– Квартиру на лестничной клетке надо мной купили новые собственники и начали делать ремонт. У меня подозрение, что они делают полную перепланировку. Боюсь, они могут установить ванную комнату над моей спальней. Как мне себя обезопасить, если это так? Может, стоит застраховать квартиру?

– Разберемся, какие действия можно считать незаконной перепланировкой, что нужно при этом делать и зачем это может понадобиться.

🛠 Примеры незаконной перепланировки

Наиболее яркими примерами незаконной перепланировки следует считать перенос ванных, кухонь (так называемых «мокрых зон») с последующим размещением их над «сухими» помещениями (например, спальнями, гостиными), перекрытие вентиляционных каналов или их перестройка.

💡 Исключения из правил

Если проведение перепланировки вызвано сложностями в эксплуатации и инициировано государственными органами, регулирующими эксплуатацию жилого фонда, то незаконной такая перепланировка считаться не может.

Пример из жизни

У бабушки автора статьи есть квартира, которая расположена в бывших цехах самоварной фабрики. Дата постройки этой части жилого дома – конец XIX века. Дом не был предназначен под установку газовых водонагревателей – разрешение пожарные дали только на газовые плиты. Но после рождения внука бабушка приняла решение поставить газовую колонку. Изначально был сделан выход вентиляции в стену дома и на улицу (двухэтажный дом, квартира на первом этаже). Однако такое устройство вытяжки пожарных не устроило, и по согласованию с собственником квартиры на втором этаже была осуществлена перестройка вентиляционной шахты с возможностью подключения к ней дымохода от колонки. Так как такая перепланировка была осуществлена по рекомендации государственных органов пожарного надзора совместно с организацией, осуществляющей контроль за правильностью эксплуатации газового оборудования, незаконной ее считать нельзя – она не только проведена в соответствии с требованиями государственных органов, но и внесена в технический паспорт дома.

Приходилось ли вам сталкиваться с незаконной перепланировкой квартир? Нет, не приходилосьСлышал(а) о таких случаяхЯ не знаю, как отличить незаконную перепланировку от узаконенной

❗ Случаи, когда может потребоваться доказать факт незаконных действий соседей

Доказывание того, что перепланировка в квартире соседей носит незаконный характер, может потребоваться в случаях, когда становится явной угроза разрушения или порчи одного или нескольких смежных помещений. Примеры разрушения: изменение уклона полов, появление трещин на несущих стенах и перекрытиях, которые становятся заметны невооруженным взглядом.

Доказывание ложится на плечи представителей тех государственных органов, куда поступило обращение по факту возможного изменения конструкционных особенностей жилого помещения. Автор же заявления никаких доказательств, кроме тех, которые он получил в том жилом помещении, где проживает, не должен предоставлять.

👇 Кто может выявить нарушения

Незаконную перепланировку могут выявить только сотрудники государственной жилищной инспекции и бюро технической инвентаризации. Осуществляется такое выявление на основании специального анализа фактического помещения и данных из технических паспортов многоквартирного жилого дома.

Собственники смежных жилых или нежилых помещений имеют право только попытаться выявить факт возможной перепланировки, но, не имея специальных знаний, не смогут сделать однозначное заключение о том, есть ли незаконное изменение помещения, с конструкционной точки зрения, или нет такового.

Кого могут пустить к себе соседи для осмотра помещения

Собственники той квартиры, в отношении которой имеются подозрения о незаконной переделке, имеют право не пускать к себе соседей.

Если же визит осуществляется представителями государственной жилищной инспекции по заявлению о возможной перепланировке незаконного типа, то собственник жилого помещения обязан будет впустить этих посетителей, чтобы к штрафу о незаконном изменении своей квартиры не получить еще и штраф о неподчинении сотрудникам государственных органов.

Можно ли объединить комнату с балконом, не нарушая закон Читать Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой Допустимый уровень шума при ремонте квартиры Смотреть

🏛 Инстанции для обращения с заявлениями

Собственник смежного помещения имеет право оказать воздействие на владельца перестраиваемой квартиры путем обращения в различные государственные органы.

Обращение в жилинспекцию (ГЖИ)

Для того чтобы получить визит сотрудников этого органа в спорную квартиру, необходимо написать заявление на имя руководителя территориального подразделения жилинспекции.

