Сервитут в действующем законодательстве считается особая форма права пользования чужим земельным участком, за которое должна быть установлена соответствующая оплата.

Установление такого право может быть осуществлено только после проведения оценки стоимости возникшего обременения.

Соразмерная плата за сервитут

В действующем гражданском законодательстве понятие стоимости сервитута не существует, так как этот термин считается термином экономического происхождения.

Вместо него нормами гражданского законодательства Российской Федерации используется понятие соразмерной платы за сервитут.

Под соразмерной платой за сервитут необходимо понимать такую форму материального или денежного вознаграждения, которая осуществляется лицами, установившими обременение на конкретный земельный участок с целью обеспечения лучшего положения своим участкам, выплачиваемую владельцу обременённого участка.

Соразмерная плата за сервитут – это форма денежного вознаграждения владельцу обремененного земельного участка, которая носит характер периодических выплат и может меняться в зависимости от изменения существующих обстоятельств.

Если говорить о возможностях изменения размера соразмерной платы за сервитут, то

такие возможности предусмотрены в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Понятие соразмерной платы за сервитут используется не только в гражданском законодательстве, но и во всех отчетах о формировании стоимости такого обременения, которые готовятся соответствующими оценочными организациями.

Этот термин считается более правильным с точки зрения юриспруденции, так как может полном объеме отразить именно те затраты, а также убытки, которые несет владелец обремененного участка. Логичность использования такого понятия не подвергается сомнению.

Соразмерная плата за сервитут складывается из трех основных показателей, которые учитываются при формировании итоговой суммы:

• Размер реального ущерба, который получил владелец обремененного участка из-за установленного сервитута;
• Упущенная выгода, так как наложение обременения на участок влечет за собой реальное ограничение использования недвижимого имущества;
• Учёт тех реальных убытков, которые были понесены владельцем обремененного участка (в том числе, и те убытки, которые возникли из-за досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами).

Соразмерная плата за сервитут представляет собой достаточно сложную по расчетам величину, которая может изменяться, если происходит изменение какой-либо одной из составляющих, принимающих участие в ее расчете.

Изменение величины соразмерной платы за сервитут может происходить в таких случаях:

• Если изменяется степень обременения, установленного на земельный участок;
• Если изменению подвергается срок использования сервитута (этот показатель напрямую заложен в расчет стоимости установленного сервитута);
• Изменение соразмерной платы за сервитут может произойти в том случае, если стороны по своему обоюдному согласию высказали такое желание ввиду необходимости изменения установленного сервитута как в сторону увеличения обременения, так и в сторону уменьшения;
• Соразмерная плата за публичный сервитут может быть изменена только в одном случае: если изменению подвергается тот нормативный акт, который этот сервитут установил. Если таких изменений нет, то и плату за сервитут изменять нельзя, независимо от того, в какую сторону происходит такое изменение.

Порядок изменения установленной соразмерной платы за сервитут вносится в текст соглашения, заключаемого по итогам установления такого сервитута, как один из обязательных для исполнения (в случае необходимости) пунктов соглашения.

Как происходит установление соразмерной платы за сервитут

Соразмерная плата за использование сервитута устанавливается по результатам проведенной оценки. Эта величина может быть установлена только в строгом соответствии с условиями и положениями действующего гражданского законодательства, так как выплата вознаграждения за пользование чужим имуществом предусмотрена именно нормами этого законодательства.

Плата за использование сервитута может быть зафиксирована как изначально в тексте договора об установлении сервитута, так и в тексте специально составленного дополнительного соглашения.

Если речь идёт о формировании оплаты за использование такого обременения в тексте договора, то величина этой стоимости указывается в специальном разделе, посвящённом установленной стоимости сервитута, а также порядку взаиморасчетов между сторонами соглашения.

