Инвестирование денег в сферу недвижимости оставалось и остается актуальным во все времена. Вложение в недвижимость страхует ваши инвестиции от всевозможных катаклизмов и кризисов и приносит пассивный доход. Лучший источник прибыли — «Доходный дом».

Что такое доходный дом сегодня?

Современный доходный дом – коммерческий проект, который создается в целях получения прибыли.

Подобная практика давно и успешно применяется во всем мире. Во многих развитых странах — это один из основных видов жилья, на который приходится до 30% рынка городской недвижимости.

Если опираться на данные международного союза квартиросъемщиков, в Голландии и Германии снимает жилье до 50% населения, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В России о возрождении доходных домов заговорили еще в 1999 году, поняв, что этот бизнес может принести хорошую прибыль. Многие в Москве и Санкт — Петербурге начали бизнес такого рода еще в начале 2000-х. Позже инвестировать в доходные дома стали и в провинции.

Типы доходных домов

Существующие в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Как построить доходный дом

Строительство доходного дома — выгодное инвестирование денег при условии создания типового бизнес-плана и учете всех возможных рисков. Далее рассмотрим типовой бизнес план строительства доходного дома.

Привлекательность проекта

Рынок аренды жилья в настоящее время растет и в России, и за рубежом. Как утверждают эксперты, учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома только повысится. Существует много плюсов ведения такого рода бизнеса:

• возможность вести бизнес в нише, которая еще не занята;
• единая структура, которая довольно проста в управлении;
• погашение кредита за счет платы, взимаемой с жильцов;
• возможность поддержания однородного состава жильцов;
• возможность иметь пассивный доход.

Для строительства и использования доходного дома заключается договор на освоение территории.

Согласно п. 1 ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, которое (или все помещения в котором) принадлежат на праве собственности одному лицу и жилые помещения, предназначенные для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

Устанавливаются:

• минимальные требования к зданиям, механической, пожарной безопасности, безопасных для человека условий проживания ФЗ N 384-ФЗ;
• требования к количеству собственников (наличие только одного собственника);
• требования в отношении количества жилых помещений (несколько изолированных помещений) ст. 91.16 ЖК РФ.

Описание предприятия

В типовом доходном доме предусмотрены:

• комнаты для проживания;
• комнаты для отдыха;
• кухня;
• подсобные помещения.

Выбор местонахождения

Оптимальное месторасположение — территория, непосредственно прилегающая к городу или на его окраине, вблизи от остановок общественного транспорта. Площадь участка – 0,25 гектара.

Сроки реализации проекта

1 год.

Период инвестиционного планирования

2 года.

Финансовые ресурсы для осуществления проекта

2 080 000 руб.

Налоговое окружение проекта

Единый налог — 6% при использовании УСН.

Персонал проекта

Руководитель проекта — частный предприниматель.

С чего начать бизнес на доходных домах

Для построения будущего бизнеса одним из вариантов является приобретение готового дома. Идеальный вариант — покупка дома на окраине города или в шаговой доступности до ближайших остановок общественного транспорта.

Выгодное инвестирование денег — покупка дома, площадь которого не превышает 400 кв. метров.

Первое, на что следует обратить внимание — состояние дома, подключение коммуникаций, инфраструктуру.

Важный момент – документы. Их тщательная юридическая проверка обязательна.

Не менее важный аспект — изучение района, в котором этот дом продается: сдается ли здесь жилье в аренду и насколько успешно? Продаются ли другие дома? Если продаются, какова их стоимость? При покупке доходного дома, как и любой другой недвижимости, следует также учитывать сезонность продаж.

Вполне можно арендовать нежилой дом под или хостел. Первоначальные вложения, в таком случае, будут минимальными. Но здесь существует одно «но», с которым придется столкнуться. Арендованный дом может не принадлежать вам никогда. И если владелец решит поднять плату или распорядиться своим домом для других целей — он вправе поступить как считает нужным.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести большой дом с использованием кредитных средств или средств инвесторов.