Форма такого заявления – свободная, но в нем необходимо указать следующие данные:

• на имя кого составляется заявление;
• в отношении какого объекта недвижимости (указать нужно точный адрес квартиры), а если есть данные о собственнике, то и их для лучшей идентификации спорного жилого помещения;
• сведения, по которым заявитель принял решение о том, что в спорной квартире производится незаконная перепланировка;
• данные о самом заявителе (с указанием адреса расположения того помещения, собственником которого он является).

Регламентированный срок рассмотрения поданной жалобы сейчас составляет один месяц, но на практике он гораздо меньше, особенно если есть угроза причинения вреда жизни и здоровью жильцов смежных со спорным помещений или разрушения здания в целом.

Сотрудники ГЖИ уведомляют собственника перестраиваемого помещения, что придут к нему с проверкой. Таких визитов может быть не больше двух (если первый раз сотрудников не пустили в квартиру). Если оба раза сотрудники ГЖИ так и не смогли попасть в квартиру, то дело передается в суд.

Обращение в прокуратуру

Обращение в прокуратуру возможно только в отношении сотрудников государственной жилищной инспекции, так как прокуратура принимает заявления и проводит проверку в отношении юридических лиц и сотрудников государственных органов. Заявление составляется в отношении тех сотрудников ГЖИ, которые проигнорировали заявление от собственника смежного со спорным помещения по факту проведения перепланировки.

Можно ли обратиться в управляющую компанию

Управляющая компания предписаний в отношении собственников перестраиваемых помещений выписывать не имеет права. Однако она может составить заявление в ГЖИ на такого собственника, приложив составленные своими сотрудниками акты осмотра помещений, в том числе, если, кроме изменения конструкционных особенностей, имеет место и изменение инженерных сетей и коммуникаций, которое не было ни с кем согласовано.

При обращении в управляющую компанию можно получить доказательства в виде фото- и видеофиксации последствий тех изменений, которые возникли в квартире заявителя из-за возможных незаконных конструкционных изменений смежных помещений.

В суд

В судебные органы можно обратиться, только если будут доказательства того, что перепланировка точно произведена незаконно: например, в комнате на потолке появились следы протечки от канализации санузла, то есть «мокрой зоны», расположенной над спальным помещением. Исковое заявление в суд придется подтвердить специально собранными доказательствами.

Как подать в суд через интернет. Пошаговая инструкция Читать Что делать, если адвокат проиграл процесс – нужно ли ему платить Могут ли законы противоречить друг другу Смотреть

💰 Штраф и дополнительное наказание

За незаконную перепланировку на собственника перестроенной квартиры налагается административный штраф в размере 2000-2500 рублей, согласно ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях. В качестве дополнительного наказания назначается приведение квартиры в первоначальный внешний вид путем устранения всех конструкционных изменений.

Такое приведение в прежний вид осуществляется за свой собственный счет владельцем перестроенного помещения. Оно должно быть устранено в срок от двух до трех месяцев, после чего сотрудники ГЖИ наносят визит с повторным осмотром помещения. Если предписание не было выполнено, собственнику перестроенного помещения грозит обращение в суд и восстановление прежнего вида квартиры под контролем судебных приставов.

📋 Поможет ли страхование квартиры устранить ущерб от незаконных действий соседей

Некоторые страховые компании в договоры страхования жилья включают пункты о том, что в случае незаконной перепланировки жилья собственниками смежных помещений причиненный ущерб не будет считаться страховым случаем.

Поэтому, прежде чем страховать квартиру, придется уточнить в страховой компании, распространится ли страховое возмещение на причиненный ущерб незаконной перепланировкой соседями.

❓ Часто задаваемые вопросы

Соседи сделали перепланировку, но в квартире не живут и не сдают ее. Где они живут постоянно – не знаю. Что делать?

Нужно составить заявление в ГЖИ для проведения проверки, но указать, что вы не знаете, где проживают собственники спорного помещения. Если на уведомление о визите соседи не отреагируют, дело будет передано в суд с последующим розыском собственников с помощью правоохранительных органов.

Соседи не выполняют предписания жилинспекции. Что делать?

Сначала уведомить сотрудников государственной жилищной инспекции, что их предписания не исполняются. Сотрудники ГЖИ либо обратятся в суд самостоятельно, либо вынесут повторное предписание, в случае неисполнения которого будет осуществлено обращение в суд.

Можно жалобу писать анонимно?