Режим выплат также определяется в тексте договора или специально оформленном дополнительном соглашении на основе некоторого перечня данных:

• Срока действия обременения в зависимости от возможностей достижения целей, ради которых он был установлен;
• Степени обременения, которое оказывает непосредственное влияние на возможности использования земельного участка в полном объеме;
• Общей стоимости установленного сервитута, определённого по результатам оценки установленного обременения.

Для большей наглядности в качестве приложения к договору может быть сформирован специальный график платежей, в котором будет отражена вся периодичность совершаемых выплат в зависимости от срока использования участка.

Порядок внесения платы за сервитут

Порядок внесения соразмерной платы за сервитут устанавливается статьей 18 Земельного Кодекса Российской Федерации. Эта статья регулирует не только вопросы установления такой оплаты, но и то, как должны происходить выплаты за использование обремененных земель.

В частности, п.3 этой статьи говорит, что если соглашение об установлении сервитута и назначении порядка выплат за его использование не подписано в течение года, инициатор установления сервитута вносит всю сумму в депозит нотариуса по месту нахождения обремененного участка и приступает к использованию своего права.

Владелец участка, в отношении которого установлен сервитут, может в любой момент обратиться к нотариусу за этими средствами (но уже за вычетом комиссии, которую нотариус вправе взимать за хранение средств), но для получения суммы он должен обязательно предъявить подписанное с инициатором сервитута соглашение об установлении такого обременения.

В том случае, если соглашение было подписано, и в его тексте есть информация о том, как будет происходить выплата всей суммы, все платежи должны происходить в строгом соответствии с таким графиком.

В случае подписания договора сервитута существуют два варианта, в соответствии с которыми могут происходить выплаты:

• Единовременный, когда на момент начала эксплуатации земельного участка инициатор обременения выплачивает всю сумму владельцу участка. В этом случае изменение соразмерной платы будет происходить несколько сложнее, так как вся сумма уже выплачена, и необходимо будет либо делать доплату (если стоимость увеличивается), либо владелец участка должен будет вернуть то часть средств, на которую происходит уменьшение стоимости сервитута.
• Ежемесячными платежами. В этом случае выплаты будут происходить один раз в месяц на протяжении всего срока использования сервитута. Корректировка в этом случае может осуществляться путем изменения количества платежей или ежемесячной суммы.

В обоих случаях для изменения итоговой суммы необходимо будет подготовить специальное дополнительное соглашение, в тексте которого будет содержаться не только информация об изменении суммы, но и сведения о том, на основании чего произошло изменение соразмерной платы за сервитут.

Сдать в аренду землю сельхозназначения имеет право не только государство, но и физическое лицо.

Что такое государственный жилищный сертификат, зачем он нужен и как его получить? На все эти вопросы вы найдете ответ в нашей статье.

Планируете купить квартиру в Краснодарском крае? Все важные подробности описаны .

Как платить налоги

Уплата налогов с соразмерной платы за сервитут может как лицом, которое владеет обремененным земельным участком, так и инициатором установленного сервитута. В случае, если рассматривается вопрос об обложении налогом владельца земельного участка, то здесь речь идет о налоге на добавленную стоимость (так как такой налог устанавливается на продаваемые или передаваемые в пользование товары, работы или услуги — в конкретном случае речь идет об услугах), так и о втором налоге (в случае, если владелец участка — физическое лицо — речь идет о налоге на доходы физических лиц, а если юридическое — налог на прибыль организации).

В том же случае, если речь идет об инициаторе установления сервитута, то физическое лицо платить не будет ничего, а юридическое будет действовать в соответствии со своим режимом налогообложения.
В целом, в российской налоговой системе выделяют два вида налогообложения:

• Стандартный, когда расчет налоговой базы происходит с учетом всех понесенных расходов и, соответственно, облагаться налогом будет та прибыль, которая остается после подсчета всех понесенных расходов;
• Упрощенный, когда в перечень расходов включаются только те расходы, которые находятся в закрытом списке расходов для налогообложения организаций с упрощенной формой налогов.

