Как переводится ИЖС
Содержание
Сложно ли перевести землю из промназначения в ижс.
да,довольно сложно , но юридически возможно
Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
Статья 9. Особенности перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию
1. Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее — земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи.
КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы, см. Постановление Правительства РФ от 23.02.1994 N 140.
2. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
3. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Что такое — участок под ИЖС
В жилищной сфере существует масса аббревиатур для обозначения земель, расшифровать которые несведущим в жилищном вопросе лицам будет сложно. Среди часто упоминаемых сокращений встречаются: СНТ, ДНТ, ИЖС и т.д.
Если планируется строительство дома, покупают надел под ИЖС, расшифровка которого означает индивидуальное жилое строительство.
Назначение ИЖС предполагает наличие частного домовладения, в котором владелец планирует постоянно проживать, оформить регистрацию, почтовый адрес.
Для жилого строительства подходят далеко не все участки: они должны располагаться в пределах населенного пункта, с предусмотренной возможностью обустройства, обеспечения необходимой инфраструктурой, инженерными коммуникациями, дорогами с поддержкой местного муниципалитета или региональных властей.
Жилищное строительство должно быть разрешенным, а выбранное место входить в зону частного сектора с малоэтажной (до 3-х этажей) застройкой.
Индивидуальное строительство может осуществляться и на территории дачных участков, однако такие строения имеют другой статус, а их возведение согласуют с другими нормами законодательства. В отличие от домов, расположенных на территории садово-дачных товариществ, категория ИЖС предполагает свободную прописку и комфортное проживание всех членов семьи в возведенном жилье.
Что возводится?
Строительство на землях ИЖС ведется с соблюдением ряда правил, установленных строительных, юридических и иных регламентов.
Руководствуясь основным законодательным актом, будущий домовладелец определяет тип возводимого объекта. Согласно Градостроительного Кодекса, целевыми объектами могут стать:
- жилое строение высотой до 3 этажей, коттедж;
- хозпостройки, требуемые для обеспечения основных потребностей жильцов (сарай, теплица, баня, гаражное строительство);
- обустройство сада или огорода.
Выделенное под ИЖС место должно быть обеспечено действенной поддержкой местных властей при прокладке и подключении основных инженерных коммуникаций, отвечающих за комфорт и благоустроенность жилья.
Законодательная база
Перед началом жилого строительства и до оформления покупки участка, следует изучить действующие правовые нормы российского законодательства:
- ст. 7 Земельного кодекса РФ регламентирует целевое использование участков ИЖС, разрешая строить жилое строение и обустраивать приусадебные участки и хозпостройки.
- Ст. 49 Градостроительного кодекса приводятся правила частного жилого строительства. В частности, обязательному соответствию формы индивидуальной застройки общему плану населенного пункта.
- Каждый муниципалитет принимает свои акты, устанавливающие правила передачи земель по арендному договору.
- При намерении осуществить перевод земли в другую категорию назначения действия согласуют с федеральными нормами Закона «О переводе земельных участков», принятого в 2001 году.
- Строительные работы должны вестись с соблюдением соответствующих норм (СНиП 30-102-99), регулирующих планировку территории и особенности застройки. Следует обратить внимание на соблюдение так называемой «красной линии», ограничивающей границы жилого сектора. Вне пределов условной границы возможно проведение дорог, проездов, других мест общего пользования.
В процессе возведения частного домовладения придется пройти согласование со многими инстанциями, однако первое требование, которое должно быть соблюдено – соответствие использования надела своему начальному разрешенному предназначению.
Скачайте
Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 387 hits)
Статья 39. Градостроительный Кодекс. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (18,5 KiB, 115 hits)
СНиП 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства» (224,1 KiB, 124 hits)
Особенности использования земель ИЖС
Рассматривая различные варианты обустройства жилья, оптимальным выбором для жилой застройки является использование мест в границах земель населенного пункта, отведенных под частные домовладения.
Преимущества выбора обусловлены рядом особенностей и отличий от других видов земель:
- В пределах надела на территории под частную застройку предусматривается возможность упрощенной процедуры оформления прописки будущих жильцов.