Нет, анонимная жалоба не рассматривается.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Екатерина Алейникова Юрист. Автор статей. Практика в сфере госзакупок, недвижимости, ДТП, споров со страховыми компаниями Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Закон запрещает выполнять перепланировку без согласования с жилищными органами, в Москве это Мосжилинспекция. Это требование ввели для того, чтобы люди не подвергали опасности себя, соседей и других людей, выполняя работы, которые могут навредить зданию. Перед тем, как выдать разрешение на перепланировку, проектная организация проведет расчеты о допустимости задуманных работ, а Мосжилинспекция их проверит. Это гарантирует безопасность перепланировки.

Если человек или организация делают перепланировку без согласования, они не могут гарантировать, что все строительные требования соблюдены. Чтобы таких самовольных перепланировок было меньше, законодатель ввел административную ответственность в виде штрафов.

Однако это далеко не все неприятные последствия, которые может повлечь незаконная перепланировка. Самое неприятное для владельца квартиры — ее принудительное изъятие и продажа с аукциона. Кроме того, владельца могут ограничить в выезде за рубеж, да и сама стоимость квартиры при продаже снизится. Подробнее все эти последствия разбираем в этой статье.

Вред от незаконной перепланировки

Если не обращаться в проектную организацию и не проводить расчеты о безопасности задуманных ремонтных работ, можно сильно навредить зданию. Владельцы квартир не знают особенностей проекта дома, не просчитывают изменение нагрузки на стены и перекрытия, кроме того, при самостоятельном ремонте не учитывают, какие работы по перепланировке уже провели соседи по подъезду сверху и снизу.

Для того чтобы дом обвалился от незаконной перепланировки, нужно очень грубо нарушить строительные нормы. Однако если несколько жильцов дома сделают перепланировку самовольно, состояние здания может сильно ухудшиться. Такие примеры есть: в Санкт-Петербурге пришлось временно расселить целый дом и экстренно провести ремонтные восстановительные работы, так как из-за многочисленных перепланировок в старом здании потрескались стены и провалились полы.

Другое неприятное последствие связано с самовольным переносом санузла и кухни. Их называют мокрыми зонами, так как и кухня, и ванна с туалетом оборудованы сантехникой и водопроводными трубами. Если забыть закрыть кран или прорвет трубу, можно затопить соседей снизу.

Чтобы ущерб был меньше, закон запрещает размещать мокрые зоны над жилыми комнатами. Так риск испортить мягкую мебель, ковры и обои при затоплении существенно ниже.

Если нарушить эти требования и расширить санузел за счет жилой комнаты и наоборот, можно подставить под удар свою собственную квартиру или квартиру соседей снизу. При заливе квартиры жилая комната, которая находится под санузлом, пострадает сильнее, чем если бы она находилась под другой жилой комнатой — как и требует закон. Тому, кто сделал незаконную перепланировку, в этом случае придется потратить больше денег на восстановление собственного жилья или на компенсацию ущерба, нанесенного соседям.

Штрафы за самовольную перепланировку

Размер штрафа зависит от того, кто владеет квартирой — гражданин или организация.

Штрафы для граждан, то есть физических лиц, устанавливает ст. 7.21 КоАП РФ. За незаконную перепланировку квартиры в жилом доме штраф — от 2000 до 2500 рублей. Если не согласовать перепланировку в каких-то других жилых помещениях, например, в частном доме, штраф ниже — от 1000 до 1500 рублей. Эти штрафы одинаковые по всей стране.

Штрафы для организаций, то есть юридических лиц, в КоАП РФ не прописаны, а значит, если квартирой владеет юридическое лицо, штраф за самовольную перепланировку ему выписать нельзя. Однако чаще всего организации покупают жилые помещения, чтобы перевести в нежилые — под ресторан, кафе, магазин, офис и т.д. За незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме ответственность есть. Ее устанавливают законы субъектов РФ, то есть в каждом регионе штрафы могут быть разными или вовсе отсутствовать.

В Москве такие штрафы установлены в ст. 9.12 КоАП РФ г. Москвы. Юридическим лицам грозит штраф от 300 тысяч до 350 тысяч рублей.

Штрафы большие, и их действительно назначают. Вот пример: организация сама обратилась в Мосжилинспекцию с просьбой узаконить выполненную перепланировку в нежилом здании в многоквартирном доме. Инспектор обнаружил, что проведенные работы закону не соответствуют — организация демонтировала технические короба и сделала козырек над входом. Инспекция выписала штраф 350 тысяч рублей, а суд согласился, что все по закону.