В соответствии с таким разделением и происходит учёт тех налоговых отчислений, которые должны быть выполнены за пользование сервитутом.

Если речь идёт о стандартной форме налогообложения, то здесь необходимо будет

произвести признание расходов на оплату пользования сервитутом в качестве прочих оправданных и документально подтвержденных расходов (в соответствии с требованиями пп.49 п.1 ст.264 Налогового Кодекса Российской Федерации). Признать такие расходы будет необходимо в целях формирования базы обложения прибыли.

При упрощенной системе налогообложения учитывать соразмерную плату за сервитут в качестве расходов не придется, так как она не включена в тот перечень оправданных и подтвержденных затрат, которые можно учитывать при формировании базы налогообложения на прибыль.

Плата за пользование сервитутом устанавливается в рамках заключённого соглашения по итогам проведения оценки стоимости установленного обременения.

Порядок осуществления выплат также регулируется заключенным соглашением.

Однако, если такой договор подписать не удаётся, инициатор обременения может всю необходимую сумму внести на депозит нотариуса и приступить к началу необходимых работ, так как свою часть обязательств он выполнил. Внесение платы может производиться как единовременно, так и ежемесячными платежами, а сама сумма может изменяться в зависимости от того, как меняются условия использования сервитута.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Сервитут – ограниченные права лиц на срочное или бессрочное пользование недвижимостью, которое применяется в земельных взаимоотношениях. Он регулируется соглашением, договором или нормативно-правовым актом, устанавливаемым между собственником или правообладателем земельного участка (ЗУ) и вторым лицом для обеспечения прохода (проезда) на территорию, принадлежащую второму лицу, а также прокладки или ремонта коммуникативных сетей, транспортного сообщения, геодезических, проектно-изыскательных и других видов работ. Право на сервитут предусмотрено 274 статьёй ГК (Гражданского Кодекса) России и регулируется 23 статьёй ЗК (Земельного Кодекса) России.

Различают два вида сервитута:

• Частные. Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами). При этом одна или обе стороны могут быть как юридическим, так и физическим лицом.
• Публичные. Этот вид сервитутов устанавливается на основании нормативно-правовых актов между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти. Публичные сервитуты заключаются в интересах государства, региональных или местных властей и граждан, проживающих на этой территории. Они устанавливаются только по результатам публичных слушаний и не предполагают изъятия земли у правообладателя.

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.

Плата за сервитут

Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен. Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки. В связи с этим он может требовать соразмерной возможным убыткам платы. Это право предусмотрено 5 пунктом 274 статьи ГК России и 6 пунктом 23 статьи ЗК России.

Оценка сервитута

В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления. Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.

ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута. Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах. В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора.

В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию. Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.

Как самостоятельно рассчитать стоимость сервитута?

Для определения стоимости сервитута используется принцип, основанный на выявлении утраты, которая соответствует обременению. Расчёт цены производится по следующей формуле:

(РС х ПО) х СУ + УВ +РУ, где:

РС – рыночная стоимость 1 кв. м. участка, соответствующая цене в регионе (районе, поселении и т. п.);

ПО – площадь обременения, в соответствии с размером площади земли, на которую распространяется действие сервитута;

СУ* – степень убытков, которая соответствует размеру обременения;

УВ – упущенная выгода, которую мог получить правообладатель при эксплуатации участка;

РУ – реальный ущерб, который понесёт правообладатель из-за установления сервитута.

*Степень обременения бывает ничтожной, в таком случае она равна 0% и может увеличиваться до полной (100%), при которой правообладатель не может пользоваться участком. При полной степени обременения владелец имеет право обратиться в суд за решением вопроса о возможности установления сервитута, так как это лишает его возможности использования земли в соответствии с её целевым назначением. Это право предусмотрено 2 пунктом 274 статьи ГК России, по которой владелец не должен лишаться прав на распоряжение участком.