- Как правило, выделенные под ИЖС территории входят в различные муниципальные программы по благоустройству. Например, при организации местными властями подключения рассматриваемой территории к коммуникациям, водопроводу, газопроводу, планировании прокладки дорог, электрических линий, появится возможность использовать блага, проведенные за счет муниципалитета, с минимальными вложениями. В отличие от территорий частной застройки, подобные мероприятия на землях сельхозназначения не предусмотрены, а затраты на подключения полностью лягут на плечи владельца участка, удаленного от земель поселений.
Планируя проживать в частном доме, построенном на территориях под ИЖС, владельцы столкнутся и с некоторыми негативными последствиями:
- Высокие затраты на приобретение. Традиционно, территории, отведенные под частную жилую застройку, имеют более высокую цену, нежели сельхозугодья. Это связано с возможностью благоустройства территории, близостью социально-значимой инфраструктуры, инженерных коммуникаций, дорог. Проживание на территории поселения ИЖС позволяет получить постоянную регистрацию, адрес, а значит, пользоваться по месту проживания всеми общественными благами и гражданскими правами (обучение в школах, лечение в медучреждениях и т.д.)
- Расходы на имущественные налоги выше, если категория — земли под индивидуальное жилищное строительство. Однако, в отличие от земель сельскохозяйственного назначения, площади под ИЖС несопоставимы по размерам и значимости для налогоплательщика.
Сравнивая различные показатели, в целом при намерении построить благоустроенный дом рекомендуется придерживаться установленных правил, выбирая тип участка, специально предназначенный под ИЖС. Все остальные варианты определения местоположения могут привести к серьезным проблемам при урегулировании вопроса с разрешением и введением в эксплуатацию жилого объекта, пропиской и получением доступа к современным инженерным коммуникациям.
Собираясь приобрести надел под жилое строительство, следует помнить, что строительство должно быть закончено в течение обозримого будущего. Если на купленном участке в течение 10 лет так и не было возведено жилой постройки, расходы на налоги серьезно вырастают. Со стороны муниципальных властей установлены ограничения по срокам начала строительства: сохранить право на собственность смогут только те землевладельцы, которые начали процесс строительства в течение 3 лет после приобретения. В противном случае, земля ИЖС изымается в пользу муниципалитета.
Рекомендуем посмотреть консультацию с разъяснениями о землях ИЖС.
Правовое регулирование
Статус земельных участков под ИЖС определен в статье 7 ЗК РФ. На таких территориях можно возводить дом для проживания одной семьи, с приусадебным участком и другими постройками.
Следует учитывать правила статьи 49 Градостроительного кодекса РФ.
На территории городских округов и поселений конфигурация и застройка ИЖС должна соответствовать общему плану города.
Особенности предоставления земель в аренду устанавливается локальными актами муниципалитетов.
Как получить участок бесплатно?
Для бесплатного получения земли следует обратиться в комитет землеустройства по месту постоянного проживания.
К льготным категориям относятся:
- многодетные семьи;
- герои России и Советского Союза;
- герои Соцтруда и полные кавалеры Ордена Трудовой славы.
Бесплатные земельные участки могут выдаваться согласно статье 28 Земельного кодекса. В собственность оформляются наделы, на которых частный дом был построен до 1.07.1990 года – в случае, если право на землю не было зарегистрировано надлежащим образом.
На бесплатный земельный участок под ИЖС могут рассчитывать:
- граждане, выехавшие из регионов Крайнего Севера;
- лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
- работники государственных и муниципальных предприятий (учреждений) – при наличии стажа трудовой деятельности не менее 3-х лет.
Как купить?
При наличии свободного земельного фонда муниципалитет должен предоставлять участки в аренду или на праве собственности.
Если земля предоставляется в собственность на возмездной основе, то администрация должна организовать аукцион по ее продаже:
- Объявляется стартовая цена участка с «шагом» в конкретную сумму. Например, стоимость земли – 1.5 млн. руб., участники могут постепенно увеличивать сумму, превышающую основную цену на 30, потом 60, 90 и далее, т.е. «шаг» будет равняться 30 тыс. руб.
- Участники аукциона должны внести задаток, определяемый организаторами публичных торгов.
- Выиграет тот, кто предложит за участок большую сумму.
Тут представлен образец заявления о покупке земельного участка.
Покупка земельного участка возможна также у частных лиц и организаций.