Для физических лиц тоже есть штрафы за самовольную перепланировку нежилых помещений. Важно обратить на это внимание, так как апартаменты — это довольно распространенный тип нежилой недвижимости. Хоть по статусу это и не квартиры, но несогласованная перепланировка апартаментов в многоквартирном доме тоже карается штрафом — от 1000 до 3000 рублей.

Что будет, если не заплатить штраф вовремя. Срок для уплаты административного штрафа есть в КоАП — это 60 дней. Если за это время штраф не заплатить, его передадут на взыскание приставам, а сверху назначат наказание по ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1. Это может быть штраф в удвоенном размере, но не меньше 1000 рублей, либо арест до 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Юридические лица будут платить только штраф.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Обязательные требования от Мосжилинспекции

Если Мосжилинспекция узнает о самовольной перепланировке от соседей по дому, управляющей компании или ТСЖ, она не ограничится штрафом. Инспектор выпишет предписание об устранении незаконной перепланировки.

Каким может быть требование Мосжилинспекции:

1. Устранить выявленные нарушения и привести квартиру в первоначальное состояние до перепланировки — если собственник квартиры выполнил работы, которые в принципе нельзя согласовать.
2. Узаконить перепланировку — если выполненные работы отвечают требованиям закона.

Если среди выполненных работ будет хоть одна деталь, не соответствующая закону, Мосжилинспекция потребует полностью восстановить квартиру в первоначальном состоянии. Избежать таких последствий, можно, если узаконить квартиру самостоятельно, предварительно обратившись в проектное бюро. Специалисты подскажут, какие детали ремонта нужно исправить, чтобы не пришлось переделывать весь ремонт.

Узаконивание перепланировок в 2020 году

Например, если хозяин квартиры объединил санузел и убрал порожек на входе в санузел, мы подскажем, что порожек нужно восстановить. Если дополнительно объединены комната и лоджия, расскажем, как сделать это по закону — например, с остеклением в пол. Выполнив эти работы, вы сможете узаконить оставшийся ремонт, не возводя заново перегородки и дверные проемы.

Ремонт без ошибок: основные правила и частые нарушения

Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она обратится в суд, и тогда придется выполнять уже судебное решение.

Пример: гражданин владел нежилым помещением на первом этаже жилого дома. Он без согласования с Мосжилинспекций провел перепланировку — самовольно проделал проем в несущих стенах, сделал перегородку в стенах, создал помещение в подоконной зоне и др. Инспекция направляла гражданину предупреждения, но он не отреагировал. Тогда Мосжилинспекция подала в суд, и суд обязал гражданина заложить три проема в несущей стене, демонтировать перегородку, помещение тамбура с восстановлением подоконной зоны, демонтировать устроенную и восстановить разобранную перегородку на площади коридора, а также привести в соответствие входную группу и фасад.

Квартиру придется вернуть в состояние, в точности как на плане БТИ.

Для владельцев апартаментов, офисов, магазинов и других нежилых помещений правила такие же — суды применяют их по аналогии. Это значит, что Мосжилинспекция имеет право потребовать от владельца офиса, чтобы он вернул помещение в состояние до перепланировки или узаконил проведенные работы.

Судебные штрафы, ограничение на выезд и выселение

Суд обяжет владельца квартиры вернуть ее в состояние до перепланировки, если по материалам дела поймет, что это необходимо. Но это не единственная мера, которую суд может применить к хозяину квартиры.

Штраф за неисполнение решения. Для того чтобы должники исполняли решение суда, есть действенная мера — судебная неустойка, которая иначе называется астрент. На практике это выглядит так — хозяину квартиры придется заплатить штраф за каждый день, пока квартира не будет приведена в соответствие с планом БТИ. Размер штрафа нигде в законе не прописан, его определяет суд по просьбе истца.

Например, суд может решить, что квартиру нужно привести в первоначальное состояние за три месяца, а за каждый день просрочки придется заплатить 1500 рублей.

Суд не может установить штраф по собственному желанию, об этом должен попросить истец. Это может быть представитель Мосжилинспекции, а может быть и другое лицо, например, представитель ТСЖ или управляющей компании. Они тоже заинтересованы в том, чтобы владельцы квартир не выполняли незаконных перепланировок, так как отвечают за безопасность дома перед всеми жильцами.