Здание делится на квартиры или студии, которые сдаются в аренду жильцам. За счет арендной платы можно не только погасить кредит в течение 5-10 лет, но и получать пассивный доход.

Как утверждает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Сазонов, бизнес идея купить таунхаус или дом, разделить его на более мелкие квартиры-студии и сдавать в аренду очень хороша. Она позволяет использовать ипотеку, но пока только на физическое лицо, так как коммерческая ипотека у нас еще недостаточно развита.

Идея базируется на том, что сумма денег от сдачи в аренду нескольких маленьких «квартирок» будет существенно выше, чем при сдаче целого дома. Доходность таких проектов может доходить до 100% на вложенный капитал.

Сколько можно заработать на доходных домах?

Вложение инвестиций в недвижимость особенно выгодно, когда речь идет о доходных домах. Об этом свидетельствуют такие цифры.

Хостел

Стоимость суточного размещения в Москве – от 600 руб., в провинции от 300 руб, прибыль в месяц — от 800 000 руб, чистая прибыль доходит до 300 000 руб.

Гостиница

Стоимость суточного размещения — от 2400 руб. в Москве (доход- от с одного номера в месяц – от 40 000 руб.), в провинции стоимость суточного размещении — от 600 руб.

Мини-отель

Стоимость суточного размещения в Москве — от 1200 руб., стоимость суточного размещения в провинции от 350 рублей ( доход от 7 000 руб. в месяц за номер)

Таунхаус

Разделенный на студии.

При арендной плате от 25 000 руб. в месяц, может принести от 200 000 руб. в месяц.

Что такое доходный дом и во что выгоднее инвестировать сегодня? Предприниматель Юрий Медушенко начал заниматься доходными домами, желая получать пассивный доход.

5 аспектов, ведущих к потере инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:

Экономический аспект

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду может быть гораздо меньше предполагаемой (минимальная загрузка в течение долгого времени, нерегулярная оплата со стороны гостей и т.п.).

Нестабильно-политический аспект

Может привести к сложной ситуации, связанной с арендной платой и использованием недвижимости. Например, не так давно вышел закон, запрещающий открывать хостелы в жилых помещениях.

Социальный аспект

При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).

Аспект, связанный с налогообложением

В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.

Аспект, связанный с ипотечным кредитованием

При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.

Недоходные дома: какое инвестирование невыгодно

Интересные варианты для организации доходных домов предлагают на сегодняшний день в Петербурге: инвесторы приводят в порядок неиспользованные дома, создавая помещения или по типу коммунальных квартир, или по типу хостелов. По другой схеме в зданиях создаются благоустроенные квартиры и сдаются в аренду по ценам ниже рыночной.

Но, к сожалению, в России пока не отрегулирована нормативная база для рынка аренды жилья и не отработаны механизмы реализации проектов. В то же время, государство не имеет средств для строительства социального жилья, поэтому привлекает инвесторов к данным проектам.

Ниша сдачи в аренду жилья легально практически свободна, но одновременно, пока действует программа по бесплатной приватизации государственного жилья, любой арендатор может приватизировать площадь, которую он занимает. Следовательно, арендное жилье уже не будет считаться арендным.

В Перми уже была попытка вывести один из домов на рынок арендного жилья, но впоследствии часть квартир была продана. Подобные ситуации возникали и в Москве. В России, по сравнению с Европой, очень низка плата за арендное жилье. Жильцы, которые в состоянии платить высокую арендную плату, как правило, могут купить собственное жилье.

Окупаемость аренды в домах эконом-класса может достигать 25 лет. Поэтому сегодня более актуальны вложения в другие доходные дома, такие как гостиницы, хостелы, мини-отели, таунхаусы. Но, так или иначе, именно доходным домам как бизнесу принадлежит будущее.

Описание проекта

Строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома в городе Бирск в РБ:

В центре города по ул. Фрунзе, планируется строительство с последующей реализацией конечным потребителям с общей жилой площадью 1300 кв.м. + 350 кв.м. коммерческой недвижимости. Общее количество домовладений-33(тридцать три). Площадь каждой квартиры равна 36 кв.м.