Договор купли-продажи земли должен содержать:
- технические параметры объекта сделки;
- площадь;
- сведения об обременении (при наличии) и назначении участка;
- вид разрешенного пользования.
Договор считается действительным, если в нем обозначена цена объекта недвижимости.
Дополнительно обозначается дата передача участка, к письменной сделке прилагается акт приема-передачи земельного участка, кадастровый паспорт и другая документация.
Тут можно скачать образец кадастрового паспорта на земельный участок.
Договор не требует государственной регистрации. Но собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком только с момента внесения записи в Росреестра и оформления свидетельства.
Аренда
Аренда участка под ИЖС возможна на срок 5 или 10 лет.
Для этого необходимо выиграть конкурс, т.е. предложить лучшие условия по цене, можно также предоставить проект дома – при наличии:
- Администрация муниципалитета должна поместить в СМИ объявление о предоставлении земельных участков под ИЖС с кадастровыми номерами.
- Желающие обращаются в комитет землеустройства, предлагая цену за аренду.
Договор аренды и другая документация оформляется специалистами администрации или при помощи фирм-посредников.
Оптимальным будет способ, если заявитель, выигравший право аренды, получит 2 папки с документами:
- один комплект предназначен для регистрации в Росреестре;
- другой – для получения разрешения на строительство в архитектурном департаменте и БТИ.
Тут можно скачать образцы заявления о предоставлении земельного участка в аренду под ИЖС, договора аренды земельного участка под ИЖС.
ИЖС
Участки под ИЖС наиболее востребованы в густонаселенных городах.
Легче получить землю в населенных пунктах с планами застройки на территориях микрорайонов. Например, в сельской местности участки под ИЖС иногда выдаются на бывших сельхозугодиях, вблизи высоковольтных ЛЭП, что по характеристикам делает такие земли схожие с участками ДНП и СНТ.
На практике ИЖС – наиболее выгодный способ возведения своего дома по сравнению с участками в садовых и дачных товариществах.
Что это такое?
Участок ИЖС – земля, предназначенная для постройки частного дома или коттеджа.
Приобретается на личные средства застройщика или оформляется в аренду у городского, сельского поселения. Индивидуальное жилищное строительство возможно только в частном секторе.
Такие дома должны быть одноквартирными, хотя возможна постройка недвижимости с несколькими обособленными помещениями и выходами.
Отличие от других категорий земель
Главное отличие земель ИЖС от участков в садовых и дачных товариществах – это функциональное предназначение. Такой участок предназначен только для строительства частного дома.
На землях сельхозугодий: садовых, дачных товариществах возможна постройка дачных домиков преимущественно для загородного отдыха, разбивки садов и огородов, с затрудненной возможностью постоянной прописки.
Обязанности по содержанию дорог, инженерных сетей в садовых и дачных товариществах возлагается на участников.
В то время как собственник участка под ИЖС должен только заботиться о сохранности внутридомовых инженерных сетей, без дополнительных взносов и обязательств.
Размер надела
Размер земельного участка под ИЖС должен составлять как минимум 6 соток. Величина определяется по усмотрению органов местного самоуправления.
Участки в 10 и 12 соток выдаются в малонаселенной местности, с большими перспективами на застройку.
Права собственника земельного участка ИЖС определяются действующим законодательством.
Можно ли прописаться на участке ИЖС? Узнайте .
Строительство
Строительство частного дома начинается с составления проекта и получения разрешения в архитектурном департаменте.
Желательно предварительно составить смету с учетом затрат на фундамент, стены, крышу и внутреннюю отделку.
Проект может быть составлен своими силами, но утверждение его архитектором ведомства будет обязательным.
Нормы
При строительстве частного дома необходимо учитывать СНиПы – относительно коммуникаций, расположения постройки до соседнего участка и т.д.
Учитывается особенность расположения построек, высота помещений, материалы перегородок и несущих конструкций.
Возведение дома
Постройка дома зависит от бюджета застройка и особенностей местности. Средняя смета для коттеджа 50-70 кв.м. выйдет в 1-2 млн., половина суммы из которой уйдет на наем подсобных рабочих и доставку строительных материалов.