Ограничение выезда за границу. Закон ограничивает выезд за рубеж для тех, кто не исполняет требования суда. Поэтому на время принудительного восстановления квартиры в состояние до перепланировки о командировках и отпусках можно забыть. Этот запрет прописан в законе. Даже уважительная причина не поможет покинуть страну. В нашей практике были случаи, когда из-за неисполненного решения о перепланировке люди не могли выехать за границу на срочное лечение.

Лишение квартиры. Самое страшное, что может грозить собственнику квартиры с неузаконенной перепланировкой, — потеря квартиры. Мосжилинспекция имеет право попросить суд изъять квартиру и продать с торгов. В ее практике такие случаи есть, хотя случается это редко.

Квартиру продадут с торгов, на вырученные деньги оплатят восстановление помещений в первоначальном состоянии, до выявленной перепланировки, а остаток денег вернут хозяину. Эта ситуация неприятная, хоть и соответствует закону. Во-первых, такие действия не всегда входят в планы хозяев, во-вторых, цена квартиры на аукционе может быть заметно меньше, чем при продаже своими силами.

Если квартира не в собственности, а в соцнайме, — договор расторгнут.

Другие неприятные последствия

Незаконная перепланировка чревата не только штрафами и ограничениями для владельцев квартир, но и финансовыми последствиями. Квартиры падают в цене, а банки могут потребовать выплатить ипотеку досрочно.

Снижение стоимости квартиры. Квартира с самовольной перепланировкой стоит дешевле, чем квартира с идеальными документами. Запретов на продажу таких квартир нет, но рыночная стоимость падает из-за того, что люди знают о последствиях незаконной перепланировки и понимают, что всю работу по согласованию и, возможно, восстановлению квартиры в прежнем виде придется выполнять им.

В среднем цена квартир с неузаконенной перепланировкой падает на 20%.

Узнать, что в квартире есть незаконная перепланировка, покупатель может по плану БТИ — если он не соответствует реальному положению дел, перепланировку не согласовывали.

Досрочная выплата ипотеки. В договоре об ипотеке довольно часто можно встретить условие, что перепланировка квартиры допускается только после получения разрешения Мосжилинспекции и с уведомлением банка. Невыполнение этого требования — нарушение кредитного договора. Если банк обнаружит такое нарушение, он может потребовать досрочно выплатить ипотеку. Когда это невозможно, банк может выселить собственника из ипотечной квартиры и продать ее, чтобы взыскать долги.

Что будет, если не узаконить перепланировку в Москве

Что сделал или не сделал хозяин квартиры	Ответственность	Где установлено
Выполнил перепланировку без согласования	2000—2500 рублей	ст. 7.21 КоАП РФ
Не заплатил штраф в течение 60 дней	— штраф в двойном размере, но не меньше 1000 рублей — арест до 15 суток — обязательные работы до 50 часов	ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1
Не выполнил в срок требования суда	— судебный штраф за каждый день просрочки — нельзя выехать за границу	ст. 308.3 ГК РФ ст. 15 Закон о порядке выезда из РФ и въезда в РФ, п. 5
Не исполнил предписание МЖИ и не привел квартиру в прежнее состояние	— продажа квартиры с торгов — расторжение договора соцнайма	п. 5 ст. 29 ЖК РФ

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Необходимость в перепланировке квартиры может возникнуть по разного рода причинам. К примеру, желание собственников расширить площадь какой-либо комнаты, кухни, перенести санузел или спальню. Словом, вариантов много. Но не стоит забывать, что в большинстве случаев проведение работ по перепланировке жилья требует предварительного согласования с Жилищной инспекцией. Более того, некоторые ее варианты запрещены вовсе, к примеру, включение в площадь квартиры балкона. Обусловлено это тем, что подобные работы могут спровоцировать обрушение всего здания.

1. Незаконная перепланировка квартиры

2. Штраф за незаконную перепланировку

3. Выявление незаконной перепланировки

4. Перепланировка нежилого помещения

5. Наложение штрафа

6. Незаконная перепланировка – какие меры предпринять

7. Запрет на проведение работ

8. Составление жалобы на незаконную перепланировку нежилого помещения

Незаконная перепланировка, то есть, самовольное изменение конфигурации квартиры, влечет за собой применение штрафных санкций, перечень и особенности которых приведены в нижеследующей статье.