Позиционирование продукта- жильё средний плюс; будет продаваться с черновой отделкой и смонтированной системой отопления, включая газовый котёл.

-фундамент: свайно ленточный;

-стеновой материал: монолитный каркас с заполнением керамзито-бетонным блоком; 100мм утепления, мокрый фасад тип «Караед».

-кровля: металлочерепица мансардного типа;

-окна: витражные, двухкамерные с трёхкамерными стеклопакетами;

-двери: стальные, пожаробезопасные, антивзломные.

На прилегающей территории: зона отдыха, парковочные места, детские площадки.

Предложение для конечных потребителей/ старт продаж/действует с момента получения разрешения на строительство данного объекта.

А. На начальном этапе строительства конечным потребителям

предлагается стартовая цена от 35000₽/кв. м.

Б.На этапе готового домовладения от 45000₽/кв. м.

Начало строительства-Апрель 2019г.

Окончание строительства-Декабрь 2019г.

Доходность проекта-от 33% годовых.

Получены технические условия на газоснабжение, электричество, водоснабжение и водоотведение ( все коммуникации центральные).

Вокруг данного участка-гомологичная застройка- мало- и многоквартирные дома, частные дома. Транспортная развязка, весь спектр городской инфраструктуры ( школы, детские сады, торговые центры, магазины, кафе и рестораны).

Текущее состояние проекта- согласование в профильных инстанциях; получение разрешения на строительство.

Структура расходов:

-Строительная часть: ок. 18 млн.₽;

-Газификация об’екта-ок. 2 млн.₽;

-Подключение электричества-ок. 3 млн.₽;

-Монтаж систем водоснабжения/водоотведения-ок. 3, 5 млн.₽.

-Ланшафтное обустройство прилегающей территории -ок. 3, 5 млн.₽.

Итого: ориентировочная сумма привлечённых инвестиций ок. 30 млн.₽.

Порядок внесения инвестиций: 50%(оформление залога на 1/4 доли земельного участка); 50% — не позднее конца марта 2019г. (оформление залога ещё на 1/4 доли земельного участка). Готов рассмотреть альтернативные предложения.

Строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома в городе Бирск в РБ:

В центре города по ул. Фрунзе, планируется строительство с последующей реализацией конечным потребителям с общей жилой площадью 1300 кв.м. + 350 кв.м. коммерческой недвижимости. Общее количество домовладений-33(тридцать три). Площадь каждой квартиры равна 36 кв.м.

Позиционирование продукта- жильё средний плюс; будет продаваться с черновой отделкой и смонтированной системой отопления, включая газовый котёл.

-фундамент: свайно ленточный;

-стеновой материал: монолитный каркас с заполнением керамзито-бетонным блоком; 100мм утепления, мокрый фасад тип «Караед».

-кровля: металлочерепица мансардного типа;

-окна: витражные, двухкамерные с трёхкамерными стеклопакетами;

-двери: стальные, пожаробезопасные, антивзломные.

На прилегающей территории: зона отдыха, парковочные места, детские площадки.

Предложение для конечных потребителей/ старт продаж/действует с момента получения разрешения на строительство данного объекта.

А. На начальном этапе строительства конечным потребителям

предлагается стартовая цена от 35000₽/кв. м.

Б.На этапе готового домовладения от 45000₽/кв. м.

Начало строительства-Апрель 2019г.

Окончание строительства-Декабрь 2019г.

Доходность проекта-от 33% годовых.

Получены технические условия на газоснабжение, электричество, водоснабжение и водоотведение ( все коммуникации центральные).

Вокруг данного участка-гомологичная застройка- мало- и многоквартирные дома, частные дома. Транспортная развязка, весь спектр городской инфраструктуры ( школы, детские сады, торговые центры, магазины, кафе и рестораны).

