музеях, клубы, актовые и читальные залы, административные учреждения, торговые залы.

Как происходит разделение по целевому назначению?

Под целевым назначением понимается деятельность, для ведения которой может быть использовано то или иное помещение. По этому признаку помещения классифицируют на:

1. Производственные.
2. Торговые.
3. Складские.
4. Объекты общепита.
5. Коммунально-бытовые.
6. Медицинские.
7. Офисные.
8. Спортивные.
9. Образовательные.
10. Свободного назначения.

Функциональное назначение помещения – наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельного объекта. Классификация может быть такой:

• Основные.
• Технические.
• Коммуникационные.
• Вспомогательные.
• Обслуживающие.

В заключении стоит отметить, что существует масса нежилых помещений, использовать которые можно под разные цели. Их размер также сильно отличается. Такие объекты могут быть куплены для ведения собственного бизнеса или для использования в промышленных целях. Также их можно арендовать, заключив договор с владельцем. Важно правильно подобрать вид помещения и убедиться в том, что оно удовлетворяет ваши нужды и имеет всё необходимое для применения в нежилых целях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Нежилое помещение в многоквартирном доме – что это такое?

Нежилые части МКД – это помещения, которые не выполняют функции обеспечения надлежащих условий для проживания жильцов данного дома.

У этой части здания обычно есть собственники со всеми правами, подтверждёнными документально.

В нежилых помещениях могут размещаться:

• магазины;
• медицинские учреждения;
• офисы;
• учебные заведения;
• учреждения, оказывающие бытовые услуги и т.п.

Обычно у такой части здания есть свой владелец, который несёт расходы по содержанию не только эксплуатируемой площади, но и других мест МКД.

Что к ним относится?

Справка. Возможность юридически корректно отличить разные категории помещений предоставляется двумя кодексами (ГК и ЖК), а также законом, посвящённым правилам регистрации недвижимости (№122). Ст.130 ГК относит нежилые части зданий к категории недвижимости.

Однако это возможно только в том случае, если такое помещение имеет границы, а также регистрацию в органах кадастра в соответствующем качестве.

В статье 15 ЖК даётся полное определение помещения жилого статуса. Признаки нежилых помещений МКД определяются от противного. Если жилым считается изолированное пространство, пригодное для длительного проживания людей, то нежилым пространством считают изолированную недвижимость, без условий для комфортного проживания.

Если обобщить все признаки, то в нежилые части МКД входят:

• изолированные объекты, обладающие свойствами недвижимости, имеющими отдельный вход;
• ограниченные пространства, относящиеся к нежилому фонду;
• местами, где не имеют право проживать люди.

Все описанные признаки можно считать значимыми, однако главным из них является последний.

Не так давно на стадии создания проекта здания обязательно заранее указывалась цель создания нежилых помещений. Сейчас это требование утратило свою силу. По этой причине целевое назначение помещения определяется уже после ввода здания в строй.

Однако это не означает, что назначение объекта в жилом здании зависит только от желания хозяина. Существуют нормативы, которые строго регламентируют условия эксплуатации объектов, не используемых под жильё. Кроме того, возможность использовать помещения для какого-либо вида деятельности зависит и от уровня воздействия на среду, где живут люди. Проведение некоторых работ в принципе не может осуществляться в здании многоквартирного дома.

Целевое назначение формируется, исходя из особенностей помещения и характера деятельности. Если эти два критерия не соответствуют друг другу, специальные государственные органы вправе потребовать от владельца объекта перепрофилировать род занятий или провести переоборудование помещения.

Чем они отличаются от мест общего пользования в МКД?

Необходимость провести разграничения этих понятий очевидна, поскольку на практике люди часто не видят разницы между ними, что не способствует рациональному и юридически адекватному использованию площадей МКД.

Справка. Нежилые части здания – это аналог квартир, неадаптированных под потребности проживающих в доме людей. Места общего пользования – это те структуры здания, которые не изолируются от жильцов. Их назначение состоит в том, чтобы люди постоянно их использовали.

К таким местам могут относиться:

1. площадки на лестницах;
2. коридоры вне квартиры;
3. чердаки;
4. этажи технического назначения;
5. гаражи внутри дома;
6. подвалы;
7. бойлерные площади;
8. ограждения;
9. крыша;
10. лестница с перилами;
11. объекты отопления, охлаждения и освещения вне квартир;
12. трансформаторные будки;
13. придомовая территория;
14. трубы и всё оборудование, обеспечивающее подачу газа, тепла и т.п.;
15. приборы для учёта потребления энергии;
16. инженерные ревизионные системы;
17. системы обеспечения связи.

Это приблизительный перечень мест общего пользования в МКД, сформированный как наглядный пример отличия одной части здания от другой.

Примеры

Жилыми могут быть все части МКД, которые признаны таковыми системой кадастрового учёта.

Внимание! Ст. 16 ЖК даёт однозначный список помещений, которые относятся к категории жилья.

Туда входят:

• сам МКД;
• все его квартиры или их части;
• отдельные комнаты.

Классификация помещений:

• Домом, получившим статус жилого, считается строение, состоящее из комнат и комплекса иных помещений.
• Квартирами являются обособленные части здания с прямым доступом из мест общего пользования. Они формируются из комнат и мест, выполняющих вспомогательные функции.
• Одной комнатой является такая часть МКД, которая может быть объектом рыночного оборота. При этом её вспомогательные помещения находятся за пределами границ объекта.

Все помещения, отнесённые к нежилым, классифицируются по своему по целевому назначению:

• образовательные (детские сады, образовательные центры и т.п.);
• торговые;
• спортивные;
• столовые, рестораны, кафе;
• производственные;
• предназначенные для оказания услуг (швейные и обувные мастерские);
• складские (хранение не токсичного товара);
• коммунально-бытовые;
• медицинские;
• офисные.

Вывод из сравнения можно сделать однозначный – отличие помещений этих двух категорий заключается не только в уровне обеспеченности бытовыми условиями. Эти категории являются разными юридическими объектами со своим целевым назначением.

Можно ли перевести один тип помещения в другой и в каком случае?

Подобный перевод с последующим использованием или продажей по выгодной цене особенно часто производится в деловых центрах больших городов. Квартиры, размещённые на нижних этажах, продаются по завышенным ценам. Это становится уже бизнесом. Люди, продав такую квартиру, могут купить себе лучшую на верхних этажах.

Как это делается? С 2012 года этот перевод стал осуществляться в судах. Делается это на основании положений нового Жилищного кодекса Российской Федерации.

Важно! Порядок перевода регламентируются статьёй 22 ЖК. Разрешено переводить жильё в иное состояние только в том случае, если квартира располагается на первом этаже.

Квартиры, размещённые на всех остальных этажах, могут изменить статус только в том случае, если под ними нет помещений, отнесённых к жилым.

Осуществление подобного перевода не разрешается, если:

1. оборудовать отдельный вход не представляется возможным;
2. помещение, представленное к смене статуса, является частью квартиры;
3. в квартире постоянно проживают люди;
4. на жилплощадь существует обременение;
5. жилье не является частной собственностью;
6. перевод осуществляется для отправления религиозных культов.

Эксперт рассказывает об условиях и порядке переведения жилого помещения в нежилое.

Помещения не жилого статуса имеют целый ряд принципиальных отличий. Обычно это специальные части МКД, которые должны обеспечить потребности людей в небольших помещениях с учреждениями, востребованными населением микрорайона. Владельцы таких помещений обладают равными правами с владельцами квартир в части правил эксплуатации помещений.