Незаконная перепланировка квартиры

В ходе проведения ремонтных работ по улучшению состояния квартиры собственники вправе внести некоторые изменения по собственному усмотрению. Узаконить подобные варианты перепланировки более чем просто – достаточно обратиться в БТИ. Среди работ такого плана:

√ Установка стеклопакетов на балконе.

√ Установка бытовой техники, если при проведении работ не будут изменены коммуникации.

√ Расширение дверных проемов.

√ Изменение площади комнат за счет присоединения к ним кладовой или коридора.

√ Объединение в одно помещение ванной комнаты и уборной.

Для проведения любых других работ по перепланировке необходимым является наличие письменного разрешения. Для его получения требуется подготовить следующие документы:

√ Архитектурный план, составленный инженерами.

√ Документы, подтверждающие права собственности на жилье.

√ Согласие каждого собственника на перепланировку в письменном виде.

Если в ходе ремонта собственник проведет работы, перечень которых не отражен в архитектурном плане, одобренном специалистами, это также будет считаться самовольной перепланировкой. Для узаконивания работ в такой ситуации потребуется привести квартиру в соответствие плану. Рекомендуется ознакомиться с вариантами перепланировки, проводить которые не рекомендуется категорически:

Для некоторых видов ремонтных работ требуется разрешение, а некоторые запрещены вовсе

Важно отметить, что после завершения перепланировки квартира будет проверена контролирующими органами на соответствие одобренному плану. При наличии несоответствий на собственника может быть наложен штраф. Кроме того, потребуется устранить незаконные изменения.

Перед тем, как затеять самовольную перепланировку жилья, рекомендуется ознакомиться с ответственностью, которую могут повлечь незаконно проведенные работы. Итак, согласно положениям КоАП РФ, одним из основных наказаний является административный штраф, размер которого варьируется от 2000 до 2500 рублей. Кроме того, устранить нейтрализовать последствия незаконной перепланировки, то есть, вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Для тех, кто отказывается выполнять требования, предусмотрены более строгие варианты штрафных санкций. Так, нерадивый собственник может лишиться квартиры. Происходит это в том случае, если Жилищная инспекция или администрация обратится с исковым заявлением в суд. В такой ситуации жилье выставляется на торги, а вырученные средства направляются на проведение ремонта. Разумеется, собственник также получит определенную часть денег.

Если квартира предоставлена жильцу не на правах собственности, а согласно договору социального найма, последний аннулируется. То есть, в данном случае есть риск попросту остаться на улице без денег, потраченных на ремонт, и жилья.

Выявление незаконной перепланировки

Как правило, собственники проводят незаконную перепланировку, надеясь на то, что ремонт не будет обнаружен. Но не стоит забывать о соседях. Если им будет мешать постоянный шум, появление строительного мусора или что-то еще, они вполне могут обратиться с жалобой в управляющую компанию. Соответственно, после такого обращения в квартиру нарушителя будет направлена проверка, в ходе которой и выяснится факт проведения незаконного ремонта. Не стоит забывать, что в случае, если в ходе самовольной перепланировки жильцы затопили чужую квартиру или причинили иной вред, нанесенный ущерб придется возместить.

Незаконные перепланировки часто выявляются при продаже квартир, владельца оштрафуют и заставят вернуть квартире первоначальный вид.

В такой ситуации обязанности по восстановлению первоначального ее вида налагаются на покупателя. Продать такое жилье крайне сложно. Именно поэтому стоит задуматься, прежде чем начинать проведение самовольной перепланировки.

Перепланировка нежилого помещения

Необходимость по перепланировке может возникнуть и в случае с нежилыми помещениями, в числе которых подвалы, помещения на первых этажах многоквартирных домов, отдельные здания. Для проведения таких работ потребуется предоставить в жилищную инспекцию письменное согласие всех жильцов. Кроме того, необходимы следующие документы:

√ Письменное соглашение пожарной инспекции, СЭС, БТИ.

√ Архитектурный план.

Если работы еще не были начаты, срок рассмотрения заявки колеблется в пределах месяца. Если же перепланировка уже была проведена, срок увеличивается до трех месяцев.