Текущее состояние проекта- согласование в профильных инстанциях; получение разрешения на строительство.

Структура расходов:

-Строительная часть: ок. 18 млн.₽;

-Газификация об’екта-ок. 2 млн.₽;

-Подключение электричества-ок. 3 млн.₽;

-Монтаж систем водоснабжения/водоотведения-ок. 3, 5 млн.₽.

-Ланшафтное обустройство прилегающей территории -ок. 3, 5 млн.₽.

Итого: ориентировочная сумма привлечённых инвестиций ок. 30 млн.₽.

Порядок внесения инвестиций: 50%(оформление залога на 1/4 доли земельного участка); 50% — не позднее конца марта 2019г. (оформление залога ещё на 1/4 доли земельного участка). Готов рассмотреть альтернативные предложения.

Строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома в городе Бирск в РБ:

В центре города по ул. Фрунзе, планируется строительство с последующей реализацией конечным потребителям с общей жилой площадью 1300 кв.м. + 350 кв.м. коммерческой недвижимости. Общее количество домовладений-33(тридцать три). Площадь каждой квартиры равна 36 кв.м.

Позиционирование продукта- жильё средний плюс; будет продаваться с черновой отделкой и смонтированной системой отопления, включая газовый котёл.

-фундамент: свайно ленточный;

-стеновой материал: монолитный каркас с заполнением керамзито-бетонным блоком; 100мм утепления, мокрый фасад тип «Караед».

-кровля: металлочерепица мансардного типа;

-окна: витражные, двухкамерные с трёхкамерными стеклопакетами;

-двери: стальные, пожаробезопасные, антивзломные.

На прилегающей территории: зона отдыха, парковочные места, детские площадки.

Предложение для конечных потребителей/ старт продаж/действует с момента получения разрешения на строительство данного объекта.

А. На начальном этапе строительства конечным потребителям

предлагается стартовая цена от 35000₽/кв. м.

Б.На этапе готового домовладения от 45000₽/кв. м.

Начало строительства-Апрель 2019г.

Окончание строительства-Декабрь 2019г.

Доходность проекта-от 33% годовых.

Получены технические условия на газоснабжение, электричество, водоснабжение и водоотведение ( все коммуникации центральные).

Вокруг данного участка-гомологичная застройка- мало- и многоквартирные дома, частные дома. Транспортная развязка, весь спектр городской инфраструктуры ( школы, детские сады, торговые центры, магазины, кафе и рестораны).

Текущее состояние проекта- согласование в профильных инстанциях; получение разрешения на строительство.

Структура расходов:

-Строительная часть: ок. 18 млн.₽;

-Газификация об’екта-ок. 2 млн.₽;

-Подключение электричества-ок. 3 млн.₽;

-Монтаж систем водоснабжения/водоотведения-ок. 3, 5 млн.₽.

-Ланшафтное обустройство прилегающей территории -ок. 3, 5 млн.₽.

Итого: ориентировочная сумма привлечённых инвестиций ок. 30 млн.₽.

Порядок внесения инвестиций: 50%(оформление залога на 1/4 доли земельного участка); 50% — не позднее конца марта 2019г. (оформление залога ещё на 1/4 доли земельного участка). Готов рассмотреть альтернативные предложения.

Строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома в городе Бирск в РБ:

В центре города по ул. Фрунзе, планируется строительство с последующей реализацией конечным потребителям с общей жилой площадью 1300 кв.м. + 350 кв.м. коммерческой недвижимости. Общее количество домовладений-33(тридцать три). Площадь каждой квартиры равна 36 кв.м.

Позиционирование продукта- жильё средний плюс; будет продаваться с черновой отделкой и смонтированной системой отопления, включая газовый котёл.

-фундамент: свайно ленточный;

-стеновой материал: монолитный каркас с заполнением керамзито-бетонным блоком; 100мм утепления, мокрый фасад тип «Караед».