Что входит в СУ?

Степень убытков (СУ) включает в себя следующие факторы (уровень убытка):

• СОП – степень ограничения пользования;
• ИИ – интенсивность использования;
• СВ – степень влияния на право распоряжения недвижимостью.

Стандартный шаг изменения значения, используемый оценщиками – 25%. Соответственно выделяют пять факторов риска:

• Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
• Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.
• Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
• Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
• Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.

Как рассчитывается УВ?

Упущенная выгода (УВ) рассчитывается из разницы между размером выгоды, получаемой правообладателем при эксплуатации и размером выгоды, которую он получит после установления сервитута.

Пример: правообладатель сдаёт в аренду земельный участок по цене 50 тыс. руб. в месяц. Срок сервитута равен 12 месяцев. Соответственно, выгода без установления сервитута равна 600 тыс. руб. При установлении сервитута правообладатель сможет сдавать земельный участок по цене 30 тыс. руб. в месяц. Эта сумма рассчитывается из разницы общей площади участка за минусом площади обременения. В таком случае, выгода составит 360 тыс. руб. В итоге УВ рассчитывается так: 600 тыс. руб. – 360 тыс. руб. = 240 тыс. руб.

Как рассчитывается РУ?

Реальный ущерб (РУ) рассчитывается из разности между стоимостью земельного участка без обременения и при установлении сервитута.

Пример: правообладатель владеет участком 10 соток, рыночная стоимость которого равна 500 тыс. руб. (50 тыс. руб. за сотку). После установления сервитута цена земли падает до 400 тыс. руб. (40 тыс. руб. за сотку). Соответственно, РУ равен 100 тыс. руб.

Особые моменты

В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением. Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут. Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты. Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.

Результат оценки

По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки. В него включаются следующие сведения:

• Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.
• Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
• Методика расчёта стоимости сервитута.
• Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
• Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом.

Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

• Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
• Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
• Проведения дренажных работ;
• Проведения исследований;
• Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
• И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

• Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
• Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

• Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
• Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

• Размер реального ущерба;
• Размер упущенной выгоды;
• Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

• Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
• Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
• Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода	Сравнительный	Затратный	Доходный
Общая идея	Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.	Стоимость сервитута определяется на основе: · Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора. · Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.	Стоимость сервитута определяется на основе: · Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок. · Платы за ограничение использования собственником земельного участка.
Реализуемость на практике	В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.	Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

• земельный участок под комплексом;
• земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
• искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Как вычисляются координаты сервитута

Сведения о сервитуте в обязательном порядке вносятся в Кадастр, данную задачу выполняет кадастровый инженер. Действия специалистов выстраиваются таким образом:

1. На основания соглашения собственника с заинтересованным лицом производятся обмеры, определяются координаты значащих точек границ сервитута.
2. Создается межевой план обременяемой части земельного участка и акт согласования границ. План изготавливается в виде электронного документа XML в специальной программе, позволяющей считывать и контролировать данные.
3. Инженеры готовят документацию для представления в Росреестр с последующим внесением в Кадастр. За качество и точность работ на всех этапах кадастровые инженеры несут персональную ответственность.

Сервитут на публичной карте Росреестра

Самый надежный способ уточнить границы, статус, наличие обременений и ограничений на земельный участок — запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Любые обременения подлежат государственной регистрации.

Есть второй способ увидеть сервитут – онлайн с помощью публичной карты Росреестра. Она публикуется в открытом доступе, пользование ею совершенно бесплатно. Как это сделать?

На сайте ведомства в разделе «Публичная кадастровая карта» нужно ввести кадастровый номер участка. Если его нет, то ресурс предлагает искать по другим параметрам: условному номеру, ранее присвоенному номеру, адресу объекта. В случае, когда пользователь не знает ни адреса, ни кадастрового номера, остается третий вариант – искать непосредственно на публичной карте по навигации. Найдя нужный участок, кликнуть по нему и система выдаст кадастровый номер.