Постоянное проживание возможно только после принятия его архитектором, противопожарной и коммунальной службой, с составлением соответствующих актов.
Регистрация
Регистрация объекта осуществляется после ввода его в жилищную эксплуатацию.
Для получения свидетельства необходимо:
- предоставить техническую документацию на дом;
- заполнить заявление;
- оплатить государственную пошлину в размере 1 тыс. рублей.
Перевод земель из одной категории в другую
1) В Законе о переводе земель из одной категории в другую указанно, что ходатайство в уполномоченный исполнительный орган подает заинтересованное лицо. Но нигде в документе нет разъяснения, кто может выступать в роли заинтересованного лица. Это может быть только правообладатель земельного участка или и другое лицо, которое представляет интересы правообладателя. Мы склоняемся ко второму варианту, поскольку дальше в перечне документов, которые подаются вместе с ходатайством, есть документ, подтверждающий согласие правообладателя.
Согласно п. 3 ст. 5 ЗК РФ правообладателями земельных участков выступают не только собственники земельных участков, но и землепользователи, землевладельцы и арендаторы. По сути, заинтересованными лицами могут выступать юридические лица (предприятия, учреждения, организации), граждане, индивидуальные предприниматели, а также общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.
Вопрос о том, кто имеет право подавать ходатайство о переводе земель или земельного участка из одной категории в другую чрезвычайно важен, так как одной из причин отказа в рассмотрении ходатайства является подача его ненадлежащим лицом.
2) Уполномоченными органами на рассмотрение ходатайства о переводе земель из одной категории в другую являются:
а. Правительство Российской Федерации в отношении земель в федеральной собственности;
б. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации – в отношении всех земель в собственности субъектов Российской Федерации и земель сельскохозяйственного назначения в муниципальной и частной собственности;
в. Органы местного самоуправления – в отношении земель в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.
Из этого следует, что полномочия по принятию решения об изменении целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения как более ценных имеют только Правительство Российской Федерации и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления не могут принимать решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другие категории.
3) В ходатайстве о переводе земельных участков из одной категории в другую необходимо указать:
а. кадастровый номер земельного участка;
б. текущую категорию земель, к которой отнесен земельный участок;
в. категорию земель, в которую планируется перевести земельный участок;
г. обоснование для перевода;
д. права на земельный участок.
Вместе с ходатайством заинтересованное лицо подает в уполномоченный орган государственной власти пакет документов. В законе указано, что заявитель должен лично подать только копию документа, подтверждающую личность заявителя (выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц), а также документ, подтверждающий согласие правообладателя земельного участка. Другие документы запрашиваются исполнительным органом государственной власти в органах и организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если заинтересованное лицо не представило указанные документы самостоятельно. Нередкими бывают случаи, когда уполномоченные органы требуют от заявителя предоставления полного перечня документов.
4) В законе прямо указано, что акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд. Но в законе нет прямого указания, можно ли обжаловать в суде возврат ходатайства без рассмотрения.
5) После принятия актов о переводе земельных участков из одной категории в другую и внесения изменений в государственный кадастр недвижимости переоформлять правоустанавливающие документы на земельные участки нет необходимости.
6) В случае нарушения установленного порядка акты о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую могут быть признаны недействительными.
7) Изложенный порядок перевода земель из одной категории в другую справедлив для всех категорий земельных участков, кроме земель населенных пунктов. Перевод земель населенных пунктов в земли других категорий или земель из состава других категорий в земли населенных пунктов независимо от форм собственности производится только путем установления или изменения границ населенных пунктов. Порядок установления и изменения границ населенных пунктов регулируется ЗК РФ и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Когда перевод земли не допускается?
Когда исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение ходатайства о переводе земель, принимают Акт об отказе в переводе земель, то для этого есть ряд причин, которые могут послужить основанием для отказа. Перевод земель из одной категории в другую не допускается в следующих случаях:
1) если в федеральном законодательстве установлен прямой запрет или ограничение на перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
2) если для перевода земель в законодательстве установлена необходимость проведения государственной экологической экспертизы и результаты такой экспертизы оказались отрицательными – перевод земли из одной категории в другую противопоказан;
3) испрашиваемое целевое назначение земель или земельных участков не соответствует территориальному планированию и землеустроительной документации.