-кровля: металлочерепица мансардного типа;

-окна: витражные, двухкамерные с трёхкамерными стеклопакетами;

-двери: стальные, пожаробезопасные, антивзломные.

На прилегающей территории: зона отдыха, парковочные места, детские площадки.

Предложение для конечных потребителей/ старт продаж/действует с момента получения разрешения на строительство данного объекта.

А. На начальном этапе строительства конечным потребителям

предлагается стартовая цена от 35000₽/кв. м.

Б.На этапе готового домовладения от 45000₽/кв. м.

Начало строительства-Апрель 2019г.

Окончание строительства-Декабрь 2019г.

Доходность проекта-от 33% годовых.

Получены технические условия на газоснабжение, электричество, водоснабжение и водоотведение ( все коммуникации центральные).

Вокруг данного участка-гомологичная застройка- мало- и многоквартирные дома, частные дома. Транспортная развязка, весь спектр городской инфраструктуры ( школы, детские сады, торговые центры, магазины, кафе и рестораны).

Текущее состояние проекта- согласование в профильных инстанциях; получение разрешения на строительство.

Структура расходов:

-Строительная часть: ок. 18 млн.₽;

-Газификация об’екта-ок. 2 млн.₽;

-Подключение электричества-ок. 3 млн.₽;

-Монтаж систем водоснабжения/водоотведения-ок. 3, 5 млн.₽.

-Ланшафтное обустройство прилегающей территории -ок. 3, 5 млн.₽.

Итого: ориентировочная сумма привлечённых инвестиций ок. 30 млн.₽.

Порядок внесения инвестиций: 50%(оформление залога на 1/4 доли земельного участка); 50% — не позднее конца марта 2019г. (оформление залога ещё на 1/4 доли земельного участка). Готов рассмотреть альтернативные предложения.

Строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома в городе Бирск в РБ:

В центре города по ул. Фрунзе, планируется строительство с последующей реализацией конечным потребителям с общей жилой площадью 1300 кв.м. + 350 кв.м. коммерческой недвижимости. Общее количество домовладений-33(тридцать три). Площадь каждой квартиры равна 36 кв.м.

Позиционирование продукта- жильё средний плюс; будет продаваться с черновой отделкой и смонтированной системой отопления, включая газовый котёл.

-фундамент: свайно ленточный;

-стеновой материал: монолитный каркас с заполнением керамзито-бетонным блоком; 100мм утепления, мокрый фасад тип «Караед».

-кровля: металлочерепица мансардного типа;

-окна: витражные, двухкамерные с трёхкамерными стеклопакетами;

-двери: стальные, пожаробезопасные, антивзломные.

На прилегающей территории: зона отдыха, парковочные места, детские площадки.

Предложение для конечных потребителей/ старт продаж/действует с момента получения разрешения на строительство данного объекта.

А. На начальном этапе строительства конечным потребителям

предлагается стартовая цена от 35000₽/кв. м.

Б.На этапе готового домовладения от 45000₽/кв. м.

Начало строительства-Апрель 2019г.

Окончание строительства-Декабрь 2019г.

Доходность проекта-от 33% годовых.

Получены технические условия на газоснабжение, электричество, водоснабжение и водоотведение ( все коммуникации центральные).

Вокруг данного участка-гомологичная застройка- мало- и многоквартирные дома, частные дома. Транспортная развязка, весь спектр городской инфраструктуры ( школы, детские сады, торговые центры, магазины, кафе и рестораны).

Текущее состояние проекта- согласование в профильных инстанциях; получение разрешения на строительство.

Структура расходов:

-Строительная часть: ок. 18 млн.₽;

-Газификация об’екта-ок. 2 млн.₽;

-Подключение электричества-ок. 3 млн.₽;

-Монтаж систем водоснабжения/водоотведения-ок. 3, 5 млн.₽.

-Ланшафтное обустройство прилегающей территории -ок. 3, 5 млн.₽.

Итого: ориентировочная сумма привлечённых инвестиций ок. 30 млн.₽.