Этот способ имеет свои минусы. На сайте Росреестра не всегда можно найти актуальные данные, потому что обновление происходит не в режиме online. Не всегда удается также получить точные данные с карты. Поэтому самым надженым вариантом для уточнения статуса земли остается выписка из ЕГРН.

Основания для установления платы за сервитут

Установление срочного или постоянного сервитута сопровождается присвоением земельному участку (обременяемой части) кадастрового номера и, соответственно, определением кадастровой стоимости объекта. Собственник, у которого выделяется часть земельного надела под сервитут, имеет право по соглашению предоставить доступ на свой участок безвозмездно, а может затребовать плату на законных основаниях.

Стоимость обременяемого недвижимого имущества устанавливается из расчета 1,5% кадастровой стоимости участка земли за каждый год в течение всего срока действия сервитута. Сведения о стоимости земли по кадастру можно уточнить, отправив запрос на получение выписки из Единого государственного реестра прав и сделок с недвижимым имуществом.

Если же кадастровая стоимость не зарегистрирована, внесение в госреестр недвижимости данных о сервитуте не требуется. Это не означает, что правообладатель не может требовать компенсации за причиненные убытки и неудобства. В этом случае расчет платы за сервитут делается самими заинтересованными сторонами исходя из нескольких показателей: усредненных цен на землю в регионе, размера ущерба и упущенной выгоды.

Официально оплата сервитута при отсутствии регистрации в ЕГРП рассчитывается по формуле: 1,5% от произведения метража обремененного участка на усредненный удельный показатель цен на земли без установленной категории в данном регионе за каждый год действия сервитута. Данные по удельной стоимости земли можно уточнить в местной администрации.

График внесения платы за сервитут может быть установлен сторонами произвольно (раз в год, частями и т.д.) или в судебной инстанции.

Разъяснения по вопросу наличия НДС в платежах

Письмо департамента Налоговой и Таможенной политики

Методические рекомендации

Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (Некоммерческое партнерство «Российская коллегия оценщиков», протокол №10 от «08»сентября 2005 года)

Вопрос — ответ

Вопрос: От какой стоимости земельного участка рассчитывается сервитут? В одних документах указано — от кадастровой, а в других — от рыночной.

Ответ: Если речь идет о сервитуте между частными лицами (организациями), то он может устанавливаться в зависимости от внутренних договоренностей. И в некоторых случаях привлекать оценщика даже не нужно. В таком случае Вы можете самостоятельно рассчитать сервитут. Например, на нашем сайте есть бесплатный калькулятор, который определяет платеж за сервитут от кадастровой стоимости земли. Ведь на сегодняшний день кадастровая стоимость максимально приближена к рынку (по многим субъектам РФ).
Но собственник обременяемого земельного участка всегда хочет получить максимальную плату за сервитут, а вторая сторона — заплатить наименьшую величину. И здесь могут возникать конфликты, поэтому в таких ситуациях рекомендуем привлекать оценщика. Существуют различные методики определения платы, но в любом случае базой для нас при оценке является рыночная стоимость. Вопрос: Единовременная плата за сервитут установлена. Как определить аннуитетные платежи?

Ответ: Аннуитетные платежи должны быть эквивалентны единовременной оплате за сервитут. При этом не важно, когда вносится разовый платеж – перед началом пользования участком или в назначенную дату после установления сервитута.

Право пользоваться чужим земельным участком или строением может быть предоставлено на любой срок. При долгосрочном сервитуте аннуитетные платежи через какой-то промежуток времени могут уже не покрывать расходы на содержание имущества. То есть сервитутный платеж потерял главный принцип размера возмещения за пользование – соразмерность. Причины:

Гражданский Кодекс предусматривает возможность увеличения или уменьшения платы за сервитут. Это должно быть отражено в договоре или приложениях к нему. Также обязательно указывается, каким образом дисконтируется плата за сервитут. Для этого устанавливаются коэффициенты. Но они не могут предусмотреть будущей экономической ситуации. Поэтому обычно в соглашении прописывается периодичность проведения оценки имущества и расчета стоимости сервитута.