Начинать перепланировку допустимо только при наличии разрешения Жилищной инспекции. Если таковое отсутствует, к собственнику или арендатору применяются штрафные санкции. Размер штрафа несколько варьируется в зависимости от региона. Но общие цифры являются следующими:

√ Физ лица – не менее 2000 рублей.

√ Должностные лица – не менее 4000 рублей.

√ Юр лица – не более 350 000 рублей.

Равно как и в ситуации с квартирой, помимо штрафа собственнику или арендатору потребуется устранить последствия незаконного ремонта. Особенно актуально это в том случае, если в ходе работ зданию был нанесен какой-либо ущерб, к примеру, появление на стенах трещин. Продать такое помещение также будет крайне сложно – провести сделку нельзя до тех пор, пока собственник не узаконит перепланировку или не вернет помещение в первоначальное состояние.

Наложение штрафа

Наложение штрафа осуществляется в определенном порядке. После выявления незаконной планировки сотрудником уполномоченного органа составляется акт и протокол, в котором указывается размер штрафа. Дополнительно составляется предписание, согласно которому собственнику требуется устранить нарушения в течение определенного времени. В том случае, если собственник не согласен с вынесенным решением, он может обжаловать его в течение 10 суток.

Незаконная перепланировка – какие меры предпринять

Самовольная перепланировка – явление распространенное. В большинстве собственники квартир проводят незаконные ремонты, не обращаясь в контролирующие организации. В этом нет ничего страшного, если в ходе работ не затронуты несущие стены или системы коммуникации. Однако при наличии подозрений, что в одной из квартир многоквартирного дома проводится самовольная перепланировка, соседям все же стоит проявить бдительность. Предпринять рекомендуется следующие меры:

√ В первую очередь желательно убедиться, что соседи действительно проводят работы, которые нельзя назвать законными. Для этого, разумеется, следует поговорить с собственниками и убедиться в наличии разрешения. Впрочем, собственники могут отказать в такой просьбе, и будут, следует отметить, правы.

√ Если собственник отказывается предоставить документы, можно обратиться в управляющую компанию. Но следует знать, что там также могут отказать в предоставлении нужных сведений в связи с отсутствием документов. В такой ситуации необходимо обратиться в Жилищную инспекцию.

√ Если в ходе обращения было выяснено, что жильцы проводят ремонтные работы незаконно, требуется составить заявление в свободной форме. В нем необходимо указать номер квартиры. Также требуются подписи жильцов. Отлично, если поставить подпись согласятся несколько человек.

√ После обращение жильцов сотрудники Жилищной инспекции обязаны проверить квартиру, в которой ведется ремонт. При выявлении факта незаконной перепланировки к собственникам будут применены штрафные санкции.

Не исключены ситуации, когда представители Жилищной инспекции игнорируют обращения жильцов. В таком случае последним необходимо обратиться в надзорный орган, то есть, в прокуратуру. Как вариант – можно составить исковое заявление в суд. Однако, чтобы он были принят к рассмотрению, требуется предоставить немалый пакет документов и оплатить государственную пошлину.

Запрет на проведение работ

Владельцев соседних квартир особенно беспокоит вопрос о том, как долго будут проводиться работы по устранению незаконной перепланировки. Срок полностью зависит от собственника квартиры. В том случае, если он согласен с имеющимися нарушениями и обязывается их устранить, ремонт может длиться до 3 месяцев. Если же он отказывается, процесс может продлиться несколько месяцев.

Если владелец жилья вопреки требованиям перенес стояки либо совершил другие нарушения при ремонте жилья, то ему придется оплатить штраф.

Если в результате проведенных работ жить в соседних квартирах стало опасно, собственникам таковых необходимо арендовать другое жилье. Также обязательно нужно обратиться в жилищную инспекцию, сотрудники которой зафиксируют повреждения. Чтобы иметь возможность обратиться в суд для взыскания суммы ущерба, собственникам соседних квартир требуется провести независимую экспертизу для оценки стоимости предстоящего ремонта.

Составление жалобы на незаконную перепланировку нежилого помещения

Если жильцов многоквартирного дома беспокоит проведение незаконной перепланировки нежилого помещения, например, подвала или квартиры на одном из первых этажей, необходимо предпринять следующие действия:

√ В первую очередь требуется обратиться в управляющую компанию с просьбой о предоставлении документов о перепланировке помещения.

√ Если таковые отсутствуют или сотрудники отказываются предоставлять сведения, обратиться нужно в жилищную инспекцию.