Порядок внесения инвестиций: 50%(оформление залога на 1/4 доли земельного участка); 50% — не позднее конца марта 2019г. (оформление залога ещё на 1/4 доли земельного участка). Готов рассмотреть альтернативные предложения.

Строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома в городе Бирск в РБ:

В центре города по ул. Фрунзе, планируется строительство с последующей реализацией конечным потребителям с общей жилой площадью 1300 кв.м. + 350 кв.м. коммерческой недвижимости. Общее количество домовладений-33(тридцать три). Площадь каждой квартиры равна 36 кв.м.

Позиционирование продукта- жильё средний плюс; будет продаваться с черновой отделкой и смонтированной системой отопления, включая газовый котёл.

-фундамент: свайно ленточный;

-стеновой материал: монолитный каркас с заполнением керамзито-бетонным блоком; 100мм утепления, мокрый фасад тип «Караед».

-кровля: металлочерепица мансардного типа;

-окна: витражные, двухкамерные с трёхкамерными стеклопакетами;

-двери: стальные, пожаробезопасные, антивзломные.

На прилегающей территории: зона отдыха, парковочные места, детские площадки.

Предложение для конечных потребителей/ старт продаж/действует с момента получения разрешения на строительство данного объекта.

А. На начальном этапе строительства конечным потребителям

предлагается стартовая цена от 35000₽/кв. м.

Б.На этапе готового домовладения от 45000₽/кв. м.

Начало строительства-Апрель 2019г.

Окончание строительства-Декабрь 2019г.

Доходность проекта-от 33% годовых.

Получены технические условия на газоснабжение, электричество, водоснабжение и водоотведение ( все коммуникации центральные).

Вокруг данного участка-гомологичная застройка- мало- и многоквартирные дома, частные дома. Транспортная развязка, весь спектр городской инфраструктуры ( школы, детские сады, торговые центры, магазины, кафе и рестораны).

Текущее состояние проекта- согласование в профильных инстанциях; получение разрешения на строительство.

Структура расходов:

-Строительная часть: ок. 18 млн.₽;

-Газификация об’екта-ок. 2 млн.₽;

-Подключение электричества-ок. 3 млн.₽;

-Монтаж систем водоснабжения/водоотведения-ок. 3, 5 млн.₽.

-Ланшафтное обустройство прилегающей территории -ок. 3, 5 млн.₽.

Итого: ориентировочная сумма привлечённых инвестиций ок. 30 млн.₽.

Порядок внесения инвестиций: 50%(оформление залога на 1/4 доли земельного участка); 50% — не позднее конца марта 2019г. (оформление залога ещё на 1/4 доли земельного участка). Готов рассмотреть альтернативные предложения.

Строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома в городе Бирск в РБ:

В центре города по ул. Фрунзе, планируется строительство с последующей реализацией конечным потребителям с общей жилой площадью 1300 кв.м. + 350 кв.м. коммерческой недвижимости. Общее количество домовладений-33(тридцать три). Площадь каждой квартиры равна 36 кв.м.

Позиционирование продукта- жильё средний плюс; будет продаваться с черновой отделкой и смонтированной системой отопления, включая газовый котёл.

-фундамент: свайно ленточный;

-стеновой материал: монолитный каркас с заполнением керамзито-бетонным блоком; 100мм утепления, мокрый фасад тип «Караед».

-кровля: металлочерепица мансардного типа;

-окна: витражные, двухкамерные с трёхкамерными стеклопакетами;

-двери: стальные, пожаробезопасные, антивзломные.

На прилегающей территории: зона отдыха, парковочные места, детские площадки.

Предложение для конечных потребителей/ старт продаж/действует с момента получения разрешения на строительство данного объекта.

А. На начальном этапе строительства конечным потребителям

предлагается стартовая цена от 35000₽/кв. м.

Б.На этапе готового домовладения от 45000₽/кв. м.

Начало строительства-Апрель 2019г.

Окончание строительства-Декабрь 2019г.

Доходность проекта-от 33% годовых.