Вопрос: Сказывается ли на стоимость участка, если по нему проходит сервитут (проезд)?

Ответ: Стоимость земельного участка определяется с учетом совокупности факторов. Сервитут на проезд влияет на рыночную стоимость недвижимости. Установление права пользования дорогой на чужом участке регулируется Законодательством. Ст.№274 Гражданского кодекса РФ определяет условия сервитута.

Вопрос: Я подавала в суд на сервитут как физическое лицо, можно чтобы мне перечислили эту плату на расчетный счет ИП? Ответ: Закон не устанавливает, на какой именно счет должна поступать плата за сервитут, но налоговое законодательство предъявляет требования к полученным доходам ИП.
Статья 274 ГК РФ говорит только о соразмерности платы. Этой же статьей пользуется суд при установлении или подтверждении истцом требуемой суммы. Любая сумма, которая поступает на счет юр. лица должна быть документально обоснована и подтверждена. К примеру, если у ИП покупает товар, то сумма поступления будет проведена как доход.
Верховный Суд обращает внимание на ч. 3 ст. 22 ГПК, в которой установлено, что суды рассматривают и разрешают дела за исключением экономспоров и других дел, отнесенных к ведению арбитражей. Поэтому рекомендуется не подавать дополнительные сведения в суд.

Стоимость услуг

Стоимость работ
Оценка сервитута (право временного прохода и проезда, право пользования)	от 30 000 Р	4-5 дней
Установление границ сервитута	от 15 000 Р	от 5 дней
Юридическое сопровождение (согласование) установления сервитута	от 30 000 Р

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 4 июня 2019 года N 321

Об утверждении методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам

приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Министр
М.С.Орешкин

УТВЕРЖДЕНЫ
приказом Минэкономразвития России
от 4 июня 2019 года N 321

1. Настоящие Методические рекомендации предназначены для оказания содействия и методического обеспечения при определении размера платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам (далее соответственно — плата за публичный сервитут, правообладатели земельных участков).

2. При определении платы за публичный сервитут рекомендуется исходить из того, что такая плата представляет собой определяемую, в том числе с учетом положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» <1>, разницу между рыночной стоимостью земельного участка (в случае установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности) либо рыночной стоимостью прав на земельный участок, предоставленный гражданину или юридическому лицу (в случае установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности), до установления публичного сервитута и после его установления (учитывая ограничения использования земельного участка и другие обстоятельства, возникающие в связи с установлением публичного сервитута и той деятельностью, которая может осуществляться на земельном участке обладателем публичного сервитута).

3. При определении платы за публичный сервитут рекомендуется рыночную стоимость прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный гражданам или юридическим лицам, определять с учетом следующих особенностей:

1) в случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, предоставлен юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока — на сорок девять лет;

2) в случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, предоставлен гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность этого земельного участка организации на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения, то рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка.

4. В случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, находится в общей долевой собственности или предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то плату за публичный сервитут для каждого из участников долевой собственности или арендаторов рекомендуется рассчитывать пропорционально их доле в праве собственности (в праве аренды) на земельный участок.

5. В случае если публичный сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, то плату за публичный сервитут рекомендуется определять пропорционально площади этой части земельного участка.

6. При определении платы за публичный сервитут в отношении обременяемого этим сервитутом земельного участка рекомендуется учитывать:

1) установленное разрешенное использование земельного участка;

2) существующие до установления публичного сервитута ограничения (обременения) прав на земельный участок;

3) степень обременения публичным сервитутом земельного участка в целом (а не отдельной его части), которая выражается в:

— возможности продолжения использования земельного участка после установления публичного сервитута в соответствии с его разрешенным использованием;

— продолжительности срока публичного сервитута;

— объеме, содержании и сроке работ, осуществляемых обладателем публичного сервитута, и степени их влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке;

— затруднении хозяйственной деятельности в связи с осуществлением публичного сервитута в сравнении с существующими ограничениями (обременениями) прав на земельный участок.