√ Сотрудники инспекции должны провести проверку, а также предоставить в письменном виде ответ. Если действия со стороны инспекции отсутствуют, можно обратиться в прокуратуру или в суд.

Итак, проведение незаконной перепланировки чревато множеством последствий, в числе которых применение штрафных санкций, сложности при продаже, наложение обязанности по устранению проведенных работ. Чтобы исключить подобное, рекомендуется действовать в рамках закона, то есть, проводить ремонтные работы только при наличии письменного разрешения контролирующего органа.

Новая редакция Ст. 7.21 КоАП РФ

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Комментарий к Статье 7.21 КоАП РФ

1. Объектом правонарушения являются отношения в сфере права собственности на жилые помещения и установленный порядок их использования.

Основным нормативным актом в рассматриваемой сфере является Жилищный кодекс (ЖК РФ), принятый 29 декабря 2004 г.

Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

При пользовании жилыми помещениями граждане должны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями — Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Правила пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03), утв. Приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 г. N 313.

Право пользования жилым помещением имеют:

наниматель жилого помещения (далее — наниматель) и члены его семьи — по договору социального найма жилого помещения;

наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения;

собственник жилого помещения и члены его семьи;

член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством РФ.

2. Объективная сторона состоит в совершении следующих противоправных действий (бездействия): порча жилых домов, жилых помещений, порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений, использование их не по назначению; самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции, обеспечивая условия для осуществления гражданами права на жилище, осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в этом доме. Наниматель и члены его семьи обязаны обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче.

3. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения ведутся на основе требований гл. 4 ЖК РФ. В соответствии с Кодексом переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения; перепланировка же влечет за собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменений в технический паспорт (об условиях и порядке переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений см. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные:

а) заявителем без получения документа, подтверждающего принятие (органом, осуществляющим согласование) решения о согласовании переустройства (перепланировки). Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»). Если даже решение о соглашении было принято, но документ, подтверждающий это, не соответствует форме, установленной Правительством РФ, то считается, что налицо самовольная постройка и (или) перепланировка жилого помещения;

б) с нарушением порядка переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Напомним, что данный проект должен быть обязательно представлен заявителем в орган, осуществляющий согласование (в соответствии с правилами п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК). После принятия решения о согласовании заявитель не вправе отступить от согласованного проекта, в противном случае налицо самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанные сроки в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч. 3 ст. 29 ЖК РФ порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядке. При этом важно подчеркнуть, что ст. 235 ГК, устанавливающая закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества, не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства.

Следует отметить, что ответственность в виде штрафа по комментируемой статье является альтернативой более суровому наказанию — самовольной постройке, которая подлежит сносу самим осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

4. Субъектами данного правонарушения являются граждане.

5. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла.

Другой комментарий к Ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об Административных Правонарушениях

1. Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Правила пользования жилыми помещениями установлены в Жилищном кодексе РСФСР и Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. Этими Правилами устанавливаются требования к содержанию жилых помещений.

2. В ч.1 комментируемой статьи предусмотрен состав правонарушения, объектом которого являются жилые помещения, а непосредственным предметом посягательства — установленные правила пользования ими.

3. Объективная сторона выражается в совершении ряда противоправных действий (бездействия): порча жилых домов, жилого помещения в результате непринятия мер к сохранности жилых помещений, бесхозяйственное их содержание, непринятие мер к устранению неисправностей в жилом помещении, нарушение санитарных правил, правил пожарной безопасности; порча оборудования жилых домов, несоблюдение правил пользования санитарно-техническим и иным оборудованием; самовольное, без разрешения органа местного самоуправления, переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений; использование жилого помещения не по назначению.

4. Субъектами правонарушения, закрепленного в комментируемой статье, признаются граждане.

5. С субъективной стороны указанное правонарушение может быть совершено как умышленно, так и по неосторожности.

6. В соответствии с действующим законодательством самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах запрещена. Объективную сторону состава правонарушения, установленного в ч.2 рассматриваемой статьи, составляют противоправные действия, выражающиеся в самовольной, без разрешения органа местного самоуправления, перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах.

7. Субъектами данных противоправных деяний признаются совершеннолетние граждане, совершившие их.

8. С субъективной стороны рассматриваемое правонарушение может быть совершено только в форме прямого умысла.