Получены технические условия на газоснабжение, электричество, водоснабжение и водоотведение ( все коммуникации центральные).

Вокруг данного участка-гомологичная застройка- мало- и многоквартирные дома, частные дома. Транспортная развязка, весь спектр городской инфраструктуры ( школы, детские сады, торговые центры, магазины, кафе и рестораны).

Текущее состояние проекта- согласование в профильных инстанциях; получение разрешения на строительство.

Структура расходов:

-Строительная часть: ок. 18 млн.₽;

-Газификация об’екта-ок. 2 млн.₽;

-Подключение электричества-ок. 3 млн.₽;

-Монтаж систем водоснабжения/водоотведения-ок. 3, 5 млн.₽.

-Ланшафтное обустройство прилегающей территории -ок. 3, 5 млн.₽.

Итого: ориентировочная сумма привлечённых инвестиций ок. 30 млн.₽.

Порядок внесения инвестиций: 50%(оформление залога на 1/4 доли земельного участка); 50% — не позднее конца апреля 2019г. (оформление залога ещё на 1/4 доли земельного участка). Готов рассмотреть альтернативные предложения.

Как физически построить здание для нескольких собственников, компании-подрядчики хорошо знают, но основная сложность состоит в получении разрешения на постройку многоквартирного жилого дома и подведении базовых коммуникаций.

Выбор земельного надела

Первое, на что обращают внимание застройщики, до того как построить многоэтажный или многоквартирный объект – это участок, на котором будет стоять дом.

Важна близость централизованных коммунальных сетей: теплопроводы, водопроводы, электричество. Не менее важны сегодня телефонные сети, интернет и кабельное телевидение. Близкое расположение коммуникаций обеспечивает низкую себестоимость площади, что выгодно и для покупателей и для продавцов: будущие владельцы жилья смогут приобрести метры по выгодной цене, а застройщики – быстро их продать.

Каждый населенный пункт имеет градостроительный план, согласно которому выделены участки под застройку. Однако незаконно возведенные объекты сегодня не исключение.

Потому здания, построенные согласно градостроительному плану, вызывают больше доверия у покупателей, но даже законные многоквартирные городские дома должны получить более пятидесяти разрешений, чтобы приступить к работам.

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство

Здание, возведенное на земле ИЖС, допускается эксплуатировать одной семье. Даже если построили трехэтажный особняк, то перевести его в статус многоквартирного просто так не получится. Для этого нужно изменить назначение земельного участка, на котором расположен дом. Как вариант: разделить землю и реализовать недвижимость как таунхаусы.

Однозначно ответить на вопрос, сколько придется потратить на строительство сложно, стоит учесть следующие факторы:

• понимание ценности месторасположения, где намерены построить жилье
• инфраструктурные составляющие местности, где планируется возводить многоквартирный объект
• класс жилищного комплекса и его отличительные особенности
• материалы и детали, из которых будет возведен дом
• пакет разрешительной документации.

Есть еще много нюансов, формирующих цену новостройки. Например, возможность построить сарай или гараж непосредственно во дворе многоэтажки, но сегодня инфраструктура многоквартирного дома включает оборудованные парковки, подземные стоянки, детские и спортивные площадки и другое.

Важно: если вам предлагают приобрести недвижимость в новостройке по заниженной стоимости, возможно, застройщик не получил необходимых документов или использует самые дешевые стройматериалы.

Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.

Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).

Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.

Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади.

Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.

На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2, если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.

Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2.

Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.

Вариант №1 — Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:

При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.

Доходность можно оценить как:

470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.

Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.

(S1 — S2 — P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.

При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.

В этом случае доходность можно оценить следующим образом.

Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:

270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.

Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.

Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.

Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.

Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.

Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.

Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.

Проведем предварительные расчеты.

При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир. Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 руб./м2. Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:

(S1 — S2 — P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.

На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.

173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.

Выводы

Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.

С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.

С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.

Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.

Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.

Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.

Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2.

Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять около 50-100 тыс. м2 в год.

Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.

Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.

Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.