7. При расчете платы за публичный сервитут ее размер рекомендуется определять с учетом стоимости имущества правообладателей земельных участков на дату, предшествующую не более чем на тридцать дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута.

8. При установлении правообладателя земельного участка используются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, а в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах — документы о правах на землю, представленные правообладателем земельного участка, в том числе прилагаемые к заявлению об учете прав (обременений прав) на земельные участки в соответствии с пунктом 8 статьи 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2018, N 32, ст.5134.

9. При расчете платы за публичный сервитут целесообразно установить, что уменьшение рыночной стоимости земельного участка (прав на него) непосредственно связано с осуществлением публичного сервитута, имея в виду, что если права на земельный участок ограничены установлением зон с особыми условиями использования территории в отношении линейного объекта, который размещается на условиях публичного сервитута, то плата за публичный сервитут возмещает лишь такое уменьшение рыночной стоимости, которое может возникать дополнительно по сравнению с существующими ограничениями прав на земельный участок.

В связи с этим рекомендуется исходить из того, что указанные в пункте 10 статьи 39.46 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, напрямую не связанные непосредственно с использованием для осуществления публичного сервитута земельного участка (перерыв в хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка, вызванный последствиями деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут, повреждение имущества в ходе осуществления публичного сервитута, в том числе случайное и т.п.), не включаются в плату за публичный сервитут и возмещаются правообладателю земельного участка отдельно.

10. Обстоятельства, влияющие на расчет размера платы за публичный сервитут, рекомендуется учитывать однократно.

11. Если в соответствии с законодательством, а также соглашением об осуществлении публичного сервитута на обладателя публичного сервитута возлагается обязанность по созданию неотделимых улучшений, остающихся в собственности правообладателя земельного участка, то при определении платы за публичный сервитут рекомендуется предусматривать ее соразмерное снижение на стоимость данных улучшений.

12. При определении стоимости прав, в том числе права аренды, на земельный участок, обременяемый публичным сервитутом, рекомендуется принимать во внимание текущее состояние земельного участка и его готовность к использованию в соответствии с разрешенным использованием, и в частности:

1) степень благоустройства и характеристики расположенных на земельном участке зданий, сооружений, сетей инженерно-технического обеспечения, влияние деятельности, осуществляемой правообладателем публичного сервитута на сохранение уровня благоустройства земельного участка и состояние указанных зданий, сооружений и сетей, а также необходимость и объем затрат на подготовку или восстановление возможности использования данного участка его правообладателем в той степени, в какой это было возможно до установления сервитута;

2) характер хозяйственной деятельности правообладателя земельного участка и мероприятия, выполненные для ее дальнейшего осуществления (запланированное строительство объектов капитального строительства, выполнение работ по благоустройству территории, необходимость уборки урожая, создание защитных сооружений, завершение инвестиционного проекта, текущее или запланированное проведение инженерных изысканий, архитектурно-строительное проектирование);

3) срок договора аренды или договора безвозмездного пользования.

13. В случае если соглашением об осуществлении публичного сервитута определяется, что плата за публичный сервитут должна вноситься периодическими платежами, то для расчета такого платежа рекомендуется общий размер платы, определенный в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, разделять на общее число запланированных платежей. Одновременно в указанном случае в соглашении об осуществлении публичного сервитута рекомендуется предусматривать, что такие платежи могут быть изменены на размер уровня инфляции за каждый год, в течение которого будет действовать указанное соглашение об установлении сервитута.

Электронный текст документа
подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:

рассылка